Als Vermieter hast Du ein Interesse daran, dass der Hausfrieden gewahrt bleibt. Du möchtest, dass alle Mieter sich wohlfühlen und kein Konfliktpotenzial in der Luft liegt.

Dieser Idealzustand ist jedoch nicht in jedem Haus vorzufinden. Unterschiedliche Lebensgewohnheiten können dazu führen, dass es zu Streitigkeiten und Abneigungen der Mieter untereinander kommt. Als Vermieter lässt sich dies kaum verhindern und sicherlich ist nicht zu erwarten, dass alle Mieter miteinander befreundet sind.

Bleibt es nicht nur bei der Abneigung, sondern kommt es zu Handlungen, die den Hausfrieden stören, ist eine Grenze überschritten. Dann musst Du als Vermieter aktiv werden, um wieder ein angemessenes Wohnverhältnis sicherzustellen. Welche Optionen bleiben Dir, wenn Mieter andere Mieter schikanieren und es dadurch zur Störung des Hausfriedens kommt?

Grundlage der gegenseitigen Rücksichtnahme im Mehrfamilienhaus

Im Mietshaus ist eine gegenseitige Rücksichtnahme notwendig. Die Wände bieten kaum einen Schutz vor lauter Musik und auch Gerüche^[1] könnten in den Hausflur eindringen.

Demzufolge ist es nicht immer möglich, dass Mieter sich frei ausleben können. Sie sind dazu angehalten, sich so zu verhalten, dass die Nachbarn keinerlei Störungen ertragen müssen.

Als Grundlage dient neben der Gesetzeslage auch die Hausordnung. Dort ist genauer beschrieben, welche Pflichten die Mieter besitzen und wann die Ruhezeiten einzuhalten sind. Um den Hausfrieden nicht zu beeinträchtigen, sind die Mieter angehalten, der Hausordnung zu folgen.

Wann liegt eine Störung des Hausfriedens vor?

Nicht alle Mieter halten sich allerdings an die Hausordnung. Sie sehen es nicht ein, den Flur zu putzen oder schlagen am Abend noch über die Strenge. Teilweise lässt sich eine Störung aber kaum vermeiden, wenn zum Beispiel das Kind nach 20 Uhr schreit und sich von den Eltern nicht beruhigen lässt.

Solche Störungen mindern die Lebensqualität der Nachbarn deutlich. Sie würden gerne schlafen oder sich abends von einem anstrengenden Tag erholen. Doch das Verhalten des Nachbarn lässt dies kaum zu.

Zunächst ist noch ein freundliches Gespräch angebracht, um auf das störende Verhalten hinzuweisen. Doch findet auch weiterhin keine genügende Rücksichtnahme statt, droht der Konflikt zu eskalieren. Es könnte ein offener Streit ausbrechen, welcher im Haus ausgetragen wird. Die Mieter beleidigen oder schikanieren sich auf andere Weise, um das Leben des Anderen zu beeinträchtigen.

Dieser Konflikt bleibt auch den unbeteiligten Nachbarn nicht verborgen. Der Hausfrieden ist damit deutlich gestört und ein angenehmes Miteinander kaum mehr möglich. Als Vermieter stellt dies ebenfalls eine Belastung dar, denn immer häufiger treffen Beschwerden ein und es könnten Schäden an der Immobilie entstehen. Daher ist es auch im Interesse des Vermieters, den Konflikt möglichst schnell beizulegen.

Beispiele zu möglichen Schikanen unter Mietern

Streitigkeiten unter Nachbarn sind aufgrund der beengten Umgebung keine Seltenheit. Es treffen unterschiedliche Lebensgewohnheiten aufeinander, die zu Konflikten führen können. Teilweise kommt es bewusst zu einem Mobbing untereinander. Dabei sind folgende Methoden gängig, um den Nachbarn zu schikanieren.

Laute Geräusche gelangen problemlos durch den Boden oder die Wände zum Nachbarn. Dabei muss es nicht unbedingt das Bohren zu später Stunde sein, um den Nachbarn zu stören. Subtiler sind das Trampeln, Duschen in der Nacht oder Hören von Musik. Dies gehört noch zur gewöhnlichen Nutzung der Wohnung, sodass kein Verstoß vorliegt, der andere Mieter sich davon aber genervt fühlt.

Den eigenen Aggressionen wird im Straßenverkehr freien Lauf gelassen. Im eigenen Fahrzeug fühlen sich die Fahrer sicher und lassen sämtliche Hemmungen fallen. Hierzu gehört auch, dass Sie sich auf den Parkplatz des Nachbarn stellen oder dessen Auto zuparken. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten, denn es könnte sich um eine Nötigung handeln, wenn die Einfahrt zugeparkt ist. Zudem muss der Verursacher die Abschleppkosten tragen.

Das gemeinsame Leben im Mehrfamilienhaus geht mit verschiedenen Aufgaben einher, die die Mietparteien unter sich aufteilen. Hierzu zählen meist die Reinigung des Treppenhauses, das Hinausstellen der Mülltonnen oder das Freiräumen des Gehwegs im Winter.

Zur Schikane könnte ein Mieter die Reinigung des Bereichs im Treppenhaus des Nachbarn auslassen oder sich nicht an den Aufgaben beteiligen. Somit gehen die lästigen Arbeiten auf die restlichen Bewohner über.

Vermieter haben bei der Haustierhaltung nicht immer eine rechtliche Handhabung. Kleintiere sind in der Wohnung auch ohne Zustimmung erlaubt. Dennoch könnten Sie für den Nachbarn eine Störung darstellen. Der Mieter ermuntert die Vögel zu bestimmten Zeiten laut zu zwitschern oder verursacht bewusst einen wahrnehmbaren Geruch. Dies stellen deutliche Schikanen dar, die der Nachbar ausgesetzt ist.

Als weitere Schikane zählt das Rauchen auf dem Balkon. Der Mieter raucht absichtlich in den Zeiträumen, wenn der Nachbar gerade die Fenster öffnet. Der Rauch zieht in die Wohnung und führt zu einer deutlichen Störung.

Verantwortungsbereich des Vermieters

Der Vermieter könnte aus seiner Sicht behaupten, dass er keiner Konfliktpartei angehört und die beteiligten Mieter dies auf Ihre Weise regeln müssten. Doch ganz so leicht kann Er sich nicht aus der Affäre ziehen.

Denn der Vermieter ist dazu verpflichtet, dass der Hausfrieden gewahrt bleibt und keine Störungen auftreten, die die Lebensqualität deutlich mindern. Denn der Streit bedeutet auch, dass die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung oder der Gemeinschaftsräume beeinträchtigt ist. So könnten sich die Schikanen dermaßen ausweiten, dass diese alle Parteien im Haus betreffen.

Um solch eine Eskalation zu verhindern, ist der Vermieter zum Einschreiten verpflichtet. Er sollte zunächst als Vermittler auftreten, um den Streit zu schlichten. Zu Beginn des Konflikts ist die Erfolgswahrscheinlichkeit hierfür wesentlich größer.

Besteht der Nachbarschaftsstreit^[2] bereits seit längerer Zeit, ist eine friedliche Lösung kaum mehr denkbar. Dann bleibt Dir als Vermieter nur noch die Option, einer Partei zu kündigen, sodass wieder Ruhe einkehrt. Hierfür musst Du selbst Nachforschungen anstellen, wer die treibende Kraft hinter den Streitigkeiten ist und zu einer größeren Beeinträchtigung beiträgt.

Am Ende bleibt dann nur noch die fristlose Kündigung der Wohnung, um schnellstmöglich den Streit beizulegen. Erst mit dem Auszug des Mieters ist der Hausfrieden wieder gewahrt und es herrscht eine entspanntere Atmosphäre.

Weitere Mittel zur Wahrung des Hausfriedens

Die fristlose Kündigung einer Wohnung ist nur das letzte Mittel, um den Streit beizulegen. Diese ist zudem mit einigen Hürden verbunden. So muss zuvor eine Abmahnung erfolgt sein und ein wichtiger Kündigungsgrund bestehen. Legt der Mieter gegen die fristlose Kündigung Widerspruch ein, zieht sich der gesamte Prozess bis zum Auszug zudem in die Länge. Daher ist auch mit diesem Mittel kein schneller Erfolg absehbar.

Bevor Du die fristlose Kündigung aussprichst, sollten Du die folgenden Mittel zur Streitschlichtung einsetzen. Dann lässt sich mitunter eine gemeinsame Lösung für das Problem mit allen Mietern finden.

Vermittlungsgespräch

Zunächst sollte ein klärendes Gespräch helfen, den Konflikt zu verstehen^[3]. Was sind die Gründe und wie lassen sich diese beilegen?

Im Rahmen des Gesprächs könnte ein Mediator helfen, sodass beide Mieter mehr Verständnis füreinander aufbringen. Dies könnte entweder ein neutraler Nachbar oder eine externe Person sein, falls Du Dir diese Funktion als Vermieter nicht zutraust.

Nach dem Gespräch lassen sich einige Differenzen beilegen. Dies ist natürlich der wünschenswerte Effekt und deutet an, dass der Hausfrieden gewahrt bleibt.

Abmahnung

Als Vermieter musst Du jedoch darauf reagieren, wenn weiterhin Pflichtverstöße vorliegen. Die Störung sollte keinesfalls hingenommen werden, sondern eine erste Ermahnung und danach die Abmahnung erfolgen.

Die Abmahnung ist eine Voraussetzung, damit im späteren Verlauf die fristlose Kündigung wirksam ist (§ 569 Abs. 2 BGB^[4]). Ohne die Abmahnung müsste schon ein außergewöhnlicher Kündigungsgrund vorliegen, um die fristlose Kündigung rechtssicher auszusprechen.

Am besten erfolgt die Abmahnung schriftlich und per Einschreiben. Damit ist nachweisbar, dass die Abmahnung dem Mieter zugegangen ist. Dieser kann sich dann nicht darauf berufen, von dieser Maßnahme nichts gewusst zu haben.

Unterlassungsanspruch

Liegt eine Störung immer gleicher Art vor, stellt auch der Unterlassungsanspruch ein Mittel dar, um die Beeinträchtigungen abzustellen. Dies könnte in Frage kommen, wenn ein Haustier deutlich zu laut ist oder die Musik abends zu laut abgespielt wird. Dann könnte ein Unterlassungsanspruch erwirkt werden, welcher verbietet, dass die Musikanlage ab einer bestimmten Zeit genutzt wird.

Mietdifferenz einklagen

Fühlen die Mieter sich enorm gestört und leidet deren Lebensqualität unter der Schikane, streben Sie wahrscheinlich eine Mietminderung an. Damit überweisen Sie nicht mehr den vollen Mietbetrag, sondern nur noch einen kleineren Anteil. Dies gilt als Druckmittel gegenüber dem Vermieter.

Als Vermieter wiederum musst Du auf diesem Schaden nicht sitzen bleiben. Du kannst vom Störenfried die Differenz einklagen, sodass zumindest in finanzieller Hinsicht keine Einbußen bestehen. Indem Du den Betrag beim Mieter einklagst, legst Du ebenfalls dar, wie wichtig das Anliegen ist und dass damit Konsequenzen einhergehen.

Wie können sich Mieter gegen das Mobbing wehren?

Mieter besitzen ebenfalls Instrumente, um direkt gegen den Störer vorzugehen. Um sich in der eigenen Wohnung wieder wohler zu fühlen, bestehen die folgenden Optionen.

Sich an den Vermieter wenden

Scheint das direkte Gespräch mit dem Nachbarn weniger erfolgversprechend, ist der Vermieter der richtige Ansprechpartner. Dieser ist in der Pflicht, die Störung zu beseitigen und damit wieder den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache herzustellen. Der Vermieter besitzt eine gewisse Fürsorgepflicht und darf die Streitigkeiten nicht einfach ignorieren.

Auf welche Weise die Lösung erfolgt, ist jedoch dem Vermieter überlassen. Als Mieter ist es nicht erlaubt, direkt das Konfiszieren der Musikanlage zu verlangen. Der Vermieter ist lediglich zur Beseitigung der Störung verpflichtet und darf dies auf eigene Weise ausführen.

Mietminderung durchsetzen

Die Schikanen gehen mit einem deutlichen Mangel einher. Du kannst die Wohnung nicht mehr wie vereinbart benutzen. Eine Mietminderung ist daher angebracht, wenn deutliche Einschränkungen bestehen.

Für eine sichere Durchsetzung der Mietminderung sucht sich der Mieter am besten professionelle Unterstützung. Dies könnte ein Rechtsanwalt oder der Mieterverein sein. Dort erfährt der Mieter, um wie viel Prozent Er die Miete mindern darf und wie dabei vorzugehen ist. Denn einfach nur weniger zu zahlen, könnte sich dies als Problem erweisen. Dann häufen sich nämlich Mietschulden an, die das Mietverhältnis belasten und einen Grund für eine Abmahnung darstellen.

Unterlassung verlangen

Auch der Mieter kann direkt eine Unterlassungsklage veranlassen. Ein Gericht entscheidet dann, auf welche Weise die Störung beigelegt wird. Verstößt der Mieter gegen den Unterlassungsanspruch, drohen ernste Konsequenzen. Dennoch sollte dieses Mittel nicht zu früh angewandt werden, da es mit Kosten verbunden ist und das Nachbarschaftsverhältnis nachhaltig belastet.

Wenn Schikanen der Mieter den Hausfrieden stören

Nachbarschaftsstreitigkeiten sind keine Seltenheit. Insbesondere im Mietshaus besteht einiges Konfliktpotenzial. Die Mietparteien wohnen dicht an dicht, sodass ein rücksichtsvolles Verhalten geboten ist.

Hält sich ein Mieter allerdings nicht daran, droht der Hausfrieden zu kippen. Zunächst können Schikanen auftreten, wie etwa das Abstellen des Stroms oder fälschliche Anschuldigungen beim Vermieter.

Die leichten Schikanen können sich bis zu Beleidigungen, Bedrohungen oder gar körperliche Angriffe steigern. Dann ist eine Grenze deutlich überschritten.

Der Vermieter ist in dieser Situation zum Schlichten verpflichtet und muss dafür Sorge tragen, dass der Hausfrieden nicht beeinträchtigt wird. Hierfür stehen verschiedene Mittel zur Verfügung. Zunächst könnte ein Gespräch den Konflikt beenden, wenn sich eine Lösung finden lässt.

Ist dies nicht absehbar, sind Abmahnungen, ein Unterlassungsanspruch sowie in letzter Konsequenz die Kündigung angebracht, um den Hausfrieden wiederherzustellen. Keinesfalls können sich Vermieter diesem Konflikt entziehen. Sie sind dazu verpflichtet, den Schikanen Einhalt zu gebieten und einen ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache zu gewährleisten.

Häufige Fragen