Der Wohnungsmangel ist in weiten Teilen Deutschlands spürbar. Wer nicht das Glück einer günstigen Bestandsmiete hat, sondern zu einem Umzug gezwungen ist, muss teure Preise für die Neuvermietung hinnehmen und dafür einen Großteil des Haushaltsbudgets ausgeben.

Trotz großer Präsenz in den Medien scheint das Problem nicht in den Griff zu bekommen zu sein. Bereits seit einigen Jahren ist der Wohnraum knapp.

Ist ein Ende dieser prekären Situation absehbar oder müssen Mieter auch in den kommenden Jahren mit steigenden Mieten rechnen?

Defizit an Wohnungen

Seriöse Angaben über den Bedarf an Wohnungen aufzustellen, ist kompliziert. Die Schätzungen gehen auseinander und sehen teilweise sogar keinerlei Mangel an Wohnungen und kommen zur Bewertung, dass ein ausreichender Wohnungsbau besteht.

Eine erhöhte Nachfrage an Wohnraum besteht in erster Linie in den Metropolregionen. Immer mehr Menschen drängen aus den ländlichen Regionen in die Großstädte und suchen dort vergebens nach einer Wohnung.

Eigentlich werden ausreichend Wohnungen in Deutschland genehmigt. Sie genügen, um den Bedarf zu decken und das Bevölkerungswachstum auszugleichen.

Problematisch ist allerdings, dass einige neue Wohnungen dort entstehen, wo bereits ein Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen ist. Dort stellen sie keine Unterstützung dar, um zur Entlastung des aufgeheizten Wohnungsmarktes beizutragen.

So zeigt sich etwa in Berlin, dass dort mehr als 40.000 Wohnungen fehlen. Angesichts des konstanten Zustroms ist nicht davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren dieser Bedarf gedeckt wird.

Das Empirica Institut kommt zum Ergebnis, das keinerlei Nachholbedarf bestünde. Die Anzahl der Genehmigungen, auf Basis des Jahres 2022, sei mehr als ausreichend, um die Nachfrage nach Wohnungen zu erfüllen. Sie stellen in ihrer Prognose dar, dass selbst unter pessimistischer Betrachtung in einem Zeitraum der nächsten 15 Jahre genügend Wohnraum zur Verfügung stünde.

Dabei nehmen sie auch Bezug darauf, dass nicht allein die Anzahl der Genehmigungen entscheidend sei. Denn in der Praxis zeige sich, dass Wohnungen teilweise dort gebaut werden, wo kein direkter Bedarf vorhanden sei. So entstünde einiger Wohnraum an der tatsächlichen Nachfrage vorbei an nur spärlich erschlossenen Randgebieten größerer Metropolen oder in Städten, die zukünftig einen Rückgang der Bevölkerungszahl befürchten müssen.

Trotz dieser Defizite sei jedoch kein Mangel an Wohnraum zu beklagen. Laut Empirica Studie sei lediglich zu bemängeln, dass Neubauten tendenziell im teureren Segment stattfinden, während kaum neuer bezahlbarer Wohnraum entstünde. Dies sei zwar ein Ansatzpunkt für politische Maßnahmen, aber ein drastischer Handlungsbedarf sei nicht gegeben.

Deutlich anders sieht die Einschätzung des Zentralen Immobilien Ausschusses aus. Sie gehen davon aus, dass in den vergangenen Jahren sich das Defizit an Wohnungen jährlich verschärft. Unter Bezugnahme des Zusatzbedarfs aufgrund des Ukraine-Kriegs stellen sie fest, dass mehrere 100.000 neue Wohnungen fehlen. 

Zudem basiert ihre Bewertung auf aktuelleren Zahlen der Genehmigungen. Anstatt die noch relativ hohen Werte des Jahres 2022 zu verwenden, stützen sie ihre Studie auf neueren Daten. Dabei berücksichtigen sie den deutlichen Rückgang der Genehmigungen, welcher dem höheren Bedarf an Wohnungen noch deutlicher entgegensteht.

Nach ihrer Prognose steigt die Neubaulücke bis zum Jahr 2027 auf über 800.000. Es fehlen also annähernd eine Million Wohnungen, womit eine drastische Wohnungsnot einherginge.

Ursachen der Wohnungsnot

Die Ursachen der Wohnungsnot sind vielfältig. Einige Faktoren tragen dazu bei, dass sich ein immer größeres Defizit anhäuft. Folgende Einflüsse verschärfen die Lage.

Bevölkerungswachstum

Die Geburtenrate der Bevölkerung in Deutschland befindet sich in einem stetigen Rückgang. Ausgehend davon sagen Prognosen, dass zukünftig die Bevölkerungszahlen rückläufig seien. Zudem verändere sich die Altersstruktur, sodass kaum anzunehmen sei, dass die Geburtenrate sich wieder erhöhen würde.

Ausgehend von dieser Faktenlage dürfte eigentlich keine Wohnungsnot zu befürchten sein. Geht die Bevölkerungszahl zurück, müsste eigentlich wieder mehr Wohnraum zur Verfügung stehen und der Leerstand zunehmen.

Der Grund für das Wachsen der Bevölkerung ist in erster Linie mit der Zuwanderung zu begründen. Der Ukraine-Krieg sowie weitere globale Krisen führen dazu, dass Menschen in Deutschland Asyl suchen und somit einen größeren Druck auf den Wohnungsmarkt ausüben. Sollten die Konflikte nicht zurückgehen, sei nicht mit einem Abebben des Zustroms zu rechnen.

Landflucht

Auf der anderen Seite ist auch die Situation innerhalb Deutschlands zu betrachten. Die Bevölkerung verteilt sich nicht komplett statisch und gleich über sämtliche Regionen. Bestimmte Teile sind attraktiver und ziehen Menschen an, die meist auf der Suche nach einem Arbeitsplatz, einen Umzug anstreben.

So zeigt sich, dass Kreise mit einer geringen Bevölkerungszahl mit einem Rückgang an Einwohnern zu kämpfen haben, während Großstädte ein stetiges Wachstum verzeichnen können. Dieses Phänomen der Konzentration der Nachfrage auf die Ballungsräume wird als Landflucht bezeichnet.

Während in weniger nachgefragten Gegenden der Leerstand zunimmt, besteht ein hoher Bedarf in den Metropolregionen. In den ländlichen Gebieten zerfällt hingegen zunehmend die Infrastruktur und die Wohnqualität nimmt kontinuierlich ab.

Geringe Anzahl neu gebauter Wohnungen

Das Ziel der Bundesregierung besteht darin, jährlich rund 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Dies sei genügend, um den tatsächlichen Bedarf zu decken.

Die Realität sieht jedoch gänzlich anders aus. Allein die Zahl der Genehmigungen ging von knapp 300.000 in 2022 auf etwas über 200.000 im Jahr 2023 zurück. Für 2024 sehen die Prognosen noch düsterer aus, da die Zahlen des laufenden Jahres deutlich unter dem Vorjahresniveau liegen.

Einer der Hauptgründe für den Rückgang der Genehmigungen ist in der veränderten Finanzierungssituation zu finden. Der Anstieg der Zinsen hat zu Schwierigkeiten bestehender Bauvorhaben und einige Immobilienunternehmen in eine Schieflage gebracht. Investitionen sind weniger attraktiv und werden zunächst aufgeschoben.

Des Weiteren verdeutlicht der Baupreisindex ebenfalls einen Preisanstieg. Sowohl die Material- als auch Lohnkosten sind stetig gewachsen. Im Zusammenspiel mit einer erschwerten Finanzierung lohnt sich der Neubau für viele Investoren schlichtweg nicht.

Folgen der Wohnungsnot

Die Wohnungsnot geht mit einigen sozialen Problemen einher, für welche die Politik bisher keine Lösungen gefunden hat. Derweil verschlimmert sich die Situation für Mieter zusehends. Sie müssen die Last der Versäumnisse tragen und haben mit den Folgen der Wohnungsnot zu kämpfen.

Mietpreissteigerungen

Die Mieten sind in den letzten Jahren rasant gestiegen. Vermieter haben vielerorts die Grenzen des gesetzlichen Rahmens ausgenutzt. Selbst die Mietpreisbremse kann diese Entwicklung zwar nur leicht eindämmen, aber kaum aufhalten. Zudem gilt diese Maßnahme als umstritten, da Neubaumaßnahmen sich weniger rentieren und Investoren abschreckt. Trotz einer wahrscheinlichen Verlängerung bis zum Jahr 2029 besteht Uneinigkeit bezüglich der Effektivität der Mietpreisbremse.

Befeuert sie die Wohnungsnot, werden auch in den nächsten Jahren die Vermieter die legalen Möglichkeiten nutzen, um maximale Mieteinnahmen zu realisieren. Mieter sind weiterhin gezwungen praktisch jeden Preis zu akzeptieren, ohne eine eigene Marktmacht zu haben.

Differenz Bestands- und Neumieten

Der Gesetzgeber unterscheidet hinsichtlich der erlaubten Miethöhen zwischen Bestands- und Neumieten. Die Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren nur um 20 bzw. 15 Prozent steigen. 

Anders sieht es hingegen für Neumieten aus, die keinerlei Begrenzung unterlegen sind. Hier dürfen Vermieter grundsätzlich frei den Mietpreis bestimmen. Lediglich in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt, besteht eine Bindung an den Mietspiegel, sodass nur geringe Abweichungen erlaubt sind.

Dennoch zeigt sich, dass die Schere zwischen Bestands- und Neumieten immer weiter auseinandergeht. Obwohl Bestandsmieten im erlaubten Rahmen steigen, werden sie von den Preisen einer Neuvermietung noch weit übertroffen. 

Die Wohnungsnot tritt daher Mieter auf Wohnungssuche besonders hart. Wer nicht dazu gezwungen ist, sollte einen Umzug vermeiden und unter allen Umständen den bestehenden Mietvertrag beibehalten. Je länger das Mietverhältnis bereits besteht, desto günstiger ist die Miete wahrscheinlich im Vergleich zum Niveau einer Neuvermietung einer vergleichbaren Wohnung.

Höherer Anteil am Haushaltsbudget für Miete

Mieter müssen einen immer größeren Anteil des Haushaltsbudgets für die Miete aufbringen. Die Steigerungen der Mietpreise werden von den Einkommenssteigerungen nicht annähernd ausgeglichen. Zwar zeigen offizielle Statistiken auf, dass die Mietbelastung durchschnittlich nur minimal gestiegen sei, doch spiegelt dies nicht die gesamte Realität wider.

Hier zeigt sich, dass gerade die Einkommensschwächsten von der Wohnungsnot betroffen sind. Ihnen steht weniger Geld für den Lebensunterhalt zur Verfügung. Zwar bestehen großzügigere Angebote des Wohngelds, doch sollten Arbeitnehmer für eine einfache Wohnung nicht auf staatliche Unterstützung angewiesen sein.

Ähnlich wie bei der Mietpreisbremse besteht auch beim Wohngeld die Befürchtung, dass dieses noch eher zur Wohnungsnot beiträgt. Denn der Staat subventioniert die hohen Mieten und der Zuschuss fließt direkt an die Vermieter.

Maßnahmen zur Eindämmung der Wohnungsnot

Die Maßnahmen des Gesetzgebers, um die Wohnungsnot in Deutschland zu reduzieren, waren bisher verhalten und teils fehlgeleitet. Die Mietpreisbremse sowie das Wohngeld stellen keine langfristige Lösung dar, um das Defizit an Wohnungen auszugleichen. 

Welchen Gestaltungsspielraum besitzt die Politik, um das Angebot an Wohnungen zu erhöhen und den Bedarf zu decken?

Öffentlicher Wohnungsbau

Die Bautätigkeiten der Privatwirtschaft sind stark rückläufig. Hauptgrund hierfür sind die gestiegenen Zinsen, die zu einer unrentablen Finanzierungsumgebung führen.

Wurde während der Niedrigzinsphase angeführt, dass die Kapazitäten des Baugewerbes erschöpft seien, ist dies derzeit kaum mehr der Fall. Die Auftragsrückgänge sind spürbar und für abgeschlossene Projekte finden sich nicht immer Nachfolger.

Entsprechend gilt die Empfehlung, dass der öffentliche Wohnungsbau die freien Kapazitäten nutzen sollte, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Hierbei steht der soziale Wohnungsbau im Fokus, um auch in diesem Segment vermehrt wieder Wohnfläche zu schaffen. Denn die Privatwirtschaft konzentriert sich überwiegend auf Luxuswohnungen, welche zwar eine höhere Rendite erwirtschaften, aber am tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung vorbeigehen.

Für eine unmittelbare Entlastung empfehlen Dullien und Krebs einen Drei-Punkte-Plan (Dullien & Martin, 2020):

Förderung von Wohneigentum

Die Haushalte in Deutschland gelten bezüglich der Eigentumsquote im Vergleich zu den restlichen Mitgliedern der EU als abgehängt. Der Anteil an Haushalten, die eine selbstgenutzte Immobilie bewohnen, ist am niedrigsten und stellt eine Gefahr für den Wohlstand dar. Denn Immobilien gelten als einer der wichtigsten Faktoren, um über Generationen hinweg Vermögen aufzubauen und die Wohnkosten zu senken.

Die steigenden Mieten und die Wohnungsnot betreffen dementsprechend einen großen Teil der Bevölkerung. Es stellt ein gesamtgesellschaftliches Problem dar, welches die sozialen Kassen belastet und maßgeblich zur Altersarmut beiträgt.

Galt die niedrige Eigentümerquote als Errungenschaft, weil Mieter über weitreichende Rechte verfügen und die Mietpreise erschwinglich waren, zeigt sich jetzt die negative Seite. Mieter besitzen in Zeiten der Wohnungsnot keine Verhandlungsmacht und müssen die Mieterhöhungen akzeptieren.

Um diese Abhängigkeit zu beseitigen und langfristig die Altersarmut zu reduzieren, ist die Förderung von selbst genutztem Wohnraum notwendig. Insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen sollten von finanziellen Unterstützungen profitieren, um sich mithilfe einer eigenen Wohnung für den Ruhestand abzusichern.

Stärkere Nachverdichtung

Die Nachfrage entsteht speziell in den Großstädten und dort nicht etwa am Speckgürtel, sondern direkt nahe dem Zentrum. Um dort gezielt den Wohnungsbedarf zu decken, ist eine stärkere Nachverdichtung erforderlich. Freiflächen müssen schneller erschlossen werden, um zielgerichtet neuen Wohnraum zu schaffen.

Bremsend wirken sich jedoch strenge Vorgaben aus, die häufig eine Nachverdichtung verhindern. Auch die Anwohner in unmittelbarer Nachbarschaft stehen solchen Bauvorhaben eher skeptisch gegenüber, was zu einem größeren Widerstand führt.

Auf politischer Ebene müssen daher die Regularien gelockert und die Akzeptanz erhöht werden, damit zügig neue Wohnungen entstehen. Hier zeigt sich, dass ein positiveres Bild besteht, wenn es sich um einen öffentlichen Wohnungsbau handelt, welcher auch die Interessen der Anwohner berücksichtigt. Indem diese frühzeitig einbezogen werden, Investitionen in die Infrastruktur erfolgen und eine stärkere Aufklärung erfolgt, ist das öffentliche Meinungsbild bezüglich der Nachverdichtung deutlich positiver (Wicki et al., 2022).

Zukünftige Entwicklung

Die Wohnungsnot stellt ein akutes Problem dar. Eine Lösung, weder kurz- noch langfristig, ist jedoch nicht in Sicht. Selbst wenn die avisierten 400.000 Wohnungen im Jahr fertiggestellt würden, bedeute dies bei einem Mangel von knapp 1.000.000 Einheiten, dass es wahrscheinlich ein Jahrzehnt dauert, bis die Nachfrage erfüllt ist. 

Unter der Annahme, dass der Zustrom an Menschen nicht plötzlich nachlässt und die Landflucht mindestens konstant bleibt, scheint die Wohnungsnot zu einem Dauerzustand zu werden. Zwar sinken die Zinsen derzeit, was wieder zu vermehrten Bauaktivitäten führen dürfte, doch ist damit weiterhin kaum der jährlich auftretende Bedarf zu decken. 

Angesichts der Schuldenbremse sind umfangreiche Investitionen und Förderungen ebenfalls kaum zu erwarten. Schließlich steigt die Belastung des Sozialsystems aufgrund des demographischen Wandels, sodass in den kommenden Jahren, entgegen des Bedarfs, weniger Finanzmittel für Investitionen zur Verfügung stehen.

Eine Trendwende ist daher nur zu erreichen, wenn eine Abkehr von der Schuldenbremse erfolgt, die strengen Regularien an den Neubau gelockert werden und der Zustrom an Menschen zurückgeht. Da die Politik keinen einzigen dieser Punkte versucht anzugehen, sondern lediglich symptomatisch in Form einer Mietpreisbremse versucht, die Mietpreissteigerungen zu verlangsamen, wird die Wohnungsnot realistisch gesehen über die nächsten Jahre zum Dauerzustand.