Bei der Suche nach einer Baufirma und dem Auftrag für die Errichtung des eigenen Hauses stehen verschiedene Vorgehensweisen zur Auswahl. Als möglichst stressfrei erscheint die Variante, dass das Haus schlüsselfertig gebaut wird.

Damit ist der Wunsch verbunden, dass die Baufirma sich um alles kümmert, sodass Du am Ende in ein komplett fertiges Haus einziehen kannst. Damit ist die Baufirma für auftretende Probleme verantwortlich und als Bauherr kannst Du Dich zurücklehnen.

Was bedeutet in diesem Zusammenhang das schlüsselfertige Bauen und welche Vorteile sind damit verbunden?

Definition des schlüsselfertigen Bauens

Grundlegend bedeutet das schlüsselfertige Bauen, dass ein Bauunternehmen für den gesamten Prozess von Anfang bis Fertigstellung verantwortlich ist und diesen durchführt. Es handelt sich um ein Generalunternehmen, welches diese Aufgaben übernimmt.

Stufe	Enthaltene Leistungen
Bausatzhaus	Bauherr erledigt den Hausbau in Eigenregie
Rohbauhaus	Baufirma fertigt den Rohbau an – Dieser umfasst das Fundament, Mauerwerk, Fassade & Dach
Ausbauhaus	Der Rohbau ist um Fenster & Türen erweitert. Äußerlich sieht das Haus fast fertig aus.
Schlüsselfertig	Individuelle Vereinbarungen möglich. Meist fehlen Teile des Innenausbaus, wie Malerarbeiten oder Verlegen des Bodenbelags.
Bezugsfertig	Einzug ist unmittelbar möglich, lediglich die Möblierung sowie die Küche fehlen.

Demgegenüber könnte die Errichtung in einzelnen Teilschritten erfolgen, die von unterschiedlichen Unternehmen gefertigt werden. Hier übernimmt ein Bauleiter oder der Architekt die Koordination der einzelnen Gewerke. Abzugrenzen ist dies von der Modulbauweise, bei welcher das Fertigbauunternehmen meist sämtliche Aufgaben übernimmt.

Beim schlüsselfertigen Bauen mithilfe eines Generalunternehmens musst Du bereits im Besitz des Grundstücks sein. Das Unternehmen übernimmt dann sämtliche Leistungen, die beim Hausbau anfallen. Welche genau dies sind, ist im Werkvertrag^[1] festgehalten.

Da es keine rechtliche Definition gibt, musst Du genau prüfen, welche Leistungen im Werkvertrag festgehalten sind. Je nach Ausgestaltung könnten dabei verschiedene Aufgaben noch offen bleiben, sodass diese von einem anderen Unternehmen übernommen werden.

Im Allgemeinen bedeutet schlüsselfertig, dass die Außenarbeiten abgeschlossen sind. Das Haus erweckt dann den Eindruck, als sei es bereits komplett fertiggestellt.

Der Innenausbau offenbart allerdings, dass schlüsselfertig nicht zwangsläufig bedeutet, dass Du sofort einziehen kannst. Denn meist muss der Boden noch verlegt werden und die Malerarbeiten sind nicht abgeschlossen. Zum direkten Einziehen ist das schlüsselfertige Haus also weniger geeignet.

Lasse Dich vom Begriff „schlüsselfertig“ daher nicht täuschen. Es liegt in Deiner Verantwortung, genau zu prüfen, welche Leistungen enthalten sind und inwieweit die Immobilie fertiggestellt ist. Mitnichten bedeutet dieser Begriff, dass Du unverzüglich einziehen kannst.

Schlüsselfertig vs. bezugsfertig

Bauunternehmen können selbst damit werben, ob die Fertigstellung als schlüsselfertig oder bezugsfertig gilt. Möchtest Du, dass das Haus komplett ausgebaut ist, sodass Du direkt einziehen kannst, ist dafür der Begriff „bezugsfertig“ gebräuchlich.

Während beim schlüsselfertigen Bauen der Innenausbau nicht inkludiert wird und nicht abgeschlossen ist, sieht dies beim bezugsfertigen Haus anders aus. Dies schließt üblicherweise auch den Innenausbau ein. Die Bodenbeläge sind verlegt, die Malerarbeiten abgeschlossen und Du bist nun frei darin, Dich häuslich einzurichten.

Häufig besteht für Laien das Missverständnis, dass schlüsselfertig bedeutet, dass sofort der Einzug stattfinden könnte. Dies ist jedoch eher beim bezugsfertigen Bauen^[2] der Fall. Da diese Begriffe rechtlich nicht geschützt sind, musst Du selbst überprüfen, ob sämtliche Arbeiten abgeschlossen sind. Denn nur so stellst Du sicher, dass das Haus sich in dem Zustand befindet, den Du erwartet hast.

Vor- und Nachteile des schlüsselfertigen Bauens

Wenn es um den Hausbau geht, gibt es unterschiedliche Ausbaustufen. Nachstehend erfährst Du, welche Vor- und Nachteile mit dem schlüsselfertigen Bauen verbunden sind. Diese kannst Du in Deine Entscheidung einfließen lassen, wie Du den Bau realisieren möchtest.

Vorteile

Der Generalunternehmer erledigt alles aus „einer“ Hand. Er setzt dabei üblicherweise auf feste Partner, mit denen er bereits Erfahrung bei der Realisierung von Bauprojekten besitzt. Dies erleichtert die Koordination und der Baufortschritt gelingt zügiger. Möchtest Du möglichst schnell das Haus beziehen, ist die schlüsselfertige Ausführung eines Generalunternehmens vorteilhaft.

Im Werkvertrag sind genau die Leistungen und Kosten definiert. Du musst nicht mit den einzelnen Gewerken verhandeln, sondern hast einen Ansprechpartner. Dadurch besteht eine bessere Übersicht darüber, wie hoch die Baukosten am Ende ausfallen. Der Generalunternehmer hat ein Interesse daran, dass die festgeschriebenen Kosten eingehalten werden. Nachträgliche Kostensteigerungen sind daher kaum zu erwarten.

Durch die Koordination des Generalunternehmers besteht nicht nur eine Zeitersparnis. Der gesamte Ablauf lässt sich leichter planen, sodass das Risiko von Verzögerungen geringer ist. Der avisierte Fertigstellungstermin wird eher realisiert und längere Verschiebungen sind unwahrscheinlicher.

Nachteile

Der Generalunternehmer übernimmt üblicherweise sämtliche Arbeiten, die in Verbindung mit dem Haus stehen. Vorab könnte aber noch die Erschließung des Grundstücks auf dem Plan stehen. Das heißt, dass der Bauherr für eine sichere Zufahrt sorgen muss und für die Erschließung der Wasser- und Stromanschlüsse verantwortlich ist. Diese Vorarbeiten müssen bereits erledigt sein.

Bauherren sollten sich vom Begriff „schlüsselfertig“ nicht täuschen lassen. Im Werkvertrag ist genau festgehalten, welche Leistungen dies einbezieht. Daher sollten Käufer nicht plötzlich überrascht sein, wenn bei Übergabe noch nicht sämtliche Ausbaustufen vollzogen wurden.

Entscheidest Du Dich für den schlüsselfertigen Bau, entscheidet der Generalunternehmer darüber, mit welchen Partnern er den Hausbau realisiert. Dabei sind Kostenaspekte weniger entscheidend. Der Generalunternehmer entscheidet sich lieber für verlässliche Partner, mit denen er in der Vergangenheit die Projekte erfolgreich umgesetzt hat. Möchtest Du möglichst günstig bauen, fehlt somit der Vergleich und Du hast keinen Einfluss darauf, welche Unternehmen am Bau beteiligt sind.

Beim schlüsselfertigen Bauen liegt vieles in der Hand des Generalunternehmens. Dies mag als Bauherr eine gewisse Last von den Schultern nehmen. Doch es besteht auch eine höhere Abhängigkeit. Im Falle von Konflikten oder einer Insolvenz, ist ein längerer Stillstand zu erwarten. Auch die Finanzierung steht dann auf wackligen Beinen. Daher ist es wichtig, dass es sich um ein verlässliches Generalunternehmen handelt und der persönliche Kontakt zufriedenstellend ist.

Aufgaben des Bauherren

Entspannt zurücklehnen und das Generalunternehmen komplett die Arbeit überlassen, ist auch beim schlüsselfertigen Bau nicht möglich. Als Bauherr bestehen ebenfalls einige Aufgaben, die Du übernehmen musst. Somit bist Du auch hier von Anfang bis Ende involviert und musst einen gewissen Zeitaufwand berücksichtigen.

Zunächst steht die Planungsphase an. Dort musst Du Deine Wünsche formulieren und das Haus nach Deinen Vorstellungen gestalten. Die Planung sollte keinesfalls zu kurz kommen, da die Immobilie eine langfristige Investition darstellt. Letztlich musst Du mit dem Ergebnis zufrieden sein und der Grundstein dafür wird bei der Planung gelegt.

Danach muss eine sorgfältige Auswahl des Bauunternehmens erfolgen. Nimm Dir hierfür ausreichend Zeit und vergleiche die einzelnen Angebote. Auch der persönliche Eindruck spielt eine Rolle und sollte in die Entscheidungsfindung einfließen. Wirkt der Ansprechpartner bereits unorganisiert oder antwortet nur unzuverlässig auf Deine Fragen, lässt dies Rückschlüsse auf den Bau zu. Wähle daher ein Bauunternehmen^[3], bei welchem Du Dich wohlfühlst und das Dein Traumhaus sicher realisiert.

Während der Bauphase ist es zudem notwendig, ständig Kontakt mit dem Bauunternehmen zu halten. Es können Rückfragen oder noch Änderungswünsche auftreten. Als Bauherr solltest Du Zeit einplanen, um die Baustelle zu besuchen und Dir einen Überblick über die Lage verschaffen. So gehst Du sicher, dass der Bau Deinen Erwartungen entspricht.

Kosten für das schlüsselfertige Haus

Ob ein schlüsselfertiges Haus am Ende günstiger oder teurer ist, lässt sich pauschal nicht beantworten. Es kommt ganz auf die individuelle Ausfertigung an, in welchem Rahmen Du Dich hier bewegst.

Unterschiede gibt es lediglich bei der Wahl, ob Du Dich für ein Fertighaus oder ein individuelles Massivhaus entscheidest. Fertighäuser gelten zu den günstigsten, aber dennoch qualitativ hochwertigsten Ausführungen. Diese sind je nach Anbieter und Größe der Wohnfläche bereits ab einem Preis von 150.000 Euro erhältlich. Hierbei musst Du aber berücksichtigen, dass es sich um ein „Standard“-Haus hält. Eigene Wünsche lassen sich nicht umsetzen und Du musst damit leben, was angeboten wird. Hast Du keine speziellen Ansprüche und möchtest keinen zu großen Aufwand betreiben, ist diese Vorgehensweise aber womöglich genau das Richtige für Dich.

Auf der anderen Seite sind den Kosten für ein schlüsselfertiges Bauen keine Grenzen gesetzt. Es lassen sich einfache Eigenheime oder teure Villen auf diese Weise realisieren, sodass der Kostenrahmen ganz von der Ausführung abhängt. Die Bauzeit beträgt hierbei für gewöhnlich vier bis acht Monate.

Gegen Probleme am Bau absichern

Die Finanzierung des Eigenheims stellt für die meisten Personen eine Lebensaufgabe dar. Es dauert einige Jahre, bis das notwendige Eigenkapital angespart wurde und die monatlichen Raten nehmen einen beachtlichen Teil des Haushaltsbudgets ein.

Umso ärgerlicher ist es, wenn das eigene Traumhaus nicht den Wünschen entspricht. Es kommt zu Verzögerungen, Schäden am Gebäude oder die Leistung entspricht nicht den üblichen Standards.

Im schlimmsten Fall droht die Insolvenz des Bauunternehmens, sodass Du auf einem unvollendeten Rohbau sitzen bleibst, obwohl ein Großteil der Finanzierungssumme bereits geleistet wurde. Wie kannst Du Dich vor solch einem Schaden absichern?

Zahlung Zug um Zug

Eine der wichtigsten Grundregeln beim Bau ist, dass die Zahlung nicht komplett vorab erfolgen darf. Denn ist einmal die Geldsumme überwiesen, besteht keine Kontrolle mehr darüber und das Bauunternehmen könnte es veruntreuen.

Daher gilt üblicherweise die Vereinbarung, dass die Zahlungen nach bestimmten Meilensteinen erfolgen. Erst, wenn ein Baufortschritt abgeschlossen ist, erfolgt die Überweisung des nächsten Teilbetrages. Dadurch bewegst Du das Bauunternehmen eher zu einer seriösen Vorgehensweise.

Baubegleitung durch Sachverständigen

Sowohl bei konventionellen als auch Fertighäusern ist eine Begleitung durch einen Sachverständigen sinnvoll. Dieser begutachtet in regelmäßigen Abständen die Qualität des Baus. Dem Gutachter fallen Mängel sofort auf, die Dir als Laie verborgen blieben. So ist eine schnelle Mängelanzeige und Behebung möglich, ohne dass davon das fertige Haus später betroffen ist.

Versicherungen abschließen

Als weitere Absicherung ist der Abschluss von Versicherungen denkbar. Zu prüfen sind eine Bauherrenhaftpflichtversicherung oder eine Bauleistungsversicherung. Diese springen ein, sollte das ursprüngliche Bauunternehmen keine Leistung erbringen oder in die Insolvenz geraten.

Schlüsselfertig bauen

Auf dem Weg zum Eigenheim stehen Dir verschiedene Wege offen. Bei der Suche nach einem Bauunternehmen wirst Du wahrscheinlich häufiger dem Begriff „schlüsselfertig“ begegnen. Entgegen der weitläufigen Meinung bedeutet diese Realisierung nicht, dass das Haus komplett fertig gebaut ist und Du einziehen kannst. Vielmehr ist damit gemeint, dass der Rohbau abgeschlossen ist. Teile des Innenausbaus sind beim schlüsselfertigen Bauen allerdings nicht enthalten.

Vorsicht ist hierbei geboten, denn eine einheitliche Definition, was ein schlüsselfertiges Haus beinhaltet, gibt es nicht. Du musst daher genau in den Werkvertrag schauen, welche Leistungen dort enthalten sind.

Entscheide Dich für das schlüsselfertige Bauen, wenn Du zügig in das Eigenheim ziehen möchtest und einen festen Ansprechpartner bevorzugst. Die Kosten variieren je nach Hausanbieter und der ganze Prozess ist wahrscheinlich nicht so stressfrei, wie Du es Dir vorgestellt hast. Dennoch hat es auch einige Vorteile schlüsselfertig zu bauen, sodass es genau die richtige Option für Dich sein könnte.

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