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Auf einen Blick
Der Notartermin gilt als einer der emotionaleren Momente im Prozess des Hauskaufes. Anders als bei den meisten Kaufgeschäften ist für den Hauskauf die notarielle Beurkundung notwendig. Hierzu fertigt der Notar einen ersten Entwurf des Kaufvertrages an, welcher die Grundlage für den Notartermin darstellt.
Aus den verschiedensten Gründen kann es vorkommen, dass der Notartermin abgesagt werden muss. Etwa, weil der Käufer kein Interesse mehr besitzt oder der Verkäufer ein besseres Angebot erhalten hat.
Da der Notar bereits einen Teil seiner Leistungen erbracht hat, müssen diese vergütet werden. Doch wer trägt die Kosten, wenn der Notartermin abgesagt wird?
Käufer tragen überwiegend die Notargebühren
Käufer als Beauftrager
Der Käufer beauftragt in der Regel den Notar. Bei einer Absage muss Er die Gebühren für den Entwurf des Kaufvertrags tragen. Diese liegen bei rund 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises.
Der Termin beim Notar dient dazu, dass beide Parteien zu einer Einigung kommen und einen Kaufvertrag aufsetzen, der Ihren Interessen entspricht. Der Notar agiert hierbei als neutraler Vermittler, der keine Partei ergreift.
Beiden Vertragsparteien steht hierbei das Recht zu, bis zum Abschluss des Kaufvertrages vom Vertragsabschluss zurückzutreten. Dies ist etwa dann möglich, wenn keine Einigung stattfindet oder die Kosten unerwartet gestiegen sind. Haben sich die Zinskonditionen verschlechtert, steht die Finanzierung auf wackligen Beinen und selbst nach dem Erstellen des Kaufvertragsentwurfs könnte der Rücktritt[1] erfolgen.
Die Kosten jeglicher Aufwendungen werden hierfür von derjenigen Partei getragen, die den Notar beauftragt hat. Diese trägt die Notarkosten und geht das Risiko auf eigene Gefahr ein.
Träger der Kosten
Die Kosten werden von der Partei getragen, die den Notar beauftragt. In der Regel ist dies der Käufer, welcher damit das Risiko eingeht, dass eine Absage des Notartermins mit hohen Kosten eingeht. Diese Vorgehensweise sichert jedoch den Verkäufer davor ab, dass ein Käufer kein ernsthaftes Kaufinteresse besitzt, sondern einfach nur den Markt sondieren möchte. Beauftragt der Käufer den Notar, ist sichergestellt, dass eine Kaufabsicht vorliegt.
In der Regel übernimmt der Käufer die Beauftragung des Notars. Er ist damit auch für die Notarkosten verantwortlich, falls kein Vertragsabschluss zustande kommen sollte. Dieses Modell dient dem Verkäufer als Sicherheit, dass ein ernstes Kaufinteresse besteht und der Käufer nicht nur den Marktpreis austesten möchte.
Ist ein Makler im Verkaufsprozess involviert, kann dieser sich zusichern lassen, dass der Käufer die Kosten trägt oder direkt den Notar beauftragt. So geht das Risiko auf den Käufer über und dieser trägt bei Absage des Notartermins die Kosten.
Der Verkäufer darf dennoch einen Vorschlag für die Wahl des Notars unterbreiten. Zudem ist er zur Mitwirkung verpflichtet und muss dem Notar vor dem Termin die erforderlichen Unterlagen zusenden.
Grundsätzlich gilt demnach, dass derjenige die Kosten trägt, der den Notar beauftragt hat. Üblicherweise ist dies der Käufer, weshalb dieser das Risiko trägt, wenn kein Vertragsabschluss zustande kommt.
Kosten betragen rund 1 Prozent des Kaufpreises
Wie hoch die tatsächlichen Kosten sind, hängt von der genauen Ausgestaltung und dem Zeitpunkt der Absage ab. Je weiter der Kaufprozess fortgeschritten ist, desto höher war der Aufwand des Notars und desto teurer wird die Angelegenheit.
Die Notarkosten richten sich nach dem vereinbarten Kaufpreis. Eine genaue Zusammenstellung, wie hoch die Gebühren ausfallen, ist im Gerichts- und Notarkostengesetz[2] (GNotKG) festgelegt. Nutze den bereitgestellten Notarkostenrechner, um die Gebühren zu kalkulieren.
Kosten im vierstelligen Bereich
Die Notarkosten werden in Prozent vom vereinbarten Kaufpreis berechnet. Mit einer Gebühr in Höhe von 0,5 bis 1% bedeutet dies, dass schnell vierstellige Gebühren für den Notar anfallen.
Je komplexer der Kaufvertragsentwurf ist, desto höher sind die späteren Kosten. Wird etwa eine Löschung einer Grundschuld beauftragt, erhöht dies die Kosten.
Im Allgemeinen ist für den Entwurf eine Gebühr in Höhe von 0,5 bis 1% des Immobilienpreises üblich. Damit fallen in der Regel bereits Kosten in vierstelliger Höhe an, welche vom Beauftrager des Notars getragen werden, falls eine Absage erfolgt.
Kaum Möglichkeiten eines Schadensersatzes
Die Notarkosten liegen in einem Bereich von 0,5 bis 1,5%, je nach Zeitpunkt des Verkaufsprozesses und der Komplexität der Arbeiten. Erfolgt ein Rücktritt, bedeutet dies schnell eine Schadenssumme im vierstelligen Bereich. Diese trägt zunächst die Person, die den Notar beauftragt hat. Üblicherweise ist dies der Käufer. Doch müssen diese in jedem Fall die Kosten begleichen und wann besteht ein Schadensersatzanspruch gegenüber der anderen Vertragspartei?
Die Hürden für einen Anspruch auf Schadensersatz sind relativ hoch gesetzt. Damit soll sichergestellt sein, dass keine Partei zur Unterschrift des Vertrags gedrängt wird. Wer den Notar beauftragt, trägt daher grundsätzlich das Risiko der Kosten.
Schwerwiegender Treuepflichtverstoß
Es gibt einige berechtigte Gründe, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Dann muss der Beauftrager die Notarkosten tragen. Hat jedoch die Gegenpartei einen Treuepflichtverstoß begangen, ist ein Schadensersatz der Notarkosten möglich. Dies ist etwa möglich, wenn der Verkäufer sich nicht um die benötigten Dokumente kümmert und daher der Notartermin nicht stattfinden kann.
Ein Anspruch auf Schadensersatz besteht dann, wenn ein schwerwiegender Treuepflichtverstoß vorliegt. Dies könnte dann der Fall der sein, wenn die Gegenseite zwar Ihr Interesse am Verkauf oder Kauf zugesichert hatte, aber die weitere Mitwirkung verweigert. In der Praxis könnte dies so aussehen, dass der Käufer den Notar beauftragt, aber der Verkäufer kein ernsthaftes Interesse am Verkauf hatte und daher die erforderlichen Unterlagen nicht erbringt. Der Verkäufer hat die Abschlussbereitschaft möglicherweise nur vorgespielt, um den genauen Marktwert des eigenen Hauses besser einzuschätzen. In dieser Situation liegt eine Treuepflichtverletzung des Verkäufers vor. Der Käufer kann sich die Notarkosten vom Verkäufer ersetzen lassen.
Die Durchsetzung des Schadensersatzanspruches erfordert jedoch die anwaltliche Unterstützung und ist mit einem hohen Aufwand verbunden. Daher gilt der Hinweis, dass die Beauftragung des Notars nicht leichtfertig erfolgen sollte. Die Notarkosten betragen beim Hauskauf schnell einige tausend Euro.
Der weitere Verkaufsprozess
Die Aufgabe des Notars ist es einen Kaufvertrag anzufertigen, welcher den Interessen sowohl des Käufers als auch Verkäufers entspricht. Wurde eine Einigung erzielt, erhalten beide Parteien den Kaufvertragsentwurf. Sie haben nun rund 14 Tage Zeit, um den Kaufvertrag gründlich zu prüfen. Diese Bedenkzeit ist bei einem Umfang des Hauskaufes empfehlenswert. Zusätzlich helfen Experten dabei, noch letzte Zweifel auszuräumen.
Tritt nach Ausfertigung des Kaufvertragsentwurfs eine Partei zurück, trägt weiterhin derjenige die Kosten, der den Notar beauftragt hat. Es ist das gute Recht nach dem Entwurf noch zurückzutreten, wenn ernsthafte Zweifel hinsichtlich der Finanzierbarkeit bestehen oder anderweitig neue Informationen zutage treten.
Dies könnte etwa sein, wenn die angegebene Wohnfläche nicht der Realität entspricht und Abweichungen bestehen. Insbesondere Dachschrägen oder Terrassen sind oftmals Diskussionspunkte, welche zu Differenzen in der Wohnfläche führen.
Nach Vertragsabschluss besteht die Besonderheit, dass die Kostentragungsregel greift. Der Notar hat seine Arbeit getan und nach der Beurkundung der Unterschrift, haften Verkäufer und Käufer gemeinsam für die Begleichung der Notarkosten. In der Regel hat der Käufer den Notar beauftragt und ist zur Zahlung der Kosten verpflichtet. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann sich der Notar an den Verkäufer wenden. Diese haften gemeinschaftlich, sodass in diesem Fall der Verkäufer die Kosten begleichen müsste. Zwar besteht im Innenverhältnis ein Anspruch vom Verkäufer gegen den Käufer, doch wenn dieser zahlungsunfähig ist, bleibt der Verkäufer auf den Kosten sitzen.
Die Notarkosten bei Absage des Termins
Grundsätzlich sind die Notarkosten von der Partei zu tragen, die den Notar beauftragt hat. Üblicherweise ist dies der Käufer, welcher den Notar festlegt. Damit möchte der Verkäufer sicherstellen, dass ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht.
Kommt der Hausverkauf nicht zustande und der Termin wird abgesagt, trägt weiterhin derjenige die Kosten, der für die Beauftragung zuständig war. Die Notarkosten bewegen sich im Bereich von 0,5 bis 1,5% des Kaufpreises, weshalb dies ein hohes finanzielles Risiko darstellt. Dies sollte vor der Beauftragung klar sein.
Ein Schadensersatz besteht nur, wenn der anderen Partei ein schwerwiegender Verstoß gegen die Treuepflicht nachgewiesen werden kann. Etwa, weil kein ernsthaftes Interesse am Vertragsabschluss bestand.
Andernfalls ist ein Rücktritt nach dem Kaufvertragsentwurf nichts Ungewöhnliches. Kommt es zu keiner Einigung und es liegt kein schwerwiegender Verstoß gegen die Treuepflicht vor, trägt die Partei die Kosten, welche den Notar beauftragt hat. In der Regel ist dies der Käufer, der mehrere tausend Euro bezahlen darf, obwohl das Haus nicht den Besitzer gewechselt hat.
Häufige Fragen
Weiterführende Links
Vielen Dank für den tollen Beitrag! Ich habe eine Frage. Angenommen, ein Käufer möchte einen Neubau vom Bauträger erwerben, der das Haus über einen Makler vermittelt. Der Makler lässt den Käufer einen Maklervertrag unterzeichnen, der Informationen über Maklerprovisionen enthält, die nach notariellem Vertragsabschluss fällig werden, sowie Informationen zu notariellen Vorbereitungen: „Der Maklervertrag hat eine Gültigkeit von 28 Tagen. Der vorgesehene Protokollierungstermin ist noch offen. Die Kosten für notarielle Vertragsvorbereitungen betragen 500,00 Euro. Diese Kosten werden bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages zurückerstattet.“
Dann erhält der Käufer vom Notar eine E-Mail mit dem Kaufvertragsentwurf und der Information: „Anbei übersende ich Ihnen den auf Veranlassung des Verkäufers erstellten Entwurf mit der Bitte um Durchsicht und Mitteilung eventueller Änderungswünsche.“ Der Käufer prüft das Ganze und entscheidet sich aus welchem Grund auch immer gegen einen Kauf innerhalb der 14-Tage-Frist vor einem Beurkundungstermin. Hat der Verkäufer bzw. der Makler das Recht auf Schadensersatz? Muss der Käufer mehr als die vereinbarten 500,00 Euro zahlen?