Um eine teure Erbschaftsteuer zu umgehen, entscheiden sich Eltern häufig, die eigene Immobilie bereits vor dem Tod an die Kinder zu verkaufen. Unter dem eigentlichen Wert wird die Immobilie an die Kinder verkauft, sodass keinerlei Streitigkeiten im Erbfall auftreten.

Damit die Eltern die Immobilie weiterhin bewohnen dürfen, kommt das Nießbrauchsrecht ins Spiel. Dieses wird mit dem Verkauf des Hauses im Grundbuch eingetragen und gewährt umfassende Rechte, die häufig bis ans Lebensende bestehen.

Wobei handelt es sich genau beim Nießbrauchsrecht und welche Vorteile sind mit solch einer Verkaufskonstellation verbunden?

Definition des Nießbrauchsrechts

Im Allgemeinen wird das Nießbrauchsrecht mit Immobilien in Verbindung gebracht. Es ist allerdings auch auf Unternehmen, Wertpapieren, Kapitalbeteiligungen sowie Grundstücken anwendbar. Definiert ist das Nießbrauchsrecht im §1030 BGB^[1], welches besondere Nutzungsrechte am Eigentum gewährt.

Für gewöhnlich ist die Dauer des Nießbrauchs für die gesamte Lebenszeit festgesetzt. Erst mit dem Tod erlöschen die bestehenden Rechte und Pflichten. Nach §§ 1059, 1061 BGB ist ein Verkauf oder ein Vererben der Rechte nicht möglich.

Grundsätzlich können sich der Eigentümer und der Inhaber des Nießbrauchsrechts noch auf weitere Fälle einigen, in denen das Nießbrauchsrecht erlischt. Dies könnte zum Beispiel in der Konstellation interessant sein, wenn der überlebende Ehepartner und Inhaber des Nießbrauchsrechts wieder heiratet. Dann scheint eine gemeinsame Versorgung gegeben zu sein, sodass der Nießbrauch nicht mehr zwingend notwendig ist.

Ebenso können sich der Eigentümer sowie der Inhaber des Nießbrauchsrechts auf eine Auflösung verständigen. Anschließend gehen die gesamten Nutzungsrechte der Immobilie wieder an den Eigentümer über.

Das Nießbrauchsrecht ist meist für die gesamte Lebenszeit vorgesehen. Zum Schutze der Parteien verlangt der Gesetzgeber daher, dass solch ein Vertrag nur mit notarieller Beurkundung gültig ist. Der Notar klärt die Parteien über die Nießbrauchrechte auf und erläutert, welche Verpflichtungen damit einhergehen. Zudem tritt Er unterstützend bei der Vertragsgestaltung auf, um die jeweiligen Interessen zu wahren.

Aufgrund der schwerwiegenden Konsequenzen findet das Nießbrauchsrecht meist zwischen Eltern und Kindern im Zuge eines Immobilienverkaufs Anwendung. Die Eltern verkaufen das bewohnte Haus zu einem attraktiven Preis an die Kinder und erhalten als Gegenleistung das Nießbrauchsrecht. Im günstigsten Fall lassen sich dadurch einige Steuern sparen und im fortgeschrittenen Alter erhalten die Eltern eine finanzielle Unterstützung für den Lebensabend. Die Wohnsituation ändert sich dabei nicht, sodass langfristig eine Sicherheit besteht.

Der Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen, sodass die Rechte einsehbar sind. Ein Verkauf der Immobilie ist dadurch unattraktiv, da das Nießbrauchsrecht davon unangetastet bleibt. Somit ist das Haus lediglich für Käufer von Interesse, die das Objekt vermieten würden. Da das Nießbrauchsrecht den Wert mindert, stellt ein Verkauf die Ausnahme dar.

Arten des Nießbrauchsrechts

Sowohl im Gesetz als auch in der Praxis sind verschiedene Arten des Nießbrauchsrechts bekannt. Dabei sind folgende Varianten möglich.

Vorbehaltsnießbrauch

In der bereits erwähnten Konstellation zwischen Eltern, die eine Immobilie unter Wert an Ihre Kinder veräußern, kommt der Vorbehaltsnießbrauch zur Anwendung. Es findet ein Wechsel der Eigentümer statt, wobei gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht bestehen bleibt.

Nicht nur Wohnrechte^[2] sind auf diesem Wege zu erhalten. Der ursprüngliche Eigentümer könnte sich auch nach dem Verkauf noch die Mieteinnahmen zusichern lassen. Dadurch fließen weiterhin Einnahmen, die zur Deckung der eigenen Lebenshaltungskosten dienen.

Der Vorbehaltsnießbrauch für Immobilien ist im Grundbuch eingetragen. Dort ist das Nutzungsrecht erfasst und bleibt auch bei einem Verkauf bestehen.

Zuwendungsnießbrauch

Während beim Vorbehaltsnießbrauch die Eigentümer der Immobilie wechseln, aber die Besitzer gleich bleiben, ist beim Zuwendungsnießbrauch das Gegenteil der Fall. Hier gibt es keinen Wechsel des Eigentümers, sondern dieser räumt lediglich das Nießbrauchsrecht ein.

Auf diese Weise kann Er ein lebenslanges Wohnrecht gewähren oder die Mieteinnahmen abtreten. Dadurch sind steuerliche Vorteile möglich. Allerdings muss der Empfänger der Mieteinnahmen weiterhin beachten, dass diese steuerpflichtig sind.

Versorgungsnießbrauch

Beim Versorgungsnießbrauch steht die Absicherung des Partners nach dem Tod im Vordergrund. Dies ist immer dann sinnvoll, wenn nur ein Partner Eigentümer der Immobilie ist. Nach dem Tod würde diese lediglich zu einem Teil dem hinterbliebenem Partner zufließen. Denn auch die Kinder werden dann zu Teileigentümern.

Um Konflikte vorzubeugen und zu verhindern, dass der hinterbliebene Partner aus dem Haus ausziehen müsste, könnte ein Versorgungsnießbrauch vereinbart werden. Dieses Wohnrecht gilt auch über den Tod hinaus, sodass selbst ein Verkauf nicht zu einer Veränderung der Wohnsituation führen würde.

Vermächtnisnießbrauch

Ähnlich wie der Versorgungsnießbrauch, wirkt auch der Vermächtnisnießbrauch. Dieses ist ebenfalls an einen Erbfall angeknüpft, bezieht sich aber nicht auf die verstorbene Person, sondern auf den Erben.

Im Testament kann hierzu festgeschrieben sein, dass der Erbe zwar Eigentümer der Immobilie wird, aber gleichzeitig die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht an eine weitere Person überträgt. Dies gilt lebenslang, sodass auch hier eine Versorgung über den Tod hinaus sichergestellt ist.

Rechte beim Nießbrauch

Ursprünglich bezog sich das Nießbrauchsrecht im Wesentlichen auf bewirtschaftete Grundstücke. Durch die lebenslange Übertragung der Rechte bestand eine höhere Planbarkeit hinsichtlich der Bewirtschaftung. Die Ernte und Früchte der Bewirtschaftung standen dem Inhaber des Nießbrauchs zu und konnten nicht mehr zurückgefordert werden.

Somit ist der Nießbrauch wesentlich standhafter als ein gewöhnlicher Pachtvertrag oder Mietvertrag. Letzterer darf aus wichtigen Gründen gekündigt werden und ist meist mit einer festen Laufzeit versehen. Zudem steht der Pächter in der Schuld des Verpächters und muss eine Gebühr zahlen.

Beim Nießbrauch sind die Rechte deutlich umfassender und beständiger. Eine Kündigung ist nicht vorgesehen, sodass der Nießbrauch für gewöhnlich bis zum Tod Gültigkeit behält. Auch ein Wechsel des Eigentümers ändert am Nießbrauch nichts.

Es besteht zudem eine größere Flexibilität hinsichtlich der Ausübung des Nießbrauchs. Denn es besteht der Anspruch eines wirtschaftlichen Besitzes. Bei einer Immobilie könnte dies bedeuten, dass diese selbst bewohnt oder vermietet wird. Die Art der Nutzung bleibt dem Inhaber des Nießbrauchsrechts überlassen.

Dies stellt eine klare Abgrenzung zum Wohnrecht dar. Dieses erlaubt lediglich das Bewohnen der entsprechenden Immobilie. Eine Vermietung ist beim Wohnrecht nicht vorgesehen. Dieses erlischt, falls der Auszug beabsichtigt ist. Dadurch ist das Wohnrecht deutlicheren Einschränkungen unterlegen und die Nutzung mit einem bestimmten Zweck verbunden.

Dauer des Nießbrauchs

Eine einseitige Kündigung des Nießbrauchs ist nicht vorgesehen. Eigentümern ist es nicht gestattet, den Nießbrauch ohne triftigen Grund zu entziehen. Zwar ist eine Abmahnung bei einem unsachgemäßen Gebrauch möglich, doch sind die rechtlichen Hürden hoch.

Alternativ ist es auch möglich, dass beide Parteien sich auf eine feste Laufzeit des Nießbrauchs einigen. In der Praxis ist dies jedoch unüblich und so besteht es bis zum Lebensende.

Zulässig ist hingegen, wenn Eigentümer und Nießbrauchnehmer sich auf eine Beendigung des Nießbrauchs einigen. Dann ist eine Rückgabe der Immobilie nach § 1055 BGB vorgesehen.

Im Regelfall besteht der Nießbrauch bis zum Lebensende. Erst beim Todesfall erlischt es.

Tod des Nießrauchnehmers

Verstirbt der Nießbrauchnehmer erlischt damit auch das Recht auf den Nießbrauch. Es ist an eine Person gebunden und eine Vererbung ist vom Gesetz her unzulässig. Eine Übertragung des Nießbrauchs im Todesfall ist nicht möglich.

Tod des Nießbrauchgebers

Beim Todes Eigentümers, welcher den Nießbrauch gewährt hat, sieht die Situation differenzierter aus. Der Nießbrauch erlischt nicht automatisch, sondern es sind die Regelungen der Nießbrauchsvereinbarung zu beachten. Grundsätzlich besteht das Nießbrauchsrecht fort. Der Tod des Eigentümers steht diesem nicht entgegen.

Falls jedoch eine zeitliche Befristung festgelegt wurde, die sich auf den Tod des Eigentümers bezieht, ist diese Regelung bindend. Dann könnte der Nießbrauch erlischen.

Erben der Immobilie müssen demnach beachten, dass das Nießbrauchsrecht prinzipiell weiterbesteht. Erst anderslautende Vereinbarungen könnten zu einer Beendigung führen.

Kostenverteilung der Immobilie

Beim Nießbrauch ist der Inhaber im Grundbuch eingetragen und darf die Immobilie frei nutzen. Er muss keine Miete bezahlen und das Recht zum Wohnen besteht für gewöhnlich bis zum Lebensende. Fraglich ist, wer die laufenden Kosten der Immobilie übernimmt. Denn regelmäßige Instandsetzungen sind nötig, um den Zustand aufrechtzuerhalten und jährlich sind Steuern zu begleichen.

Im Gesetz ist hierzu festgelegt, welche Kostenpunkte von welcher Partei zu übernehmen sind. Dies ist etwa in den §§ 1047, 1041 BGB geregelt. Demnach teilen sich der Eigentümer und der Inhaber des Nießbrauchsrechts die Kosten.

Vom Gesetz her ist vorgesehen, dass der Eigentümer die Instandsetzungskosten übernimmt. Der Bewohner der Immobilie hingegen übernimmt die regelmäßigen, laufenden Kosten. Hierzu zählen die Grundsteuer sowie die Hypothekenzinsen. Ebenso trägt Er die Nebenkosten, für die Er verantwortlich ist. Auch für gewöhnliche Verschleißreparaturen muss der Nießbraucher aufkommen. Dazu zählen etwa eine Reparatur des Daches oder ein neuer Anstrich.

Gesetzlich ist bereits eine Grundlage über die Kostenverteilung gegeben. Abweichend davon können individuelle Vereinbarungen getroffen werden. Vom Gesetz abzuweichen, bietet sich an, falls die Eltern über kein ausreichendes Einkommen im Alter verfügen, um die Reparaturen oder Steuern zu begleichen.

Die Eigentümer könnten dann anbieten, sämtliche Kosten zu übernehmen. Dadurch ist die finanzielle Last der Eltern minimal und Sie können den Lebensabend mit weniger Sorgen verbringen.

Steuern sparen mit dem Nießbrauchsrecht

Das Nießbrauchsrecht kommt meist dann zur Anwendung, wenn eine Immobilie möglichst steuergünstig an die Kinder weitergegeben wird. Während bei einem gewöhnlichen Erbe die Erbschaftsteuer zu zahlen^[3] ist, könnte dies mit dem Nießbrauchsrecht umgangen werden. Dann verbliebe die Immobilie innerhalb der Familie, ohne dass der Fiskus sich daran beteiligt.

Schenkung der Immobilie

Naheliegend erscheint eine Schenkung der Immobilie an die Kinder, wobei für die Eltern das Nießbrauchsrecht eingeräumt wird. Dies würde zu einer Übertragung noch zu Lebzeiten führen, sodass Erbstreitigkeiten nicht auftreten. Zudem besteht der Wunsch, die Erbschaftsteuer zu umgehen. Doch ist eine Schenkung tatsächlich mit geringeren Steuern verbunden?

Verwandtschaftsgrad	Freibetrag	Steuerklasse
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner	500.000 Euro	I
Kinder und Stiefkinder	400.000 Euro	I
Enkel, deren Eltern bereits verstorben sind	400.000 Euro	I
Enkel, deren Eltern noch leben	200.000 Euro	I
Urenkel, Eltern und Großeltern	100.000 Euro	I
Geschwister, Nichten und Neffen	20.000 Euro	II
Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern	20.000 Euro	II
Geschiedene Ehegatten und getrennte Lebenspartner	20.000 Euro	II
alle anderen Erben	20.000 Euro	III

Zunächst ist anzumerken, dass eine Schenkung steuerlich gleich behandelt wird wie ein Erbe. Es fallen die identischen Steuersätze und Freibeträge an, sodass grundsätzlich kein Unterschied besteht, ob die Immobilie vererbt oder verschenkt wird.

Der Freibetrag ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und beträgt für die Kinder 400.000 Euro. Würde der Wert der Immobilie unter diesem Betrag liegen, fällt keinerlei Schenkungssteuer an. Die Übertragung wäre dann steuerfrei.

Aufgrund der Wertentwicklung der Immobilien in den vergangenen Jahren liegen die meisten Häuser allerdings über dem Freibetrag. Dies hat zur Folge, dass für die Summe, die den Freibetrag übersteigt, die Schenkungssteuer anzuwenden ist. Beträgt der Verkehrswert der Immobilie 600.000 Euro, unterliegen davon 200.000 Euro der Schenkungssteuer.

Das Nießbrauchsrecht wirkt sich allerdings wertmindernd aus. Dies hat den Vorteil, dass die Schenkungssteuer niedriger ausfällt. Hierzu muss der Wert des Nießbrauchs berechnet werden. Dieser orientiert sich am steuerlichen Wert der Immobilie und dem Alter des Nießbrauchers.

Ließe sich die Immobilie für 18.000 Euro im Jahr vermieten, entspricht dies dem Jahreswert. Dieser wird mit der erwarteten Lebensdauer multipliziert. Grundlage ist hierfür die BMF-Tabelle^[4]. Je jünger der Inhaber des Nießbrauchs ist, desto höher fällt der Kapitalwert des Nießbrauchs aus. Wird die Immobilie zum Rentenalter übertragen, beträgt der Wert des Nießbrauchs: 18.000 x 11,525 = 207.450 Euro für einen männlichen Nießbraucher.

Der Wert der Immobilie vermindert sich entsprechend um diesen Betrag. Im vorliegenden Beispiel des ursprünglichen Immobilienwerts von 600.000 Euro bedeutet dies, dass das Nießbrauchsrecht dazu führt, dass die Immobilie inkl. Nießbrauch nur noch 600.000 – 207.450 = 392.550 Euro Wert ist. Demnach fällt keine Schenkungssteuer mehr an.

Lohnenswert ist daher eine möglichst frühzeitige Übertragung der Immobilie. Dann führt das Nießbrauchsrecht zu einer größeren Wertminderung, welche sich reduzierend auf die Schenkungssteuer auswirkt.

Verkauf der Immobilie unter Wert

Die Schenkung ist dann sinnvoll, wenn der Wert der Immobilie im Bereich des Freibetrags der Schenkungssteuer liegt und durch das Nießbrauchsrecht keinerlei Steuern anfallen. Ist der Immobilienwert allerdings deutlich höher und beträgt mehr als eine Million Euro, könnte der Verkauf unter Wert eine Alternative darstellen, um das Zahlen von Steuern gänzlich zu vermeiden.

Wichtig ist hierbei, dass auch hier der Wert der Immobilie inkl. Nießbrauchsrecht als Grundlage zur Bewertung dient. Ergibt sich ein Wert von 800.000 Euro, ist die Differenz zum niedrigeren Verkaufspreis als Schenkung anzusehen. Dementsprechend wäre bei einem Verkauf zu einem Preis von 400.000 Euro der Freibetrag voll ausgeschöpft. Würde der Verkaufspreis noch niedriger angesetzt werden und zum Beispiel nur 150.000 Euro betragen, fielen für die übrigen 250.000 Euro die Schenkungssteuer an.

Der Verkauf der Immobilie unter Wert ist sinnvoll für Objekte, die im Wert deutlich höher liegen als der Freibetrag der Schenkungssteuer. Zu beachten ist allerdings, dass die Kinder als Käufer bereits über genügend Eigenkapital verfügen müssen. Zudem müssen Sie die üblichen Finanzierungskosten der Immobilie tragen. Dennoch profitieren Sie davon, möglichst günstig die Immobilie zu erhalten, ohne darauf eine Schenkungs- oder Erbschaftsteuer zahlen zu müssen.

Mit dem Nießbrauchsrecht steuergünstig die Immobilie übertragen

Das Nießbrauchsrecht kommt überwiegend bei der Übertragung von Immobilien der Eltern an die Kinder zur Anwendung. Anstatt die Immobilie erst mit dem Tod als Erbe abzutreten, wird dieses Thema bereits zu Lebzeiten behandelt.

Grundsätzlich besteht das Ziel beim Nießbrauch darin, dem Begünstigten umfassende Rechte einzuräumen. Diese laufen meist für das gesamte Leben und sind nicht rückgängig zu machen.

In Bezug auf Immobilien bedeutet dies in der Praxis, dass Eltern die Immobilie entweder an die Kinder übertragen oder günstig verkaufen und als Gegenleistung das Nießbrauchsrecht erhalten. Damit dürfen Sie bis ans Lebensende im Haus wohnen bleiben oder die Mieteinnahmen erhalten.

Anhand der vorgestellten Beispiele zeigt sich, dass bei geschickter Vorgehensweise die Steuern deutlich geringer sind oder gänzlich wegfallen, als im Vergleich zur Vererbung der Immobilie. Soll das Haus innerhalb der Familie bleiben, lohnt sich eine Prüfung dieser Methode, um Steuern zu vermeiden.

Häufige Fragen