Die Vergütung des Maklers ist üblicherweise streng an den Verkaufserfolg gebunden. Er erhält eine Provision, welche sich im Bereich von 4 bis 7 Prozent des Verkaufspreises orientiert.

Dies bedeutet, dass der Makler zunächst in Vorleistung tritt. Er wird tätig und erst mit einem erfolgreichen Abschluss erfolgt die Auszahlung.

Um das Erfolgsrisiko zu mindern, könnten Makler eine Aufwandsentschädigung verlangen. Diese träte in Kraft, falls sich nach einem vereinbarten Zeitraum noch kein Käufer hat finden lassen oder falls ein anderer Makler beauftragt wird.

Doch ist das Verlangen einer Aufwandsentschädigung rechtens und welche Einschränkungen bestehen hierbei?

Übliche Vergütung des Maklers

Die Aufgabe des Maklers besteht darin, den Verkäufer oder Käufer einer Immobilie bei dieser Tätigkeit zu unterstützen. Dies bedeutet, dass der Makler im Wesentlichen als Vermittler auftritt. Er ist für den Verkaufsprozess wesentlich verantwortlich und sucht im Auftrag der Käufer nach geeigneten Objekten.

Je nach Lage am Markt und Zustand einer Immobilie geht der Verkauf mit einer längeren Dauer einher. So ist es keine Seltenheit, dass mehrere Monate vergehen, bis der Verkauf abgeschlossen ist. Erst mit der Einigung zwischen Verkäufer und Käufer erhält der Makler die erfolgsabhängige Provision. Da diese sich auf den Verkaufspreis bezieht, liegt diese meist in einem vierstelligen Bereich. Die Vergütung ist demnach äußerst attraktiv, kommt aber nur zustande, falls tatsächlich der Verkauf erfolgte.

Blieb die Suche nach einem Käufer erfolglos oder sind die Ansprüche des Verkäufers zu hoch, geht der Makler leer aus. Er hat einige Zeit investiert, ohne dass am Ende der gewünschte Erfolg eingetreten ist. Dies ist nicht nur ärgerlich, sondern auch mit einigen Kosten verbunden, auf denen Er sitzen bleibt.

Ebenso ist die Beauftragung eines Maklers für das Finden einer geeigneten Wohnung möglich. Die Kosten für den Makler einer Mietwohnung orientieren sich an der Mietdauer und betragen ein Vielfaches der Bruttomiete.

Die Tätigkeit des Maklers ist demnach mit einem höheren Risiko und schwankenden Einnahmen verbunden. Die Provision ist zwar großzügig, aber streng an den Verkaufserfolg gekoppelt.

Verlangen einer Aufwandsentschädigung

Der Makler wird zunächst im Auftrag des Verkäufers tätig, ohne dafür eine Gebühr zu verlangen. Er wendet Seine Arbeitszeit auf, um ein ansprechendes Inserat zu erstellen und geeignete Käufer zu finden. Diese Arbeit geht mit einigen Aufwendungen einher. Denn lange Fahrtzeiten sowie einige Telefonate sind zu führen, um Interessenten zu finden.

Das Ziel des Maklers besteht darin, dass der Hauptvertrag^[1] zustande kommt. Dieser beschreibt den notariellen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer. Als Vermittler steht dem Makler erst mit Abschluss des Kaufvertrages die vereinbarte Provision zu.

Kommt es hingegen nicht zum Hauptvertrag, ist der Makler in Vorleistung gegangen. Es ist in Seinem Interesse, zumindest nicht die bereits getätigten Aufwendungen aus eigener Tasche zu bezahlen. Daher könnte Er eine Aufwandsentschädigung verlangen, welche auch fällig wird, falls kein Hauptvertrag abgeschlossen wird.

Die Grundlage einer solchen Aufwandsentschädigung ist in §652 Abs. 2 S.2 BGB^[2] definiert. Demnach darf der Makler eine Aufwandsentschädigung verlangen, deren Höhe sich an den tatsächlichen Kosten orientiert. Nicht angemessen wäre es, wenn der Makler einen Teil der entgangenen Provision als Entschädigung verlangt.

Voraussetzung für die rechtmäßige Aufwandsentschädigung

Eine Aufwandsentschädigung ist pauschal nicht vom Gesetz her vorgesehen. Sie muss Bestandteil des Maklervertrages und dort festgehalten sein. Erst, wenn beide Parteien sich auf den Vertrag einigen, ist das Verlangen einer Aufwandsentschädigung möglich.

Des Weiteren ist die Aufwandsentschädigung üblicherweise an das Verhalten des Auftraggebers gebunden. Denn erschwert dieser die Arbeit des Maklers, führt dies zu einer unfairen Beeinträchtigung. Versäumt der Besteller das Bereitstellen von Dokumenten, verlangt einen überzogenen Verkaufspreis oder finden sich keine geeigneten Besichtigungsterminen, führt dies zu einer Störung der Maklertätigkeit.

Es scheint, dass keine klare Verkaufsabsicht vorliegt und der Auftraggeber lediglich den Markt sondieren möchte. Dass der Verkaufsprozess ins Stocken gerät, ist dann nicht auf ein Verschulden des Immobilienmaklers, sondern des Bestellers zurückzuführen.

In diesem Fall verhält sich der Auftraggeber schuldhaft. Der Makler darf dann einen Schadensersatz verlangen. Die Aufwandsentschädigung orientiert sich an den tatsächlichen Ausgaben, welche Er einfordern darf.

Fällig ist eine Aufwandsentschädigung hingegen nicht, wenn sich schlicht kein Käufer für die Immobilie findet. Dies stellt ein gewöhnliches Risiko der Maklertätigkeit dar und darf nicht zu einem Ersatz der Kosten führen.

Demnach ist die Aufwandsentschädigung lediglich als Absicherung zu sehen, falls der Verkäufer Seine Verkaufsabsicht aufgibt oder den Verkaufsprozess schuldhaft beeinträchtigt. Dann könnte Er zum Ersatz der Aufwendungen verpflichtet sein, insofern dies im Maklervertrag vereinbart wurde.

Höhe der Aufwandsentschädigung

Der Aufwendungsersatz gibt im Grunde bereits an, in welcher Höhe der Schadensersatz zu erfolgen hat. Doch in der Vergangenheit bestand die Praxis häufig darin, einen Teil der entgangenen Provision als Ersatz zu verlangen. Vom Gesetz her ist diese Gestaltung der Aufwandsentschädigung eingeschränkt worden. Denn ein zu hoher Anteil würde einen unangemessenen Verkaufsdruck ausüben, da andernfalls die Entschädigung bereits mit Kosten im vierstelligen Bereich einhergehen würde.

Demzufolge sind Aufwandsentschädigungen heutzutage üblicherweise gedeckelt. Sie betragen in der Regel maximal 10% der entgangenen Provision.

Zu ersetzen sind allerdings nur die tatsächlichen Aufwendungen. Der Makler muss darlegen, welche Kosten im Zuge der Tätigkeit entstanden sind. Er darf nicht pauschal einen Tagessatz festlegen und diesen dem Auftraggeber als Aufwand darlegen. Daher lohnt es sich für Makler genau die Fahrtkosten sowie sonstigen Aufwendungen zu dokumentieren.

Die Aufwandsentschädigung in Maklerverträgen ist von der Rechtsprechung Grenzen gesetzt. Sie darf nicht in beliebiger Höhe festgelegt sein, sondern muss den tatsächlichen Kosten entsprechen und einen Höchstbetrag nicht überschreiten. Dies soll das Machtgefälle zwischen Makler und Verkäufer begrenzen, sodass kein übermäßiger Verkaufsdruck herrscht.

Der Aufwendungsersatz für Immobilienmakler

Die Immobilientätigkeit geht mit der Besonderheit einher, dass die Vergütung eng mit dem Verkaufserfolg verknüpft ist. Anstatt eines Stunden- oder Tagessatzes, erhält der Makler erst bei Zustandekommen des Hauptvertrages eine Provision, die sich am Verkaufspreis orientiert.

Dies bedeutet mitunter, dass einige Wochen und Monate der Arbeit vergehen, ohne dass je Einnahmen fließen. Erst im Verkaufsfall übersteigt die Provision deutlich die bereits entstandenen Aufwendungen.

Um dieses Risiko etwas abzudämpfen, könnte im Maklervertrag ein Aufwendungsersatz vereinbart sein. Diese wird selbst dann fällig, falls kein Verkaufsvertrag zustande kommt. Mit diesem Ersatz muss der Auftraggeber die Aufwendungen tragen, sodass der Makler lediglich Seine Arbeitszeit aufgewendet hat. Möchtest Du diese Auslagen nicht zahlen, ist auch ein Verkauf des Hauses ohne Makler möglich.

Ein solcher Ersatz ist allerdings nur dann zulässig, wenn der Auftraggeber Seine Verkaufsabsicht zurückzieht oder die Arbeit des Maklers beeinträchtigt. Dann ist Aufwendungsersatz der tatsächlich entstandenen Kosten zulässig, insofern dies im Maklervertrag vereinbart wurde.

Eine pauschale Erhebung eines Teils der entgangenen Provision gilt nicht als zulässig. Demnach sind nur die Kosten zu ersetzen, sodass der Makler daraus keinen finanziellen Vorteil erhält.

Häufige Fragen