Die Fix und Flip Strategie stellt für handwerklich begabte Eigentümer eine günstige Methode dar, um mit wenig Eigenkapital Immobilien zu erwerben. Anstatt teure Objekte mit viel Kapital zu kaufen, steht die Sanierung älterer Häuser im Vordergrund, die zu einem geringen Preis auf dem Markt erhältlich sind.

Das Ziel besteht hierbei einen möglichst hohen Gewinn zu erwirtschaften. Ist die Sanierung abgeschlossen, stehen die Option der Vermietung oder des Verkaufs zur Verfügung.

Bevorzugst Du den Verkauf der Immobilie, könnte die Spekulationssteuer anfallen. Wie hoch wäre die Steuerlast und wie lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?

Spekulationssteuer beim Fix und Flip Verkauf beachten

In den vergangenen Jahren sind sowohl bei den Mieten als auch den Immobilienpreisen enorme Steigerungen eingetreten. Sowohl Käufer als auch Mieter müssen damit rechnen, einen größeren Teil des Haushaltsbudgets für das Wohnen einzuplanen.

Um dieser Entwicklung vorzubeugen und die Spekulationen auf dem Immobilienmarkt einzudämmen, hat der Gesetzgeber bestimmte Vorschriften erlassen. Diese haben zum Ziel, den kurzfristigen Erwerb und Verkauf von Immobilien unattraktiver werden zu lassen.

Das wohl wirksamste Mittel, um den aufgeheizten Markt abzukühlen, ist die Spekulationssteuer. Diese ist fällig, wenn Objekte rein zur Vermietung erworben und innerhalb einer bestimmten Frist verkauft werden. Ein daraus entstehender Gewinn unterliegt der persönlichen Einkommensteuer. Je nach Steuersatz könnte dadurch eine Belastung von bis zu 42 % auftreten.

Beachte die folgenden Punkte, um die Steuerlast bei der Fix and Flip Strategie zu minimieren. So lohnt sich der Aufwand deutlich mehr und Du musst einen geringeren Teil des Gewinns an den Staat abführen.

Haltedauer von 10 Jahren nach dem Kauf

Ob der Verkauf einer Immobilie der Spekulationssteuer unterliegt, ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Beachtest Du diese, ist ein steuerfreier Verkauf der Immobilie möglich, sodass Du den gesamten Gewinn behältst.

Planst Du keine Eigennutzung der Immobilie, musst Du die Haltefrist befolgen. Diese beträgt laut Gesetz 10 Jahre. Die Frist beginnt mit dem Kauf des Objekts zu laufen.

Ist die Sanierung abgeschlossen, bietet sich zunächst die Vermietung des Objekts an. Monatlich erhältst Du bereits Mieteinnahmen, wobei genau zu kalkulieren ist, ob Du aus der Vermietung einen Gewinn erzielst. Häufig sind die Abschreibungen und der Zinsaufwand so hoch, dass aus steuerlicher Betrachtung ein Verlust eintritt. Dies führt dazu, dass die Mieteinnahmen nicht Deine Steuerlast erhöhen.

Benutze den nachstehenden Rechner, um für Deine Situation die Versteuerung der Mieteinnahmen zu berechnen. Da sowohl die Abschreibung auf das Objekt als auch der Zinsaufwand gewinnmindernd wirken, tritt in den Anfangsjahren üblicherweise ein Verlust auf.

Nach Ablauf der Haltefrist von 10 Jahren bietet sich der Verkauf einer Immobilie an. Du profitierst von der zwischenzeitlich eingetretenen Wertsteigerung und der daraus resultierende Gewinn ist steuerfrei.

Spekulationssteuer bei Unterschreiten der Frist

Möchtest Du im Rahmen der Fix and Flip Strategie keinesfalls als Vermieter auftreten, sondern strebst schnellstmöglich den Verkauf an, unterschreitest Du die gesetzlich vorgeschriebene Haltedauer. Der Verkauf findet innerhalb der 10 Jahresfrist statt, sodass dieser der Steuer unterliegt.

Konkret bedeutet dies, dass ein Gewinn aus dem Flip Projekt in der Steuererklärung anzugeben ist. Dieser erhöht das zu versteuernde Einkommen und unterliegt der persönlichen Einkommensteuer.

Positiv für Dich ist, dass Du einige Aufwendungen vom Gewinn absetzen darfst. Hierzu gehören u.a.:

Dadurch fällt aus steuerlicher Sicht der Gewinn niedriger aus. Bist Du Dir unsicher, welche Kostenpunkte Du angeben darfst, dann suche einen Steuerberater auf. Indem dieser noch weitere Aufwendungen geltend machst^[1], reduzierst Du die Steuerlast und bist auf der sicheren Seite.

Spekulationssteuer bei Fix und Flip durch Eigennutzung umgehen

Bist Du nicht abgeneigt die Immobilie zu sanieren und zunächst selbst zu nutzen, wirkt sich dies positiv auf die Betrachtung der Steuerlast aus. Denn der Gesetzgeber hat für die Selbstnutzung eine Erleichterung vorgesehen.

Konkret heißt es, dass der Gewinn aus dem Flip der Immobilie steuerfrei ist, wenn Du diese im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast. Dadurch tritt eine deutliche Verkürzung der Haltefrist in Erscheinung. Anstatt die 10 Jahre abzuwarten, könntest Du bereits nach etwas mehr als 2 Jahren die Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn sie der Eigennutzung gedient hat.

Zur Eigennutzung musst Du die Immobilie nicht zwingender Weise dauerhaft bewohnt haben. Es reicht aus, wenn Du das Objekt als Zweitwohnsitz anmeldest. So könntest Du etwa Deine Urlaubsresidenz für Deine Flip-Strategie auswählen und diese nur vorübergehend nutzen.

Wichtig ist, dass während der Dauer der Eigennutzung keine zwischenzeitliche Vermietung erlaubt ist. Dadurch würde wiederum die reguläre Haltefrist von 10 Jahren greifen und die Spekulationssteuer anfallen.

Grenzen des gewerblichen Handels beachten

Bei der vorhergehenden Betrachtung stand die Fix and Flip Strategie aus der Sichtweise einer Privatperson im Mittelpunkt. Es steht nicht der maximale Gewinn innerhalb kürzester Zeit im Vordergrund, sondern die handwerklichen Arbeiten stellen eine persönliche Leidenschaft dar, welche einen längeren Zeitraum andauern.

Siehst Du die Fix and Flip Strategie als profitable Investitionsstrategie an und übernimmst die Sanierungsarbeiten nicht selbst, sondern lagerst Du diese aus, ist ein deutlich größerer Umsatz möglich. So könntest Du Dich gleich mehreren Objekten widmen und diese mit einem Gewinn verkaufen.

Für solch ein Vorgehen könnte das Finanzamt jedoch einen gewerblichen Handel unterstellen. Während die Spekulationssteuer ausschließlich bei Privatpersonen zum Tragen kommt, sind mit dem gewerblichen Handel andere Vorschriften verbunden.

Als Grenze gelten hierbei der Kauf und Verkauf von 3 Objekten innerhalb von 5 Jahren. Überschreitest Du dieses Limit und verkaufst im erwähnten Zeitraum mehr als 3 Objekte, unterstellt das Finanzamt einen gewerblichen Handel.

Damit verbunden ist die Zahlung der Gewerbesteuer, welche in jedem Fall greift. Ein steuerfreier Verkauf ist selbst durch das Einhalten der Spekulationsfrist nicht mehr möglich, wenn Du als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft wirst.

Vorschriften der Spekulationssteuer im Rahmen der Fix and Flip Strategie

Die Fix and Flip Strategie stellt für Hobbyhandwerker eine profitable Immobilieninvestition dar und erlaubt an der Aufwertung des Objekts zu partizipieren. Aus gesetzlicher Sicht ist diese Vorgehensweise jedoch an die Vorschriften der Spekulationssteuer gebunden.

Hast Du die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern als reines Investitionsobjekt gekauft, ist der Spekulationsgewinn innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren zu versteuern. Entstandene Gewinne aus dem Kauf und Verkauf einer Immobilie sind in der Steuererklärung anzugeben und erhöhen das zu versteuernde Einkommen.

Günstiger ist es daher, die Immobilie entweder selbst zu nutzen oder zu vermieten. Halte die gesetzliche Haltedauer ein und beachte die Grenze von 3 Transaktionen innerhalb von 5 Jahren, damit die Gewinne steuerfrei bleiben. So erhöhst Du in der Regel Deine Rendite und musst nicht einen beachtlichen Teil an das Finanzamt abführen.

Häufige Fragen