Der Kauf einer fertigen Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Insbesondere in den letzten Jahren sind die Preise enorm angestiegen. Damit liegen diese außerhalb des Budgets einiger Interessenten.

Besitzt Du handwerkliches Geschick oder gute Kontakte, könntest Du eine etwas abgewohnte Immobilie kaufen und diese in Eigenregie sanieren. Anschließend ist der Verkauf zu einem höheren Preis möglich.

Diese Vorgehensweise wird als Fix und Flip Strategie bezeichnet. Du kaufst günstige Häuser in etwas schlechterem Zustand, wertest diese selbst auf, um sie anschließend teurer zu verkaufen. Wann lohnt sich diese Strategie und worauf musst Du dabei achten?

Was ist Fix und Flip?

Während für gewöhnlich eine Immobilie genau analysiert und bewertet wird, um die höchste Attraktivität zu finden, sieht dies beim Fix and Flip etwas anders aus. Hier scheuen Käufer nicht vor dem Kauf einer Immobilie, die sich nicht im besten Zustand befindet. Sanierungsarbeiten direkt nach dem Erwerb sind zu erwarten und werden gezielt genutzt, um den Immobilienpreis zu drücken.

Ursprünglich stammt diese Strategie aus den USA. Dabei bezieht sie sich auf die beiden Kernpunkte „Fix“ und „Flip“.

„Fix“ bedeutet im Kontext der Immobilien, dass ein etwas sanierungsbedürftiges Haus erworben wird. Das „fixen“ stellt eine Sanierung sowie Aufwertung dar. Dies ermöglicht einen „Flip“ = Verkauf zu einem höheren Preis.

Die Grundidee besteht hierbei, dass die Sanierungskosten geringer sind als die erreichte Wertsteigerung. Dies beschreibt zugleich den Profit, der durch diese Strategie entsteht.

Grob gesagt sieht die Rechnung dabei so aus, dass zunächst eine Investition erfolgt. Diese besteht aus dem Kaufpreis sowie den Nebenkosten. Beim Kauf wird der Zustand der Immobilie genau bewertet und festgehalten, welche Arbeiten durchzuführen sind. Mithilfe der Sanierung lässt sich später ein höherer Verkaufspreis erzielen. Sind die Sanierungskosten niedriger als die Wertsteigerung, stellt der Überschuss Deine Rendite dar. Die Wertsteigerung fällt höher aus als das Geld, welches nach dem Kauf investiert wurde. Auf diese Weise lässt sich mit älteren Immobilien gutes Geld verdienen.

Die Fix and Flip Strategie ist daher eine Form des „Immobilien Flipping“. Es geht darum, eine Immobilie zu erwerben und diese mit möglichst hohem Gewinn zu verkaufen. Für den Eigenbedarf sind diese Häuser nicht gedacht. Sie stellen eine Investitionsform dar, welche mit geringerem Eigenkapital einhergeht. Dafür ist handwerkliches Geschick sowie eine genaue Einschätzung des Zustandes notwendig, damit die Wertsteigerung höher ausfällt als die ausgegebenen Sanierungskosten.

Vorgehensweise bei der Fix und Flip Strategie

Fix and Flip mag mit einigen Vorzügen aufwarten. Die Immobilienfinanzierung gelingt einfacher, weil die Preise niedriger sind. Bist Du handwerklich begabt und kannst einige Arbeiten in Eigenleistung ausführen, sind die Sanierungskosten möglichst gering.

Interessierst Du Dich für das Immobilien Flipping, ist eine strukturierte Vorgehensweise wichtig. Die einzelnen Phasen des Fix and Flip sehen wie folgt aus:

Zunächst solltest Du in allen Bereichen rund um den Verkauf der Immobilien sowie der Instandsetzung über ein gewisses Grundwissen verfügen. Praktische Erfahrungen in der Sanierung von Häusern sind ebenso wünschenswert, da dies ein wesentlicher Aspekt ist, um den Profit zu steigern. Lies Dich durch Bücher ein, unterhalte Dich mit Experten und bilde Dich handwerklich weiter. Damit legst Du den Grundstein dafür, dass die Fix and Flip Strategie am Ende für Dich aufgeht.

Im nächsten Schritt musst Du den Immobilienmarkt im Auge behalten. Hierfür bietet es sich an, Objekte in der näheren Umgebung auf dem Schirm zu haben. Denn beim Fix and Flip musst Du eine höhere Eigenleistung erbringen, weshalb ein kurzer Weg vorteilhaft ist. Betrachte sowohl die Mikro– als auch die Makrolage und gehe mit offenen Augen durch die Nachbarschaft. Als besonders günstig erweisen sich herrenlose Häuser, welche bereits seit längerer Zeit leer stehen. Allerdings ist dort auch der höchste Sanierungsaufwand zu betreiben.

Hast Du ein interessantes Objekt gefunden, geht es nun an die Detailanalyse. Wesentlich für den Erfolg der Strategie ist, dass Du genau die Sanierungskosten einschätzt. Verfügst Du selbst nicht über das Fachwissen, solltest Du Dir einen Experten zur Seite nehmen. Ein Sachverständiger^[1] hilft Dir bei der Bewertung der Immobilie und welche Arbeiten ausgeführt werden müssen. So kannst Du einschätzen, ob der Kaufpreis fair ist und Du anschließend beim Verkauf einen Gewinn erzielst.

Die Finanzierung beim Fix und Flip unterscheidet sich nicht wesentlich von üblichen Objekten. Am günstigsten ist es, wenn Du so viel Eigenkapital wie möglich einbringst. Dies erlaubt Dir eine höhere Flexibilität und einen schnelleren Verkauf. Andernfalls musst Du für den Erwerb einen Kredit aufnehmen. Verkaufst Du die Immobilie zügig, werden wiederum Kosten für die vorzeitige Ablösung des Kredits fällig. Beachte zudem, dass die Sanierungskosten einen wesentlichen Teil ausmachen. Berücksichtige diese bereits bei der Finanzierung und der Einschätzung, ob ausreichend Eigenkapital vorhanden ist.

Steht die Finanzierung und Du hast das Objekt erworben, geht es jetzt an die eigentliche Sanierung. Hier ist vorteilhaft, wenn Du möglichst viele Arbeiten in Eigenleistung erbringst. Handwerker sind teuer und zudem terminlich sehr eingespannt. Die komplette Sanierung in Fremdleistung erbringen zu lassen, lohnt sich am Ende wahrscheinlich nicht. Daher sollte zumindest etwas Zeit und handwerkliches Geschick vorhanden sein. Ebenso ist es auch günstiger, wenn im Bekanntenkreis Personen mit Fachkenntnissen vorhanden sind, die Dir unter die Arme greifen. Allerdings solltest Du hierbei auch immer Deine Grenzen kennen und bestimmte Leistungen den Profis überlassen. Am Ende ist es wichtig, dass die Qualität stimmt und die gültigen Vorschriften eingehalten werden. Andernfalls kommen mit einer nicht fachgerechten Sanierung noch wesentlich höhere Kosten auf Dich zu.

Nach dem Abschluss der Sanierung steht der finale Punkt an. Du möchtest, dass die Arbeit sich auszahlt und endlich den Gewinn realisieren. Jetzt geht an den Verkauf der Immobilie. Setze diese so schön wie möglich in Szene und erstelle ein ansprechendes Inserat. Interessant ist auch die Option des Home Staging, bei welcher Du die Innenräume einrichtest und damit eher ein Gefühl eines gemütlichen Eigenheims erzeugst. Prüfe zudem, ob Du für diese Arbeit einen Makler benötigst oder den Verkauf in Eigenregie durchführst. So kannst Du zusätzliche Kosten sparen, wenn der Verkauf für Dich kein Problem darstellt. Beachte, dass bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren die Spekulationssteuer beim Fix und Flip fällig ist.

Kriterien für den Kauf der Immobilie

Der Erfolg der Fix und Flip Strategie steht und fällt mit der Einschätzung der Sanierungskosten. Liegst Du hier gründlich daneben und das Budget übersteigt Deine ursprüngliche Vorstellung, frisst dies Deinen gesamten Profit. Daher ist eine tiefergehende Prüfung der Immobilie notwendig, um letztlich einen Gewinn zu erzielen.

Dennoch darfst Du auch andere Faktoren der Immobilienbewertung nicht unterschätzen. Hierzu gehört etwa die Lage. Dabei spielen die direkte Anbindung an die Infrastruktur sowie die wirtschaftlichen Voraussetzungen eine größere Rolle. Am günstigsten ist es, wenn Du Dich für ein Objekt entscheidest, welches zum Kaufzeitpunkt noch über eine ausbaufähige Lage verfügt. Dadurch ist der Kaufpreis etwas niedriger und mehr Raum für Verbesserungen gegeben, wenn in der Folgezeit Investitionen getätigt werden. So könnte sich eine eher unattraktive Nachbarschaft deutlich zum Positiven wandeln und damit die Bewertung der Immobilie steigen.

Grundlegend ist jedoch der Zustand zu bewerten. Hier solltest Du entweder selbst über das Fachwissen verfügen oder Dir Experten zur Seite holen. Architekten oder Bausachverständige sind hierfür die richtigen Ansprechpartner. Mit Ihnen begehst Du die Immobilie und betrachtest die Innenräume sowie den gesamten Zustand. Große Kostenpunkte sind häufig das Dach sowie die Heizungsanlage. Entspricht das Haus bereits modernen energetischen Gesichtspunkten oder sind auch hier noch Investitionen in die Dämmung sinnvoll?

Bewerte auch die Bausubstanz und achte darauf, dass keine Anzeichen für einen Schimmelbefall vorliegen. Dieser erweist sich als hartnäckig und die Beseitigung geht mit einem hohen Aufwand einher, welcher schnell das angestrebte Budget übersteigt.

Finanzierung

Die Investitionskosten setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis, den Nebenkosten sowie den Sanierungskosten. Damit kommt schnell ein großer Betrag zustande, der wahrscheinlich Dein Eigenkapital übersteigt. Auch ältere Gebäude bekommst Du nicht mehr hinterhergeworfen, sondern musst genau kalkulieren, ob sich die Investition lohnt. Ein Baustein ist hierfür die Finanzierung, die mitentscheidend über den Erfolg des Vorhabens ist.

Am günstigsten ist es, wenn Du einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil einbringst. Dies senkt die Finanzierungskosten und da die Absicht besteht, die Immobilie so schnell wie möglich zu verkaufen, ist das Geld nicht zu lange gebunden. Damit sind die Opportunitätskosten gering und Du solltest es verkraften können, einen Großteil Deines Kapitals zunächst an die Immobilie zu binden.

Die Finanzierung geschieht üblicherweise über einen Immobilienkredit. Bei diesem solltest Du die gesamten Kosten einbeziehen. Im Extremfall bedeutet dies eine 130% Finanzierung, bei welcher Du sämtliche Kosten fremdfinanzierst. Dies sollte beim Fix und Flip jedoch nicht der Fall sein, da der Zinsaufwand den Gewinn deutlich schmälert und somit zu einem Misserfolg des Projektes führen könnte.

Schränke Dich beim Kauf der Immobilien so ein, dass Du diese zu einem größeren Teil mit Eigenkapital finanzieren kannst. Behalte zudem einen Puffer bei, um unvorhergesehene Notfälle abfedern zu können. Denn selbst mit dem größten Sachverstand werden bei der Sanierung Kosten auf Dich zukommen, welche Du vorher kaum einplanen konntest. Daher ist ein gewisser Sicherheitspuffer immer sinnvoll.

Voraussetzungen

Die Fix und Flip Strategie ist sicherlich nicht für alle Immobilieninvestoren geeignet. Die Mehrzahl fährt besser damit, einfach Objekte im guten Zustand zu erwerben und diese zunächst zu halten, um dann später einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Für Sie ist Fix and Flip nicht die beste Option.

Anders sieht es hingegen aus, wenn Du über handwerkliche Fähigkeiten verfügst und gewillt bist, einen gewissen Arbeitsaufwand in die Immobilie zu stecken. Damit reduzierst Du wesentlich die Sanierungskosten und steigerst den Gewinn.

Zudem bietet es sich an, wenn Du Handwerker Kontakte besitzt und diese auch kurzfristig einspringen können. Denn nicht alle Arbeiten solltest Du selbst ausführen, sondern sensible Bereiche den Profis überlassen.

Im Allgemeinen ist Immobilien Flipping mit einem höheren Stress verbunden. Du investierst viel Kapital und hoffst damit, innerhalb kürzester Zeit einen höheren Gewinn zu erzielen. Demgegenüber ist die Buy-and-Hold-Strategie wesentlich „ruhiger“ und weniger stressbehaftet. Bist Du am aktiven Verkauf der Immobilien interessiert und verfügst über die handwerklichen Fachkenntnisse, dann ist Fix and Flip aber eine vielversprechende Option, um mit Immobilien einen hohen Profit zu erzielen.

Vor- & Nachteile

Welche Chancen und Risiken sind explizit mit der Fix und Flip Strategie verbunden? Nachstehend erhältst Du eine Übersicht über die wichtigsten Eckpunkte dieser Investitionsstrategie.

Vorteile

Während Du beim „klassischen“ Investieren auf dem Immobilienmarkt über viel Kapital verfügen musst, ist dies beim Fix and Flip weniger der Fall. Die Objekte sind wesentlich günstiger und damit fällt die Finanzierung leichter. Die meisten Investoren scheuen zudem das Risiko, da Sie nicht über die entsprechenden Fachkenntnisse verfügen und lieber „fertige“ Objekte kaufen. Somit besteht die Möglichkeit einer hohen Rendite mit relativ geringem Finanzierungsaufwand.

Mit jedem Projekt, welches Du verwirklichst, eignest Du Dir neue Fachkenntnisse an und erweiterst Dein Netzwerk. Mögen die ersten Versuche noch bei plus/minus null liegen, steigt mit zunehmender Erfahrung auch die Gewinnchance. Somit lernst Du stetig hinzu und baust einen einzigartigen Wissensschatz auf. Denn die wenigsten Investoren sind sowohl im wirtschaftlichen als auch im handwerklichen Bereich bewandert.

Ein weiterer Pluspunkt liegt in der Instandsetzung selbst. Ist das Handwerken eine Leidenschaft von Dir, bringt es sicherlich eine persönliche Genugtuung mit sich, wenn eine ältere Immobilie wieder im neuen Glanz erscheint. Du schaffst zusätzlichen Wohnraum und wertest abgewohnte Häuser wieder auf. Damit trägst Du einen Teil zur Aufwertung der Nachbarschaft bei und sorgst dafür, dass Familien wieder ein bewohnbares Haus mit einer hohen Lebensqualität vorfinden.

Nachteile

Zur Verfolgung der Fix und Flip Strategie ist ein hoher persönlicher Aufwand notwendig. Du musst vor Ort sein und dort viel Zeit verbringen, um die Arbeiten durchzuführen oder die Handwerker zu beaufsichtigen. Es handelt sich damit keinesfalls um eine „passive“ Investitionsmöglichkeit. Mit diesem Zeitaufwand geht ein Stress einher, welchen Du unbedingt berücksichtigen musst.

Natürlich besteht auch in finanzieller Hinsicht die Gefahr, dass sich die Investition nicht auszahlt. Die Sanierungskosten könnten Dein avisiertes Budget bei Weitem übersteigen oder der gewünschte Verkaufspreis nicht erzielt werden. Dann besteht die Gefahr eines Verlustes und der Gewinn bleibt aus.

Die Renditechancen erhöhen

Das Ziel sollte es sein, mit einem möglichst geringem Risiko die Rendite zu erzielen. Dabei sind hauptsächlich die beiden nachstehenden Faktoren verantwortlich.

Zunächst musst Du genau die Sanierungskosten kalkulieren. Beachte hierbei, welche Arbeiten Du in Eigenleistung durchführst und wie hoch die Handwerkerkosten sind. Diese unterliegen größeren Schwankungen, da eine hohe Nachfrage besteht. Teilweise sind diese auf Monate im Voraus ausgebucht, sodass Du auch längere Wartezeiten in Kauf nehmen musst.

Vernachlässige hierbei die Materialkosten nicht. Diese schwanken ebenfalls enorm und der Weltmarkt führt hier zu einer starken Beeinflussung der lokalen Märkte. Behalte daher auch im Auge, wie die weltweite Lage aussieht und ob genügend Material zur Verfügung steht.

Neben den Sanierungskosten ist auch die Nachfrage nach der Immobilie entscheidend. Wähle ein Objekt in einer günstigen Lage, welches nach der Sanierung auch Käufer findet. Andernfalls ist die Versuchung groß, in ländlicheren Regionen günstig Objekte aufzuwerten, die später keine Abnehmer finden. Betrachte daher vor dem Kauf bereits, welche Zielgruppe Du beim Verkauf ansprechen möchtest.

Fix and Flip als rentable Immobilienstrategie

Beim Immobilienhandel stehen Dir verschiedene Wege zur Verfügung. Gängig ist etwa der Kauf eines Objekts und dieses langfristig zu halten, um die Wertsteigerung mitzunehmen. Erscheint Dir dies zu „langweilig“ und Du möchtest selbst als Investor den Immobilienpreis in die Höhe treiben, gelingt dies beim Fix and Flip.

Im Rahmen dieser Immobilieninvestment Strategie kaufst Du Objekte im sanierungsbedürftigen Zustand. Verfügst Du selbst über das handwerkliche Know-how, führst Du einen Großteil der Arbeiten selbst durch. Damit steigerst Du den Marktwert und im Anschluss ist ein teurer Weiterverkauf möglich.

Liegen die Sanierungskosten unterhalb der Wertsteigerung, entspricht dies Deinem Gewinn. So kannst Du auf dem Immobilienmarkt auch mit relativ eingeschränkten finanziellen Spielraum tätig werden, falls Du handwerklich begabt bist. Sei Dir hierbei bewusst, dass ein hoher zeitlicher Aufwand besteht und es sich keinesfalls um eine passive Investitionsstrategie handelt.

Häufige Fragen