Die Mietpreisbremse, als Instrument, um steigende Mieten zu verhindern und den aufgeheizten Wohnungsmarkt vorübergehend abzukühlen, läuft ursprünglich Ende 2025 aus. Dann wären 10 Jahre des Experiments vorüber und Vermieter müssten beim Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht mehr den Mietspiegel berücksichtigen.

Bislang gilt die Einschränkung, dass die Miete, mit wenigen Ausnahmen, nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. So sollte verhindert werden, dass Vermieter versuchen, Mieter zu einer Kündigung zu bewegen, um eine lukrativere Neuvermietung anzustreben.

Wäre nach der ursprünglichen Regelung die Mietpreisbremse am Ende des Jahres 2025 ausgelaufen, gilt jetzt eine Verlängerung als sicher. Die Beschränkung der Mieten bei Neuvermietungen sollen bis Ende 2028 bestehen bleiben.

Anpassungen der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse gilt nicht in ganz Deutschland, sondern sollte ursprünglich nur in angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung kommen. Dabei stand im Vordergrund, die Mietsteigerungen in den Großstädten einzudämmen. Doch die Landesregierungen sind äußerst großzügig mit den Gestaltungsregeln umgegangen, sodass die Mietpreisbremse in weiten Teilen, selbst fernab der Ballungsgebiete, greift.

Um den Charakter einer Ausnahmeregelung zu wahren, hat die Ampel beschlossen, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse mit höheren Anforderungen an die Begründung einhergeht. Landesregierungen müssen darlegen, welche Maßnahmen sie konkret unternommen haben, um eine Entspannung am Mietmarkt herbeizuführen. Dies soll sicherstellen, dass die Regierungen sich nicht allein auf die Mietpreisbremse verlassen, sondern gleichzeitig mit weiteren Initiativen versuchen, die Mietsteigerungen zu reduzieren.

Juristisch angreifbar

Mit der Anpassung der Mietpreisbremse und den strengeren Anwendungsregeln, möchte der Gesetzgeber Klagen zuvorkommen, die darin einen verfassungswidrigen Eingriff in die Vertragsfreiheit sehen. Kai Warnecke^[1], Präsident des Eigentümerverbandes „Haus & Grund“, hat bereits im April angekündigt, gegen eine mögliche Verlängerung zu klagen.

Seiner Meinung sei die Mietpreisbremse ein zu starker Eingriff in den Markt und würde ohnehin die gesetzten Ziele verfehlen. Demnach würde eine Verlängerung eher zu einer weiteren Verschärfung führen und die Situation für Mieter verschlechtern.

Dem hält die Bundesbauministerin Klara Geywitz^[2] entgegen, dass eine „hinreichend gründliche Prüfung“ erfolgt sei. Demnach sei die Verlängerung mit der Verfassung vereinbar, insofern sie regional nur in besonders angespannten Wohnungsmärkten zur Anwendung käme.

Zweifelhafte Effektivität der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse sollte eigentlich Mietern entgegenkommen, die den steigenden Mietpreisen ausgeliefert waren. Insbesondere in den Großstädten sind die Mieten für Neuvermietungen rasant gestiegen. Während für Bestandsmieten bereits Grenzen bestehen, griffen diese bei einem neuen Mietvertrag nicht. Erst mit Einführung der Mietpreisbremse sind auch hier gesetzliche Obergrenzen geschaffen worden.

In der Konsequenz zeigt sich allerdings, dass keine langfristige Entspannung in Sicht ist. Der Wohnungsbau ist konstant rückläufig und steht einigen Herausforderungen gegenüber.

Höhere Finanzierungskosten, Steigerungen der Baukosten sowie eine lähmende Bürokratie wecken kaum Hoffnungen, dass die Mieten auf organische Weise wieder auf dem gleichen Niveau bleiben. 

Die Mietpreisbremse trägt hierzu einen Anteil, da sich die hohen Investitionssummen kaum mehr rentieren. Unter Einhaltung der Preisobergrenzen würde lieber auf den Bau verzichtet, sodass in Summe die Bauaktivität zurückgeht.

Mit Auslaufen der Mietpreisbremse Ende 2028 wird sich zeigen, ob bis dahin die Bedingungen für den Neubau wieder besser geworden sind. Ergreift die Politik hierfür keine ausreichenden Maßnahmen, ist auch in den kommenden Jahren nicht damit zu rechnen, dass Angebot und Nachfrage in einem ausgeglichenen Verhältnis stehen.