Auf einen Blick

  • Bei Ausfall der Warmwasserversorgung steht Dir eine Mietminderung zu, wenn der Vermieter für den Mangel verantwortlich ist
  • Die Warmwassertemperatur muss zwischen 40-50°C liegen – weniger ist ein Mangel, bei dem Du die Miete mindern darfst
  • Im Winter darf die Mietminderung bei fehlendem Warmwasser bis zu 70% betragen
  • Bevor Du die Miete minderst, musst Du den Vermieter über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen

Inhaltsverzeichnis


Am Morgen möchtest Du den Tag mit einer angenehm, warmen Dusche beginnen. Dies hilft Dir, mit einem guten Gefühl den Morgen zu überstehen und für die weiteren Herausforderungen des Tages bereit zu sein.

Stellst Du allerdings fest, dass lediglich kaltes Wasser aus der Dusche fließt, sorgt dies für eine unangenehme Überraschung. Insbesondere im Winter, wenn die Außentemperaturen unter dem Gefrierpunkt liegen, ist das eiskalte Wasser im Badezimmer ein schwerer Mangel.

Urteile aus der Praxis
MangelMinderungAktenzeichen
Fehlende Warmwasserversorgung10%Az. 64 T 69/93
Lange Vorlaufzeit5%Az. 64 S 108/01
Erheblicher Kaltwasservorlauf10%Az. 12 C 214/00
Fehlende Warmwasserversorgung von 22 bis 07 Uhr7,5%Az. 206 C 251/94
Fehlerhafter Durchlauferhitzer3%Az. 64 S 189/94
Störanfällige Warmwasserversorgung5%Az. 64 T 187/90
Unterbrochene Warmwasserversorgung15%Az. 3 C 551/87

Ist eine Mietminderung zulässig, wenn die Warmwasserversorgung ausfällt? Erfahre, wann der Vermieter in der Pflicht steht, den Mangel zu beseitigen und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf.

Verantwortlichkeit des Vermieters

Beim Abschluss des Mietvertrages war das Warmwasser vorhanden und es besteht ein Anspruch darauf, dass dieses auch während des laufenden Mietverhältnisses so bleibt. Ist dies nicht der Fall und die Warmwasserversorgung fällt aus, stellt dies einen Mangel nach §535 BGB[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html dar. Denn der Vermieter ist dafür zuständig, dass Du die Wohnung, wie vereinbart, nutzen kannst. Steht kein warmes Wasser zur Verfügung, liegt eine Abweichung von der vertragsgemäßen Nutzung vor und Du darfst mit einer Mietminderung den Vermieter auf diesen Umstand hinweisen.

Defekter Boiler
Möglichkeit der Mietminderung

Die Mietminderung ist dann erlaubt, wenn der Vermieter für die Warmwasserversorgung verantwortlich ist. Dies ist der Fall, wenn eine zentrale Bereitstellung im gesamten Haus vorliegt oder der Boiler bereits in der Wohnung installiert war. Nicht erlaubt ist die Mietkürzung, falls Du selbst den Mangel zu verantworten hast.

Eine Mietminderung ist allerdings nur zulässig, falls die Warmwasserversorgung in den Zuständigkeitsbereich des Vermieters fällt. Liegt eine zentrale Versorgung vor, die im Mietvertrag festgehalten ist, muss der Vermieter diese auch sicherstellen. Entsprechend ist bei zu kaltem Wasser eine Mietminderung erlaubt.

Unzulässig wäre eine Mietminderung, wenn eine dezentrale Warmwasserversorgung vorliegt und Du für den Schaden verantwortlich bist. Dies könnte der Fall sein, wenn Du unsachgemäß mit der Therme oder dem Durchlauferhitzer umgegangen bist. Für den eingetretenen Schaden darfst Du den Vermieter nicht verantwortlich machen, sondern musst dafür selbst aufkommen.

Berechtigung zur Mietminderung bei folgenden Mängeln

Funktioniert das Wasser in der Mietwohnung nicht ordentlich, stellt dies einen Mangel dar, den in den meisten Fällen der Vermieter beheben muss. Dabei sind folgende Beeinträchtigungen denkbar, die bei der Mietminderung zu unterscheiden sind.

  • Kompletter Wasserausfall

Fällt das Wasser komplett aus, stellt dies den schwersten Mangel dar. Dir steht nicht einmal mehr das kalte Wasser zur Verfügung, um Dich zu waschen oder damit zu kochen. Entsprechend sind hier die höchsten Mietminderungen zulässig. Der Vermieter muss schnellstmöglich dafür sorgen, dass das Wasser wieder fließt und Du die Wohnung nutzen kannst.

  • Zu geringe Wassertemperatur

In der Praxis ist vorgeschrieben, dass das Warmwasser eine Temperatur von 40 bis 50°C erreichen muss. Damit ist das Wasser angenehm warm, um zu duschen oder zu baden.

Wird das Wasser nicht ausreichend warm und bleibt es unterhalb einer Temperatur von 40°C, liegt ein Mangel vor. Dann muss der Vermieter der Ursache auf den Grund gehen und dafür sorgen, dass das Wasser die Mindesttemperatur erreicht.

Eine Klausel, welche eine Absenkung der Wassertemperatur nachts vorsieht, ist in den meisten Fällen unwirksam. Prüfe also genau den Mietvertrag und bestehe auf Dein Recht, dass das Warmwasser rund um die Uhr zur Verfügung steht.

  • Längere Vorlaufzeit

Einen Mangel stellt es auch dar, wenn es eine längere Zeit dauert, bis das Warmwasser am Verbrauch vorliegt. Musst Du länger als 10 Sekunden auf das angenehm temperierte Wasser warten, liegt ein Mangel vor. Urteile aus der Praxis bestätigen, dass die Bereitstellung des Warmwassers zügiger zu erfolgen hat.

  • Legionellen im Wasser

Nicht nur Einbußen beim Komfort, sondern auch ein Gesundheitsrisiko besteht, wenn sich Legionellen im Wasser befinden. Diese treten auf, wenn das Wasser über einen längeren Zeitraum steht und die Temperatur zu niedrig ist. Dann können sich die Bakterien vermehren und beim Duschen kommst Du mit Ihnen in Kontakt. Wird ein Grenzwert überschritten, liegt ein schwerer Mangel vor, den der Vermieter dringend beheben muss.

Höhe der Mietminderung aus der Praxis

Wie hoch Du die Miete mindern darfst, hängt vom Umfang der Beeinträchtigung ab. Ist mit dem fehlendem Warmwasser auch ein Ausfall der Heizung verbunden, darfst Du entsprechend die Miete deutlich höher kürzen. Orientiere Dich anhand der Urteile aus der Praxis und nutze die Online-Vorlage für die Mietminderung, um zu Deinem Recht zu kommen. Suche einen Anwalt oder den Mieterschutzbund auf, damit Du beim Warmwasserausfall rechtssicher die Miete reduzierst.

Zu niedrige, nächtliche Wassertemperatur

Zur Einsparung der Energiekosten könnten Vermieter die Wassertemperatur nachts absenken. Was bei der Heizung durchaus erlaubt ist, gestaltet sich beim Wasser als schwieriger. Entsprechende Klauseln erweisen sich in der Regel als unwirksam, sodass als Mieter der Anspruch besteht, dass rund um die Uhr das Warmwasser mit einer Mindesttemperatur von 40°C zur Verfügung steht.

Nachts duschen
Anspruch auf warmes Wasser auch in der Nacht

Eine Absenkung der Wassertemperatur in der Nacht, wie dies bei der Heizung üblich ist, ist nicht erlaubt. Auch nachts muss der Vermieter gewährleisten, dass das Wasser angenehm warm ist, sodass Du zu jederzeit komfortabel duschen kannst.

Ist die Wassertemperatur von 22 bis 7 Uhr zu niedrig, erlaubt dies eine Minderung von weniger als 10 Prozent. Schließlich darfst Du auch nachts duschen und möchtest dort nicht auf das Warmwasser verzichten.

Ausfall des Boilers

Befand sich der Boiler bereits bei der Anmietung in der Wohnung, ist dieser rechtlich dem Eigentum des Vermieters zuzuschreiben. Dieser ist für die Instandsetzung und der ordnungsgemäßen Funktionsweise zuständig.

Ist der Boiler defekt und dementsprechend nur kaltes Wasser im Bad oder der Küche verfügbar, berechtigt dieser Mangel zu einer Mietminderung von 15 Prozent. Es liegen deutliche Komforteinbußen vor, die der Vermieter schnellstmöglich beheben muss.

Mietminderung bei Warmwasserausfall im Winter

Beim Umfang der Beeinträchtigung sind die Begleitumstände zu betrachten. Im Sommer mag es noch vertretbar sein, wenn die Wassertemperatur niedriger ist. Schließlich ist eine Abkühlung bei den heißen Außentemperaturen willkommener.

Im Winter stellt der Ausfall des Warmwassers allerdings einen schweren Mangel dar. Es besteht eher das Risiko einer Unterkühlung und insbesondere älteren oder gesundheitlich geschwächten Personen ist kaum zuzumuten unter diesen Umständen zu duschen.

Schwerer Mangel im Winter
Schwerer Mangel im Winter

Steht das Warmwasser im Sommer nur eingeschränkt zur Verfügung, ist die Möglichkeit zur Mietminderung nur in geringem Umfang erlaubt. Im Winter hingegen sind Mietminderungen von bis zu 70 Prozent zulässig, da mit dem eiskalten Wasser die Körperhygiene zu einem Gesundheitsrisiko wird.

Entsprechend ist eine Mietminderung von bis zu 70 Prozent erlaubt, wenn im Winter keinerlei Warmwasser vorliegt. Mieter können dem Bedürfnis der eigenen Körperhygiene in der eigenen Wohnung kaum mehr nachkommen, sodass ein schwerwiegender Mangel vorliegt.

Mietminderung rechtssicher umsetzen

Bei fehlendem Warmwasser kostet Dich das Duschen eine hohe Überwindung. Es fehlt der übliche Komfort und mitunter könnte im Winter ein Gesundheitsrisiko für geschwächte Personen bestehen.

Um diesen Mangel zu beseitigen, ist die Mietminderung ein gängiges Mittel. Damit setzt Du den Vermieter unter Druck und zeigst Ihm an, dass Du die fehlende Warmwasserversorgung nicht einfach hinnimmst. Beachte die folgenden Schritte, damit die Mietminderung rechtlich zulässig ist und ihre Wirkung entfaltet.

  • Verantwortlichkeit prüfen

Als Grundvoraussetzung für die Mietminderung muss klar sein, dass der Warmwasserausfall bzw. die Beeinträchtigung im Zuständigkeitsbereich des Vermieters liegt. Handelt es sich um einen Durchlauferhitzer, welchen Du selbst angeschafft und installiert hast, ist der Vermieter dafür nicht verantwortlich.

Üblicherweise befinden sich der Boiler oder die Therme jedoch bereits vor Einzug in der Mietwohnung. Entsprechend ist der Vermieter in der Pflicht, die Funktionsfähigkeit sicherzustellen. Kommt es zu einer Beeinträchtigung, darfst Du mit einer Mietminderung Deinen Anspruch auf das Warmwasser durchsetzen.

  • Mangel anzeigen

Steht das Warmwasser nicht oder nur eingeschränkt zur Verfügung, musst Du den Vermieter auf diesen Umstand hinweisen. Dieser muss eine Kenntnis vom Mangel erlangen und die Möglichkeit besitzen, die Beeinträchtigung zu beheben. Unverzüglich die Mietminderung umzusetzen wäre nicht erlaubt, da der Vermieter zunächst die Chance erhalten muss, den Mangel zu beseitigen.

  • Frist setzen

Im Dokument der Mängelanzeige ist eine Frist zu setzen, bis zu welcher das Wasser wieder ordnungsgemäß funktionieren soll. Diese beträgt in der Regel wenige Tage. Dies zwingt den Vermieter dazu, schnellstmöglich zu handeln. Steht auch nach Ablauf der Frist das Warmwasser nicht in der gewünschten Qualität zur Verfügung, ist eine Mietminderung rechtlich zulässig.

  • Mietminderung umsetzen

Die Höhe der Mietminderung ist im Einzelfall zu betrachten. Hierbei müssen Betroffene einschätzen, wie hoch die Beeinträchtigung tatsächlich ist. Ist das Wasser lediglich lauwarm, ist die Mietminderung entsprechend geringer als wenn ausschließlich kaltes Leitungswasser bereitsteht.

Ebenso darfst Du im Winter die Minderung deutlich höher ansetzen. Dann stellt das Kaltwasser einen größeren Mangel dar und der Vermieter sollte unverzüglich an einer Lösung arbeiten.

Mindere zunächst die Miete für den ersten Monat anteilig und darauffolgend um den festgesetzten Prozentsatz. Als Grundlage dient die Bruttomiete, von der Du den Betrag abziehst und einbehältst.

Rückwirkende Mietminderung unzulässig

Fällt die Warmwasserversorgung aus, ist dies für Dich ärgerlich und mit hohen Komforteinbußen verbunden. Rückwirkend die Miete ab dem Zeitpunkt des Mangels zu mindern, ist rechtlich jedoch nur in Ausnahmesituationen zulässig.

Daher gilt der Hinweis, dass Du von einer rückwirkenden Mietminderung lieber absehen solltest. Zeige den Mangel sofort dem Vermieter an, um entsprechend zeitnah rechtsgültig die Mietminderung durchzuführen.

Vermieter informieren
Rechtssichere Umsetzung der Mietminderung

Besteht der Mangel solltest Du diesen unverzüglich anzeigen. Denn im Nachhinein die Miete zurückzufordern ist kaum möglich. Zögere daher nicht, sodass Du schnellstmöglich die Miete mindern darfst.

Andernfalls könnte ein rückwirkender Einbehalt der Miete für Dich zu einem Problem führen. Eine Abmahnung sowie eine Kündigung sind mögliche Rechtsfolgen, wenn Du die Miete nicht in vollständiger Höhe leistest und die Mietminderung unzulässig war.

Minderung der Miete bei fehlendem Warmwasser

Die Warmwasserversorgung gehört zur Grundausstattung der Mietwohnung. Beim Abschluss des Mietvertrages war das Warmwasser vorhanden und demzufolge besteht der Anspruch, dass der Vermieter dafür Sorge trägt, dass dies auch beim laufenden Mietverhältnis der Fall ist.

Ist die Wassertemperatur zu niedrig, dauert es länger, bis das wohltemperierte Wasser am Verbraucher ankommt oder fehlt das Warmwasser komplett, besteht die Möglichkeit der Mietminderung. Diese ist zulässig, wenn der Vermieter in der Pflicht für die Warmwasserversorgung steht und bisher nicht tätig wird, um den Mangel zu beseitigen.

Setze die Mietminderung wie hier beschrieben um, damit der Vermieter sich eher dazu gezwungen sieht, das ordnungsgemäße Warmwasser bereitzustellen. Dann kannst Du wieder wie gewohnt duschen und musst nicht mit dem kalten Wasser vorliebnehmen.

Häufige Fragen

Bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung ist eine Mietminderung von 15 bis 20 Prozent üblich. Der genaue Prozentsatz hängt jedoch vom Einzelfall und der konkreten Situation ab.

Ohne Warmwasser gilt in der Regel eine Duldungsfrist von 24 Stunden. Übersteigt die Dauer diesen Zeitraum, ist es zumeist nicht mehr zumutbar und der Mieter hat das Recht auf Mietminderung.

Der Vermieter muss umgehend handeln, wenn die Warmwasserversorgung ausfällt. Es gibt keine konkrete gesetzliche Frist, aber es wird erwartet, dass der Vermieter sofort Maßnahmen ergreift, um das Problem zu beheben.

Bei fehlendem Warmwasser solltest Du zunächst Deinen Vermieter informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Problems setzen. Bleibt dies ohne Erfolg, hast Du das Recht, eine Mietminderung durchzuführen oder einen Handwerker zu beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung zu stellen.

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