Mietminderung wegen Baulärm: Rechtmäßigkeit und mögliche Höhe

In Deiner Wohnung möchtest Du Dich wohlfühlen und Dich frei entfalten können. Dazu gehört, dass Du in Ruhe ein Buch liest oder Deine Lieblingsserie schaust.

Wirst Du dabei von einem enormen Lärm beeinträchtigt, stört dies die Wohnqualität massiv. Du kannst Dich nicht mehr auf die Tätigkeit konzentrieren und dauerhafter Lärm ist gesundheitsschädlich^[1].

Mangel	Minderung	Aktenzeichen
Lärm und Erschütterungen von der Baustelle	20%	Az. 8 U 1006/20
Baulärm in Großstadt	25%	Az. 472 C 18927/16
Staub, Lärm und Erschütterungen	20%	Az. 67 S 76/16
Langfristige Kernsanierung	25%	Az. 67 S 251/13
Gerüst und Bauarbeiten am Haus	20%	Az. 93 C 2696/11
Baulärm	10%	Az. 33 C 2424/11
Bauarbeiten außerhalb der Wohnung	15%	Az. 64 S 334/03

Ist Dein Nachbar ständig zu laut, sollte dies mit einem Gespräch oder in letzter Konsequenz über den Vermieter, wieder in den Griff zu bekommen sein. Diese Lärmbelästigung des Nachbarn ist vermeidbar.

Doch wie sieht es mit Baulärm aus, welcher in direkter Nachbarschaft auftritt? Ist auch hier eine Mietminderung gerechtfertigt und wie kannst Du Dich dagegen wehren?

Wann ist eine Mietminderung wegen Baulärms zulässig?

Der Mietminderung durch Baulärm sind klare Limitierungen gesetzt. Ein Anspruch besteht in der Regel nicht, wenn der Lärm ortsüblich ist oder bereits absehbar war. Dies gilt auch für Sanierungsarbeiten, die im Haus durchgeführt werden. Der Vermieter muss allerdings vor Unterzeichnung des Mietvertrags bereits darauf hingewiesen haben.

Ziehen Mieter in ein Neubaugebiet oder in ein bereits belebtes Viertel, sind gewisse Lärmquellen kaum zu vermeiden. Dies gilt für Kindergärten oder Cafés gleichermaßen, wie für Baulärm. Solche Veränderungen sind im städtischen Umfeld nicht ungewöhnlich und müssen vom Mieter hingenommen werden.

Eine Mietminderung wegen Baulärm ist laut BGH Urteil nur dann zulässig, wenn diese das übliche Maß übersteigt. Hierzu gelten etwa die örtlichen Grenzwerte als Orientierung. Zudem dürfen die Bauarbeiten nicht während der Ruhezeiten^[2] erfolgen.

Erst wenn diese strengen Hürden überschritten wurden, ist eine Minderung möglich. Dies ist jedoch im Einzelfall zu prüfen und sollte nicht eigenmächtig erfolgen

Vorgehensweise der Mietminderung bei Baulärm

Du glaubst, dass der Baulärm das übliche Maß bei Weitem übersteigt und es handelt sich eigentlich um eine ruhige Wohngegend? Dann könnte eine Mietminderung möglich sein und den Vermieter dazu bewegen, Maßnahmen zur Reduzierung des Lärms zu ergreifen. Doch wie gehst Du in solch einer Situation konkret vor?

Vorbereitungen

Bevor Du einfach einen Teil der Miete einbehältst, sind Vorbereitungen zu treffen. Andernfalls könnte der Eindruck stehen, dass Deine Mietzahlungen in Verzug sind und eine fristlose Kündigung droht.

Zunächst ist ein Lärmprotokoll anzufertigen. In diesem hältst Du fest, zu welchen Zeiten der Baulärm auftritt und welche Tätigkeiten genau ausgeführt werden. Vorteilhaft ist es, wenn Du dabei die Lautstärke misst und festhältst.

Kommt es zu der Beeinträchtigung, dann suche zunächst das Gespräch mit dem Vermieter. Möglicherweise kann dieser einen Einfluss auf die Bauarbeiten nehmen. Mit einem Gespräch lassen sich vielleicht die Störungen verringern, sodass Du Dich wieder wohler in Deiner Wohnung fühlst, ohne dass direkt eine Mietminderung das Mietverhältnis belastet.

Durchsetzung der Mietminderung

Trat keine positive Veränderung der Wohnsituation ein, ist nun eine Mietminderung das Mittel der Wahl, um zumindest einen monetären Ausgleich zu erhalten. Dies erhöht zwar nicht die Wohnqualität, doch fällt es Dir immerhin leichter eine neue Wohnung zu finden, wenn Dich die Umgebung stark belastet.

Empfehlenswert ist die professionelle Beratung im Rahmen der Mietminderung. Suche entsprechende Beratungsstellen oder den Anwalt auf, um Deine Situation zu schildern. So lässt sich besser einschätzen, ob Du zur Mietminderung wegen Baulärm berechtigt bist.

Danach erfolgt ein Schreiben an den Vermieter. Dort schilderst Du die Mängel und gibst an, dass Du die Mietzahlungen ab sofort und zukünftig minderst. Beachte, dass die Mietminderung nicht rückwirkend für vergangene Beeinträchtigungen durchsetzbar ist. Erst nach Zugang der Anzeige ist die Durchsetzung der Mietminderung möglich.

Höhe der Mietminderung

Nun bleibt noch die Frage offen, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf. Dies ist ebenfalls vom Einzelfall abhängig und bezieht sich auf den Umfang der Beeinträchtigungen. Je schwerwiegender der Lärm oder die baulichen Maßnahmen sind, desto höher darf die Mietminderung ausfallen.

Tritt der Baulärm nur in geringem Umfang auf, sind Minderungen von 5% angemessen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Grenzpegel nur geringfügig überschritten wird.

Kommen zu dem Lärm jedoch weitere Mängel, wie eine hohe Verschmutzung sowie Baumaterialien, die sich etwa im Garten befinden, könnte die Mietminderung bis zu 35% betragen. Die Höhe hängt immer vom Einzelfall ab und wird diese vom Vermieter als ungerechtfertigt angesehen, muss ein Gericht entscheiden, ob die Mietminderung nachvollziehbar war. Daher ist eine professionelle Unterstützung von Beginn des Prozesses ratsam.

Voraussetzungen für eine zulässige Mietminderung bei Baulärm

Eine Mietminderung ist nicht bei jeder Form des Baulärms zulässig. Hierfür müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Erst dann gilt eine Minderung als gerechtfertigt. Sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, muss der Baulärm hingenommen werden.

Nicht absehbare Lärmbelästigung

Ob eine Mietminderung möglich ist, hängt zu einem großen Teil davon ab, wie die Situation bei Einzug in die Mietwohnung war. Bestand zu diesem Zeitpunkt bereits die Baustelle und war der Lärm wahrnehmbar, muss der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags damit rechnen, dass es etwas lauter werden könnte.

Damit verhält es sich ähnlich, wie wenn ein Mieter in ein belebtes Viertel zieht. Befindet sich in der direkten Umgebung bereits eine Diskothek, ist absehbar, dass es an den Abenden lauter wird. Der Lärm ist in diesem Fall nicht dem Vermieter anzulasten.

Lediglich, wenn eine deutliche Veränderung des Wohnumfeldes auftritt, ist eine Abweichung vom Soll-Zustand vorhanden. Die Mietwohnung erfüllt damit nicht die Eigenschaften, die bei Unterzeichnung des Mietvertrags die Grundlage waren. Der Vermieter schuldet demnach dem Mieter eine Wohnung in dem Zustand, wie dieser sie angemietet hat.

Sind bauliche Maßnahmen bereits bei Abschluss des Mietvertrags absehbar, ist eine Mietminderung in der Regel nicht durchsetzbar. Lediglich bei unerwartetem Baustellenlärm kommt eine Minderung der Miete in Betracht.

Überschreitung der Grenzwerte

Der Minderung der Miete sind enge Grenzen gesetzt. Dies ist nicht nur hinsichtlich der Absehbarkeit des Baulärms einzuräumen, sondern auch im Umfang der Emissionen. Nicht jeder Lärm berechtigt zu einer Mietminderung.

Maßgeblich ist hierfür, dass eine wesentliche Beeinträchtigung der Wohnung vorliegt. Neben dem Lärm sind dies etwa Schmutz oder Einrüstungen, die sich am Haus befinden. Diese Faktoren sind bei der Minderung zu berücksichtigen.

Für den Baulärm bestehen feste Grenzwerte. Diese unterscheiden sich je nach Region und Tageszeit. Innerhalb von Stadtgebieten gelten während des Tages in der Regel Grenzwerte zwischen 50 bis 60dB. In der Nacht sind die Grenzen mit 35 bis 45dB wesentlich strenger.

Liegt eine regelmäßige Überschreitung der Grenzwerte vor und beeinträchtigen diese die Nutzung der Wohnung, ist eine Minderung möglich. Wichtig zu beachten ist hierbei, dass der Mieter nicht tatsächlich in der Wohnung anwesend sein muss. Wer also die meiste Zeit des Tages etwa arbeitet und sich nicht in der Wohnung aufhält, ist dennoch zur Minderung berechtigt.

Einfluss des Vermieters

Des Weiteren ist auch zu beachten, ob der Vermieter einen Einfluss auf die Lärmbelästigung nehmen kann. Denn ist der Baustellenlärm zwar für den Mieter störend, aber für den Vermieter nicht verhinderbar, ist eine Mietminderung kaum möglich.

Der Vermieter könnte nun argumentieren, dass er auf die Störung keinen Einfluss nehmen kann und eine Minderung des Lärms nicht möglich ist. Kann er dies nachweisen, ist einer Mietminderung nur in Ausnahmefällen durchsetzbar.

Vorsicht bei unzulässiger Mietminderung

Nicht jeglicher Baulärm erlaubt es, die Miete zu mindern. Es müssen die zuvor erwähnten Voraussetzungen erfüllt sein, damit die Mietminderung rechtlich zulässig ist. Entsteht der Baulärm in der Nachbarschaft, besitzt der Vermieter darauf keinen Einfluss, weshalb weiterhin die volle Miete zu zahlen ist.

Energetische Sanierung & Modernisierungsmaßnahmen

Besondere Vorschriften bestehen zudem bezüglich der energetischen Sanierung und bei Modernisierungsmaßnahmen. Der Gesetzgeber möchte diese Maßnahmen fördern, um den Energieverbrauch zu reduzieren oder die Wohnqualität zu verbessern.

Insofern kommen die Maßnahmen auch dem Mieter zugute. Eine Mietminderung ist üblicherweise nicht erlaubt, wenn die Arbeiten innerhalb der gesetzlichen Ruhezeiten erfolgen.

Ankündigung der Baumaßnahmen bei Abschluss des Mietvertrags

Ebenfalls ausgeschlossen ist eine Mietminderung, wenn der Mieter davon bereits bei Abschluss des Mietvertrags Kenntnis erlangte. Im Mietvertrag sind die Maßnahmen transparent dargelegt, sodass bereits vor dem Einzug der Baulärm zu erwarten war. Im Nachhinein die Miete zu kürzen, ist in diesem Fall nicht gerechtfertigt.

Ähnlich verhält es sich auch in einem Neubaugebiet. Dort muss der Vermieter nicht explizit darauf hinweisen, dass eine lautere Geräuschkulisse besteht. Der Baulärm ist in dieser Umgebung zu erwarten und berechtigt nicht zur Mietminderung.

Zahlungsverzug und Kündigung der Wohnung

Behältst Du einen Teil der Miete ein, obwohl die Mietminderung unzulässig ist, gerätst Du in Zahlungsverzug. Der Vermieter besitzt einen Anspruch auf Zahlung des vollen Betrages, weshalb ein Versäumnis auftritt.

Die Konsequenzen sind hierbei gleichzusetzen mit einem allgemeinen Verzug der Mietzahlungen. Zunächst folgt eine Abmahnung und dieser könnte die fristlose Kündigung der Wohnung folgen. Stelle daher sicher, dass die Mietminderung aufgrund des Baulärms erlaubt ist, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten.

Pflichten des Vermieters beim Baulärm

Der Mieter geht mit dem Vermieter einen Vertrag zur Überlassung der Wohnung ein. Darin ist der Zustand vereinbart und sowohl Mieter als auch Vermieter sind in der Pflicht, diese Eigenschaften aufrechtzuerhalten. Dies begründet etwa die Forderung, dass bei Auszug die Wände wieder in den ursprünglichen Farben vorhanden sein müssen. Ebenso muss der Mieter sämtliche Schäden beseitigen, die auf einen übermäßigen Gebrauch zurückzuschließen sind.

Der Vermieter hingegen muss beim Baulärm versuchen, die Belastung zu verringern. In der Regel ist dies bei städtischem Lärm nicht möglich. Auch bauliche Maßnahmen, um die Lärmbelästigung zu mindern, sind aus wirtschaftlicher Sicht selten gerechtfertigt.

Größeren Gestaltungsspielraum hat der Vermieter, wenn es sich um Sanierungsarbeiten am eigenen Haus handelt oder ein anderer Mieter Renovierungsarbeiten durchführt. Dann ist eher darauf zu achten, dass die Grenzwerte eingehalten und die Arbeiten lediglich an Werktagen durchgeführt werden.

Lärm als Gefahr für die Gesundheit

Die Dauerbeschallung mindert die Wohn- und Lebensqualität bedeutsam. Die Lärmbelästigung führt zu einem Stress und Du fühlst Dich in der Wohnung nicht mehr wohl. Baumaßnahmen beginnen möglicherweise bereits früh am Morgen, sodass Du dadurch wach wirst und kaum ein erholsamer Schlaf mehr möglich ist.

Auf persönlicher Ebene ist eindeutig, dass der Lärm eine Belastung darstellt und kein Dauerzustand sein sollte. Er beeinträchtigt die Gesundheit und das Wohlbefinden leidet darunter.

Unwesentlich ist hierbei, von wem der Lärm verursacht wird. Sei es durch den Baulärm, dem Nachbarn oder einer lauten Bar, die sich in unmittelbarer Nähe befindet. Der Lärm stellt immer eine Beeinträchtigung dar.

Auch auf den Wert der Wohnung wirkt sich der Lärm aus. Denn unter diesem Einfluss ist die Wohnqualität gemindert und der Zustand beeinträchtigt.

Ob eine Mietminderung zulässig ist, hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend ist hierfür, ob der Baulärm zu erwarten war und ortsüblich ist oder ob dieser erst nach Abschluss des Mietvertrags auftritt.

Die Mietminderung bei Baulärm

In Deiner Wohnung möchtest Du Dich vom stressigen Alltag ausruhen und Deinen Hobbys nachgehen. Ein deutlich wahrnehmbarer Baulärm stört Dich dabei und reduziert die Wohnqualität.

War der Lärm vorhersehbar, musst Du diesen hinnehmen. Ziehst Du in Neubaugebiet, wo naturgemäß viel gebaut wird, ist diese Lärmbeeinträchtigung hinzunehmen. Ähnliches gilt auch für andere Lärmquellen, die bereits vor Einzug in der direkten Umgebung vorhanden waren.

Eine Mietminderung wegen Baulärms ist nur möglich, wenn die Arbeiten nicht vorhersehbar waren und die Geräusche bestimmte Grenzwerte überschreiten. Dann sind Minderungen in Höhe von 25% regelmäßig möglich. Suche zunächst das Gespräch mit dem Vermieter, um eine Lösung zu finden. Erst danach ist es sinnvoll, mit einer Mietminderung zumindest eine monetäre Kompensation zu erhalten.