Mietverträge unterliegen für gewöhnlich einer ordentlichen Kündigungsfrist^[1]. Diese beträgt bei unbefristeten Mietverträgen als gesetzliches Mindestmaß drei Monate. Erst danach ist eine Kündigung wirksam, sodass die Miete nicht mehr bezahlt werden muss.

Besteht jedoch das Bedürfnis den Mietvertrag zügiger zu beenden oder handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, besteht die Möglichkeit einen Nachmieter vorzuschlagen. Dieser könnte den Mietvertrag fortsetzen, sodass ein sofortiger Ausstieg erlaubt ist.

Wie ist die derzeitige Rechtslage, wenn Du einen Nachmieter vorschlägst und welche Grundregeln greifen hier?

Kündigungsmöglichkeiten bei befristeten oder unbefristetem Mietvertrag

Zu unterscheiden ist zunächst, ob es sich um einen unbefristeten oder befristeten Mietvertrag handelt. Demnach variieren auch die Möglichkeiten, diese zu kündigen.

Bei einem befristeten Mietvertrag steht das Mittel einer ordentlichen Kündigung nicht zu. Sowohl Mieter als auch Vermieter sind zur Erfüllung des Mietvertrages verpflichtet. Ein vorzeitiger Ausstieg ist hier vom Gesetz her nicht vorgesehen.

Anders sieht die Rechtslage bei unbefristeten Mietverträgen aus. Hier hast Du als Mieter die Option eine ordentliche Kündigung ohne Angabe von Gründen auszusprechen. Die Kündigungsfrist beträgt hierbei drei Monate. Je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängert sich die Kündigungsfrist um jeweils drei Monate.

Weder Mieter noch Vermieter dürfen nach Lust und Laune den Mietvertrag kündigen. Es gilt mindestens die Kündigungsfrist einzuhalten. Dieser Sachverhalt gewährt eine höhere Sicherheit und Planbarkeit. So können Mieter nicht unverzüglich aus der Wohnung geworfen werden und Vermieter haben seltener mit einem plötzlichen Leerstand des Objekts zu kämpfen.

Kein Anspruch auf Kündigung des Mietvertrages nach Anbieten der Nachmieter

So nachvollziehbar es aus Mietersicht klingen mag, ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren. Selbst unter gleichen Voraussetzungen besteht kein gesetzlicher Anspruch. Der Vermieter dürfte demnach jegliche Kandidaten ablehnen.

Anders sieht es aus, wenn eine Klausel über Nachmieter im Mietvertrag vorhanden ist oder ein berechtigtes Interesse besteht. Da insbesondere letzteres in der Praxis Auslegungssache ist, kommt es auf den Einzelfall an, ob Du dank eines Nachmieters vorzeitig den Mietvertrag beenden darfst.

Nachmieterklausel im Mietvertrag

Abweichend von diesen gesetzlichen Grundlagen, ist der individuelle Mietvertrag entscheidend. Dort könnten Verabredungen enthalten sein, die vom Gesetzestext abweichen. Möglich ist etwa, dass eine Nachmieterklausel^[2] vorhanden ist.

Darin würde etwa dem Mieter das Recht zugestanden werden, dass das Mietverhältnis auf den Nachfolger übertragbar sei. So könnte etwa eine wirksame Nachmieterklausel aussehen:

In diesen Fällen ist der Vermieter nur in begründeten Ausnahmefällen dazu berechtigt, den Nachmieter abzulehnen. Dies ist u. a. möglich, wenn die Bonität deutlich vom derzeitigen Mieter abweicht und Zahlungsausfälle drohen. Ist die Kreditwürdigkeit vergleichbar und es sprechen keine persönlichen Gründe gegen die Nachmieter, müssen diese vom Vermieter akzeptiert werden.

Echte vs. unechte Nachmieterklausel

In der Praxis werden bezüglich der Klauseln die „echte“ von der „unechten“ Nachmieterklausel unterschieden. Erstere erleichtert die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages. Wesentlich sind hierbei lediglich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Nachmieters. Dieser muss in der Lage sein, die geforderte Miete zu leisten. Der Vermieter besitzt nicht das Recht, den Nachmieter abzulehnen.

Größeren Spielraum besitzt der Vermieter hingegen bei der „unechten“ Nachmieterklausel. Hierbei ist eher eine Ablehnung möglich, insofern die Voraussetzung erfüllt ist. Die Entscheidung muss der Vermieter begründen und nachvollziehbar darstellen.

Berechtigtes Interesse nachweisen

Nicht immer bist Du jedoch zu Einhaltung des Mietvertrages verpflichtet. Liegt ein berechtigtes Interesse vor, darfst Du auch ohne entsprechender Klausel einen Nachmieter stellen und das Mietverhältnis übertragen. Zu den berechtigten Gründen zählen:

Im Einzelfall können natürlich auch andere Gründe dazu führen, dass ein Wohnungswechsel unvermeidlich ist. Daher lohnt es sich zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, bevor direkt auf die Rechtslage hingewiesen wird.

Vorgehensweise beim Vorschlagen des Nachmieters

Wie genau die Suche nach dem Nachmieter zu erfolgen hat, ist in der Nachmieterklausel festgeschrieben. Dort steht üblicherweise geschrieben, dass dem Vermieter drei Nachmieter zu präsentieren sind, die über eine ähnliche Bonität verfügen und in das soziale Gefüge des Hauses passen. Grob gesagt entstehen dem Vermieter durch die Annahme der Nachmieter keine Nachteile und das Mietverhältnis wird ohne Unterbrechung fortgesetzt.

Bestehen keine besonderen Regelungen, sondern liegt ein berechtigtes Interesse vor, sieht die Vorgehensweise etwas anders aus. Hier gilt nicht der Grundsatz, dass drei potenzielle Nachmieter vorzuschlagen sind. Es reicht bereits aus, einen Nachmieter zu finden, welcher die genannten Voraussetzungen erfüllt. Damit ist die Pflicht getan und eine Ablehnung ist nur aus besonderem Grund erlaubt.

Der Nachmieter setzt das Mietverhältnis zu den gleichen Konditionen fort. Es findet ein sauberer Übergang statt, sodass der Vermieter unverändert seine Zahlungen erhält.

Ablehnung des Nachmieters durch den Vermieter

Der Vermieter könnte aus den verschiedensten Gründen dennoch die vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen. Diese würden seiner Meinung nicht die gewünschte Bonität aufweisen oder der Mieterwechsel ist schlichtweg mit zu viel Arbeit versehen.

Gründe für die berechtigte Ablehnung sind neben der mangelhaften Bonität z.B. auch folgende:

Dies sind Gründe, nach denen eine Ablehnung des Nachmieters erlaubt ist. Gerichte haben hierzu entsprechend geurteilt und das Interesse des Vermieters geschützt.

Nicht erlaubt ist hingegen eine Ablehnung, weil der Nachmieter ein Kind in die Wohnung einbringt oder aufgrund der Herkunft diskriminiert wird. Die Staatsangehörigkeit darf dementsprechend bei der Entscheidung für den Nachmieter keine Berücksichtigung finden.

Wurde rechtsgültig ein Nachmieter gestellt und der Vermieter weigert sich weiterhin, solltest Du die begründete Kündigung per Einschreiben einsenden. Die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung, sodass eine Bestätigung nicht notwendig ist.

Des Weiteren sind die Unterlagen und Dokumente des Nachmieters einzusenden. Dort enthalten sind etwa die Einkommensverhältnisse sowie der einwandfreie Schufa-Auszug und die Unterschrift für die Übernahme des geltenden Mietverhältnisses. Dadurch wird bestätigt, dass der Nachmieter für den Vermieter zumutbar ist und keine Gründe für eine Ablehnung bestehen.

Da der Vermieter kaum die Wohnungsübergabe durchführen möchte, ist dies durch einen neutralen Zeugen möglich. Zusammen fertigt Ihr das Protokoll an und bestätigt den Zustand der Wohnung.

Nun darfst Du ab dem Zeitpunkt, ab dem der Nachmieter die Wohnung bezieht, die Mietzahlung einstellen. Bist Du Dir bei dieser Vorgehensweise unsicher, dann wende Dich vorab einen Anwalt oder den Mieterschutzbund. So stehst Du rechtlich auf sicherem Fundament und musst keine deftige Nachzahlung befürchten.

Tipps zum Finden der Nachmieter

Wie gehst Du am besten vor, um geeignete Nachmieter zu finden? Die nachstehenden Punkte helfen Dir dabei, um schneller eine Einigung mit dem Vermieter zu erzielen.

Absprache mit dem Vermieter

Bevor Du auf die Suche gehst, solltest Du den Vermieter kontaktieren und Ihn über Deinen Wunsch informieren. Halte schriftlich die Vereinbarung fest, dass mithilfe des Nachmieters eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages möglich sei. So sicherst Du Dich vor unberechtigten Ablehnungen der Kandidaten ab.

Nachmieter finden

Mit dieser Sicherheit im Rücken begibst Du auf die Suche nach einem Nachmieter. Hierfür solltest Du verschiedene Quellen bemühen. Es eignen sich nicht nur die üblichen Immobilien-Portale, sondern auch eBay Kleinanzeigen sowie Facebook-Gruppen mit Wohnungsgesuchen in Deiner Umgebung. Indem Du dort die Suche nach einem Nachmieter bekannt gibst, wirst Du sicherlich fündig.

Prüfung der Nachmieter

Dem Vermieter darfst Du nicht einfach zufällige drei Kandidaten präsentieren. Sie müssen eine vergleichbare Bonität und Verlässlichkeit bei den Mietzahlungen aufweisen. Denn damit sich der Vermieter von Deinem Vorhaben überzeugen lässt, darf Er nicht schlechter gestellt werden.

Als Grundlage dienen die Schufa-Auskunft sowie die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Daraus lässt sich relativ unkompliziert ableiten, ob die Zahlungsverlässlichkeit gleichbleibend hoch ist.

Unterlagen vorlegen

Im Rahmen der Wohnungsbesichtigung sollte der potenzielle Nachmieter bereits einige Unterlagen vorbereiten und mitbringen. Hierzu gehören:

Dank dieser Dokumente erhält der Vermieter eine ausreichende Sicherheit, um den Nachmieter zu akzeptieren. Es steht nun nichts mehr im Wege, um den Mietvertrag selbst frühzeitig zu beenden und den Nachmieter aufzunehmen.

Kautionsleistung von Nachmieter

Wurde ein geeigneter Nachmieter gefunden, welcher den Mietvertrag übernimmt, ist die Frage nach dem Verbleib der Kaution offen. Hier gelten zunächst die gesetzlichen Regelungen. Der Vermieter besitzt eine Frist von ca. 6 Monaten, um sämtliche Ansprüche zu prüfen. Einen Teil der hinterlegten Leistung darf Er sogar bis zur endgültigen Erstellung der Nebenkostenabrechnung zurückhalten. Somit könnte es bei Auszug zum Jahresanfang bis zum Jahresende dauern, bis der verbliebene Kautionsbetrag zurückgezahlt wird.

In der Praxis verkürzen Vermieter oftmals den Zahlungsweg. Anstatt die ursprüngliche Kautionszahlung zurückzuzahlen und bei Einzug des neuen Mieters eine erneute Kaution zu erhalten, bitten Sie den Nachmieter darum, den Betrag direkt an den Vormieter zu überweisen. Dadurch ist lediglich eine Transaktion erforderlich.

Rechtlich musst Du dieser Vorgehensweise nicht zustimmen. Es besteht ein Anspruch gegenüber dem Vermieter, welcher verpflichtet ist, die Kaution samt Zinsen zurückzuzahlen. Lässt Du Dich auf den Vorschlag des Vermieters ein, solltest Du schriftlich eine Vereinbarung darüber anfertigen, sodass Klarheit über den Verbleib der Kaution besteht.

Den Nachmieter vorschlagen

Einen Nachmieter vorzuschlagen ist immer dann sinnvoll, wenn Du frühzeitig einen Mietvertrag beenden möchtest. Liegt bei einem unbefristeten Mietvertrag ein berechtigtes Interesse vor oder handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag, ist das Vorschlagen des Nachmieters hierfür der beste Weg.

Vorab solltest Du Dich darüber informieren, ob eine Nachmieterklausel im Mietvertrag festgehalten ist. Dort könnten die weiteren Regelungen zur Vorgehensweise zum Ausdruck kommen. So ist meist das Stellen von drei Nachmietern gleicher Bonität vorgeschrieben.

Andernfalls reicht es aus, wenn Du einen einzigen Nachmieter vorschlägst, der die gleichen Voraussetzungen aufweist. Der Vermieter darf den Nachmieter nur aus triftigem Grund ablehnen und muss diesen andernfalls akzeptieren.

Möchtest Du raus aus dem Mietvertrag und liegt ein berechtigtes Interesse vor, dann nutze den Nachmieter, um dieses Ziel zu erreichen. Dem Vermieter entstehen keine Nachteile, sodass das Mietrecht diesen Weg offenlässt.

Häufige Fragen