Gesetzlich bestehen an die Kündigung eines Mietvertrags klare Anforderungen. Während Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen dürfen, steht Vermietern die Beendigung des Mietverhältnisses nur unter bestimmten Bedingungen offen. Ist der Vertrag unbefristet abgeschlossen, sind die Kündigungsfristen einzuhalten, welche mehrere Monate betragen.

Diese gesetzlichen Vorgaben erlauben eine maximale Flexibilität hinsichtlich der Wohnungssuche für Mieter. Sie dürfen bereits ohne negative Konsequenzen nach wenigen Monaten ausziehen, wodurch Vermietern ein höherer Aufwand aufgrund der Mietersuche entsteht.

Um sich dagegen zu schützen, einen Leerstand zu vermeiden und eine gewisse Konstanz bei den Mietern beizubehalten, sind immer häufiger Mindestmietdauern im Mietvertrag festgeschrieben. Diese besagen, dass eine ordentliche Kündigung vor Ablauf dieses Zeitraums nicht möglich ist.

Welche Formulierungen sind für die Mindestmietdauer erlaubt und welche konkreten Vorgaben bestehen? Ist in Deinem Mietvertrag auch eine Mindestmietdauer festgeschrieben, dann informiere Dich, ob die Klausel in dieser Form überhaupt zulässig ist.

Maximale Länge der Mindestmietdauer

Die Mindestmietdauer kommt bei einem unbefristeten Mietvertrag in erster Linie dem Vermieter zu Gute. Dieser erhält die Sicherheit, dass kein Leerstand droht.

Entgegen der gesetzlichen Bestimmungen darf der Mieter nicht einfach ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag kündigen. Dies stellt eine Benachteiligung dar, weshalb nicht frei die Maximaldauer entschieden werden darf.

Der BGH hat geurteilt, dass eine maximale Bindung von 4 Jahren erlaubt ist. Längere Fristen würden eine zu starke Benachteiligung darstellen und seien daher nicht zulässig. Dies gilt zumindest für allgemeine Klauseln, die Bestandteil des Mietvertrags sind.

Handelt es sich allerdings um eine individuell formulierte Klausel, sind längere Mindestmietdauern möglich. Diese können von 5 Jahren bis über 10 Jahren reichen (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10)^[1].

Wurde keine individuelle Vereinbarung getroffen, sondern lediglich eine vorformulierte Kündigungsverzichtsklausel eingebracht, gilt die erwähnte Begrenzung von 4 Jahren. Gilt die Klausel als unwirksam, handelt es sich um einen gewöhnlichen, unbefristeten Mietvertrag und geht mit den damit verbundenen Rechtsvorgaben einher.

Bedeutung der Mindestmietdauer im Mietvertrag

Eigentlich bestehen für die Kündigung des Mietvertrags klare Vorgaben im BGB. Dort ist festgehalten, wie Mieter oder Vermieter vorzugehen haben, wenn Sie das Mietverhältnis beenden möchten. Mieter dürfen unter Einhaltung der Kündigungsfrist ohne Begründung kündigen, während Vermieter nur aus wichtigem Grund die Wohnung kündigen dürfen.

Die Mindestmietdauer stellt eine Einschränkung der gesetzlichen Maßgaben dar. Mieter und Vermieter verpflichten sich während dieses Zeitraums keine Kündigung vorzunehmen. Möchte der Mieter dennoch vorzeitig ausziehen, wäre die Miete bis zum Ende der Mindestmietdauer zu zahlen.

Immer häufiger ist die Klausel über die Mindestmietdauer ein Bestandteil der Mietverträge. Sie bietet in erster Linie eine Sicherheit für den Vermieter und stellt einen Nachteil des Mieters dar. Aufgrund des stetig wachsenden Wohnungsmangels und dem hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt, haben Mieter allerdings kaum eine andere Wahl, als diese Einschränkung zu akzeptieren.

Kündigung trotz Mindestlaufzeit

Die Mindestmietdauer sieht eigentlich vor, dass Mieter sich an diese Vereinbarung halten und das Mietverhältnis nicht vorzeitig beenden. Dennoch können Umstände dazu führen, dass eine Kündigung sich kaum vermeiden lässt. Die Fortsetzung des Mietvertrags gilt als unzumutbar oder es tritt ein anderer wichtiger Grund nach § 543^[2] bzw. § 569 ^[3] BGB auf.

In den folgenden Fällen ist eine Kündigung des Mietvertrags trotz Mindestmietdauer erlaubt, ohne die Miete bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums zahlen zu müssen. Ob die Kündigung tatsächlich zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab. Ein Gericht müsste prüfen, ob ein wichtiger Grund nach Maßgaben des Gesetzes vorliegt oder die Kündigung unberechtigt ist.

Vorliegender Mangel in der Mietwohnung

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu halten. Treten Mängel auf, ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung durchzuführen. Diese soll einen größeren Druck auf den Vermieter ausüben, damit dieser Seinen Verpflichtungen nachkommt.

Liegt über einen längeren Zeitraum ein Mangel vor, berechtigt dies zur vorzeitigen Kündigung. Folgende Einschränkungen sind als die häufigsten Gründe zu nennen:

Als Mieter besteht ein Sonderkündigungsrecht. Dies greift selbst dann, wenn der Vermieter nicht unmittelbar für den Mangel verantwortlich ist. Kümmert Er sich allerdings nicht um die Behebung der Beeinträchtigung, ist dies als schuldhafte Pflichtverletzung zu bewerten.

Erhebliche Störung des Hausfriedens

Als Mieter gilt eine Fortsetzung des Mietvertrags als unzumutbar, wenn ein gestörter Hausfrieden vorliegt. Hierbei könnte es sich um Nachbarn handeln, die beleidigend auftreten oder gar körperlich übergriffig werden. Kein Mieter muss sich selbst in Gesundheitsgefahr bringen, sondern darf trotz einer Mindestmietdauer vorher kündigen.

Beruflicher Standortwechsel

Ein wichtiger Grund stellt auch der Wechsel des Arbeitsortes oder des Hochschulortes dar. Ist die Entfernung zu groß, sodass das Pendeln als unmöglich gilt, ist eine Kündigung zulässig. 

Allerdings sind Einschränkungen bei einem freiwilligen Arbeitsplatzwechsel denkbar. Hier könnte die Kündigung nicht erlaubt sein. Liegt hingegen eine Versetzung durch den Arbeitgeber vor, gilt dies regelmäßig als anerkannter Grund für die vorzeitige Kündigung.

Veränderungen der Familienverhältnisse

Im Laufe der Mietdauer haben sich die Familienverhältnisse so geändert, dass die Wohnung nicht mehr für die Haushaltsgröße optimal ist. Durch die Geburt eines Kindes oder aufgrund einer Trennung könnte die Wohnfläche zu groß oder zu klein sein.

Eine Kündigung ist dann erlaubt, wenn bei Unterschrift des Mietvertrags die Veränderung nicht absehbar war. Wusste die Mieterin bereits von der Schwangerschaft, ist eine Kündigung nicht möglich.

Mithilfe eines Nachmieters das Mietverhältnis vorzeitig beenden

Wichtige Gründe gewähren ein Sonderkündigungsrecht, von dem Mieter Gebrauch machen dürfen. Ohne diese Option, verbleibt nur die einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter, um den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen.

In der Praxis erlauben Vermieter oftmals das Eintreten eines Nachmieters in den bestehenden Mietvertrag. Der Nachmieter darf keine Verschlechterung darstellen. Er muss daher über eine vergleichbare Bonität verfügen und es darf nicht das Risiko bestehen, dass Störungen zu erwarten sind.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, akzeptieren Vermieter häufig den Nachmieter und es erfolgt entsprechend eine Anpassung des Mietvertrags. Einen Anspruch auf das Stellen eines Nachmieters gibt es hingegen nicht. Vermieter dürfen diese ablehnen, insofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Klausel das Gegenteil besagt.

Die Mindestmietdauer als Vorteil für den Vermieter

Das Mietrecht ist in Deutschland eher auf Seiten des Mieters. Im BGB sind einige Punkte verankert, die dem Schutz des Mieters dienen und eine unfaire Benachteiligung verhindern. So darf die Kaution maximal drei Monatsmieten betragen und Mieterhöhungen sind nur in einem bestimmten Umfang erlaubt.

Auch bezüglich der Kündigungsfrist ist das Gesetz eher für den Mieter vorteilhaft. Denn dieser darf ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag kündigen, wohingegen diese Option nicht für den Vermieter besteht.

Möchten Vermieter eine hohe Fluktuation der Mieter vermeiden, ist die Vereinbarung einer Mindestmietdauer sinnvoll. Diese darf bei vorformulierten Klauseln bis zu 4 Jahre betragen, in welcher der Mieter nur aus wichtigem Grund kündigen darf.

Häufige Fragen