Auf einen Blick

  • Legionellen treten bei stehendem, wärmeren Wasser auf
  • Eine Mietminderung ist nur zulässig, wenn die Legionellenbelastung auf ein Fehlverhalten des Vermieters zurückzuführen ist
  • Die Höhe der Mietminderung hängt von der Belastung ab und liegt zwischen 10 und 25 Prozent

Das Wasser ist in Deutschland eines der am strengsten kontrollierten Güter. Die Qualität ist so hoch, dass Du aus dem Wasserhahn trinken kannst und keine Gesundheitsgefahr besteht.

Verunreinigungen des Wassers wirken sich deutlich auf Deine Lebensqualität aus. Denn es nicht mehr zum Trinken geeignet und könnte nur nach einem Abkochen benutzbar sein.

Urteile aus der Praxis
MangelMinderungAktenzeichen
Durch Legionellen belastetes Wasser10%Az. 67 S 17/21
Legionellenbefall Trinkwasser25%Az. 148 C 5353/13

Haben sich im Wasser Legionellen eingefunden, stellen diese ein hohes Risiko dar. Das Trinken des belasteten Wassers könnte zur Legionärskrankheit[1]https://www.lungenaerzte-im-netz.de/krankheiten/legionaerskrankheit/was-ist-die-legionaerskrankheit/ führen und insbesondere für geschwächte Personen eine große Gefahr darstellen.

Ist eine Mietminderung bei Legionellen im Wasser gerechtfertigt und wie gehst Du in solch einer Situation korrekt vor?

Legionellen im Trinkwasser

Das Wasser ist in der Wohnung oder im Haus regelmäßigen Kontrollen unterlegen. Anhand der Untersuchung wird festgestellt, ob eine Verunreinigung besteht oder das Trinkwasser wie gewohnt nutzbar ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass das Wasser besonders rein ist. Denn darin sind verschiedene Stoffe gelöst, die für gewöhnlich keine Gesundheitsgefahr darstellen. Lediglich der Reinigungsaufwand ist bei einem „harten“ Wasser höher, da sich dort stärkere Kalkablagerungen bilden.

Aus verschiedenen Gründen könnten sich Legionellen in das Wasser einfinden. Dabei handelt es sich um Bakterien, welche den Magen-Darm-Trakt belasten. Sie rufen die Legionärskrankheit hervor und vom Trinken des verunreinigten Wassers ist dringend abzuraten.

Tödliche Krankheitserreger
Tödliche Krankheitserreger

Kommst Du mit den Legionellen in Kontakt, nisten diese sich vorwiegend in der Lunge ein. Ein Husten, Brustkorbschmerzen und ein hohes Fieber sind Symptome dieser Infektion. Es reicht bereits aus, den Wassernebel einzuatmen, um darüber die Bakterien aufzunehmen. Mit einer Sterblichkeit von bis zu 10 Prozent ist die Legionärskrankheit eine enorme Gefahr und die Legionellenbelastung dringend zu vermeiden.

Die stäbchenförmigen Bakterien gelten als ernsthafte Krankheitserreger. Sie infizieren Deinen Körper und breiten sich dort aus, falls keine Behandlung erfolgt. Durch die engen Kontrollen sollte ein Legionellenbefall im Trinkwasser eigentlich nicht auftreten. Doch liegen Probleme bei der Warmwasserversorgung vor, könnten optimale Lebensbedingungen für die Bakterien vorliegen.

Denn diese vermehren sich am stärksten, wenn die Wassertemperatur zwischen 30 und 45°C liegt. Demzufolge fühlen Sie sich im Boiler bzw. den Warmwassertanks am wohlsten. Steht das Wasser über einen längeren Zeitraum, findet eine Vermehrung der Legionellen statt. Beim Duschen oder durch das Trinken des Wassers gelangen Sie in Deinen Körper und rufen dort die Krankheiten hervor.

Erst ab einer Wassertemperatur von über 60°C sterben die Legionellen ab. Dies ist bei der Warmwasserversorgung zu berücksichtigen, um dem Legionellenbefall vorzubeugen.

Möglichkeiten der Mietminderung bei Legionellen

Eine Mietminderung ist immer dann möglich, wenn der Zustand der Wohnung nicht dem entspricht, wie bei Mietbeginn vereinbart. Ein Legionellenbefall stellt eine deutliche Einschränkung dar, weshalb eine Minderung der Miete denkbar ist. Nutze diesen Musterbrief, um schnell die Mietminderung durchzuführen.

Als Voraussetzung ist jedoch ein Verschulden des Vermieters erforderlich. Liegt die Belastung des Trinkwassers in Seinem Verantwortungsbereich, erzeugt die Mietminderung einen größeren Druck, um den Mangel zu beseitigen.

Treten die Legionellen jedoch ausschließlich in Deiner Wohnung auf, weil Du den Boiler nicht ordnungsgemäß gewartet hast und die Wassertemperatur dauerhaft zu niedrig war, ist eine Mietminderung rückwirkend oder regulär nicht legitim. Der Befall ist dann auf Dein Verschulden zurückzuführen, weshalb eine Minderung nicht gerechtfertigt wäre.

Belastung durch Legionellen

Legionellen und andere Bakterien lassen sich immer bis zu einem gewissen Grad nachweisen. Diese sind selbst aus dem saubersten Trinkwasser nicht wegzudenken. Doch deren Konzentration ist so gering, dass eine Gefahr für die Gesundheit nicht besteht. In geringer Zahl können Sie keine Infektion hervorrufen und erweisen sich für den Körper als ungefährlich. Ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, hängt vom Belastungsgrad ab. Dafür bestehen folgende Richtwerte:

Legionellenbefall Grenzwerte
WertWasserqualität
Bis zu 100 KbEUnbelastet
Über 100 KbEKontamination
Über 1.000 KbESanierung erforderlich
Über 10.000 KbEDuschverbot

Bis zu 100 KbE/100ml gilt das Wasser als unbelastet und ist zum Trinken geeignet. Als Maß gilt hierbei die Anzahl der Kolonie bildenden Einheiten (KbE), welche den Belastungsgrad anzeigen. In Abständen von drei Jahren findet die Prüfung statt.

Liegt die Zahl der KbE über 100 pro 100ml Wasser, liegt eine Kontamination vor. Diese ist zwar noch nicht zwingend gesundheitsgefährdend, bedingt aber eine Sanierung der Trinkwasserinstallation. Zudem ist das Gesundheitsamt zu informieren und häufigere Untersuchungen sind erforderlich. Vom Trinken des Wassers ist abzuraten, da eine Gesundheitsgefahr nicht mehr ausgeschlossen ist.

Steigt der Wert auf über 1.000 KbE pro 100ml, ist eine umgehende Sanierung der Trinkwasserinstallation notwendig. Ein Duschverbot wird zudem ausgesprochen, wenn gar eine Konzentration von mehr als 10.000 KbE je 100ml besteht.

10 Prozent Minderung
Mietminderung bei Legionellen

Eine Minderung der Miete ist möglich, wenn die Ursache auf ein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist und bestimmte Grenzwerte überschritten sind. Ab einer Zahl von über 100 KbE pro 100ml Wasser ist eine Reduzierung der Miete in Höhe von 10 Prozent gerechtfertigt. Steigt der Wert derart an, dass sogar ein Duschverbot ausgesprochen wird, ist eine Mietminderung bis zu 25 Prozent denkbar.

Wie stark der Mietmangel ist, hängt demnach von der Konzentration ab. Ab der Überschreitung des Grenzwertes von 100 KbE je 100ml gilt eine Mietminderung als legitim.

Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung bei Legionellen ist von der Belastung abhängig. Je schwerwiegender der Befall, desto stärker sind die Einschränkungen bei der Nutzung der Trinkwasseranlage.

Im Allgemeinen gelten Bereiche für die Mietminderung von 10 bis 25 Prozent als gerechtfertigt. Diese beginnen bereits ab einer geringen Legionellenbelastung und mit einem größeren Befund, steigt die maximale Mietminderung.

Die Mietminderung darfst Du so lange durchsetzen, bis eine Testung zum Ergebnis kommt, dass keine Belastung mehr vorliegt. Es genügt also nicht allein die Sanierung der Trinkwasserinstallation, sondern es muss ein Nachweis der Unbedenklichkeit des Wassers vorliegen.

Durchsetzung der Mietminderung

Die Minderung der Miete bezieht sich auf die Brutto-Miete. Diese darfst Du anteilig einbehalten, falls ein Mangel vorliegt. Die Reduzierung der Miete soll den Vermieter eher zum Handeln bewegen, um wieder die gewünschte Wohnqualität sicherzustellen.

Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Denn würdest Du einfach weniger Geld überweisen, könnte dies im schlimmsten Fall so ausgelegt werden, dass Du im Mietrückstand bist. Es droht eine fristlose Kündigung, wenn Du nicht ordnungsgemäß vorgehst. Wende Dich daher an den Mieterschutzbund oder einen Anwalt, um die Mietminderung rechtssicher durchzusetzen.

Bereitstellung des Warmwassers

Legionellen treten im Trinkwasser zum Glück äußerst selten auf. Eine Gefahrenquelle besteht jedoch in einer Zentralheizung, welche auch das Warmwasser speist. Dann besteht ein größerer Speicher, welcher mehrere Mietwohnungen versorgt. Bei einer unsachgemäßen Nutzung breiten sich die Legionellen im Speicher aus und gelangen von dort zu den Mietern.

Daher besteht besondere Vorschriften, falls eine solche Warmwasserversorgung vorliegt. Dies ist in der Trinkwasserverordnung (TrinkwV § 14b[2]https://www.anwalt.de/gesetze/trinkwv_2001/14b) geregelt.

Dort ist beschrieben, dass eine Legionellen-Testpflicht besteht, falls der Trinkwasserspeicher mehr als 400 Liter und die längste Rohrleitung im Haus mehr als drei Liter Wasser fasst. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, muss das Wasser sowohl bei der Inbetriebnahme, als auch später alle drei Jahre geprüft werden.

Legionellen im Trinkwasser

Das Wasser in der Mietwohnung besitzt für gewöhnlich eine solch hohe Qualität, dass keinerlei Belastung zu erwarten ist. Es ist zum Trinken geeignet und strengen Kontrollen unterworfen. Dies gilt für Legionellen ebenso, wie für andere Bakterien und Schadstoffe.

Sind die Grenzwerte jedoch überschritten und wird das Warmwasser zentral bereitgestellt, deutet dies auf ein Verschulden des Vermieters hin. Die Leitungen befinden sich nicht in einem ordnungsgemäßen Zustand oder der Wasserspeicher ist unsachgemäß betrieben worden.

Wurde eine höhere Legionellen Konzentration gemessen, ist eine Minderung der Miete in einem Bereich von 10 bis 25 Prozent möglich. Diese dürfen Mieter durchführen, um den Vermieter zum Handeln aufzufordern.

Tritt solch eine Verunreinigung in Deiner Wohnung auf, dann ist es Dein gutes Recht, die Mietminderung durchzuführen. Einen solchen Mangel musst Du nicht einfach hinnehmen und einige Urteile stärken Dir dabei den Rücken.

Häufige Fragen

Wenn Du als Mieter den Verdacht auf Legionellen in Deinem Wohnraum hast, solltest Du umgehend Deinen Vermieter informieren und ihn um eine Überprüfung der Trinkwasserqualität bitten. Sollten erhöhte Legionellenwerte festgestellt werden, hat der Vermieter die Pflicht, geeignete Maßnahmen zur Sanierung zu ergreifen, um Deine Gesundheit zu schützen. Du kannst auch das Gesundheitsamt einschalten, wenn der Vermieter nicht angemessen reagiert. In der Zwischenzeit solltest Du vorsichtshalber das Wasser nicht trinken oder es vorher abkochen.

Du kannst eine Mietminderung in Erwägung ziehen, wenn in Deiner Mietwohnung Legionellen festgestellt wurden und der Vermieter angemessene Maßnahmen zur Sanierung nicht unverzüglich umsetzt. Die Höhe der Mietminderung sollte dabei verhältnismäßig sein und sich an der Beeinträchtigung Deiner Wohnqualität orientieren. Es ist empfehlenswert, zuerst mit dem Vermieter in Kontakt zu treten und eine Einigung anzustreben, bevor Du eine Mietminderung durchführst.

Bei einem bestätigten Befall mit Legionellen in Deinem Mietwohnungsumfeld sollte das Duschverbot so lange aufrechterhalten werden, bis der Vermieter nachweislich die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt hat und die Trinkwasserqualität wieder unbedenklich ist. Du solltest die Anweisungen des Vermieters oder der örtlichen Gesundheitsbehörde befolgen und das Duschverbot erst aufheben, wenn Du eine Bestätigung über die erfolgreiche Behebung des Problems erhalten hast.

Die Kosten für die Legionellenprüfung und -sanierung können unter bestimmten Umständen auf die Mieter umgelegt werden. Dies ist jedoch abhängig von der Formulierung im Mietvertrag und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen. Falls im Mietvertrag eine entsprechende Vereinbarung existiert oder die Legionellenbelastung auf das Verhalten der Mieter zurückzuführen ist, können die Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Andernfalls trägt in der Regel der Vermieter die Kosten.