Bestimme die faire Ablösesumme für eine Küche

Die Küche stellt einen beträchtlichen Kostenpunkt der Wohnung dar. Eine neue, moderne Einbauküche kostet gerne mehr als 10.000 Euro. Hat ein Mieter die Küche angeschafft, hat dieser das Ziel, bei Auszug einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Denn eine maßangefertigte Einbauküche lässt sich selten in eine neue Wohnung mitnehmen.

Können sich Mieter und Nachmieter nicht auf die Ablöse einigen, reißt dies wahrscheinlich ein großes finanzielles Loch in das eigene Budget. Denn dann müsste die Küche komplett abgeschrieben werden.

Doch muss ein Nachmieter die Küche übernehmen oder kann dieser die Ablöse einfach verweigern?

Ablöse für die Küche beim Auszug

Komplizierter sieht der Sachverhalt aus, wenn der Mieter Eigentümer der Küche ist und diese angeschafft hat. Dies ist häufig bei Erstbezug einer neuen Wohnung der Fall, wenn diese noch nicht über eine Küche verfügt. Der Erstmieter kann dann selbstständig darüber entscheiden, wie viel Geld Er für die Küche investieren möchte. Soll es eine hochwertige Designerküche nach Maß sein oder reicht eine einfache Küche in modularer Bauweise aus? Möglicherweise stellen Ihn auch einfache Arbeitsplatten und ein eigener Herd zufrieden.

Die Gestaltung ist ganz dem Mieter überlassen. Er übernimmt die Kosten und ist fortan Eigentümer der Küche. Dies bedeutet auch, dass er für Schäden oder Reparaturen selbst aufkommt. Die Küche ist damit jedem anderen Möbelstück gleichgestellt.

Problematisch wird die Küche jedoch beim Auszug. Denn im Gegensatz zu einem kleinen Schrank, lässt sich die Küche nicht immer in die neue Wohnung mitnehmen. Sie wurde maßangefertigt oder der Ausbau wäre mit einem hohen Aufwand verbunden.

In diesem Fall könntest Du die Übernahme der Küche durch den Nachmieter vorschlagen. Dieser besichtigt die Wohnung und kann sich dazu entscheiden, die Küche dem derzeitigen Mieter abzukaufen. Mieter und Nachmieter müssen sich nun auf einen Preis einigen. Hierbei handelt es sich um einen gewöhnlichen Privatverkauf. Dieser läuft lediglich zwischen dem Mieter und Nachmieter ab. Der Vermieter ist in diesem Geschäft nicht involviert.

Haben sich beide Parteien auf eine Ablöse geeinigt, geht die Küche mit Zahlung des vereinbarten Preises an den Nachmieter über. Dieser ist nun Eigentümer der Küche.

Die Übernahme der Küche mit einem fairen Preis stellt für beide Parteien eine sinnvolle Maßnahme dar. Der Mieter muss die Küche bei Auszug nicht entfernen, sondern kann diese in der Wohnung lassen. Der Nachmieter wiederum erhält eine vollwertige Küche zu einem günstigen Preis. Der Aufwand bei Auszug und Einzug hält sich somit in Grenzen.

Berechnung der Ablöse für die Küche

Mit dem Vormieter ist eine faire Lösung über die Höhe der Ablöse zu finden. In der Praxis hat sich eine Formel etabliert, welche den Wertverlust realistisch darstellt.

Grundsätzlich richtet sich die Ablöse nach dem aktuellen Widerbeschaffungswert. Dieser sagt aus, wie hoch der Preis für die Küche inklusive der Elektrogeräte wäre. Daran bemisst sich der Wertverlust.

Für die Küche besteht die Annahme, dass im ersten Jahr ein Wertverlust von 24 Prozent auftritt. Mit jedem weiteren Jahr beträgt der Verlust nur noch 4 Prozent.

Neben der einfachen Formel sind noch ein Aufschlag oder ein weiterer Rabatt möglich. Dieser orientiert sich am tatsächlichen Zustand sowie weiteren Besonderheiten.

Wiederbeschaffungswert	20.000€
Wertverlust im ersten Jahr	4.800€
Wertverlust in den Jahren 2 bis 5	0,04x4x20.000€ = 3.200€
Wert nach 5 Jahren	20.000€ – 4.800€ – 3.200€ =12.000€
Restlebensdauer	15 Jahre
Ablöse	12.000×16/19 = 10.105€

Aus diesem Beispiel ergibt sich, dass nach 5 Jahren die Küche etwa die Hälfte an Wert verliert. Hinsichtlich der erlaubten Ablöse bestehen zudem Grenzen. So darf der Vormieter lediglich einen Zuschlag von maximal 50 Prozent verlangen, was in § 4a Absatz 2 WoVermG^[1] als „auffälliges Missverhältnis“ beschrieben ist. Im Beispiel wäre die maximale Ablöse demnach ca. 15.000 Euro.

Zahlung einer zu hohen Ablöse

Obwohl eine Vertragsfreiheit besteht, schützt das Gesetz Privatpersonen vor Kaufverträgen, die deutlich zu Ungunsten einer Partei gestaltet sind. Die Zahlung eines viel zu hohen Preises für die Küche, würde eine Benachteiligung darstellen. Teilweise ist damit auch das Ausnutzen einer Notsituation verbunden, da Wohnungen knapp sind und Vormieter die Ablöse der Küche zur eigenen Bereicherung nutzen.

Hast Du eine Ablöse gezahlt, die mehr als 50 Prozent über dem eigentlichen Wert lag, verliert die Vereinbarung ihre Gültigkeit. Dies betrifft jedoch nicht den gesamten Kauf, sondern lediglich die Zahlung des zu hohen Betrages.

Der Bundesgerichtshof hat in solch einem Fall entschieden, dass Du den zu viel gezahlten Betrag zurückfordern darfst. Dabei orientiert sich die Rückzahlung an der maximal erlaubten Obergrenze (23.04.1997, Az. VIII ZR 212/96^[2]).

Würdest Du für die oben beschriebene Küche 20.000 Euro als Ablöse leisten, dürfest Du zumindest 5.000 Euro zurückfordern, obwohl ein tatsächlicher Wert von nur 10.000 Euro besteht. Dies ist zumindest eine Möglichkeit, um den steigenden Ablösen entgegenzuwirken.

Vermieter als Eigentümer der Küche

In der Wohnung muss zunächst die Frage gestellt werden, wer Eigentümer der Küche ist. Denn häufig entscheiden sich die Vermieter dazu, die leere Wohnung mit einer neuen Küche auszustatten. Damit verfolgen Sie das Ziel, die Wohnung aufzuwerten und einen höheren Mietpreis zu erzielen. Die Küche ist dann Bestandteil der Wohnung, ähnlich wie dies die Dusche oder Badewanne sind. Neben einem höheren Mietpreis könnten auch separate Verabredungen über die Überlassung der Küche vereinbart werden. So wäre etwa ein monatlicher Betrag denkbar, der zusätzlich zur Miete bezahlt wird.

Ist der Vermieter Eigentümer der Küche, ergeben sich mit dem Mieterwechsel weniger Probleme. Insofern die Einbauküche sich in einem guten Zustand befindet und nicht abgewohnt ist, bleibt sie weiterhin im Inventar der Mietwohnung. Der Nachmieter mietet die Wohnung samt der Küche und der Vormieter muss sich darüber keinerlei weitere Gedanken machen. Für den Mieter ist dies eine relativ einfache Lösung, in welcher er nicht auf die Anschaffungskosten der Küche sitzenbleibt.

Ist der Nachmieter zur Ablöse verpflichtet?

Zieht ein Mieter aus, muss dieser die Wohnung bei Schlüsselübergabe so hinterlassen, wie er Sie vorgefunden hat. Dies kann etwa das Streichen der Wände beinhalten, wenn diese während der Mietdauer in auffälligen Farben erstrahlten sowie eine gründliche Reinigung.

Befand sich zu Mietbeginn keine Küche in der Wohnung, müsste der Mieter diese, wie jegliches anderes eigenes Inventar, ebenfalls entfernen. Genauso wenig wie es erlaubt ist einfach ein sperriges Sofa in der Wohnung zu lassen, darf Er die Küche dort nicht ohne vorherige Absprache zurücklassen.

Möchte der Mieter die Küche bei Auszug nicht mitnehmen, muss er sich zunächst an den Vermieter wenden. Mit diesem kann er vereinbaren, dass er die Küche dem Nachmieter zur Ablöse anbieten möchte. Befindet sich die Küche in einem guten Zustand, spricht in der Regel nichts dagegen. Nur bei einer sehr alten und bereits abgewohnten Küche könnte der Vermieter dagegen seinen Einspruch einlegen. Hat er die Befürchtung, dass die Küche eher einen Makel darstellt und die Wohnung abwertet, könnte er den Mieter dazu auffordern, die Küche zu entfernen. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, ist eine Entfernung durch den Vermieter auf Kosten des Mieters möglich. Da hierbei hohe Kosten drohen, sollte der Mieter sich um den einwandfreien Zustand der Wohnung bemühen und diese so zurückgeben, wie Er sie vorgefunden hat.

Ist der Vermieter damit einverstanden, dass die Küche zur Ablöse angeboten wird, ist dies nun ein privates Geschäft, welches den Vormieter und Nachmieter betrifft. Es handelt sich hierbei um einen privaten Kaufvertrag^[3] nach §433 BGB. Sind sich Vormieter und Nachmieter beim Preis einig, geht die Küche an den Nachmieter über.

Es könnte aber auch sein, dass sich beide Parteien nicht auf einen Preis einigen können oder der Nachmieter schlicht kein Interesse an der Küche besitzt. Dann ist er nicht zu einer Ablöse verpflichtet. Beim Auszug muss der Ex-Mieter dann die Küche auf eigene Kosten entfernen. Eine Pflicht, die Küche zu übernehmen, besteht nicht.

Worauf ist bei der Übernahme der Küche zu achten?

Die Ablöse liegt bei einer hochwertigen Küche schnell im vierstelligen Bereich. Damit der Kaufvertrag gültig ist, sollten Käufer und Verkäufer die folgenden Dinge beachten.

Angemessene Höhe der Ablöse

Verkäufer und Käufer müssen sich auf eine faire Ablöse einigen. Basis ist hierfür der Zeitwert der Küche. Dies ist zudem in §4 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) festgeschrieben.

Wird eine Einigung über eine unangemessen hohe Ablöse erzielt, muss diese der Käufer nicht zahlen. Dies könnte etwa im Zuge der Unkenntnis des Käufers passieren, der erst im Nachhinein sich den Rat eines Experten sucht und den wahren Wert der Küche erkennt. Ebenso könnten sich Schäden zeigen, die vom Verkäufer verschwiegen wurden. Dann ist rechtlich der zu viel gezahlte Betrag wieder zurückzuzahlen.

Schriftliche Vereinbarung

Die Ablöse und damit der Kaufvertrag sind mündlich zwar rechtsgültig, doch kann dies zu Problemen führen. Die genaue Vereinbarung ist nicht schriftlich festgehalten und so könnte es im Nachhinein zu Meinungsverschiedenheiten kommen. Ohne schriftliche Basis lässt sich kaum nachvollziehen, welche Vereinbarung getroffen wurde.

Daher ist es ratsam, einen schriftlichen Kaufvertrag aufzusetzen. Darin enthalten sollten die persönlichen Angaben, die verkauften Einrichtungsgegenstände sowie der Kaufpreis sein. Mit einer angemessenen Frist verpflichtet sich der Käufer die Zahlung zu leisten.

Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag. Dieser ist damit für beide Seiten bindend, insofern die Ablösesumme dem Zustand der Küche entspricht.

Weigerung der Übernahme der Küche

Zieht ein Mieter aus und hat sich dazu entschieden viel Geld in eine neue Küche zu investieren, könnte dies beim Auszug teuer werden. Denn der Nachmieter ist nicht dazu verpflichtet, die Küche zu übernehmen. Er könnte sich dazu entscheiden, eine eigene Küche einzubauen, die eher seinen Vorstellungen entspricht.

Bei Auszug ist der Mieter als Eigentümer der Küche dazu verpflichtet, die Küche zu entfernen. Er muss die Wohnung so übergeben, wie Er sie vorgefunden hat. Die Küche wird dabei wie ein gewöhnlicher Einrichtungsgegenstand behandelt.