Kaution reicht nicht für Schäden: Lösungen für Vermieter

Als Vermieter dient die Kaution als Sicherheit vor Zahlungsausfällen und Schäden am Mietobjekt. Sie beträgt regelmäßig das Dreifache der Kaltmiete und stellt eine Art Pflandleistung dar. Am Ende des Mietverhältnisses erfolgt die Rückzahlung, insofern der Mieter Seinen Pflichten nachgekommen ist.

Treten jedoch deutliche Schäden auf, die über die normale Abnutzung hinausgehen, darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Aus der bereitgestellten Kaution erfolgt der Schadenersatz, sodass der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen bleibt.

Doch wie ist die Vorgehensweise, wenn die Schäden so immens sind, dass die Kaution nicht zur Deckung ausreicht? Als Vermieter bleiben Dir dann folgende Möglichkeiten, um am Ende die Reparaturen nicht aus eigener Tasche bezahlen zu müssen.

Was gilt als Schadensfall?

Zunächst ist zu betrachten, was eigentlich zum Schadensfall gehört und zum Einbehalt der Kaution für die Renovierung berechtigt. Denn einige Vermieter sind bei der Auslegung deutlich großzügiger, als das Gesetz es zulässt.

Im Grundsatz gilt, dass ein Schadenersatz nur gerechtfertigt ist, wenn eine Abnutzung über das übliche Maß hinausgeht. Dies bezieht sich zum Beispiel auf:

Solche Schäden an der Einrichtung oder dem Mietobjekt gehen über die gewöhnliche Nutzung^[1] der Wohnung hinaus. Sie stellen einen Schaden dar, für welchen der Mieter aufkommen muss.

Nicht verantwortlich ist der Mieter hingegen, wenn die Wohnung leichte Gebrauchsspuren aufweist. Hierzu zählen minimale Kratzer im Parkett oder etwas dunklere Wände. Dies gehört zur gewöhnlichen Abnutzung, welche mit der monatlichen Mietzahlung der Wohnung abgegolten ist.

Eine allgemeine Pflicht zur Renovierung beim Auszug besteht ebenfalls nicht. Solche Klauseln sind in den meisten Fällen ungültig und nur engen Eingrenzungen anwendbar. Lasse Dich als Mieter also nicht verunsichern, wenn der Vermieter Dich zum Streichen der Wände zwingen will, obwohl diese sich noch im guten Zustand befinden.

Schäden in der Verantwortung des Mieters

Ein Einbehalten der Mietkaution ist nur möglich, wenn es sich um eindeutige Schadensfälle handelt, welche über die gewöhnliche Nutzung der Wohnung hinausgehen. Als zweite Voraussetzung gilt, dass der Schaden im Verantwortungsbereich des Mieters liegen muss. Denn lag der Mangel bereits beim Einzug vor oder ist dieser während der Mietdauer aufgetreten, ohne dass der Mieter darauf einen Einfluss hatte, ist Er nicht zum Schadenersatz verpflichtet.

Als wichtige Grundlage gilt hierfür das Übergabeprotokoll beim Einzug und Auszug. Hier ist genau festgehalten, welche Mängel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorlagen. Mieter müssen beim Einzug daher gründlich die Wohnung begutachten und die Schäden in das Protokoll aufnehmen, um später dafür keine Kosten zu tragen.

Ebenso ist der Mieter nicht zum Schadenersatz verpflichtet, wenn der Mangel nicht in Seinem Einflussbereich lag. Trat ein Wasserschaden in der höher gelegenen Wohnung auf, welcher sich nun auf die eigene Wohnung auswirkt, ist der Mieter nicht zum Ersatz verpflichtet.

Ist eine Fristsetzung erforderlich?

Liegt ein Schadensfall vor, für den der Mieter verantwortlich ist und dafür aufkommen muss, ist fraglich, ob eine Fristsetzung für den Einbehalt der Mietkaution notwendig ist. Denn das Gesetz räumt häufig den Verursachern die Möglichkeit ein, die Schadensbeseitigung selbst zu übernehmen.

Eine Fristsetzung ist bei Schönheitsreparaturen notwendig, welche vom Mieter laut Mietvertrag auszuführen sind. Ist die Klausel rechtsgültig formuliert, aber es liegen kleinere Schäden vor, die in diesem Bereich fallen, ist nach §§ 280 Abs. 1 & 3^[2] sowie 281 Abs. 1 BGB^[3] eine Fristsetzung erforderlich. Der Mieter muss dann die Möglichkeit erhalten, die Schönheitsreparaturen^[4] selbst durchzuführen, bevor der Vermieter die Mietkaution dafür verwendet.

Anders sieht es hingegen aus, wenn keine Schönheitsreparaturen, sondern tatsächliche Schäden vorliegen. Hier sieht die aktuelle Rechtslage nicht vor, dass der Mieter die Möglichkeit besitzt, die Schadensbeseitigung selbst zu übernehmen (BGH, Urteil vom 28.02.2018^[5], Az.: VIII ZR 157/17).

Der Vermieter darf unmittelbar die Mietkaution zum Schadenersatz verwenden und falls diese nicht ausreicht, gesondert einen Ersatz vom Mieter verlangen. Hierfür muss der Vermieter sich einen Kostenvoranschlag eines Handwerkers einholen, um die Schadenshöhe genau beziffern zu können. Die Summe, die über die hinterlegte Mietkaution hinausgeht, muss er zusätzlich vom Mieter verlangen.

Maßnahmen zur Deckung der Schadenshöhe

Als Vermieter ist der Ärger groß, wenn nach dem Auszug Schäden an der Wohnung entdeckt werden. Doch die Emotionen dürfen nicht überkochen. Ein Anschreien des Mieters oder andere unüberlegte Handlungen tragen kaum zur Problemlösung bei.

Nachstehend ist aufgeführt, wie Vermieter korrekt handeln, wenn ein Schaden bekannt wird.

Gespräch mit dem Mieter suchen

Zunächst gilt es den Mieter darüber aufzuklären, dass ein Schaden an der Mietsache entstanden ist. Mit dem Vorlegen eines Kostenvoranschlages zeigen Vermieter auf, dass das Geld aus der Kaution nicht ausreicht.

Zeigen sich die Mieter einsichtig, ist eine schnelle Lösung gefunden und Sie überweisen den Fehlbetrag. Einigen sich Vermieter und Mieter, ist dies der friedvollste Umgang mit der Situation.

Mietkaution einbehalten

Besteht ein Anspruch auf Ausgleich des Schadens, sollten Vermieter zudem die Mietkaution einbehalten. Gesetzlich ist ohnehin keine zügige Rückzahlung der Kaution vorgesehen, sondern der Gesetzgeber räumt dem Vermieter einige Monate ein, um den Zustand der Wohnung sowie offene Forderungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Vermieter sollten also nicht überhastet die Mietkaution direkt nach dem Auszug zurückzahlen, sondern in Ruhe die Mietsache prüfen. Bis zu sechs Monate bleibt üblicherweise Zeit, um die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen.

Schadenersatz fordern

Übersteigt die Schadenshöhe die bereitgestellte Mietkaution, müssen Vermieter die Ansprüche über eine Schadenersatzforderung geltend machen. Hierfür besteht eine Verjährungsfrist für die Kautionsrückzahlung von drei Jahren.

Um die genaue Höhe zu erfahren, ist ein Kostenvoranschlag einzuholen. Danach erfolgt schriftlich die Aufforderung zum Ersatz des Schadens. Die Forderung ist dem Mieter schriftlich zuzustellen.

Sollte der ehemalige Mieter sich weigern, ist der gerichtliche Mahnweg^[6] zu bestreiten. Zivilrechtlich müssen im Notfall die Kosten zur Schadensbeseitigung eingeklagt werden. So mag es zwar länger dauern, doch ist der Schaden ordentlich dokumentiert und im Übergabeprotokoll festgehalten, bleibt der Vermieter nicht auf den Kosten sitzen.

Schaden übersteigt die Mietkaution

Die Mietkaution stellt bereits eine Sicherheitsleistung dar, welche als Barkaution oder per Überweisung zu leisten ist, um den Vermieter im Schadensfall zu schützen. Sind die Schäden am Mietobjekt jedoch schwerwiegend, könnte die hinterlegte Summe nicht ausreichen, um den Schaden zu beseitigen.

In solchen Situationen darf der Vermieter nicht nur die Kaution einbehalten, sondern muss auch gesondert eine Schadensersatzforderung an den ehemaligen Mieter aussprechen. Diese ist schriftlich zu überbringen und der Betrag entspricht der Differenz aus dem Kostenvoranschlag sowie der geleisteten Kaution.

Somit handelt es sich um zivilrechtliche Ansprüche, welche notfalls gerichtlich durchzusetzen sind, falls der Mieter sich weigert den Schadensersatz zu leisten.