Instandhaltungsrücklage: Wie viel brauchst Du wirklich?

Eigentum verpflichtet bekanntermaßen. Im Rahmen einer Immobilie bedeutet dies, dass nicht nur der Kaufpreis zu den Kosten zählt. Auch die laufenden Kosten müssen gestemmt werden. Denn einmal gebaut, sind in regelmäßigen Abständen Investitionen zu tätigen, um den guten Zustand beizubehalten.

Haus- oder Wohnungseigentümer sollten daher eine Instandhaltungsrücklage anlegen. Dabei legen Sie jeden Monat etwas Geld zur Seite, selbst wenn keinerlei Reparaturen anstehen. Sollte dann eines Tages die Sanierung des Daches anfallen, ist die Finanzierung dank der frühzeitig gebildeten Rücklage kein Problem.

Doch wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage ausfallen und welche gesetzlichen Vorschriften gibt es hierfür? Lege Dir als Eigentümer einen klaren Plan zurecht, um die zukünftigen Sanierungen problemlos zu bewältigen.

Was ist die Instandhaltungsrücklage?

Unter der Instandhaltungsrücklage wird das angesparte Geld zusammengefasst, welches für zukünftige notwendige Instandsetzungen gebraucht wird. Bei einer neuen Immobilie darfst Du davon ausgehen, dass diese für einige Jahre keine aufwendige Sanierung benötigt. Somit kann die Rücklage etwas niedriger ausfallen. Ein größerer Finanzbedarf besteht bei älteren Immobilien. Dort ist es wahrscheinlicher, dass umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen anfallen. Die Erneuerung des Daches oder der Heizungsanlage können schnell Beträge im fünf- bis sechsstelligen Bereich^[1] verschlingen. Da Du diese wahrscheinlich nicht einfach so auf dem Sparkonto herumliegen hast, ist dafür die Schaffung einer gesonderten Instandhaltungsrücklage wichtig.

Mit der Rücklage stellst Du sicher, dass der ursprüngliche Zustand der Immobilie beibehalten wird. Damit gilt es als werterhaltende Maßnahme.

Bei der Betrachtung der Finanzierung eines Hauses, ist die Instandhaltungsrücklage als einer der Kostenpunkte, neben der Tilgung, dem Zinsaufwand und den Nebenkosten ebenfalls zu berücksichtigen. Interessierst Du Dich für den Kauf einer älteren Immobilie, stellt die Rücklage einen beträchtlichen Kostenpunkt dar, welcher in der Budgetrechnung nicht fehlen darf.

Mit Eigentümergemeinschaft

Bezüglich der Instandhaltungsrücklage bestehen verschiedene Vorschriften. Dies ist abhängig davon, ob Du Teil einer Eigentümergemeinschaft bist oder die Immobilie komplett eigenständig verwaltest.

Bei einer Eigentumswohnung besteht üblicherweise die Form, dass Du zusammen mit den anderen Miteigentümern, eine Eigentümergemeinschaft^[2] bildest. Zusammen entscheidet diese über die Verwaltung des Gebäudes. Im Rahmen dessen wird auch beschlossen, welche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind.

Damit die Finanzierung gesichert ist und nicht überraschend kommt, schreibt der Gesetzgeber im Wohnungseigentumsgesetz^[3] (WEG) vor, dass eine angemessene Summe für Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum als Instandhaltungsrücklage gebildet werden muss. Es handelt sich somit nur um finanzielle Mittel, welche das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Für die Eigentumswohnung solltest Du daher noch gesondert eine Rücklage bilden, da dort ebenfalls Renovierungsarbeiten fällig werden. Etwa, wenn ein Mieter gerade auszieht und dieser nicht verpflichtet ist, diese Tätigkeiten selbst durchzuführen.

Die Instandhaltungsrücklage wird meist im Rahmen des Hausgeldes oder Wohngeldes abgeführt. Dabei werden noch weitere Nebenkosten, wie die Hausmeisterkosten, Heizungskosten und sonstige Kosten, mit abgegolten. Du überweist daher nur einen Betrag und nicht gesondert noch einen Betrag für die Instandhaltungsrücklage.

Auch Hausbesitzer können Teil einer Eigentümergemeinschaft sein. Dies trifft dann zu, wenn es gemeinsam genutzte Grundstücke gibt, die als Gemeinschaftseigentum zählen. Darunter könnte etwa ein Clubhaus fallen, welches der Wohnsiedlung zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung steht.

Ohne Eigentümergemeinschaft

Gehörst Du keiner Eigentümergemeinschaft an, sondern Du besitzt ein Haus, welches Du allein verwaltest, bist Du freier in der Entscheidung, ob Du eine Instandhaltungsrücklage bildest oder nicht. Gesetzlich gibt hier keine Vorschrift, die Dich dazu zwingt, das Geld zurückzulegen.

Als verantwortungsbewusster Hausbesitzer befasst Du Dich dennoch mit den zukünftig anfallenden Sanierungen. Und monatlich einen kleineren Betrag anzusparen, fällt Dir wahrscheinlich leichter, als plötzlich mit der Gesamtsumme der Instandhaltung konfrontiert zu sein.

Genaue Vorschriften gibt es hierfür nicht. Aber einige Erfahrungswerte und Empfehlungen, die einen realistischen Sparplan ermöglichen. Denn Du möchtest weder zu viel Geld ungenutzt auf dem Konto belassen, noch plötzlich den ungedeckten Kosten gegenüberstehen. Überlege Dir daher genau, welche Sanierungskosten in den nächsten Jahren auf Dich zukommen und lege das Geld entsprechend frühzeitig zur Seite.

Höhe der Instandhaltungsrücklagen

Im Rahmen der Bildung der Instandhaltungsrücklage ist in erster Linie die Höhe interessant. Denn als Eigentümer einer Wohnung möchtest Du kein zu großzügiges Hausgeld überlassen, welches am Ende ungenutzt bleibt.

Gesetzlich gibt es hierzu keine genauen Vorgaben. Als Hausbesitzer bist Du ohnehin frei in der Entscheidung, wie viel Geld Du zurücklegen möchtest. Daher dienen die nachstehenden Modelle lediglich als Orientierungshilfe.

Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft besteht der Wortlaut nach die Pflicht einer „angemessenen“ Rücklage. Somit sollte diese möglichst genau dem tatsächlichen Aufwand entsprechen.

Peterssche Formel

Zur Berechnung der Höhe der Instandhaltungsrücklage zur Abführung des Hausgeldes werden in der Regel die Peterssche Formel oder die Pauschale nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz angewandt. Wobei die Peterssche Formel als etwas genauer gilt und damit eine halbwegs realistische Einschätzung möglich ist.

Gemäß der Peterrschen Formel besteht die Annahme, dass innerhalb von 80 Jahren bei einer Immobilie rund das 1,5 fache der Herstellungskosten als Instandhaltungskosten anfallen. Zur Berechnung werden hierbei jeweils die Quadratmeterpreise betrachtet.

Betrugen die Herstellungskosten pro Quadratmeter 2.000€, bedeutet dies, dass in einem Zeitraum von 80 Jahren noch mal 3.000€ an Instandhaltungskosten aufzuwenden sind. Auf das Jahr betrachtet ergeben sich dadurch 3.000/80 = 37,5€ Instandhaltungskosten pro Quadratmeter.

Für die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist entscheidend, wie groß die Fläche des Gemeinschaftseigentums ist. Beträgt dies rund 500qm, wäre somit eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 37,5 * 500 = 18.750€ pro Jahr fällig.

Diese Kosten werden nun auf die einzelnen Eigentümer umgelegt. Der genaue Verteilungsschlüssel kann sich nach der Größe der jeweiligen Wohnung richten. So bezahlen Eigentümer einer größeren Wohnung anteilig auch eine höhere Instandhaltungsrücklage.

Nach dieser Formel wird die Forderung einer angemessenen Rücklage des Gesetzgebers erfüllt. Für die Eigentümergemeinschaft ist klar und transparent nachvollziehbar, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ausfällt und wie viel Geld abgeführt wird.

Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes

Etwas einfacher ist die Berechnung der Höhe der Instandhaltungsrücklage nach der Verordnung im sozialen Wohnungsbau. Diese richtet sich nach dem Alter der Immobilie und gibt dafür jeweils eine Pauschale an. Diese beträgt:

Alter der Immobilie	Höhe der Instandhaltungsrücklage jährlich pro Quadratmeter
Jünger als 22 Jahre	ca. 9,20 Euro
22 bis 32 Jahre	ca. 11,50 Euro
Älter als 32 Jahre	ca. 15,00 Euro

Damit erhältst Du eine einfache, pauschale Empfehlung, wie hoch die Rücklage ausfallen sollte. Diese richtet sich primär nach dem Alter der Immobilie und nimmt nicht auf den individuellen Zustand Rücksicht. Daher sind hier größere Abweichungen mit den tatsächlichen Sanierungskosten einzuplanen.

Empfehlung des Verband privater Bauherren

Für Hausbesitzer gibt es zudem die Empfehlung des Verbands privater Bauherren^[4], pro Quadratmeter Fläche einen Euro im Monat zurückzulegen. Bei einer Hausfläche von 200qm müsstest Du demnach 2400 Euro im Jahr ansparen. Dies zeigt deutlich, dass ein größeres Haus auch mit höheren laufenden Kosten einhergeht. Berücksichtige dies bei der Planung und betrachte die Kaufsumme nicht als Einmalkosten. Insbesondere im Alter könnte ein kleineres Haus nicht nur praktischer, sondern auch leichter finanzierbarer sein.

Rücklage in Relation zum Kaufpreis

Eine weitere Faustformel nimmt Bezug auf den Kaufpreis bei einem Neubau. Hier besteht die Richtlinie, dass rund 1% des Kaufpreises jährlich für die Instandhaltung zurückgelegt werden sollten. Damit besteht der Grundsatz, dass nach 100 Jahren die Instandhaltungskosten genauso hoch sind, wie die gezahlte Kaufsumme. Somit ist diese Berechnungsweise etwas zurückhaltender als die Peterrsche Formel, welche von deutlich höheren Instandhaltungskosten ausgeht. Daher sollte diese Faustformel nur bei Neubauten in einem guten Zustand genutzt werden. Für ältere Immobilien ist sie nicht zutreffend und die Instandhaltungskosten fallen wesentlich höher aus.

Sachverständiger

Sind Dir diese groben Orientierungen zu unsicher oder Du bewohnst eine Immobilie, die besonders alt ist und daher einen Sonderfall darstellt?

Dann ist die Einschaltung eines Bausachverständiger möglich. Dieser prüft genauer den Zustand der Immobilie und gibt eine Einschätzung darüber ab, wann die größeren Sanierungsarbeiten durchzuführen und welche Kosten damit verbunden sind. Dadurch erhältst Du einen genauen Überblick über Deine Situation und kannst genauer die Instandhaltungsrücklage bilden.

Wofür wird die Instandhaltungsrücklage eingesetzt?

Führst Du die Instandhaltungsrücklage im Rahmen des Hausgeldes der Eigentümergemeinschaft ab, steht das Geld nicht zur freien Verfügung. Es ist zweckgebunden und darf nur für den Erhalt des Gemeinschaftseigentums eingesetzt werden.

Typische Verwendungszwecke und Sanierungsarbeiten:

Sanierung	Zeitraum	Kosten
Holzfenster streichen	alle 7 Jahre	ca. 1.000€
Außenputz erneuern	alle 15 Jahre	ca. 15.000€
Außenwanddämmung ersetzen	alle 15 Jahre	ca. 25.000€
Fenster austauschen	alle 15 Jahre	ca. 500€ je Fenster
Badsanierung	alle 15 Jahre	ca. 14.000€
Neue Einbauküche	alle 15 Jahre	ca. 12.000€
Heizungsanlage austauschen	alle 20 Jahre	ca. 15.000€
Dachdämmung ersetzen	alle 30 Jahre	ca. 15.000€
Dach sanieren	alle 50 Jahre	ca. 20.000€

Nicht bezahlt werden darf mit dem Geld die laufenden Kosten. Dazu gehört etwa die Anschaffung von Heizöl oder anderen die Bezahlung des Gärtners, welcher sich um das Grundstück kümmert.

Sollte dennoch ein größerer Überschuss bestehen und ist nicht absehbar, dass die Rücklage verbraucht wird, ist es möglich, das Geld teilweise für andere Zwecke zu nutzen. Dies bedarf aber einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

So ist sichergestellt, dass das Vermögen nicht missbräuchlich verwendet wird. Da die Rücklage häufig in einer Höhe im fünfstelligen Bereich liegt, ist es wichtig den grundsätzlichen Verwendungszweck einzuhalten und sich nicht daran frei zu bedienen.

Verwaltung

Die Verwaltungsform ist der Eigentümergemeinschaft überlassen. Diese beschließt, wie die Verwaltung der Instandhaltungsrücklage übernommen wird. Sie könnte hierzu eine Hausverwaltung beauftragen, welche sich auch um die Rücklage kümmert. Alternativ ist es in kleineren Eigentümergemeinschaften üblich, dass ein Miteigentümer als Verwalter tätig wird. Wichtig ist, dass nach dem Wohneigentumsgesetz ein Hausverwalter bestimmt werden muss.

Die Zahlungen fließen monatlich auf ein separates Konto. Dies erlaubt einen besseren Überblick darüber, wie hoch die Rücklage mittlerweile ist. Sie ist damit von den laufenden Kosten getrennt.

Da es sich um eine größere Summe handelt, welche für die lange Frist gebildet wird, bietet es sich an, das Kapital anzulegen. Andernfalls würde die Inflation den Wert jährlich deutlich reduzieren. Die Anlage mindert zumindest den Wertverfall etwas.

Als mögliche Anlageformen bieten sich das Tagesgeld oder Festgeld an. Dabei sind feste Zinsen vorgeschrieben und es handelt sich nicht um eine spekulative Anlage. Dennoch ist hierbei zu berücksichtigen, dass die Zinsen unterhalb des Inflationsniveaus liegen. Dadurch tritt jährlich weiterhin ein Wertverlust auf, welcher zu berücksichtigen ist.

Alternative Finanzierung

Als Hausbesitzer bist Du frei in der Entscheidung, ob Du solch eine Rücklage bildest oder dies unterlässt. Hast Du Dir bisher noch keine Gedanken dazu gemacht oder bot die finanzielle Lage nicht die Möglichkeit einer Rückstellung, stehst Du vor einer größeren Herausforderung, wenn plötzlich eine Sanierungsmaßnahme notwendig ist. Denn treten unvermittelt Schäden am Dach oder anderweitig am Haus auf, solltest Du diese zügig beheben, um Folgeschäden zu verhindern.

Verfügst Du nicht über eine entsprechende Rücklage, bleibt Dir noch die Option der Aufnahme eines Sanierungskredites oder Umbaukredites. Diesen erhältst Du bei der Bank zu günstigeren Zinsen als einen freien Kredit. Allerdings ist die ausgezahlte Summe zweckgebunden und darf nur für die Sanierung verwendet werden.

Beachte allerdings, dass auch dieser Kredit nicht gerade günstig ist. Daher bietet es sich in jedem Fall frühzeitig an, die Rücklage zu bilden. Sollte dennoch ein Teil der Finanzierungssumme fehlen, kannst Du diesen mit einem Sanierungskredit überbrücken. Die komplette Instandhaltung per Kredit zu finanzieren ist relativ kostspielig und solltest Du vermeiden.

Der Notgroschen für Eigentümer

Als Hausbesitzer wirst Du merken, dass immer wieder ein neuer Reparaturbedarf auftritt. Mal ist in der Dusche etwas undicht und muss ersetzt werden, ein Fenster schließt nicht mehr sauber oder eine Lampe ist defekt. Solch kleinere Reparaturen kannst Du noch problemlos mit Deinen monatlichen Einnahmen begleichen.

Problematisch wird es hingegen, wenn größere Sanierungsarbeiten anfallen. Die Erneuerung des Daches, das Streichen der Fassade oder der Austausch der Heizung sind wesentlich kostenintensiver. Schnell werden Beträge im fünfstelligen Bereich fällig, welche Du vielleicht nicht zufällig herumliegen hast.

Um für solche Kosten gewappnet zu sein, bietet sich die Bildung einer Instandhaltungsrücklage an. Du legst monatlich einen kleineren Betrag zurück und kannst damit die Sanierungskosten begleichen. So federst Du die höheren Aufwendungen besser über einen längeren Zeitraum ab und diese kommen nicht überraschend.

Entscheide selbst, wie hoch die Rücklage ausfallen soll. Hierfür hast Du verschiedene Empfehlungen und Entscheidungshilfen erhalten. Wichtig ist aber in erster Linie, dass Du diszipliniert das Geld zurücklegst und die Entscheidung nicht aufschiebst. Dann schaffst Du Dir eine größere Sicherheit für die Zukunft und kannst den einwandfreien Zustand Deines Hauses beibehalten.