Der Kauf der eigenen Immobilie ist eine Entscheidung, die den weiteren Lebenslauf immens beeinflusst. Für die meisten Personen besteht nur einmal die Möglichkeit, das Eigenheim zu kaufen. Daher sollte diese Wahl so gründlich durchdacht sein wie möglich.

Denn neben finanziellen Gesichtspunkten muss auch die Lebensqualität stimmen. Bist Du mit dem Kauf nicht glücklich, wird es schwer, diese Entscheidung wieder umzukehren.

Berücksichtige die nachstehenden Tipps beim Immobilienkauf. Dann bist Du sicher die richtige Entscheidung zu treffen und mit der Immobilie glücklich zu werden.

Finanzierung

Die Finanzierung stellt die Grundlage des gesamten Vorhabens dar. Die Immobilie ist meist mit einem Preis verbunden, die eine langfristige Finanzierung erforderlich macht. Laufzeiten von 30 Jahren sind für den Immobilienkredit keine Seltenheit. Bevor Du jedoch zur nächsten Bank läufst und dort Deine Bonität prüfst^[1], solltest Du Dir selbst Gedanken zur Finanzierung machen. Dabei sind die folgenden Grundlagen zu beachten.

Budget festlegen

Zunächst solltest Du ganz genau Deine Einnahmen und Ausgaben im Blick haben. Wie viel Spielraum ist hier gegeben und reicht Dein Gehalt, um das Haus zu kaufen? Schaffst Du es kaum bisher die Miete zu bezahlen, ist ein Haus kaum günstiger. Denn neben den Kreditkosten bist Du nun vollständig für die Instandhaltung verantwortlich. Hierzu musst Du Rücklagen bilden, um größere Sanierungsarbeiten selbst auszuführen.

Am präzisesten erfährst Du Dein Budget, wenn Du über mehrere Monate ein Haushaltsbuch führst. Schlüssel darin sämtliche Einnahmen und Ausgaben auf, um zu sehen, wo Einsparpotenzial besteht und wie viel Raum zur Immobilienfinanzierung übrig bleibt. Rechne hierbei lieber mit einem großzügigen Puffer, um eventuelle Unsicherheiten auf der Einnahmenseite abzufangen. Keinesfalls solltest Du so planen, dass die Einnahmen jeden Monat komplett verplant sind und Du dadurch keinen Notgroschen aufbauen kannst.

Eigenkapital einplanen

Des Weiteren ist es wesentlich, wie viel Eigenkapital Du einbringen möchtest. Dies ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu ist unter anderem ein Blick auf das aktuelle Zinsniveau ratsam. Denn je niedriger die Zinsen, desto eher „lohnt“ sich die Aufnahme von Fremdkapital. Banken stellen das Geld günstig zur Verfügung, sodass eine 110% Finanzierung kein großes Hindernis darstellt.

Mit steigendem Zinsniveau ist es jedoch sinnvoll, mehr Eigenkapital einzubringen. Steht der Hauskauf im Raum, bietet es sich an, frühzeitig eine gewisse Summe für das Eigenkapital zurückzulegen. Dadurch erhältst Du bessere Kreditkonditionen und die Zinsbelastung ist niedriger. Behalte auch hier einen Puffer und investiere nicht das gesamte Eigenkapital in das Haus. Gewisse Rücklagen sind sinnvoll, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass Sanierungsmaßnahmen notwendig sind und dafür Kapital benötigt wird. Mit einem Umbaukredit lässt sich dies zwar realisieren, ist aber mit höheren Gesamtkosten verbunden.

Laufzeit des Kredits

Ebenso solltest Du Dir die Frage stellen, wie lange der Kredit laufen soll. Wie sieht Deine Lebensplanung aus und ist der Kredit für Dich mit einer mentalen Belastung verbunden? Denn auch wenn mit der Immobilie dem Kredit ein Wert gegenübersteht, könnten die Schulden im Hinterkopf zum Stress führen.

Fühlst Du Dich wohler damit, den Kredit so schnell wie möglich zu tilgen oder hast Du kein schlechtes Gefühl, jeden Monat die Raten zu bezahlen? Im Allgemeinen gilt der Grundsatz, dass der Kredit bis zum Renteneintritt abbezahlt sein sollte. Da zu diesem Zeitpunkt die Einnahmen üblicherweise deutlich sinken, ist das Abbezahlen des Kredits sinnvoll. Steht Dir im Alter jedoch eine üppige Pension zur Verfügung, könntest Du auch weiterhin den Kredit bedienen, sodass das Haus von Dir niemals abbezahlt wird. Prüfe daher eingehend, welches Modell für Dich interessanter ist und Du Dich damit wohlfühlst.

Anforderungsprofil an das Haus

Einfach blind die Anzeigen in den Portalen zu durchwühlen, könnte schnell dazu führen, dass Du den Blick für das Wesentliche verlierst. Insbesondere gemeinsam mit Deinem Partner sollte vorab feststehen, welche Voraussetzungen das Haus erfüllen soll und ob ein Modulhaus infrage kommt. Denn es nützt nichts, wenn Du eine interessante Immobilie findest, die nicht den Vorstellungen Deines Partners entspricht und nicht zur Lebensplanung passt. Besprecht vorab, welche Anforderungen die Immobilie erfüllen muss und findet einen gemeinsamen Nenner.

Dazu gehört in erster Linie die Gestaltung des Hauses. Wie viel Schlafzimmer soll es besitzen, sollte es bereits altersgerecht sein und wird ein großer Garten gewünscht? Hierbei ist es wichtig, bestimmte Ausschlusskriterien zu definieren. Gewisse Kompromisse sind beim Immobilienkauf kaum zu vermeiden, doch bestimmte Aspekte sind Dir vielleicht so wichtig, dass Du darauf nicht verzichten möchtest. Schließlich solltest Du Dich im Eigenheim idealerweise bis zum Lebensende wohlfühlen.

Neben der Immobilie sind auch die umliegenden Faktoren zu berücksichtigen. Dies bezieht sich im Detail auf die Mikrolage. Also der direkten Umgebung und wie attraktiv diese ist. Liegt eine Schule fußläufig, wie ist die Verkehrsanbindung und ist absehbar, dass in Zukunft die Lage an Attraktivität gewinnt? Versuche hierbei einzuschätzen, wie die Entwicklung sein könnte und beziehe Dich nicht nur auf den Ist-Zustand. Auch hier gilt es wiederum einen langfristigen Blick zu behalten, damit die Immobilie auch weit in die Zukunft eine hohe Lebensqualität ermöglicht.

Die passende Immobilie finden

Die gängigste Variante, eine Immobilie zu finden, besteht in der Recherche auf verschiedenen Online-Portalen. Dort erhältst Du einen guten Überblick über die Marktsituation und sämtliche Häuser, die zum Verkauf stehen. Doch dort bist Du einer größeren Konkurrenz ausgesetzt, was Deine Erfolgschancen schmälert.

Bist Du in einer stark nachgefragten Gegend auf der Suche, lohnt es sich alternative Möglichkeiten auszuloten. Dann findest Du abseits der Online-Portale weitere Objekte, die vielleicht genau Deinen Ansprüchen entsprechen.

Lohnenswert ist es etwa, wenn Du Dich selbst auf die Suche machst und die Nachbarschaft abfährst, in welcher Du gerne das Haus kaufen möchtest. Dort könntest Du weitere Objekte finden, die zum Verkauf stehen, aber nicht in den Online-Portalen inseriert sind. Dies trifft meist auf ältere Eigentümer zu, die eher den „klassischen“ Weg beim Immobilienverkauf gehen und lieber ein Schild aufstellen, als ein Online-Portal zu nutzen.

Bist Du handwerklich geschickt, könnte sich auch der Kauf einer älteren Immobilie im schlechteren Zustand lohnen. Denn die wenigsten Käufer möchten sich die Arbeit machen, um nach dem Kauf noch etwas Zeit und Geld zu investieren. Sie bevorzugen lieber ein schlüsselfertiges Haus, welches sich in einem einwandfreien Zustand befindet. Scheust Du diesen Aufwand jedoch nicht, könntest Du ein wahres Schnäppchen finden.

Lage als Grundbaustein

Das Eigenheim darfst Du nicht isoliert betrachten. Du möchtest Dich auch in der Umgebung wohlfühlen und wahrscheinlich Dich nicht als Einsiedler nur im Haus aufhalten. Daher ist die Lage einer der entscheidenden Faktoren, wenn es um die Lebensqualität geht.

Betrachte hierbei sowohl die direkte Nachbarschaft als auch die regionalen Voraussetzungen. Was ist fußläufig erreichbar und entspricht die Umgebung Deinen Ansprüchen? Auch hier solltest Du vorab festlegen, was Dir wichtig ist. Möchtest Du lieber ruhiger wohnen oder ist eine schnelle Anbindung zum Zentrum wichtig?

Auch die regionalen Eigenschaften sind bedeutsam, wenn es etwa um den Arbeitsmarkt geht. Denn im Laufe mehrerer Jahrzehnte erscheint ein Jobwechsel während der Baufinanzierung wahrscheinlich. Daher sollte die Region eine ausreichende Perspektive bieten, sodass Du dort einen neuen Arbeitgeber findest, für den kein Umzug notwendig ist.

Ebenso gilt es hier wieder den Blick in die Zukunft zu richten. Nur wenn die Qualität der Lage auch in den nächsten Jahren als stabil oder gar positiv angesehen wird, sollte der Hauskauf in Betracht kommen. Ist eine negative Entwicklung absehbar, mag die Immobilie zwar günstig, aber die Lage weniger einladend sein und die Lebensqualität leidet darunter.

Zustand des Hauses

Beim Immobilienkauf solltest Du Dich nicht vom äußerlichen Zustand eines Hauses täuschen lassen. Um einen guten Eindruck zu vermitteln, streichen Eigentümer meist die Fassade und versuchen zumindest optisch einen einwandfreien Zustand zu erreichen. Dies scheint zumindest auf weniger fachkundige Käufer einen bleibenden Eindruck zu erzeugen.

Doch beim Kauf der Immobilie solltest Du das Haus auf Herz und Nieren prüfen. Denn zeigen sich Mängel in der Bausubstanz, geht dies mit hohen Folgekosten einher. Insbesondere eine schlechte Dämmung sowie eine schädliche Feuchtigkeit in den Wänden sind Warnsignale, die Du beachten solltest. Diese gehen nicht nur mit finanziellen Kosten einher, sondern könnten eine Belastung für die Gesundheit darstellen, wenn sich etwa Schimmel bildet.

Daher ist es sinnvoll, bei einem ersten Kaufinteresse eine Besichtigung mit einem Bausachverständigen durchzuführen. Dieser verfügt aber die notwendigen Fachkenntnisse, um die Kondition der Immobilie besser einzuschätzen. Er prüft den Zustand tiefergehend, sodass im Nachhinein keine Überraschung auftaucht.

Wende Dich an solch einen Gutachter, um den Immobilienzustand genauer einzuschätzen^[2]. Lasse Dich vom Verkäufer zudem nicht unter Druck setzen, wenn dieser auf eine schnelle Abwicklung des Hauskaufes abzielt. Nimm Dir genügend Zeit, um die notwendigen Schritte durchzuführen, damit Du Dich mit der Kaufentscheidung wohlfühlst.

Ablauf des Hauskaufes in Erfahrung bringen

Der Kauf einer Immobilie ist mit einigen bürokratischen Hindernissen verbunden. Es bietet sich an, sich bereits vorab über den genauen Ablauf zu informieren. Dann bist Du später besser vorbereitet und es treten keine Verzögerungen auf. Dies ist vorteilhaft, da Du so den Prozess des Hauskaufes beschleunigst und das Objekt nicht von anderen Interessenten Dir vor der Nase weggeschnappt wird.

Beschaffe daher alle notwendigen Dokumente bereits im Voraus. Hierzu gehören in erster Linie die Kreditzusicherung der Bank sowie sämtliche Auskünfte über Deine Bonität. Beschaffe daher Nachweise über Deine Einkünfte und Vermögenssituation, damit der Verkäufer sicher ist, dass die Immobilie Dein Budget nicht übersteigt und ein ernsthaftes Interesse besteht.

Sei Dir auch im Klaren darüber, wie die Beauftragung des Notars abläuft. Denn meist ist der Käufer dafür verantwortlich und trägt die Kosten für den Notartermin. Sollte es hier zu Problemen kommen, bleibst Du möglicherweise auf Kosten im vierstelligen Bereich sitzen, wenn nach dem Notartermin der Kauf nicht erfolgt.

Informiere Dich daher vorab bereits über die grundlegenden Dinge des Hauskaufes. Diese betreffen überwiegend die Unterlagen Deiner Bonität sowie die Dokumente der Immobilie. Lerne das Grundbuch zu lesen und welche Informationen dort enthalten sind. Auch der Energieausweis ist wichtig^[3], um die langfristigen Kosten des Unterhalts besser einschätzen zu können.

Den Vertrag gründlich lesen

Der Kaufvertrag enthält einige Klauseln und ist sprachlich anspruchsvoll formuliert. Nicht jeder ist in der Lage, sofort die juristischen Formulierungen zu verstehen. Hast Du bisher wenig Kontakt mit solchen Verträgen gehabt, solltest Du nicht davor scheuen, beim Notartermin entsprechende Nachfragen zu stellen.

Bereits vor dem Termin mit dem Notar sollte der Entwurf des Kaufvertrags bei Dir vorliegen. Dann hast Du genügend Zeit, um diesen selbst zu prüfen und zu verstehen, welche Verpflichtungen Du mit dem Kauf eingehst. Enthalten sich dort noch Angaben darüber, ob Du die Küche gesondert mit einer Ablöse kaufst und übernimmst Du andere Teile der Einrichtung?

Lies den Kaufvertrag von vorn bis hinten und notiere die Stellen, die bei Dir noch größere Fragezeichen hervorrufen. Der Notar klärt Dich dann darüber auf und gemeinsam seid Ihr in der Lage, einen Kaufvertrag zu gestalten, der für alle Seiten zufriedenstellend ist. Lasse Dich daher von dem juristischem Deutsch nicht beeindrucken, sondern verschaffe Dir selbst einen Überblick. Denn am Ende gibst Du mit Deiner Unterschrift die Zustimmung zum Vertrag und Du solltest genau verstehen, was damit auf Dich zukommt.

Übergabe der Immobilie

Du kannst es kaum erwarten und der Kaufvertrag ist unterschrieben. Jetzt möchtest Du so schnell wie möglich einziehen und das Eigenheim für Dich nutzen.

Bei der Übergabe der Immobilie solltest Du weiterhin sorgsam vorgehen, damit es im Nachhinein nicht zu Problemen kommt. Beachte hierbei den Zustand, welcher vorab zugesichert wurde. Dieser sollte eingehalten werden und ist in der Zwischenzeit ein Schaden entstanden, ist dieser noch vom Verkäufer auszubessern.

Lasse Dir sämtliche Schlüssel aushändigen, damit Du unverzüglich einen Zugang erhältst. Zu Deiner Sicherheit bietet es sich aber an, zumindest das Eingangsschloss zu wechseln. Denn ob der Verkäufer nicht doch noch einen Ersatzschlüssel behält, lässt sich kaum nachweisen. Durch den Austausch schläfst Du besser und musst Dir weniger Sorgen darüber machen, dass Unbefugte einfach in Dein Eigenheim eindringen.

Im Rahmen der Übergabe ist die Aushändigung aller Unterlagen im Zusammenhang mit der Immobilie wichtig. Dazu gehören etwa Dokumente über die Versicherung sowie Wartung oder Instandsetzung. Dadurch ist ein nahtloser Übergang gewährleistet und Du musst Dich nicht selbst auf die Suche nach diesen Dienstleistern begeben.

Fertige ein Übergabeprotokoll an, wo sämtliche Details festgeschrieben sind. Dadurch ist eine neutrale Dokumentation gegeben, falls es später zu Unstimmigkeiten kommen sollte.

Tipps für den Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie stellt eine enorme Verpflichtung dar. Es ist etwas völlig anderes als der Kauf eines neuen Fernsehers oder eines virtuellen Hauses. Die Immobilie geht mit einer lebenslangen Verantwortung einher und stellt ein einschneidendes Ereignis dar.

Vor dem Kauf solltest Du daher alles gründlich prüfen und die gegebenen Tipps berücksichtigen, damit Du mit der Entscheidung glücklich wirst. Sondiere den Markt, vergleiche unterschiedliche Immobilien und leite die Schritte zur Immobilienfinanzierung ein. Insbesondere beim Finanziellen bestehen häufige Konfliktpotenziale. Kalkuliere lieber etwas zurückhaltender, selbst wenn es bedeutet, dass Du vom Traumhaus Abstand nehmen musst.

Indem Du die hier festgehaltenen Tipps beherzigst, wirst Du eher mit dem Kauf zufrieden sein und diese Entscheidung nicht bereuen.

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