Der Makler gilt bei Immobilientransaktionen als Vermittler, welcher meist im Auftrag des Verkäufers tätig ist. Er übernimmt die Vermarktung und kümmert sich um zahlreiche Angelegenheiten, sodass der Verkauf mit weniger Aufwand einhergeht.

Diese Arbeit lässt sich der Makler mit einer hohen Provision vergüten. Diese beträgt in der Regel mehr als 7 Prozent, die vom Käufer sowie Verkäufer zu tragen sind.

Ein Hauskauf ohne Makler ist die deutlich günstigere Variante. Doch ohne solch einen Experten als Begleitung könnten einige offene Fragen verbleiben.

Planst Du den Kauf ohne Makler, dann beachte die folgenden Ratschläge. So steht dem Immobilienkauf nichts im Wege und Du bist selbst über die wichtigsten Themen informiert.

Darauf musst Du beim Kauf von privat achten

Der Makler besitzt einige Erfahrung beim Verkauf und Kauf einer Immobilie. Obwohl Er im Auftrag des Verkäufers handelt, sorgt Er für eine gewisse Sicherheit. Insbesondere, was den gesamten Prozess angeht, ist der Makler nützlich, um Verzögerungen zu vermeiden.

Möchtest Du ein Haus ohne Makler kaufen, musst Du auf die folgenden Punkte ganz genau achten. Andernfalls könnte die Unerfahrenheit zum Verhängnis werden und ein teurer Fehlkauf die Folge sein.

Mehr Eigeninitiative beim Immobilienkauf ohne Makler gefragt

Ein guter Makler ist bei der Besichtigung anwesend, beantwortet Deine Fragen und bringt bereits unaufgefordert die wichtigsten Unterlagen mit. Er überzeugt durch Seine Professionalität und Expertise.

Ohne Makler musst Du Dich direkt an den Verkäufer wenden. Dieser besitzt wahrscheinlich weniger technisches Wissen und kann Dir nicht auf Anhieb sämtliche Informationen über die Immobilie zur Verfügung stellen.

Daher musst Du Dich selbst darum kümmern und die benötigten Unterlagen einfordern. Hierzu gehören der Grundriss, der Energieausweis^[1] sowie der Auszug des Grundbuches zu den grundlegenden Dokumenten, die zur ersten Besichtigung vorhanden sein sollten.

Wert des Hauses ermitteln

Der Kaufpreis ist einer der wichtigsten Faktoren für den Abschluss des Kaufvertrages. Ohne Makler ist jedoch weniger nachvollziehbar, wie sich der Preis zusammensetzt.

Ein Privatverkäufer wird kaum eine aufwendige Kalkulation oder Recherche betrieben haben. Vielmehr beruht der Preis dann auf anderen Faktoren.

Als Käufer ist es wichtig, dass der vereinbarte Preis im Bereich des Verkehrswertes liegt. Führe also selbst ansatzweise eine Wertermittlung durch, sodass Du zumindest für Dich eine Einschätzung erhältst, ob der geforderte Kaufpreis realistisch ist.

Gutachter beauftragen

Der Kauf einer Immobilie stellt eine lebenslange Verpflichtung dar. Ein Fehlgriff erweist sich als enormer Rückschlag, von dem Du Dich finanziell mitunter kaum erholst. Daher musst Du sicherstellen, dass das Objekt nicht zur Kostenfalle wird.

Sind die Verhandlungen fortgeschritten und kommst Du dem Kaufabschluss näher, ist vorab die Prüfung durch einen Gutachter notwendig. Dieser bewertet den Zustand der Immobilie und ob der Kaufpreis angemessen ist.

Dadurch erhältst Du eine Sicherheit darüber, wie gepflegt und zukunftssicher die Immobilie ist. Eventuell sind umfangreiche Sanierungen in den nächsten Jahren erforderlich, die auf den ersten Blick kaum auffallen.

Ein Gutachter mag zwar mit gewissen Kosten verbunden sein, erweist sich aber als lohnenswerte Investition. So vermeidest Du später auf eine Immobilie hereinzufallen, bei der umfangreiche Sanierungsarbeiten anstehen, die eigentlich nicht eingeplant waren.

Vorteile des Hauskaufs ohne Makler

Der Hauskauf ohne Makler ist mit einigen Risiken, aber auch Chancen verbunden. Die folgenden Vorteile bietet Dir der Verzicht auf den Makler.

Keine Maklerprovision

Der wohl größte Vorteil besteht darin, dass keinerlei Maklerprovision anfällt. Diese beträgt insgesamt üblicherweise mehr als 7 Prozent des Kaufpreises, wobei sich Verkäufer als auch Käufer daran beteiligen. Für Dich sind damit also direkt Kosten mehreren tausend Euro verbunden, sollte der Makler am Kauf beteiligt sein.

Ohne Makler sparst Du die Kosten. Dadurch ist eher ein Rabatt beim Kaufpreis möglich und falls Du die Immobilie als Investitionsobjekt ansiehst, steigerst Du Deine Rendite.

Verhandlungsgeschick besser ausspielen

Vorteilhaft ist es für Dich, wenn Du bereits Erfahrungen bei Preisverhandlungen gesammelt hast. Anstatt den Kaufpreis mit einem Makler zu verhandeln, wendest Du Dich direkt an den Privatverkäufer.

Dort kannst Du Deinen Charme und Verhandlungsgeschick besser einsetzen. Im besten Fall lässt sich der Kaufpreis reduzieren, sodass Deine Fähigkeiten Dir weitergeholfen haben. Ein Makler lässt sich womöglich nicht so leicht von einem Rabatt überzeugen und erweist sich als hartnäckigerer Verhandlungspartner.

Off-Market Immobilien finden

Handelt es sich um einen reinen Privatverkauf, besteht die Chance, dass die Immobilie bisher nicht öffentlich angeboten wurde. Sie ist weder in Internetportalen zu finden, noch auf anderen Wegen vermarktet worden.

Über Kontakte hast Du solch eine „Off-Market Immobilie“ gefunden und keiner größeren Konkurrenz ausgesetzt. Ohne Makler sind weniger Interessenten vorhanden, gegen die Du Dich durchsetzen müsstest.

Aufgrund der geringeren Nachfrage sind eher Preisnachlässe verhandelbar. Deine Chancen ein echtes Schnäppchen zu ergattern steigen, sodass der Privatverkauf für Dich zu einem günstigen Geschäft wird.

Risiken beim Verzicht auf den Makler

Ohne Einbeziehung eines Maklers sind mit dem Kauf der Immobilie einige Risiken verbunden. Dies ist wesentlich von Deiner Erfahrung und Deinem Wissen abhängig. Handelt es sich um Deinen ersten Immobilienkauf, musst Du besonders vorsichtig sein. Denn der Prozess gestaltet sich in der Regel schwieriger als vorher angenommen.

Beachte die nachstehenden Risiken, um diese zu vermeiden. Indem Du die Punkte beachtest, gelingt auch ohne Makler der Hauskauf.

Höherer Gesamtaufwand

Der Aufwand ohne Makler ist wesentlich höher. Du musst sämtliche bürokratischen Anforderungen selbst bewältigen und Dir das notwendige Hintergrundwissen aneignen. Ein Hauskauf ohne Makler ist daher nur zu empfehlen, wenn grundsätzlich ein Interesse an Immobilien besteht.

Du musst Dir das Wissen über die rechtlichen Grundlagen selbst aneignen und die Finanzierung prüfen. Hierfür steht Dir zwar der Baufinanzierungsrechner zur Verfügung, doch musst Du einschätzen können, ob die Immobilie sich mit dem Haushaltsbudget verträgt.

Besitzt Du weder die Zeit, noch das Interesse daran, Dich in die Themenkomplexe einzuarbeiten, ist mit dem Hauskauf ein hohes Risiko verbunden. Der Ablauf dauert wesentlich länger und die Gefahr, dass Du einen zu hohen Kaufpreis zahlst oder später teure Sanierungen anstehen, sind höher.

Kaum Haftung im Schadensfall

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Makler über ein größeres Fachwissen verfügt. Er muss in der Lage sein, grobe Mängel einer Immobilie zu erkennen und ist verpflichtet, diese dem Käufer offenzulegen.

Verstößt ein Makler gegen diesen Grundsatz, greift Seine gewerbliche Haftpflichtversicherung. Dadurch bist Du rechtlich besser abgesichert, sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Immobilie mit teuren Mängeln behaftet ist.

Bei einem Privatverkäufer besteht solch eine Absicherung nicht. Zwar ist er auch verpflichtet, die bekannten Mängel anzuzeigen, doch besteht bei Unwissenheit keine Haftung. Liegt ein versteckter Mangel vor^[2], den der Verkäufer kaum erkennen konnte, ist ein Schadenersatz schwer einzufordern.

Selbst bei einer Haftung des Verkäufers könntest Du als Käufer auf der Schadenssumme sitzen bleiben. Verfügt der Verkäufer nicht über ausreichend Vermögen und besteht kein Versicherungsschutz, ist es unmöglich einen finanziellen Ausgleich zu erhalten.

Geringere Auswahl

Entscheidest Du Dich bewusst für einen Kauf ohne Makler, ist die Auswahl an Immobilien deutlich geringer. Denn in der Regel entscheiden sich die meisten Verkäufer für die Einbeziehung der fachlichen Unterstützung. Suchst Du in den bekannten Immobilienportalen, wirst Du dort üblicherweise nur Objekte finden, die über einen Makler laufen.

Um Immobilien ohne Makler zu finden, musst Du einen höheren Aufwand betreiben. Hierfür stehen spezielle Portale zur Verfügung, wobei jedoch die Anzahl an Objekten deutlich geringer ausfällt.

Alternativ könntest Du auch in der Nachbarschaft nach zu verkaufenden Häusern Ausschau halten oder über private Kontakte eine Immobilie finden. Die Auswahl ist jedoch deutlich eingeschränkter, wenn Du nur ein Privatkauf für Dich infrage kommt.

Lohnt sich der Kauf ohne Makler?

Auf den ersten Blick ist der Verzicht auf den Makler verlockend. Du sparst die Maklercourtage und die direkten Kosten sind geringer.

Realistisch ist der Immobilienkauf nur, wenn Du bereits über ein Grundwissen im technischen oder wirtschaftlichen Bereich verfügst. Du also eine Ausbildung oder ein Studium abgeschlossen hast, welches Dir hier zugutekommt. Dann fällt das Einarbeiten speziell in den Themenbereich der Immobilien leichter.

Zudem musst Du den Zeitaufwand berücksichtigen. Du musst die Unterlagen komplett eigenständig erbringen und die bürokratischen Anforderungen erfüllen.

Ist Dein Beruf bereits mit einem hohen Stress verbunden oder bist Du familiär sehr eingespannt, sodass kaum mehr Freiräume bleiben, kann der Immobilienkauf schnell zu einer Überforderung führen. Du musst den Aufwand realistisch einschätzen und einsehen, dass nicht mehr genügend Ressourcen dafür vorhanden sein könnten.

Demzufolge lohnt sich der Verzicht auf den Makler nur für eine kleinere Käufergruppe. Für die meisten Menschen ist die Einbeziehung eines Maklers sinnvoll.

Immobilien zum Privatkauf finden

Auf den größeren Immobilienportalen wirst Du kaum Objekte vorfinden, die ohne Makler angeboten werden. Meist hat ein Makler das Exposé erstellt und gilt als Kontaktperson. Möchtest Du ein Haus oder eine Wohnung ohne Makler finden, ist dafür eine andere Herangehensweise erforderlich.

Um sich von den bekannten Anbietern abzuheben, spezialisieren sich kleinere Immobilienportale auf Objekte, die ohne Makler zum Verkauf stehen. Hierfür dienen zum Beispiel „Ohne-Makler.net^[3]“ oder „Keinmakler.at“ für den österreichischen Immobilienmarkt.

Ebenso lohnt sich eine Recherche in Deiner Zielregion. Gib in der Google-Suche den Immobilienkauf ohne Makler ein und mit etwas Glück findest Du auch dort Angebote.

Besser sind die Erfolgschancen, wenn Du über ein größeres Netzwerk verfügst. Im Familien- oder Bekanntenkreis gibst Du bekannt, dass Du auf der Suche nach einer Immobilie bist und womöglich finden sich geeignete Verkäufer.

Ebenfalls solltest Du die Nachbarschaft erkunden. Vielleicht findest Du dort eine Immobilie, die bisher noch nicht an einen Makler angeboten wurde.

Makler beim Kauf von privat umgehen

Du findest ein interessantes Exposé, welches von einem Makler inseriert wurde. Doch die Adresse kommt Dir bekannt vor und so versuchst Du Dein Glück, direkt den Verkäufer zu kontaktieren. Ist es erlaubt den Makler als Mittelsmann zu ignorieren?

In der Praxis ist diese Vorgehensweise mit einigen Hürden verbunden. Zunächst sind Makler darauf bedacht, beim Exposé keine Details zur Adresse oder dem Verkäufer preiszugeben. Jeglicher Kontakt, wenn Du an der Immobilie interessiert bist, muss also über den Makler laufen, insofern Du nicht zufällig das Objekt kennst.

Zudem sind Verkäufer häufig vertraglich an den Makler gebunden. Im Vertragsverhältnis verpflichtet sich der Verkäufer, sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen. Somit würdest Du als Käufer dennoch den Weg über den Makler gehen müssen. Ob solch eine Klausel in der Praxis zulässig ist, ist zweifelhaft und kommt auf die genaue Formulierung an. Dennoch möchten die meisten Eigentümer einen Rechtsstreit vermeiden und befolgen solch eine Weisung des Maklers.

Entdeckst Du ein Objekt, welches offensichtlich von einem Makler angeboten wird, solltest Du nicht zu viel Mühe investieren, um direkt den Verkäufer ausfindig zu machen. Spar Dir diesen Aufwand und suche lieber nach Immobilien, die explizit als Privatverkauf ohne Makler angeboten werden.

Der Immobilienkauf ohne Makler

Obwohl die meisten Immobilienkäufe über einen Makler laufen, besteht in Deutschland keine Pflicht, diese einzuschalten. Immobilienbesitzer können sich dafür entscheiden, auf eine Einbeziehung eines Maklers zu verzichten und sämtliche Aufgaben selbst übernehmen.

Auch als Käufer könntest Du speziell nach Immobilien Ausschau halten, die nicht über einen Makler verkauft werden. Scheust Du den Aufwand nicht und besitzt ein Grundwissen im Bereich der Immobilien, besteht die Chance über den Privatkauf ein besonderes Schnäppchen zu ergattern.

Die Maklercourtage fällt weg und ein Rabatt lässt sich meist leichter aushandeln. Allerdings ist die rechtliche Absicherung geringer und im schlimmsten Fall zeigt sich nach dem Kauf, dass teure Sanierungsarbeiten notwendig sind.

Verzichte auf den Makler nur, wenn Du in der Lage bist, den Aufwand zu stemmen und das Risiko abschätzen kannst. Beziehe zumindest Gutachter ein, um den Kauf von einem Experten begleiten zu lassen.

Häufige Fragen