Eltern könnten sich für den Verkauf der Immobilie innerhalb der Familie an die eigenen Kinder entscheiden, um frühzeitig für Klarheit der Eigentumsverhältnisse zu sorgen. Auf diese Weise vermeiden Sie einen Streit im Erbfall und nebenbei lässt sich auch einiges an Steuern sparen.

Was müssen Kinder beachten, wenn Sie das Haus der eigenen Eltern kaufen und weshalb ist dies eine sinnvolle Vorgehensweise? Erfahre mehr darüber, wenn Kinder das Elternhaus kaufen und wie der genaue Ablauf ist.

Gründe für den Hausverkauf innerhalb der Familie

Der Verkauf des eigenen Hauses fällt schwer. Dennoch sprechen die folgenden Gründe für diese Entscheidung.

Geringerer Aufwand zum Erhalt der Immobilie

Ein eigenes Haus ist mit einigem Aufwand verbunden. Sowohl die Wohnfläche als auch das Grundstück erfordern regelmäßige Arbeiten, um den Zustand zu erhalten. Im fortgeschrittenen Alter sind die körperlichen Fähigkeiten nicht mehr vorhanden, um diese Anstrengungen zu unternehmen. Der Garten könnte verwahrlosen und kleinere Reparaturen sind nicht mehr durchführbar.

Damit die Immobilie nicht verfällt, könnte der Kauf des Elternhauses sinnvoll sein. Als neue Eigentümer sind die Kinder für die Instandsetzungen verantwortlich und müssen auch finanziell die Investitionen stemmen.

Damit verbunden ist die Frage, ob die Eltern im Haus wohnen bleiben oder ein Umzug im Alter in eine Wohnung sinnvoller ist. Abhängig ist dies wesentlich von den körperlichen Voraussetzungen. Sind die Eltern noch fit und können sich sicher im Haus bewegen, ist ein Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung, nicht zwingend erforderlich.

Zeigen sich jedoch einige Einschränkungen, ist eine barrierefreie Wohnung im Alter die sicherere Alternative. Dort ist auch die Nutzung im Rollstuhl möglich, was im Eigenheim mit größeren Umbaumaßnahmen verbunden wäre.

Klarheit im Erbfall

Teilen sich mehrere Geschwister das Erbe^[1], stellt eine Immobilie häufig einen Streitfall dar. Denn es ist unklar, was mit dem Haus geschieht und wie es genutzt wird. Während eine Partei lieber selbst einziehen möchte, könnte eine andere Partei den Verkauf bevorzugen.

Durch den frühzeitigen Kauf von den Eltern ist das Konfliktpotenzial deutlich geringer. Es werden klare Verhältnisse geschaffen, sodass die Erbschaft nicht mit Streitigkeiten einhergeht.

Allerdings ist klar, dass alle Kinder gerecht behandelt werden müssen. Kaufst Du das Haus Deiner Eltern zu günstigen Konditionen, entspricht dies einer Schenkung. Die Geschwister könnten ebenfalls solch eine Zuwendung verlangen. Tritt kurz nach dem Kauf des Elternhauses der Erbfall ein, könnten die Geschwister eine Ausbezahlung verlangen. Behalte also entsprechende Rücklagen und beachte, dass solch eine Bevorteilung eines Kindes zu rechtlichen Konsequenzen führen könnte.

Steuerliche Vorteile durch Nießbrauch

Besteht der Wunsch, dass die Eltern weiterhin im Haus leben, ist dies mit der Vereinbarung eines Nießbrauchsrechts gegeben. Der Nießbrauch sagt den Eltern die Nutzung der Immobilie sowie des Grundstückes zu. Eine Kündigung dieser Vereinbarung ist an hohe rechtliche Hürden gebunden. Dadurch sind sich die Eltern der Wohnsituation sicher, obwohl Sie nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind.

In der Praxis geht der Nießbrauch mit einem Wertverlust der Immobilie einher. Denn Käufer besitzen nicht die Möglichkeit, selbst in das Haus einzuziehen, sondern müssen sich an den vereinbarten Nießbrauch halten. Dadurch ist die Immobilie am Markt weniger attraktiv und der Wert sinkt.

Steuerlich besitzt dies den Vorteil, dass Kinder zu günstigeren Konditionen das Haus kaufen dürfen, ohne dass eine Schenkungssteuer^[2] anfällt. Denn oftmals haben die Eltern kein Interesse daran, das Haus zu marktüblichen Konditionen zu verkaufen, sondern möchten es möglichst günstig an die Kinder übergeben.

Zu beachten ist hierbei, dass die Abweichung zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis einer Schenkung gleicht. Hierfür gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro. Ist die Immobilie 700.000 Euro wert, dürfen Kinder das Haus zu einem Preis von 300.000 Euro kaufen, ohne dass die Schenkungssteuer anfällt.

Der Nießbrauch reduziert den Verkehrswert der Immobilie. Der genaue Wertverlust ist abhängig vom Alter der Eltern und der damit verbundenen Dauer der Ausübung des Wohnrechts. Je jünger und länger die restliche Lebenserwartung, desto größer ist die Wertminderung.

Dies könnte bedeuten, dass das Haus mit vorhandenem Nießbrauch nur noch 600.000 Euro wert ist, womit ein Verkauf zu einem Preis von 200.000 Euro steuerfrei wäre. Dies stellt für Kinder eine deutliche Entlastung dar, wenn Sie das Haus der Eltern kaufen. Der Nießbrauch sorgt für einen geringen Finanzierungsaufwand, weshalb der Verkauf günstiger ausfällt.

Haus im Pflegefall kaufen

Der Kauf des Hauses von den Eltern könnte von Interesse sein, wenn sich abzeichnet, dass diese nicht mehr in der Lage sind, selbstständig zu wohnen. Steht ein Umzug in ein Pflegeheim an, geht dies mit einigen Kosten einher. Denn einen Teil der Pflegekosten müssen die Eltern selbst erbringen oder die Kinder für den Unterhalt aufkommen. Um diese Kosten zu decken, könnte das Sozialamt einen Verkauf des Hauses erwägen, falls die Eltern nicht über entsprechende Rücklagen verfügen.

Damit die Immobilie weiterhin im Familienbesitz bleibt, bietet sich der Kauf von den Eltern an. Der Verkaufserlös kommt den Eltern zugute, welche damit die Kosten für das Pflegeheim begleichen.

Gleichzeitig erhalten die Kinder die Immobilie zu einem vergünstigten Preis und das Haus bleibt innerhalb der Familie. Solch ein Verkauf sollte frühzeitig geplant werden, während die Eltern sich noch im geschäftsfähigen Zustand befinden. Nimmt die geistige Gesundheit rapide ab, könnte ein solcher Verkauf unzulässig und mit wesentlich höheren Hürden verbunden sein.

Finanzierung beim Kauf des Elternhauses

Der grundsätzliche Ablauf beim Hauskauf der Eltern ist ähnlich wie am freien Markt. Es findet eine Einigung über den Verkaufspreis statt und da Du wahrscheinlich nicht über das entsprechende Sparvermögen verfügst, ist eine Finanzierung erforderlich.

Hierbei setzt Du auf verschiedene Säulen der Baufinanzierung, die sich aus dem Eigenkapital, dem Darlehen sowie der Förderungen zusammensetzen. Nachstehend erfährst Du, wie die Finanzierung gelingt, ohne dass zusätzlich Steuern beim Kauf innerhalb der Familie, anfallen.

Schenkungssteuer berücksichtigen

Beim Kauf des Elternhauses könnte schnell die Idee aufkeimen, die Immobilie unter Wert oder direkt für einen symbolischen Euro zu verkaufen. Schließlich sind die Eltern nicht an einem größtmöglichen Gewinn interessiert, sondern möchten das Haus in der Familie halten und dort wohnen bleiben.

Diese Vorgehensweise geht jedoch nicht am Finanzamt vorüber, welches bei solch einem Verkauf mit der Schenkungssteuer beteiligt werden müsste. Denn die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Hauses und dem Verkaufspreis gilt als Schenkung. Hierbei ist ein Freibetrag von 400.000 Euro vorgesehen.

Übersteigt der Wert der Immobilie einen Betrag von 400.000 Euro, ist ein Verkauf für einen Euro entsprechend mit der Zahlung der Schenkungssteuer verbunden. Um dies zu verhindern, muss der Kaufpreis sich näher am eigentlichen Wert und innerhalb des Freibetrages von 400.000 Euro befinden. So ist zwar ein vergünstigter Kauf möglich, der Preisnachlass muss sich aber innerhalb des Freibetrages bewegen.

Eigenkapital einbringen

Wie bei jedem Immobilienkauf ist auch beim Elternhaus ein gewisses Eigenkapital erforderlich. Dieses gewährt dem Kapitalgeber eine Sicherheit und verringert das Risiko einer Absage der Immobilienfinanzierung.

Grob ist ein Eigenkapitalanteil von 30 Prozent für die Baufinanzierung vorgesehen. Zudem sind die Kaufnebenkosten, welche ca. 10 Prozent der Kaufsumme ausmachen, ebenfalls vom Eigenkapital zu bezahlen.

Steht der Kauf des Elternhauses im Raum, dann spare frühzeitig das entsprechende Eigenkapital an. Alternativ ist auch ein Darlehen von den Eltern möglich, welche Dir das Eigenkapital zur Verfügung stellen.

Grunderwerbsteuer entfällt

Eine Besonderheit beim Kauf innerhalb der Familie besteht in der Grunderwerbsteuer. Im § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) ist festgehalten, dass der Erwerb des Grundstückes durch die Kinder von der Besteuerung ausgenommen^[3] sind.

In der Folge sind die Kaufnebenkosten etwas geringer als beim Kauf am freien Markt. Nutze den praktischen Nebenkostenrechner, um im Klaren darüber zu sein, wie hoch die Gesamtsumme für den Kauf ist.

Haus an die Eltern vermieten

Nach dem günstigen Verkauf könnte die Vereinbarung bestehen, dass die Eltern das Haus zur Miete weiterhin bewohnen. Was zunächst nach einem hohen bürokratischen Aufwand innerhalb der Familie klingt, ist aus steuerlicher Sicht mit einigen Vorteilen verbunden.

Denn mithilfe der Vermietung an die Eltern oder Angehörige ist es Dir erlaubt, Aufwendungen abzusetzen. Hierunter könnten Wartungskosten, häusliche Dienstleistungen oder Sanierungsarbeiten zählen.

Zu beachten ist hierbei, dass die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen sollte. Erst dann ist eine volle Absetzbarkeit der Aufwendungen gegeben.

Vorteilhaft ist zudem, dass Du die weiteren Nebenkosten aus dem Kauf absetzen darfst. Hierzu zählt beim Kauf von den Eltern in erster Linie der Notar. Auch Abschreibungen mindern Deine Steuerlast, sodass die Vermietung eine lohnenswerte Form der Nutzung darstellt.

Günstig das Elternhaus kaufen

Befindet sich eine Immobilie im Besitz der Familie, könnte dies beim Tod der Eltern zu Konflikten unter den Erben führen. Sie sind sich über die weitere Nutzung nicht einig und so könnte die Entscheidung, frühzeitig das Elternhaus zu verkaufen, mit einigen Vorteilen verbunden sein. Eltern schaffen dadurch eine Klarheit über den Verbleib der Immobilie und können mit einer günstigen Gestaltung die Erbschaftssteuer umgehen.

Grundsätzlich ist zu klären, ob die Eltern im Haus weiterhin wohnen bleiben oder der Umzug in eine altersgerechte Wohnung die bessere Alternative darstellt. Besteht der Wunsch, im Haus zu bleiben, ist hierfür die Vereinbarung des Nießbrauchrechts sinnvoll. Dieses gewährt zu Lebzeiten die Sicherheit, dass die Eltern im Haus wohnen bleiben dürfen. Für Sie ändert sich durch den Verkauf die eigentliche Situation nicht.

Beim Kauf des Elternhauses ist die Schenkungssteuer zu beachten. Diese fällt an, wenn die Immobilie zu einem wesentlich günstigeren Preis gekauft wird. Die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem Kaufpreis ist als Schenkung anzusehen. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro, weshalb der Nachlass sich in diesem Rahmen bewegen sollte.

Eine frühzeitige Planung ist sinnvoll, um nicht im Pflegefall schnell handeln zu müssen. Durch den Kauf des Elternhauses schaffst Du eine Planungssicherheit und erhältst zu günstigeren Konditionen die Immobilie.

Häufige Fragen