Beim Verkauf der Immobilie hoffst Du auf einen möglichst hohen Erlös. Die Wertsteigerungen der vergangenen Jahre bestärken diese Hoffnung, sodass ein ordentlicher Gewinn zu erwarten ist.

Doch der Staat könnte sich an dem Gewinn beteiligen. Dies ist der Fall, wenn beim Verkauf die Spekulationssteuer zu zahlen ist. Hierfür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Ist die Spekulationssteuer auch bei Eigennutzung der Immobilie fällig oder der Gewinn komplett steuerfrei? Erfahre, wie die Regelungen beim Immobilienverkauf bezüglich der Eigennutzung sind.

Spekulationssteuer kurz erklärt

Liegt ein einfacher Privatverkauf vor, ist ein daraus erzielter Gewinn nicht steuerpflichtig. Dies gilt zum Beispiel, wenn Du vereinzelt alte Dinge auf eBay verkaufst. Dann unterliegen diese Erlöse keinerlei Steuer, sondern Du darfst sie komplett behalten.

Bei Immobilien bestehen bestimmte Einschränkungen, die dem Privatverkauf entgegenstehen. Vermutet der Gesetzgeber einen gewerblichen Handel oder dient die Immobilie gewerblichen Zwecken, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer.

Die Spekulationssteuer erhöht Dein zu versteuerndes Einkommen und wird mit der gültigen Einkommensteuer belastet. Es handelt sich also nicht um einen eigenen Steuersatz, sondern der Gewinn zählt zu Deinem Einkommen, welcher in der Steuererklärung anzugeben ist. Daher variiert die Höhe der Spekulationssteuer, je nach Deinem persönlichen Steuersatz^[1]. Maximal musst Du dementsprechend 45 Prozent des Gewinns an das Finanzamt abführen.

Zu berücksichtigen sind zudem die unterschiedlichen Spekulationsfristen für Immobilien. Trittst Du als Vermieter auf, ist ein Verkauf der Immobilie erst nach 10 Jahren von der Spekulationssteuer befreit.

Auf diese Weise versucht der Gesetzgeber den aufgeheizten Immobilienmarkt abzukühlen und die Spekulationen zu dämpfen. Als reine Kapitalanlage, um kurzfristig mit dem Verkauf eine hohe Rendite zu erzielen, lohnen sich Immobilien daher weniger.

Spekulationssteuer bei Eigennutzung

Die Spekulationssteuer dient in erster Linie dem Zweck, den gewerblichen Handel mit Immobilien zu erschweren. Doch betrifft dies auch Dich als rein privaten Verkäufer, welcher das selbst bewohnte Haus verkauft?

Hierzu lohnt sich ein Blick in den Gesetzestext. Dort sind die genauen Vorschriften enthalten, die zu einer Steuerpflicht führen. Maßgeblich für die Spekulationssteuer sind die §§ 22^[2], 23^[3] EStG.

Zunächst beschreibt der § 22 EStG, dass private Veräußerungsgeschäfte als sonstige Einkünfte gelten. Unterliegt ein Verkauf dieser Vorgabe, musst Du diesen in der Steuererklärung entsprechend angeben.

Der § 23 EStG wiederum geht genauer auf die Vorschriften der privaten Veräußerungsgeschäfte ein. Dort steht im ersten Satz geschrieben, dass eine Steuerpflicht besteht, insofern zwischen der Anschaffung und Veräußerung weniger als 10 Jahre vergehen. Dies beschreibt die reguläre Spekulationsfrist bei Immobilien.

Durchgehende Eigennutzung der Immobilie

Im Satz 3 des Abs. 1 § 23 EStG findet sich folgende Ausnahme „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken […] genutzt wurden.“

Dadurch ist klargestellt, dass bei einer dauerhaften Eigennutzung der Immobilie keine Spekulationssteuer anfällt. Du dürftest das Haus also bereits nach einem Jahr verkaufen und den entstandenen Gewinn komplett für Dich behalten.

Diese Vorgabe stellt eine deutliche Entlastung für private Eigentümer dar. Hast Du die Immobilie nur für Dich genutzt und nicht vermietet, ist keine Spekulationssteuer fällig.

Spekulationssteuer bei Mischnutzung der Immobilie

Komplizierter wird es, wenn Du die Immobilie nicht dauerhaft nach der Anschaffung bewohnt hast, sondern diese zunächst vermietet war. Damit sind die Erleichterungen nicht anzuwenden, weshalb die Spekulationsfrist von 10 Jahren gelten würde.

In Satz 3 des Abs. 1 § 23 EStG ist aber noch folgendes festgehalten „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung […] im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Es ist also möglich, die 10-Jahres-Frist durch die Selbstnutzung der Immobilie zu umgehen. Hast Du die Immobilie also beispielsweise für zwei Jahre vermietet und danach drei Jahre selbst bewohnt, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen.

Wichtig ist hierbei auf die genaue Formulierung zu achten. Denn Du musst die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangen Jahren selbst genutzt haben. Verkaufst Du also eine zunächst vermietete Immobilie im Jahr 2024, musst Du von 2022 bis 2024 darin gewohnt haben. Ob Du die Immobilie im Januar oder Dezember 2022 bezogen hast, ist unwesentlich, da lediglich die Jahresgrenzen als Vorgabe gelten.

Nachweis der Selbstnutzung

Zu klären ist noch, was eigentlich als Eigennutzung gilt. Denn die Verwendung der Immobilie kann variieren, sodass möglicherweise das Finanzamt die Selbstnutzung nicht anerkennt.

Am sichersten ist der Nachweis, wenn Du die Immobilie selbst bewohnst und diese Deine Meldeadresse darstellt. Du hast Dich beim Einwohnermeldeamt entsprechend angemeldet, sodass ein Beleg besteht.

Daher gilt der Hinweis, dass Du die Ummeldung nicht versäumen solltest. Melde Dich direkt nach dem Umzug an, damit nicht der Verdacht besteht, dass die Immobilie zunächst anderweitig genutzt wurde.

Die Vorschrift der Selbstnutzung bedeutet nicht, dass Du Dich dort dauerhaft aufhalten musst. Es ist auch erlaubt, die Immobilie lediglich als Zweitwohnsitz anzugeben. Du nutzt sie zum Beispiel als Ferienwohnung oder nur vorübergehend am Wochenende. Dann unterliegt der Hausverkauf ebenso nicht der Spekulationssteuer.

Zu beachten ist, dass zwischenzeitlich eine Vermietung oder die Überlassung an eine andere Person nicht erlaubt sind. Du darfst sie also selbst kurzzeitig nicht bei AirBnB anbieten, da dies einer gewerblichen Nutzung entsprechen würde. Somit würde die reguläre Spekulationsfrist von 10 Jahren anwendbar sein (Bundesfinanzhof^[4], Urteil vom 27. Juni 2017, IX R 37/16).

Eine weitere Ausnahme der Eigennutzung besteht, wenn die Immobilie den eigenen Kindern überlassen wurde. Diese müssen allerdings durchgehend Kindergeld bezogen haben, damit die Eigennutzung zur Geltung kommt. Sind die Kinder älter und nicht mehr für das Kindergeld berechtigt, entfällt die Selbstnutzung. Es wären dann die Regelungen zur Überlassung einer dritten Person anwendbar, weshalb die Spekulationsfrist dann 10 Jahre beträgt.

Selbstgenutzte Immobilie aus einem Erbe

Von Interesse ist die Spekulationssteuer auch beim Verkauf einer geerbten Immobilie. Denn neben der stets zur Anwendung kommenden Erbschaftssteuer könnte noch eine weitere Belastung in Form der Spekulationssteuer auftreten. Hierzu sind folgende Fälle zu unterscheiden.

Der einfachste Fall besteht, wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als 10 Jahren gekauft hat. Dann ist die Spekulationsfrist abgelaufen, sodass keine zusätzliche Steuerbelastung für die Erben anfällt, sollten Sie die Immobilie schnellstmöglich verkaufen.

Liegt der Anschaffungszeitpunkt weniger als 10 Jahre zurück, könnte eine Eigennutzung des Erben in Betracht kommen. Hier gelten die gleichen Vorgaben, dass im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangen Jahren eine Eigennutzung bestanden haben muss.

Liegt der Kauf der Immobilie durch den Erblasser weniger als 10 Jahre zurück und wird ein zügiger Verkauf durch die Erben angestrebt, sodass keine Möglichkeit der Selbstnutzung besteht, ist die Spekulationssteuer zu zahlen.

Auch bei der geerbten Immobilie gilt der Grundsatz, dass nur der Gewinn aus dem Verkauf der Spekulationssteuer unterliegt. Dieser berechnet sich aus dem Verkaufspreis minus dem Kaufpreis abzüglich der Veräußerungskosten.

Spekulationssteuer beim Verkauf der selbst genutzten Immobilie

Möchtest Du Dein Haus oder die Wohnung verkaufen, in welcher Du selbst gelebt hast, könnte die Sorge bestehen, dass unter Umständen die Wertsteigerung der Spekulationssteuer unterliegt. Dies ist bei dauerhaft selbst genutzten Objekten jedoch nicht der Fall. Sie zählen nicht zu den steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des EStG §§ 22, 23. Hast Du die Immobilie nach dem Kauf direkt selbst genutzt, worunter auch die Anmeldung als Zweitwohnsitz fällt, darfst Du sie steuerfrei verkaufen.

Vorsicht ist geboten, wenn Du die Immobilie von Beginn an vermietest oder sie selbst nur zwischenzeitlich als gewerbliche Unterkunft anbietest. Dann gilt die Frist von 10 Jahren, nach derer ein steuerfreier Verkauf erlaubt wäre.

Hast Du eine Immobilie vermietet und möchtest die Spekulationssteuer umgehen, bietet sich die Eigennutzung an. Hierfür gilt die drei Jahres Frist, welche besagt, dass Du im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst genutzt haben musst.

Beachte diese Fristen und Vorgaben, um das Objekt steuerfrei zu verkaufen. Andernfalls unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer und ist in der Steuererklärung anzugeben.

Häufige Fragen