Beim Verkauf des Hauses besteht üblicherweise die Absicht, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Schließlich möchtest Du nicht auf diese Einnahmen verzichten und die Immobilie für einen angemessenen Preis verkaufen.

In verschiedenen Situationen könntest Du aber auch in Betracht ziehen, den Verkaufspreis bewusst zu senken. Etwa, wenn der Hausverkauf innerhalb der Familie stattfindet oder Du einen möglichst schnellen Immobilienverkauf anstrebst.

Welche Konsequenzen bestehen, wenn Du die Immobilie unter Wert verkaufen möchtest und wann ist dieses Vorhaben sinnvoll?

Gründe für den Verkauf der Immobilie unter Wert

Noch bevor der Verkaufsprozess beginnt, wird der Verkehrswert der Immobilie berechnet. Hierfür findet eine Betrachtung des Marktes und der Zustand des eigenen Objektes statt. Anhand des Vergleiches lässt sich einschätzen, wie hoch der Verkaufserlös sein wird.

Um eine möglichst präzise Einschätzung zu erhalten, bietet es sich an, für diese Aufgabe einen Makler oder einen Gutachter als Unterstützung heranzuziehen. Diese verfügen über einen größeren Erfahrungsschatz, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen^[1].

Aus verschiedenen Gründen könnte jedoch der Wunsch bestehen, bewusst den Verkaufspreis zu reduzieren. Dies ist nicht darauf zurückzuführen, dass sich die Immobilie auf dem freien Markt nicht verkaufen lässt, sondern der Wert wird vorsätzlich unterboten.

Verkauf innerhalb der Familie

Der vergünstigte Verkauf an ein Familienmitglied ist eine beliebte Methode, um die Erbschaftssteuer zu umgehen und aus dem Erlös den Lebensabend zu gestalten. So ist insbesondere ein Verkauf des Hauses der Eltern an die eigenen Kinder eine praktische Lösung.

Bei dieser Gestaltung erhalten die Eltern ein Nießbrauchsrecht, sodass Sie bis zu Ihrem Lebensende im eigenen Haus wohnen bleiben dürfen. Auf diese Weise ist eine vorgezogene Erbschaft möglich und im besten Fall lassen sich noch Steuern sparen.

Schnellerer Verkauf der Immobilie

Ebenso könnte ein Verkauf unter Wert in Betracht kommen, wenn die Immobilie möglichst schnell einen neuen Käufer finden soll. Bei einem dringenden Wechsel des Wohnorts oder wenn die finanzielle Lage angespannt ist, besteht nicht mehr die Möglichkeit noch einige Monate zu warten, um einen Käufer zu finden.

Um die Nachfrage zu erhöhen und schneller einen Abschluss zu erhalten, steht der Hausverkauf unterhalb des eigentlichen Werts im Raum. Dadurch finden Verkäufer und Käufer zügiger einige Einigung, sodass der gesamte Prozess nur wenige Wochen bis Monate dauert.

Schenkungssteuer bei günstigerem Verkauf

Würde die Immobilie verschenkt werden, würde dies das Finanzamt auf den Plan rufen. Denn in Deutschland unterliegen solche Geschäfte der Schenkungssteuer. Der Steuersatz ist dabei abhängig vom Wert der Schenkung. Je höher dieser ist, desto teurer wird das gesamte Vorhaben. Für eine gewöhnliche Immobilie bewegt sich der Steuersatz zwischen 15 und 30 Prozent in Abhängigkeit von der Steuerklasse sowie dem Wert des Objektes.

Zu berücksichtigen ist hierbei, dass Freigrenzen eingeräumt werden. Diese unterscheiden sich, je nach Verwandtschaftsgrad. Dabei gelten folgende Freibeträge, welche nicht der Schenkungssteuer unterliegen:

Verwandtschaftsgrad Erbe	Höhe des Freibetrags
Ehepartner	500.000 Euro
Kinder	400.000 Euro
Enkel	200.000 Euro
Urenkel	100.000 Euro
Neffen/Nichten, Geschwister, Eltern	20.000 Euro
Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern	20.000 Euro
Geschiedene Ehepartner	20.000 Euro
Übrige Personen	20.000 Euro
Beschränkt steuerpflichtige Personen	2.000 Euro

Die Immobilie zu verschenken, könnte für den Beschenkten demnach relativ teuer sein. Die Schenkungssteuer^[2] ist schnell mit einer Summe im fünf- oder sechsstelligen Bereich versehen.

Günstiger könnte die Alternative sein, das Haus lieber unter Wert an die Erben zu verkaufen. Auf diese Weise ließe sich die Schenkungssteuer umgehen.

Das Haus unter Wert an die Kinder verkaufen

Findige Immobilieneigentümer könnten jetzt auf die Idee kommen und das Haus oder die Wohnung für einen symbolischen Euro an die Kinder verkaufen. Schließlich handelt es sich dann nicht mehr um eine Schenkung, sondern einen gewöhnlichen Kaufvertrag. Dieser ist vom Notar bezeugt und es handelt sich um ein übliches Immobiliengeschäft.

In der Praxis ist solch eine Umgehung der Schenkungssteuer jedoch nicht möglich. Denn auf diese Weise würden dem Fiskus einige Milliarden Euro im Jahr entgehen. Zusammen beträgt das Steueraufkommen der Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr als 5 Milliarden Euro pro Jahr.

Um dieser Steuervermeidung zuvorzukommen, wird der Verkauf der Immobilie für einen Euro nicht als solcher steuerlich behandelt, sondern es wird der tatsächliche Wert angenommen. Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Verkehrswert der Immobilie unterliegt dann der Schenkungssteuer.

Ein besonders günstiger Verkauf der Immobilie ist somit nicht steuerfrei, sondern wird als Schenkung betrachtet. Demnach ist darauf zu achten, dass die Differenz zwischen Verkaufspreis und tatsächlichem Wert nicht den Steuerfreibetrag übersteigt.

Kleinere Abweichungen des Verkaufspreises zum geschätzten Wert lassen sich noch nachvollziehen. Etwa, weil das Nießbrauchsrecht den Wert mindert. In der Praxis gelten hierbei Grenzen von rund 20 bis 25 Prozent, um welcher der Verkaufspreis niedriger ausfallen darf.

Sind die Abweichungen allerdings größer, geht das Finanzamt von einer Teilschenkung aus. Diese unterliegt den üblichen Regeln der Schenkungssteuer, sodass der Plan Steuern zu sparen, nicht aufgehen könnte.

Nutzen des Immobilienverkaufs unter Wert

Durch den Verkauf der Immobilie weit unter dem eigentlichen Wert, könnte weiterhin die Schenkungssteuer fällig werden, falls der Freibetrag bereits ausgeschöpft ist. Welche Vorteile bestehen darin, einen günstigeren Verkauf vorzunehmen?

Vorgreifen der Erbschaftssteuer

Würde die Immobilie vererbt werden, würde dies wahrscheinlich mit einer Steuerbelastung einhergehen. Beim Verkauf sind jedoch steuerlich noch Gestaltungsmöglichkeiten gegeben, sodass keine Steuer fällig wird.

Das Geld, welches beim Verkauf fließt, bleibt vollständig innerhalb der Familie. Die Eltern können davon Ihren Lebensabend bestreiten und das verbliebene Vermögen später vererben. Auf diese Weise ist die steuerliche Belastung deutlich geringer und die Geldsumme steht zum größeren Teil der Familie zur Verfügung.

Immobilie bleibt im Familienbesitz

Beim Todesfall könnte der Umgang mit der Immobilie mit einer Unsicherheit verbunden sein. Die Erben könnten sich nicht auf eine weitere Nutzung einigen, sodass Erbstreitigkeiten auftreten.

Indem frühzeitig ein günstiger Verkauf stattfindet, wird eine rechtssichere Übereinkunft darüber getroffen, wie die Immobilie nach dem Todesfall genutzt wird. Diese verbleibt innerhalb der Familie, sodass der emotionale Wert nicht verloren geht.

Wegfall der Grunderwerbssteuer

Sind die Kinder auf der Suche nach einer eigenen Immobilie, ist der Erwerb eines Hauses mit einigen Nebenkosten verbunden. Diese lassen sich mit dem Baunebenkosten Rechner präzise beziffern. Sie bewegen sich in einem Rahmen von 20 Prozent der eigentlichen Kaufsumme.

Beim Verkauf an die Kinder fällt zumindest die Grunderwerbssteuer weg. Daher ist der Kauf der Immobilie der Eltern günstiger als vergleichbare Objekte von Dritten.

Günstiges Wohneigentum für die Kinder

Kinder müssen die Immobilie nicht zum jeweiligen Verkehrswert kaufen, sondern lediglich darauf achten, dass die Differenz nicht höher ausfällt als der Freibetrag für Schenkungen. Somit gelangen Kinder an eine vergleichsweise günstige Immobilie, die auf dem freien Markt deutlich teurer wäre.

Besteht ohnehin der Wunsch nach dem Kauf einer Immobilie, lohnt es sich also das Elternhaus zu kaufen. Der Staat räumt Steuervergünstigungen ein und der Kaufpreis darf bis zu einer gewissen Grenze unter dem eigentlichen Wert liegen.

Der Verkauf der Immobilie unter Wert

In den meisten Fällen versuchen Verkäufer, einen maximal hohen Preis für die eigene Immobilie zu erzielen. Insbesondere beim Verkauf an die eigenen Kinder, stehen jedoch andere Interessen im Vordergrund. Eltern geht es daher weniger darum, einen maximalen Profit zu erzielen, sondern möglichst steuergünstig die Immobilie an die Kinder weiterzugeben.

Um die Schenkungssteuer zu umgehen, ist ein Verkauf unter Wert der Immobilie möglich. Dabei sind jedoch vom Gesetzgeber Grenzen gesetzt. So wird die Differenz vom Verkaufspreis zum Marktwert weiterhin als Schenkung angesehen. Dementsprechend findet der Freibetrag von 400.000 Euro für die eigenen Kinder Anwendung.

Beim Verkauf unter Wert ist daher darauf zu achten, dass der Verkaufspreis nicht zu stark vom Immobilienwert abweicht. Dann ist bei der Veräußerung keine Schenkungssteuer fällig und die Kinder erhalten eine vergleichsweise günstige Immobilie für die Zukunft.

Häufige Fragen