Du hast Zeit Deines Lebens hart dafür gearbeitet, Dir die Immobilie und das Eigentum aufzubauen. Du hast Dir damit den Lebenstraum erfüllt und einige nachhaltige Werte erschaffen.

Langfristig besteht der Wunsch, die Immobilie innerhalb der Familie zu behalten. Deine Kinder sollen dadurch eine stabile finanzielle Basis erhalten und sich keine Sorgen mehr darüber machen müssen, ein Dach über dem Kopf zu haben.

Daher beginnst Du frühzeitig mit der Planung, um die Immobilie innerhalb der Familie zu halten. Die einfachste Möglichkeit besteht in einem Verkauf. Was gibt es dabei zu beachten und welche Vorgehensweise ist für Dich am günstigsten?

Gründe für den Hausverkauf innerhalb der Familie

Die einfachste Variante, die Immobilie innerhalb der Familie zu belassen wäre, wenn Du davor entsprechende Vorkehrungen im Testament triffst. Dies würde mit dem geringsten Aufwand für Dich darstellen und mit Eintritt des Erbfalls^[1], würde die Immobilie an die vorgesehenen Kinder übergehen.

Doch so simpel dies klingt, sind damit häufig Probleme verbunden. Denn manche Erben könnten sich benachteiligt fühlen und Konflikte auftreten. Zudem ist unklar, ob die Kinder überhaupt Interesse daran haben, das Haus weiterzubewohnen oder es lieber verkaufen würden.

Daher ist es ratsam, nicht erst bis zum Erbe zu warten, sondern möglichst frühzeitig sich um die Angelegenheiten der Immobilie zu kümmern. So treten weniger Streitigkeiten auf und Du hast einen größeren Einfluss, wie mit dem Haus umgegangen wird.

Klärung der Eigentumsverhältnisse

Im Testament könntest Du festhalten, wie die Kinder zu welchen Teilen die Immobilie erben. Doch dabei sind Konflikte vorprogrammiert und häufig besteht Uneinigkeit darüber, wie dem Haus verfahren wird. Während manche Erben den Verkauf bevorzugen, würden andere lieber die Immobilie selbst nutzen. Doch ein Ausbezahlen der anderen Erben ist zu diesem Zeitpunkt finanziell nicht möglich, sodass es zu Unstimmigkeiten untereinander kommt.

Nicht selten zerbrechen an solchen komplizierten Erbfällen ganze Familien. Die Parteien fühlen sich ungerecht behandelt und bei Geld hört bekanntlich die Freundschaft auf.

Indem Du das Haus an Dein Kind noch zu Deinen Lebzeiten verkaufst, beugst Du solchen Streitigkeiten vor. Finde eine Lösung, mit der alle Kinder zufrieden sind und schaffe klare Verhältnisse. Auf diese Weise stellst Du sicher, dass das Haus langfristig in der Familie bleibt und ordnungsgemäß gepflegt wird.

Einnahmen als Altersvorsorge

Der Verkauf einer Immobilie im Alter geht mit beachtlichen Einnahmen einher. Angesichts der enormen Wertsteigerungen, kannst Du mit einer Summe rechnen, die Dir einen angenehmen Lebensabend ermöglicht. Selbst, wenn die Rente geringer ausfällt, musst Du Dir über Deine Finanzen keine großen Sorgen mehr im Alter machen.

Mit dem Verkauf ist es sinnvoll, gleichzeitig das Nießbrauchsrecht einzuräumen. Dies garantiert, dass Du bis an Dein Lebensende im Haus leben darfst. Somit profitierst Du von den Einnahmen, ohne dass sich an Deinen Lebensumständen etwas ändert. Du bist zwar formal nicht mehr Eigentümer der Immobilie, darfst diese aber dank des Nießbrauchs, wie gehabt weiter nutzen.

Günstiger als Schenkung

Würdest Du die Immobilie verschenken oder vererben, würde der Verkehrswert der Steuer unterliegen. Zwar besteht ein Freibetrag von 400.000 Euro für die Kinder, doch ist dieser bei einer Immobilie schnell überschritten. Die Schenkung könnte also zu einem teuren Vorgehen werden und insbesondere beim Erbfall ist nicht sicher, ob diese liquiden Mittel vorhanden sind.

Der Verkauf unter Wert der Immobilie erweist sich als günstiger. Aufgrund des Nießbrauchs reduziert sich der Verkehrswert erheblich. Damit ist ein kosteneffizienter Verkauf möglich, ohne dass darauf eine Steuer anfällt.

Ist genügend Eigenkapital vorhanden oder sind die Zinsen niedrig, ist diese Vorgehensweise deutlich günstiger als die Schenkungssteuer zu bezahlen. Dennoch musst Du bedenken, dass ein Verkauf des Hauses für einen Euro nicht sinnvoll ist. Denn auf solche Rabatte würde wiederum die Schenkungssteuer anfallen.

Wie unterscheiden sich Erbe, Schenkung und Hausverkauf?

Soll das Haus innerhalb der Familie verbleiben, sind verschiedene Optionen der Übertragung denkbar. Folgend erhältst Du eine Überstellung der Varianten.

Vererben der Immobilie

Kümmerst Du Dich nicht um die Nachfolge der Immobilie oder hältst Du im Testament bestimmte Regelungen fest, findet ohne einen Verkauf erst im Erbfall eine Übertragung an die Kinder statt. Der Zeitpunkt ist dabei nicht planbar und plötzlich sind die Erben nicht nur mit dem Trauerfall konfrontiert, sondern sind auch mit der Verwaltung der Immobilie. Damit geht eine hohe Verantwortung einher, welche sich als Belastung erweist.

Steuerlich ist hierbei die Erbschaftsteuer zu beachten. Diese entspricht in der Höhe sowie den weiteren Ausführungen der Schenkungssteuer. Der Verkehrswert gilt als Berechnungsgrundlage der Steuer. Anzuwenden ist darauf der Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder.

Geht die Immobilie an mehrere Erben über, ist dies mit einem hohen Konfliktpotenzial verbunden. Daher bietet es sich an, es nicht dem Zufall zu überlassen, sondern dass Kinder das Haus von den Eltern kaufen.

Schenkung

Bei einer Schenkung gelten steuerlich die gleichen Grundsätze. Der Steuersatz sowie die Freibeträge sind identisch. Vorteilhaft bei einer Schenkung ist lediglich, dass der Freibetrag sich alle 10 Jahre erneuert. So ist eine Teilschenkung^[2] möglich, bei welcher die Immobilie gestückelt verschenkt wird. Beginnst Du frühzeitig mit derartigen Schenkungen, ist dies mit Steuervorteilen verbunden.

Jede Teilschenkung der Immobilie ist durch einen Notar zu beglaubigen. Somit fallen auch hier geringe Kosten an.

Verkauf an die Kinder

Der Verkauf an die Kinder ist sinnvoll, wenn Du die gesamte Immobilie schnellstmöglich abgeben und zusätzlich Einnahmen generieren möchtest. Das Geld steht Dir dann als Altersvorsorge zur Verfügung und Du erhältst immerhin einen Teil des Wertes des Hauses.

Erfolgt der Verkauf der Immobilie zum Verkehrswert, ist dafür keine Schenkungssteuer fällig. Vereinbarst Du gleichzeitig das Nießbrauchsrecht, sinkt der Marktwert erheblich, sodass ein günstigerer Verkauf möglich ist.

Beim Verkauf an die Kinder oder Ehepartner, entfällt zudem die Grunderwerbsteuer. Damit ist diese Variante günstiger als die Immobilie auf dem freien Markt anzubieten.

Kosten beim Hausverkauf an das Kind

Beim Verkauf an die Kinder steht nicht im Vordergrund, einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Der Verkaufspreis spielt eine untergeordnete Rolle, doch Du möchtest auch nicht, dass dieser Vorgang mit hohen Nebenkosten verbunden ist. Folgende Kostenpunkte sind beim Verkauf an die Kinder zu beachten.

Der Verkauf der Immobilie erfordert stets die notarielle Beglaubigung. Denn es handelt sich um einen bedeutsamen Vorgang, weshalb der rechtliche Beistand des Notars vom Gesetz vorgesehen ist. Selbst, wenn zwischen Eltern und Kindern ein großes Vertrauensverhältnis besteht, ist der Notar für das Aufsetzen des Kaufvertrags und der Aufklärung des Inhalts zuständig.

Die Höhe der Notargebühren ergibt sich aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz^[3] (GnotKG). Sie betragen durchschnittlich rund 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises und sind nicht verhandelbar. Wer diese Kosten trägt, müssen die Parteien unter sich klären.

Findet ein Verkauf der Immobilie statt, während der Kredit nicht abbezahlt ist, steht im Raum, diesen mithilfe der Einnahmen zu tilgen. Ist eine Übertragung des Kredits an die Kinder nicht erwünscht, ist auf diese Weise die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Sie stellt einen Ersatz der entgangenen Zinsen dar und bezieht sich auf die offene Restschuld.

Sie beträgt zwischen 0,5 bis 1 Prozent der offenen Kreditsumme. Möchtest Du den Kredit nicht weiterlaufen lassen, sondern vorzeitig zurückzahlen, sind diese Kosten einzubeziehen.

Für gewöhnlich liegen die Nebenkosten beim Hauskauf zwischen 10 und 15 Prozent der Kaufsumme. Dabei stellen die Maklergebühr sowie die Grunderwerbsteuer die größten Kostenpunkte dar.

Beim Verkauf einer Immobilie an die Kinder, entfallen diese Art der Nebenkosten. Dadurch erweist sich der Verkaufsvorgang als möglichst günstig. Die Nebenkosten betragen lediglich wenige Prozente und fallen kaum weiter ins Gewicht.

Schenkungssteuer beachten

Ein maximaler Gewinn steht mit dem Verkauf einer Immobilie an die Kinder nicht im Vordergrund. Daher könntest Du Dich dafür entscheiden, einen möglichst niedrigen Verkaufspreis anzusetzen. Dies ermöglicht Deinen Kindern die Immobilie allein aus dem Eigenkapital zu bezahlen, ohne dafür ein Darlehen aufnehmen zu müssen.

Doch in der Praxis ist bei dieser Überlegung Vorsicht geboten. Denn der Verkauf unter Wert könnte mit der Zahlung der Schenkungssteuer verbunden sein. Das Finanzamt nimmt bei einer zu großen Abweichung des Verkaufspreises vom Verkehrswert eine Schenkung an. Das Haus für einen symbolischen Euro zu verkaufen, ist dementsprechend keine gute Idee.

Konkret sieht die Berechnung der Steuer so aus, dass die Differenz des Verkaufspreises zum Verkehrswert als Schenkung gilt. Verkaufst Du die Immobilie für 200.000 Euro an Dein Kind, obwohl das Haus einen Wert von 500.000 Euro besitzt, ist somit eine Schenkung von 300.000 Euro anzunehmen. Darauf ist jedoch noch der Freibetrag von 400.000 Euro anzuwenden, sodass in diesem konkreten Fall keine Steuer abzuführen wäre.

Übersteigt die Differenz jedoch den Freibetrag, muss der Käufer die Schenkungssteuer bezahlen. Je nach konkreter Höhe, ist dies ein deutlich teureres Unterfangen, als den Verkaufspreis so festzusetzen, dass lediglich der Freibetrag ausgeschöpft wird.

Unter Berücksichtigung des Nießbrauchsrechts ist ein möglichst günstiger Verkauf möglich. Denn dieser reduziert den Wert der Immobilie, weshalb die Schenkung weniger zum Tragen kommt. Handelt es sich um eine wertvolle Immobilie, lohnt sich der Gang zum Steuerberater, um zusätzliche Steuerbelastungen zu vermeiden.

Günstiger Verkauf der Immobilie an die eigenen Kinder

Der Verkauf der Immobilie ist im Vergleich zum Erbe mit einigen Vorteilen verbunden. Es findet eine frühzeitige Klärung der Eigentumsverhältnisse und der Nutzung statt, sodass Konflikte seltener auftreten. Kein Familienmitglied fühlt sich ungerecht behandelt, sondern es wird eine Einigung angestrebt, die für alle Parteien zufriedenstellend ist.

Beim Verkauf ist darauf zu achten, dass dieser möglichst steuergünstig ist. Dies bedeutet, dass der Verkaufspreis so festgesetzt ist, dass der Freibetrag für Schenkungen ausgereizt wird.

Durch die Vereinbarung des Nießbrauchsrechts sinkt der Verkehrswert, was einen günstigeren Verkauf ermöglicht. Zudem dürfen die Eltern weiterhin im Haus bis zum Lebensende wohnen und müssen nicht befürchten, die eigene Wohnung oder Immobilie zu verlieren.

Auf diese Weise geht der Verkauf mit bedeutsamen Einnahmen einher, die den Lebensabend erleichtern und gleichzeitig sind die Eigentumsverhältnisse unter den Kindern geklärt. Befasse Dich frühzeitig mit dem Verbleib der Immobilie, um Streitigkeiten innerhalb der Familie vorzubeugen.

Häufige Fragen