Möchtest Du Dein Haus verkaufen, ist dies keine einfache Entscheidung. Aus finanziellen Gründen oder weil Du den Wohnort wechselst, könnte der Hausverkauf in Betracht kommen. Dabei stellt sich auch die Frage, ob für den Verkauf ein Makler notwendig ist oder Du dies lieber allein bewältigen möchtest. Schließlich ist der Makler nicht gerade mit geringen Kosten verbunden und die Provision könntest Du Dir sparen.

Wie hilfreich ist der Makler beim Verkauf der Immobilie und ist dieser wirklich nötig? Hier erfährst Du, wie ein Hausverkauf ohne Makler funktioniert und ob dies für Dich eine Option darstellt.

Chancen und Risiken beim Hausverkauf ohne Makler

Bist Du Dir nicht sicher, ob der Hausverkauf auch ohne Makler funktioniert, dann helfen Dir die folgenden Faktoren bei der Entscheidung. Diese solltest Du beim Hausverkauf berücksichtigen und anhand des Für und Wider des Maklers, bist Du mit Deiner Wahl sicherer.

Kosten

Entscheidest Du Dich für einen Makler beim Verkauf des Hauses. Fällt für diesen im Erfolgsfall eine Maklerprovision^[1] an. Diese ist abhängig vom erzielten Verkaufspreis und liegt bei etwa 6 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Die Höhe richtet sich nach dem Bundesland und so gibt es regionale Unterschiede.

Die Kosten für die Maklerprovision werden zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Damit entstehen für beide Seiten Gebühren, die beim Verkauf die Kosten in die Höhe treiben.

Möchtest Du nicht die Maklerprovision bezahlen, kannst Du das Haus ohne Makler verkaufen. Hierfür lohnt sich im Inserat bereits darauf hinzuweisen. Denn verzichtest Du auf den Makler, senkt dies auch die Kaufnebenkosten für den Interessenten.

Du musst daher für Dich entscheiden, ob der Makler seine Provision wert ist oder Du die Arbeit selbst besser erledigt hättest. Die Provision mag zwar hoch sein, doch ein guter Makler ist sein Geld wert und ist Dir eine große Unterstützung beim Hausverkauf.

Verkaufspreis

Denn der Maklerprovision ist der Steigerung des Verkaufspreises gegenüberzustellen. Der Makler kennt sich besser auf dem Immobilienmarkt aus und hat mehr Erfahrung im Verkaufsgespräch. Er beurteilt Angebot und Nachfrage genau, weshalb eine realistischere Einschätzung des Kaufpreises möglich ist.

Im Allgemeinen sollte der Makler einen höheren Verkaufspreis erzielen, als wenn Du den gesamten Prozess privat begleitet hättest. Der Makler inseriert das Objekt professionell, weshalb es schöner inszeniert ist und bereits mehr Interessenten anspricht. Zudem schreckt der Makler nicht davor ab, eine höhere Summe für das Haus aufzurufen. Häufig sind Verkäufer zu konservativ bei der Einschätzung des Wertes der Immobilie und setzen den Preis zu niedrig an. Ihnen entgeht damit ein großer Geldbetrag.

Im Verkaufsgespräch tritt der Makler professionell auf und stellt die Vorzüge der Immobilie heraus. Er weckt das Kaufinteresse und erzielt dadurch einen höheren Kaufpreis. Ein guter Immobilienmakler könnte sich allein schon aufgrund des höheren Verkaufspreises^[2] lohnen.

Zeitaufwand

Mit dem Verkauf des Hauses sind einige Arbeiten verbunden. Es reicht nicht einfach nur eine Anzeige in den Internetportalen zu veröffentlichen. Damit würdest Du vielleicht zwar Interessenten finden, doch der Preis wäre weit unter dem, was Du eigentlich erzielen könntest.

Der Makler nimmt Dir daher einige Tätigkeiten ab, die im Zusammenhang mit dem Hausverkauf stehen. Dazu gehört im ersten Schritt eine optimale Präsentation. Der Makler erstellt die Fotos und das Exposé^[3], damit das Objekt einen guten ersten Eindruck hinterlässt. Eine ansprechende Anzeige erreicht mehr Interessenten und treibt auf diese Weise die Nachfrage in die Höhe.

Danach findet der Kontakt mit den Interessenten statt. Der Makler bereitet Besichtigungen vor und präsentiert das Haus. Wurde ein passender Käufer gefunden, wartet immer noch viel Arbeit auf den Makler.

Dann muss er zunächst die Kreditwürdigkeit des Käufers überprüfen und den Kaufvertrag vorbereiten. So begleitet er den gesamten Kaufprozess bis zum Abschluss.

Ein Hausverkauf kann sich über eine längere Zeit hinziehen. Es vergehen häufig mehrere Monate, bis eine Einigung stattgefunden hat und der Verkauf vollzogen wird. Der Makler nimmt Dir all diese Tätigkeiten ab, sodass Du keine zusätzliche Belastung spürst.

Professionelle Begleitung

Ein Makler ist nicht nur ein reiner Verkäufer. Er hat bereits einige Immobilienverkäufe begleitet und verfügt daher über reichlich Erfahrung in diesem Prozess. So ist er auch in der Lage, das Vertragliche zu regeln und Vorbereitungen für den Notartermin zu treffen. Somit geht dieser Termin besser über die Bühne und es tauchen nicht zahlreiche offenen Fragen auf.

Beim Immobilienverkauf steht der Makler Dir zur Seite und nimmt Dir eine große Last von den Schultern. Du bist weniger dem Stress ausgesetzt und dank der Unterstützung fällt der gesamte Ablauf leichter.

Ablauf beim Hausverkauf ohne Makler

Die bisherigen Punkte mögen sich klar zugunsten des Maklers aussprechen. Dies ist insofern der Fall, als der Makler sauber und zuverlässig seine Arbeit absolviert. Allerdings gibt es in dieser Branche auch einige Personen, die es mit den Aufgaben nicht so ernst nehmen. Sie investieren nur wenig Zeit in den Verkauf. Schlechte Makler erhalten eine hohe Provision, ohne einen wirklichen Gegenwert zu generieren. Ist Dir der Aufwand nicht zu hoch und traust Du Dir den Verkauf selbst zu, ist dies auch ohne Makler möglich. Folgend erhältst Du eine Übersicht über den Ablauf, wenn Du ohne Makler Dein Haus verkaufst.

Die ersten Schritte

Bevor der eigentliche Hausverkauf ohne Makler beginnt, sind einige Vorbereitungen notwendig. Nur dann werden die nachstehenden Prozesse reibungslos ablaufen.

Zunächst musst Du sämtliche Dokumente besorgen, die mit der Immobilie in Verbindung stehen. Dazu gehören etwa der Grundbuchauszug sowie der Energieausweis. Du musst Dich als Eigentümer ausweisen und mithilfe der Dokumente wichtige Eckdaten abdecken.

Danach solltest Du überlegen, für welche Zielgruppe das Haus besonders interessant sein könnte. Spricht es eher Familien mit Kindern an oder ist es besser für ältere Personen geeignet, die darin Ihren Lebensabend verbringen können? Im Rahmen dieser Überlegungen könnten kleinere Arbeiten am Haus gerechtfertigt sein, die einen größeren Zuspruch bei der Zielgruppe finden. Damit erhältst Du eine Wertsteigerung, die sich am Ende auszahlt, um das Haus ohne Makler verkaufen zu können.

Wertermittlung

Wesentlich für den Verkauf ohne Makler ist die Wertermittlung. Schließlich möchtest Du das Haus oder die Wohnung nicht unter Wert verkaufen und damit bares Geld liegen lassen.

Besitzt Du selbst Erfahrungen auf dem Immobilienmarkt, kannst Du eigenständig den Verkaufspreis festlegen. Setze diesen lieber etwas höher an. Im Nachhinein wird der Preis ohnehin etwas nach unten verhandelt.

Möchtest Du auf der sicheren Seite sein, dann beauftrage einen Immobiliengutachter. Dieser hat einen besseren Überblick über das Haus und kann genau einschätzen, wie viel Wert die Immobilie ist.

Präsentation der Immobilie

Im nächsten Schritt ist eine ansprechende Präsentation wichtig. Schließlich soll das Haus die Kauflust wecken und nicht den Eindruck vermitteln, als wären erst umfangreiche Sanierungsarbeiten vor dem Einzug notwendig.

Zunächst musst Du ansehnliche Fotos erstellen. Hierfür kannst Du einen professionellen Fotografen beauftragen oder die Bilder selbst schießen. Dies kommt ganz auf den Verkaufspreis an. Je teurer die Immobilie, desto eher lohnt sich die Investition in einen Fotografen, welcher professionelle Bilder erstellt.

Danach erstellst Du einen aussagekräftigen Text, welcher die Immobilie beschreibt und das Kaufinteresse weckt. Zusammen ergeben der Text und die Bilder das Exposé. Dieses stellst Du auf den bekannten Immobilienportalen online. Meist reicht es auch das Internet zur Präsentation des Hauses zu nutzen. Andernfalls kannst Du auch die „klassischen“ Wege gehen und die Immobilie etwa in der Zeitung inserieren.

Kontakt mit den Interessenten

Je nach Lage und Attraktivität des Hauses werden die ersten Interessenten nicht lange auf sich warten lassen. In halbwegs beliebten Lagen erhältst Du wahrscheinlich dutzende Nachrichten, die Du erst filtern musst. Stelle den Kontakt mit den Interessenten her und beantworte deren Fragen.

Am besten ist es, wenn Du so schnell wie möglich einen Besichtigungstermin vereinbarst. Dadurch erhältst Du einen Überblick, wie ernst es die Interessenten meinen. Organisiere die Besichtigungen und achte auf eine ordentliche Präsentation. Das Haus sollte sich im besten Zustand präsentieren.

Verkaufsdetails

Möchtest Du das Haus ohne Makler verkaufen, bist Du allein für den reibungslosen Ablauf verantwortlich. Gehe mit den Interessenten in Verkaufsverhandlungen und finde einen angemessenen Preis. Lasse Dich dabei nicht beirren und gewähre nur einen verschmerzbaren Nachlass. Liegen die Angebote vor, nimmt Dir eine ausreichende Bedenkzeit.

Bist Du mit dem Käufer einig, geht es jetzt zum Notar. Dieser setzt einen Kaufvertrag auf, welcher die Interessen beider Seiten gleichermaßen vertritt. Sollte Dir bestimmte Punkte wichtig sein, dann weise den Notar darauf hin.

Bei der eigentlichen Übergabe hilft es ein Protokoll anzufertigen. Dadurch hast Du die Sicherheit, dass nachträglich keine Mängel reklamiert werden. Übergib die Schlüssel, wenn der gesamte Kaufvertrag auf Deinem Konto eingegangen ist. Dann ist der Verkauf ohne Makler abgeschlossen.

Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf ohne Makler

Hast Du Dich für den eigenständigen Verkauf der Immobilie entschieden, weißt Du über den allgemeinen Ablauf bestens Bescheid. Damit der gesamte Prozess reibungslos funktioniert und Du einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielst, helfen Dir die nachstehenden Tipps.

Umfangreiche Vermarktung

Obwohl die Marktsituation für Verkäufer relativ komfortabel ist, darfst Du bei der Vermarktung der Immobilie nicht zögerlich sein. Insbesondere der private Verkauf als Off-Market-Immobilie ist nicht zu empfehlen, da Du auf diese Weise keine Konkurrenz unter den Käufern auftritt, welche den Preis in die Höhe treiben.

Demzufolge ist es sinnvoll, die Immobilie möglichst vielfältig zum Verkauf anzubieten. Nutze hierfür die bekannten Online-Portale. Diese mögen zwar eine Gebühr erheben, aber in den meisten Fällen lohnt sich diese kleine Investition.

Überdies ist es ratsam, den Verkauf des Hauses im Freundes- und Bekanntenkreis anzukündigen. Durch das persönliche Netzwerk könnten sich ebenso Interessenten finden, die einen schnellen Verkauf der Immobilie ermöglichen.

Indem Du sämtliche Verkaufskanäle nutzt, sprichst Du eine möglichst große Zielgruppe an. Du erhältst mehr Anfragen und hast die Freiheit, nicht direkt auf das erste Angebot eingehen zu müssen.

Immobilie optimal in Szene setzen

Die Grundlagen der Immobilienpräsentation hast Du bereits in Erfahrung gebracht. Das Exposé mit professionellen Bildern und einer ansprechenden Beschreibung gehört zur Grundlage des Immobilienverkaufs.

Weiterhin solltest Du zusätzliche Maßnahmen ergreifen, mit denen das Haus an Attraktivität gewinnt. Denn der erste Eindruck ist entscheidend und für den Besichtigungstermin maßgeblich.

Führe kleinere Reparaturen aus, die Du bisher vernachlässigt hast, entrümpele sämtliche Bereiche des Hauses. Bist Du selbst beim Dekorieren des Hauses wenig talentiert, ist das Home-Staging eine Alternative. Hierbei übernehmen professionelle Innendesigner die Präsentation der Immobilie, sodass diese beim Besichtigungstermin optisch im besten Licht erscheint.

Organisierte Vorgehensweise

Der Verkauf der Immobilie stellt einen komplexen Vorgang dar. Vom ersten Inserat bis zum tatsächlichen Verkaufsabschluss musst Du einige Schritte beachten, die ohne Hilfe des Maklers eine größere Herausforderung darstellen.

Um während des Prozesses nicht den Überblick zu verlieren, ist eine gründliche Vorbereitung und Organisation wichtig. Fertige Checklisten an, trage sämtliche Termine im Kalender ein und halte die Kommunikation schriftlich fest.

Indem Du den gesamten Verkaufsprozess in kleinere Abschnitte unterteilst, wirkt die Arbeit einfacher zu bewältigen. Es treten keine schwerwiegenden Verzögerungen auf und gleichzeitig vermeidest Du ärgerliche Zusatzkosten, wenn etwa eine Absage des Notartermins aufgrund eines eigenen Versäumnisses droht.

Kunst der Verhandlungsführung

Im Exposé hast Du einen fairen Verkaufspreis aufgeführt, welcher für Dich zufriedenstellend ist. Dennoch versuchen Käufer den Preis durch verschiedene Taktiken zu reduzieren. Sie weisen auf Mängel hin, die nicht existieren oder kaum eine Preisreduzierung rechtfertigen und versuchen von Deiner Unsicherheit zu profitieren.

Lasse Dich davon nicht aus der Ruhe bringen, sondern weise darauf hin, dass der Preis auf Grundlage eines Immobiliengutachtens ermittelt wurde. Räume Dir ausreichend Bedenkzeit nach den Verhandlungen ein und gehe nicht direkt auf das erste Angebot ein.

Rechtliche und steuerliche Vorgaben beachten

Der Verkauf einer Immobilie ist einigen rechtlichen Vorgaben unterlegen. Ein Notar ist für die rechtsgültige Unterschrift des Kaufvertrages erforderlich und erst mit Änderung des Grundbuchs erfolgt der Eigentümerwechsel.

Hast Du die Immobilie nicht selbst genutzt, sondern vermietet, könnte die Spekulationssteuer anfallen. Erzielst Du mit dem Verkauf einen Profit und findet dieser innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren statt, zählt der Gewinn aus dem Hausverkauf zu Deinem Einkommen.

Diesen musst Du in Deiner Steuererklärung angeben. Möchtest Du Dir Klarheit über die genaue Berechnung der Steuerlast verschaffen, dann suche hierfür einen Steuerberater auf. Andernfalls könnten Falschangaben nicht nur teuer werden, sondern rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Eigenständig das Haus ohne Makler verkaufen

Du hast inzwischen die verschiedenen Seiten kennengelernt. Ein Makler kann eine wichtige Unterstützung darstellen und Dir beim Verkaufsprozess helfen. Allerdings ist die Maklerprovision nicht zu verachten und drückt den Preis.

Traust Du Dir die Aufgaben zu und bist bereit Dich darin einzuarbeiten, kannst Du den Hausverkauf auch ohne Makler erfolgreich durchführen. Es ist jedoch mit einem höheren Aufwand verbunden und es ist fraglich, ob Du das Haus nicht unter Wert verkaufst.

Findest Du einen guten Makler, welcher engagiert seine Aufgaben übernimmt, dann ist dieser sein Geld wert. Er nimmt Dir eine große Last von den Schultern und mindert den Stress.

Hat Dich jedoch keiner der Makler, zu denen Du den Kontakt aufgenommen hast, überzeugt, dann bleibt Dir noch der Verkauf in Eigenregie. Sei Dir bewusst, dass der Verkauf mit einigem Zeitaufwand verbunden ist. Zudem ist Fachwissen von Vorteil, um den Wert besser zu ermitteln und im Verkaufsgespräch souverän aufzutreten.

Letztlich musst Du selbst entscheiden, ob Du die Hilfe des Maklers beanspruchst oder den Verkauf allein bewerkstelligen kannst. Mache Dir gründlich Gedanken über diese Entscheidung, da der Hausverkauf Dein Vermögen wesentlich beeinflusst.

Häufige Fragen