Auf einen Blick

  • Der Kreditgeber sichert sich eine Grundschuld zu, um sich vor einem Zahlungsausfall zu schützen
  • Der Verkauf der Immobilie ist grundsätzlich auch mit laufendem Kredit möglich
  • Es bestehen verschiedene Möglichkeiten des Umgangs mit dem offenen Kredit
  • Der Kredit könnte aus dem Verkaufserlös getilgt oder an den neuen Käufer bzw. eine Immobilie übertragen werden

Nicht immer verläuft das Leben so geradlinig, wie es vorweg geplant war. Es können immer mal Situationen eintreten, die dazu führen, dass die eigene Planung geändert wird.

Da ein Immobilienkauf eine langfristige Verpflichtung ist und nicht selten länger als 20 Jahre dauert, bedeutet dies, dass ein Hausverkauf in Betracht kommt, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt wurde. Dies könnte bei Dir zahlreiche Fragezeichen aufwerfen und zu Unsicherheiten führen.

Denn ist es überhaupt möglich ein Haus zu verkaufen, obwohl Du noch nicht zu 100% der Eigentümer bist? Dann informiere Dich im folgenden Ratgeber darüber, welche Optionen Dir zur Verfügung stehen und wann sich der Hausverkauf lohnt, obwohl die Immobilie noch mit einem Kredit belastet ist.

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Weshalb könnte der Hausverkauf in Betracht kommen?

Die Gründe, weshalb Du ein gekauftes Haus wieder verkaufen möchtest, sind vielfältig. Schließlich wirft das Leben immer neue Überraschungen auf, sodass Deine ursprüngliche Planung nicht mehr aufgeht. Folgend stehen die häufigsten Gründe, die dafür sorgen, dass Du Dich für den Hausverkauf trotz Kredit entscheiden könntest.

Familiäre Veränderungen

Der Kauf einer Immobilie steht bei den meisten Personen gleichzeitig mit der Familienplanung im Raum. Spätestens, wenn das erste Kind geboren wird, besteht bei vielen Familien der Wunsch nach einem Eigenheim. Hat es doch einige Vorteile, wenn das Kind in einem Haus mit Garten aufwächst[1]https://mein-bau.com/53127/einfamilienhaus-vorteile/. Es hat viel mehr Platz zum Spielen und kann sich im Garten austoben. Dies schafft einige Entlastung und nimmt etwas Stress von den Schultern der Eltern.

Doch der Kauf einer Immobilie und auch das Kind stellen eine nicht zu unterschätzende Belastung dar. Der finanzielle Stress ist der Scheidungsgrund Nummer 1. War die Finanzierung ohnehin auf sehr wackligen Beinen, kann dies schnell die Harmonie in der Familie stören.

Scheidungsfall
Scheidungsfall

Die Scheidung bedeutet größtenteils für beide Parteien eine Veränderung der Wohnsituation. Denn selbst mit Zahlung eines Unterhalts ist eine Finanzierung des Hauses nicht mehr möglich. So bleibt nur der Verkauf und Umzug in günstigere Wohnungen.

Mit der Scheidung ist das Haus nicht mehr finanzierbar, sodass nur der Verkauf übrig bleibt. Beide Parteien möchten nicht mehr in der Immobilie wohnen bleiben und suchen eine räumliche Veränderung.

Daher gilt die Empfehlung, vor dem Kauf gründlich die Finanzierung durchzuplanen und dabei einen entsprechenden Puffer zu berücksichtigen. Dies führt zwar dazu, dass das „Traumobjekt“ möglicherweise nicht mehr finanzierbar ist, aber nimmt einigen finanziellen Stress von der Seele.

Jobverlust

Ebenso kann es dazu kommen, dass die Arbeitssituation sich verändert. Ein Jobverlust geht mit einem großen Einkommensverlust einher. Mit Bezug des Arbeitslosengeld 1 lässt sich die Finanzierung zwar noch schultern, doch über einen längeren Zeitraum ist dies nicht möglich.

Mit der Annahme des neuen Jobs könnte der Umzug an einen neuen Ort anstehen. Dann bleibt ebenfalls nur der Verkauf des Hauses, obwohl dieses noch mit einem Kredit belastet ist.

Krankheit oder altersbedingte Gründe

Auch gesundheitliche Gründe könnten für einen Hausverkauf sprechen. Im Alter lässt sich ein Haus mit mehreren Etagen nicht mehr so leicht bewohnen und pflegen. Daher könnte der Wunsch nach einer Immobilie mit nur einem Stockwerk[2]https://www.hausverwaltung-ratgeber.de/altersgerechtes-wohnen-welcher-immobilientyp-ist-zukuenftig-gefragt.html bestehen.

Altersgerechtes Wohnen
Altersgerechtes wohnen

Bei einer Immobilie lohnt es sich bereits frühzeitig darauf zu achten, dass diese sich altersgerecht umbauen lässt. Andernfalls bleibt mit schwindender Mobilität nur der Verkauf.

Da die Immobilie eine langfristige Entscheidung darstellt, sollte vor dem Kauf bereits berücksichtigt werden, wie altersgerecht sie ist. Würde ein Umbau mit zu hohen Kosten einhergehen und kaum möglich sein, sollte die Wahl vielleicht eher zugunsten einer anderen Immobilie gehen, welche im Alter mit weniger Problemen verbunden ist.

Ist es möglich, das Haus mit Kredit zu verkaufen?

Welche Gründe für den Verkauf des Hauses vorliegen, ist zunächst Dein persönliches Anliegen. Du hast die Entscheidung getroffen und möchtest gerne die Immobilie trotz Kredit verkaufen. Ist dies rechtlich möglich oder musst Du zunächst den Kredit komplett abbezahlen?

Grundsätzlich ist es möglich, ein Haus auch mit bestehender Grundschuld zu verkaufen. Du bist nicht dazu verpflichtet, den Kredit erst vollständig zu bezahlen. Die Eintragung des Kreditgebers im Grundbuch stellt kein Hindernis dar, welches den Hausverkauf unmöglich werden lässt.

Du musst aber berücksichtigen, dass der Verkauf mit laufendem Kredit zu zusätzlichen Kosten führt. Damit solltest Du die Entscheidung nicht leichtfertig treffen, sondern genau abwägen, ob der Verkauf tatsächlich notwendig ist.

Drei Möglichkeiten des vorzeitigen Hausverkaufs

Ein Verkauf des Hauses ist auch mit laufendem Kredit erlaubt. Du bist nicht gezwungen die Immobilie weiter zu bewohnen oder diese zu finanzieren. Allerdings musst Du hierbei bedenken, dass Du den Vertrag, den Du mit Deinem Kreditgeber eingegangen bist, nicht wie vereinbart erfüllst. Daher ist dies nicht gerne gesehen und Du befindest Dich in einer schwächeren Verhandlungsposition.

Die nachstehenden drei Optionen bleiben Dir zum Verkauf des Hauses trotz Kredit. Wähle je nach Deiner eigenen Lebensplanung die günstigste Variante, um den Verkauf abzuschließen.

Verkauf mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die wohl simpelste Möglichkeit stellt der Verkauf mit anschließender Zahlung des Kredites dar. Hierbei verkaufst Du zunächst die Immobilie und aus den Einnahmen begleichst Du die offene Kreditsumme. Dies hat zur Folge, dass Du mit keinerlei Verbindlichkeiten den neuen Lebensabschnitt beginnst. Im besten Fall erzielst Du dabei noch einen netten Überschuss, sodass Du genügend Rücklagen und Eigenkapital aufbaust, um eine neue Immobilie zu finanzieren.

Ganz so einfach ist die Rechnung allerdings nicht. Denn möchtest Du den Kredit vorzeitig begleichen, bedeutet dies zunächst, dass Du den Vertrag nicht erfüllen möchtest. Dem Kreditgeber entgehen dadurch möglicherweise Einnahmen, sodass dieser damit nicht schlechter gestellt wäre.

Vorfälligkeitsentschädigung
Entgangener Zinsgewinn

Am naheliegendsten scheint der Verkauf des Hauses und das Abbezahlen des Kredites mit den daraus entstehenden Einnahmen. Doch dieses Vorgehen bedeutet für den Kreditgeber, einen entgangenen Gewinn. Daher muss bei dieser Vorgehensweise noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zur offenen Kreditsumme gezahlt werden.

Um den Zinsschaden auszugleichen, verlangt der Kreditgeber die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese wird fällig, wenn der Kredit noch während der Zinsfestschreibungszeit zurückgezahlt wird. Die Höhe der Entschädigung[3]https://www.finanztip.de/baufinanzierung/vorfaelligkeitsentschaedigung/ ist gesetzlich festgeschrieben. Sie beträgt höchstens 1% der offenen Kreditsumme bei einer Laufzeit von mehr als 12 Monaten und 0,5%, wenn der Kredit weniger als ein Jahr Restlaufzeit besitzt.

Komplett schuldenfrei bist Du daher nur, wenn der Verkaufserlös sowohl die restliche Kreditsumme als auch die Vorfälligkeitsentschädigung deckt. Behalte diese zusätzlichen Kosten im Hinterkopf, um finanziell nach dem Hausverkauf noch gut aufgestellt zu sein.

Übertragung des Kredites an neuen Eigentümer

Je nach offener Kreditsumme und Restlaufzeit sind mit der Vorfälligkeitsentschädigung hohe Kosten verbunden. Diese würdest Du gerne abwenden und auf andere Weise den Kredit ablösen.

Eine Möglichkeit wäre die direkte Übertragung des Kredites an den neuen Eigentümer. Dieser führt den Vertrag zu gleichen Konditionen fort. Der Bank entsteht dadurch formell kein Schaden, da der Kreditvertrag in gleicher Form weiterläuft.

Käufer mit gleicher Bonität
Käufer mit gleicher Bonität

Eine günstigere Option ist die Übertragung des Kredites an den Käufer, wenn dieser mindestens eine gleichwertige Bonität aufweist. Dann entsteht dem Kreditgeber kein Nachteil und der Verkäufer erspart sich zusätzliche Kosten, die mit dem Kredit in Verbindung stehen.

Für diese Variante bedarf es dennoch der Zustimmung des Kreditgebers. Denn dieser kann sich weigern, das Darlehen einfach an den neuen Eigentümer zu übertragen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Bonität deutlich schlechter ist. Es droht ein höheres Ausfallrisiko, weshalb der Kreditgeber dieser Übertragung nicht zustimmt.

Voraussetzung für die Übertragung ist daher, dass der neue Eigentümer mindestens über die gleiche Bonität verfügt wie der Verkäufer. Dann ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Bank dieser Übertragung zustimmt und ihr entsteht kein Nachteil daraus.

Neue Immobilie belasten

Steht ein jobbedingter Umzug an, möchtest Du das Leben im Eigenheim nicht aufgeben. Du wirst am neuen Ort fündig und möchtest dort ein Haus finanzieren. Dann besteht die Möglichkeit, den laufenden Kredit auf die neue Immobilie zu übertragen. Das alte Haus wird aus dem Grundbuch gelöscht und die neue Immobilie als Kreditsicherheit eingetragen.

Hierbei bestehen ähnliche Voraussetzungen wie bei der Übertragung des Kredites an einen neuen Eigentümer. Die neue Immobilie muss einen ähnlichen Wert aufweisen, wie das vorherige Objekt. Sämtliche Kosten, die mit der Übertragung fällig werden, wie etwa die Notarkosten, trägt der Kreditnehmer. Auf diese Weise entsteht dem Kreditgeber kein Nachteil und er muss dem Tausch der Immobilien zustimmen.

Ist dieser Wechsel zumutbar und die gewährte Sicherheit befindet sich auf dem gleichen Niveau, darf die Bank keine Ablösung mit Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Dies wäre für den Kreditgeber zwar finanziell vorteilhafter, aber ist rechtlich nicht haltbar.

Ziehst Du daher in eine neue Immobilie, die mindestens den gleichen Wert aufweist, dann führe einen Austausch der Kreditsicherheiten durch. Dies ist für Dich der günstigste Weg, um den Wechsel des Wohnorts und der Immobilien durchzuführen.

Das Haus verkaufen trotz Kredit

Die Immobilienfinanzierung stellt ein Unterfangen dar, welches mit einem Zeithorizont von mehreren Jahrzehnten verbunden ist. Nicht immer verläuft alles nach Plan und so könnten unterschiedliche Gründe dazu führen, dass ein Hausverkauf notwendig wird, obwohl die Immobilie noch nicht abbezahlt ist.

Glaubst Du, dass ein Haus mit Kredit sich nicht verkaufen lässt, ist diese Sorge unbegründet. Auch mit einem laufenden Darlehen ist der Hausverkauf möglich.

Am günstigsten ist es, wenn Du den Kredit an den neuen Eigentümer übergibst oder auf die neue Immobilie überschreibst. Voraussetzung hierfür ist, dass die Bonität oder der Wert der Immobilie mindestens gleichwertig sind. Dann entsteht dem Kreditgeber kein Nachteil und der Kreditvertrag läufig wie vereinbart weiter.

Andernfalls bleibt noch die Option, den Kredit mit einer Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen. Damit ersetzt Du den Zinsschaden, der dem Kreditgeber entsteht.

Bedenke, dass der frühzeitige Hausverkauf ein aufwendiges und teilweise teures Vorhaben ist. Der Erlös sollte mindestens der Restsumme des Kredites plus der Vorfälligkeitsentschädigung entsprechen. Andernfalls würdest Du noch eine offene Kreditsumme besitzen, welche jedoch nicht der Wert der Immobilie gegenübersteht.

Gehst Du aber bedacht und nicht überstürzt an den Hausverkauf, ist dies auch trotz Kredit ohne größere Schwierigkeiten möglich.

Häufige Fragen

Für den Kredit stehen grundsätzlich verschiedene Optionen zur Verfügung. Du könntest diesen an den neuen Eigentümer überschreiben, wenn dieser eine gleichwertige Bonität aufweist und der Kreditgeber diesem Vorgang zustimmt. Oder Du könntest eine neue Immobilie mit ähnlichem Wert als neue Kreditsicherheit angeben. Sind diese beiden Möglichkeiten nicht umsetzbar, bleibt noch die Rückzahlung der offenen Kreditsumme samt Vorfälligkeitsentschädigung durch den Erlös. Du ersetzt auf diesem Wege den Zinsschaden und darfst den Kreditvertrag vorzeitig beenden.

Eine Immobilie darfst Du auch mit Kredit verkaufen. Hierbei musst Du aber die verschiedenen Optionen betrachten, wie Du mit dem Kreditvertrag vorgehst. Du könntest diesen an denen neuen Eigentümer übertragen oder eine neue Immobilie als Sicherheit angeben. Ebenso ist die Zahlung der Restsumme plus einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich, um den Kreditvertrag vorzeitig aufzulösen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der offenen Kreditsumme und der Restlaufzeit. Bei einer Restlaufzeit von mehr als 12 Monaten, darf die Vorfälligkeitsentschädigung maximal 1% der offenen Kreditsumme betragen. Bei einer kürzeren Restlaufzeit sinkt die mögliche Entschädigung noch auf maximal 0,5%.