Grundschuld beim Hausverkauf: Deine Optionen im Überblick

Für die Absicherung des Immobilienkredits räumt sich der Darlehensgeber meist eine Grundschuld^[1] ein. Diese ist im Grundbuch vermerkt und geht mit einigen Rechten einher.

Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, darf der Inhaber der Grundschuld die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkaufen. Die Einnahmen dienen der Begleichung der offenen Schulden, sodass jeglicher Schaden abgewendet wird.

Die Löschung der Grundschuld ist erst mit dem Ende der Finanzierung vorgesehen. Möchtest Du als Eigentümer die Immobilie vor Ablauf der Kreditzahlungen verkaufen, könnte dies mit Besonderheiten verbunden sein. Denn fraglich ist, was mit dem offenen Kredit passiert und wie die Grundschuld den Verkauf der Immobilie beeinflusst.

Stellt die Grundschuld einen Nachteil für den Hausverkauf dar und wie gehst Du damit am besten um? Nachstehend erhältst Du einen Überblick der verschiedenen Möglichkeiten, um den Verkauf trotz bestehender Grundschuld erfolgreich abzuschließen.

Grundschuld als Sicherheit des Darlehensgebers

Die Immobilienfinanzierung stellt eine enorme Verpflichtung dar. Über einen Zeitraum von oftmals 20 bis 30 Jahren muss der Schuldner monatlich die vereinbarte Kreditsumme überweisen. Hierbei kommt üblicherweise ein Annuitätendarlehen zum Einsatz. Bei diesem bleibt die monatliche Rate konstant, wobei diese aus dem Zinsaufwand sowie dem Tilgungsanteil besteht. Den genauen Betrag berechnest Du mit einem Annuitätenrechner.

Der Kreditgeber möchte sich über diesen langen Zeitraum verhindern, dass es durch Zahlungsschwierigkeiten zu einem Schaden kommt. Denn würden Raten nicht pünktlich bezahlt werden, bedeutet dies, dass ein Kreditausfall droht. Das bereitgestellte Kapital ist verbraucht und es besteht die Gefahr, dass das Kreditinstitut die Summe abschreiben muss.

Glücklicherweise steht dem eingebrachten Kapital auch ein Wert entgegen. Es wurde eine Immobilie gebaut oder gekauft, welche beim Verkauf genügend Einnahmen generiert, um damit die Schulden auszugleichen.

Diese Möglichkeit hält sich der Kreditgeber offen, indem er eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Dies ist eine Form des Grundpfandrechts und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genauer ausgeführt. Sollte es zu einem Zahlungsverzug kommen, darf der Inhaber der Grundschuld von Seinem Pfändungsrecht Gebrauch machen. In der Praxis führt dies dazu, dass die Bank eine Zwangsversteigerung veranlasst, um den offenen Kreditbetrag zu decken.

Umgang mit der Grundschuld beim Hausverkauf

Die Grundschuld sichert dem Inhaber ein umfangreiches Pfändungsrecht zu. Dieses erlischt nicht automatisch beim Hausverkauf, sondern ist im Grundbuch verankert. Sie bezieht sich daher nicht auf den Eigentümer der Immobilie, sondern auf das Objekt selbst. Beim Kauf erweist sich die Grundschuld daher als hinderlich, da diese auch vom neuen Eigentümer zu übernehmen ist.

Dennoch ist ein Verkauf des Hauses auch bei einer bestehenden Grundschuld möglich. Hierfür stehen verschiedene Optionen bereit. Diese orientieren sich an den finanziellen Voraussetzungen des Käufers sowie Verkäufers. Folgend sind die drei Verfahrensweisen denkbar.

Übertragung der Grundschuld und des laufenden Darlehens

Die Grundschuld besteht in der Regel im Zusammenhang mit einem laufenden Kredit. Sie dient als Sicherheit und schützt den Kreditgeber vor einem Zahlungsausfall.

Da der Kredit für das Haus häufig über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren besteht, könnte vor der kompletten Tilgung der Wunsch bestehen, die Immobilie zu verkaufen. Es besteht der Wunsch nach einer örtlichen Veränderung oder das Haus ist nicht mehr auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten.

Ein Verkauf der Immobilie trotz Kredit ist mit gleichzeitiger Übertragung des Darlehens möglich, wenn sowohl der Käufer als auch der Darlehensgeber diesem Vorgang zustimmen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Kreditwürdigkeit des Käufers mindestens auf dem Stand des jetzigen Eigentümers ist. Andernfalls würde der Bank durch eine Darlehensübertragung ein Nachteil entstehen und die Zustimmung verweigern.

Übernahme der Grundschuld ohne Kredit

Eine Grundschuld bedeutet nicht zwingend, dass noch offene Forderungen bestehen. Denn anders als bei einer Hypothek, erlischt die Grundschuld nicht automatisch nach Rückzahlung des Kredits. Sie besteht weiterhin und könnte für den Eigentümer auch mit Vorteilen verbunden sein, weshalb eine Löschung nicht angestrebt wird.

Dies ist der Fall, wenn als Eigentümer der Wunsch nach einem neuen Kredit besteht. Dieser könnte der Finanzierung einer Zweitimmobilie dienen. Ist bereits eine Grundschuld eingetragen, entfallen die zusätzlichen Kosten und der Kreditgeber findet eine ausreichende Absicherung vor.

Gleiches gilt auch beim Verkauf der Immobilie mit vorhandener Grundschuld. Beabsichtigt der Kaufinteressent einen Kredit aufzunehmen, ist eine Löschung der Grundschuld nicht notwendig. Er kauft die Immobilie mit vorhandener Grundschuld und weist dadurch bereits eine Sicherheit für die Darlehensaufnahme vor.

Löschung der Grundschuld vor Hausverkauf

Die Grundschuld stellt eine Belastung dar und mindert den Verkaufspreis. Sie führt zu einem niedrigeren Marktwert, weshalb Verkäufer darauf bedacht sind, die Grundschuld vor dem Verkauf zu löschen.

Wurde das Darlehen vollständig zurückgezahlt, sodass keine Forderungen offen sind, bietet sich in den meisten Fällen die Löschung der Grundschuld^[2] vor dem Verkauf an. Dies gelingt mit einer Löschungsbewilligung, welche vom Kreditgeber ausgestellt wird.

Anschließend erfolgt die Löschung gemeinsam mit einem Notar. Die Kosten hierfür sind abhängig von der Höhe der Grundschuld und betragen rund 0,2 bis 0,4 Prozent. Dieser zusätzliche Aufwand ist bei der Löschung der Grundschuld zu berücksichtigen. Da dieser Vorgang aber zu einer besseren Vermarktung der Immobilie führt, erweist sich dies als gut investiertes Geld.

Verkauf der Immobilie mit Grundschuld

Für den erfolgreichen Abschluss einer Baufinanzierung verlangen Kreditgeber ausreichend Sicherheiten. Für die Immobilienfinanzierung bedeutet dies, dass der Darlehensgeber sich ein Grundpfandrecht zusichert. Sollte es zu einem Zahlungsausfall beim Bankdarlehen kommen, darf das Kreditinstitut einen Verkauf der Immobilie erzwingen.

Beim Verkauf stellt sich die Frage, wie mit der Grundschuld umgegangen wird. Denn als Käufer ist solch ein Pfandrecht in den meisten Situationen unattraktiv und stellt ein Risiko dar. Der Grundschuldeintrag ist im Grundbuch festgehalten, weshalb er auch nach dem Wechsel der Eigentümer fortbesteht.

Im Regelfall erfolgt eine Löschung der Grundschuld vor dem Verkauf. Dies steigert die Attraktivität und somit die Verkaufschancen. Ein höherer Verkaufspreis ist möglich, weshalb es sich um eine lohnenswerte Investition handelt.

Ist der Kredit jedoch bislang nicht abbezahlt, ist eine Übertragung des Darlehens möglich, wobei die Grundschuld weiter besteht. Der Käufer weist eine vergleichbare Bonität auf, weshalb die Bank diesem Vorgang zustimmt.

Somit sollten Verkäufer anstreben, die Grundschuld vorher zu löschen. Ist die offene Darlehenssumme jedoch zu hoch, ist auch eine Übertragung des Kredits samt bestehender Grundschuld möglich.