Wann ist der ideale Zeitpunkt, um das Haus zu verkaufen?

Beim Hausverkauf möchtest Du sicherstellen, den maximalen Erlös zu erzielen. Bist Du nicht zum Verkauf gezwungen, könntest Du abwarten, um den besten Zeitpunkt zu erwischen.

Welchen Einfluss besitzen die Jahreszeit, das wirtschaftliche Umfeld sowie weitere Faktoren, um den besten Verkaufszeitpunkt zu finden? Erfahre, ob es sich lohnt, noch mit dem Verkauf zu warten und worauf Du achten musst.

Entwicklung der Immobilienpreise & Zinsen

Bei der Betrachtung, ob der Zeitpunkt für den Verkauf der Immobilie gerade günstig ist, spielen vor allem die Preis- und Zinsentwicklung eine große Rolle. Denn diese beeinflussen maßgeblich, wie hoch die Nachfrage nach Immobilien^[1] ist und welche Preise erzielt werden können.

Gesunkene Preise seit 2022

Waren die Jahre ab 2020 mit großen Steigerungen bei den Immobilienpreisen verbunden, ist seit 2022 eine deutliche Kehrtwende eingetreten. Die Preise sind um einige Prozent gesunken und die Marktaktivitäten haben abgenommen.

Ursächlich hierfür ist die veränderte wirtschaftliche Umgebung. Die Inflation hat zu einem Kaufkraftverlust einiger Interessenten geführt und die Europäische Zentralbank zum Anheben des Leitzinses gezwungen.

In der Folge ist die Nachfrage nach Immobilien deutlich gesunken. Käufer sind vorsichtiger geworden und können angesichts der höheren monatlichen Belastung die Finanzierung schlicht nicht mehr stemmen.

Für nähere Zukunft ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise weiterhin leicht sinken. Der Trend wird jedoch nur noch geringfügig sein, bis das Minimum erreicht ist.

Möchtest Du möglichst schnell einen Erlös aus dem Hausverkauf erzielen, solltest Du nicht zögern, sondern den Immobilienverkauf einleiten, bevor die Preise weiter sinken. Dass die Immobilienpreise sich erholen und wieder eine Wachstumsphase beginnt, ist für die nähere Zukunft nicht zu erwarten.

Zinsen

Maßgeblich hängt die Entwicklung von den erhältlichen Zinsen ab. Je höher der Zinssatz, desto teurer ist die Immobilienfinanzierung und desto weniger Interessenten können sich das Haus leisten.

Der Anstieg der Bauzinsen ist auf den angehobenen Leitzins zurückzuführen. Die Europäische Zentralbank musste angesichts der hohen Inflation reagieren und hat schrittweise die Niedrigzinspolitik der letzten Jahre verlassen^[2]. Da der Leitzins als Orientierung für den Immobilienzins gilt, ist dieser ebenso gestiegen.

Eine Reduzierung der Zinsen in einem größeren Ausmaß ist in der näheren Zukunft nicht zu erwarten. Zwar scheint das Maximum erreicht und der Zins fällt geringfügig, doch wird dieser sich wahrscheinlich auf einem höheren Niveau zunächst einpendeln.

Hoffst Du auf fallende Zinsen und dementsprechend auf eine gesteigerte Nachfrage, wird sich diese Erwartung kaum erfüllen. Meiner Einschätzung nach müsstest Du schon einige Jahre warten, um die Immobilie wieder zu einem höheren Preis verkaufen zu können.

Hast Du mit dieser langen Wartezeit kein Problem, kannst Du die derzeitige ungünstige Lage aussitzen. Ist jedoch der Verkauf in näherer Zukunft unvermeidbar, ist es kaum sinnvoll auf einen besseren Zeitpunkt zu warten.

Der optimale Zeitpunkt im Jahresverlauf

Die hohe Zinsumgebung und die gesunkene Kaufkraft sind für den Immobilienverkauf derzeit nicht ideal. Die Preise sind angesichts der geringeren Nachfrage gesunken und kannst Du es Dir leisten noch einige Jahre zu warten, könnte sich diese Geduld am Ende auszahlen.

Des Weiteren könnte auch die Jahreszeit einen Einfluss auf den Immobilienpreis nehmen. Besteht hierbei ein Zusammenhang und solltest Du auf eine bestimmte Saison warten?

Frühling & Sommer für beste Präsentation

Tatsächlich ist es naheliegend, dass der Frühling sowie Sommer die besten Jahreszeiten darstellen, um das Haus zu verkaufen. Der Garten erstrahlt wieder im neuen Grün und die Umgebung wirkt deutlich einladender.

Für Dich als Verkäufer bietet sich dieser Zeitpunkt an, um Fotos vom Objekt zu erstellen. Du präsentierst die Immobilie im bestmöglichen Zustand und wirst eher das Kaufinteresse wecken.

Weniger einladend ist hingegen die trostlose Umgebung im Winter. Die Tage sind dunkler und die Natur wartet nur darauf, dass es wieder wärmer wird. Überlege Dir daher gut, ob Du den Immobilienverkauf im Winter durchführen möchtest. Es melden sich wahrscheinlich weniger Interessenten und es stehen härtere Preisverhandlungen an.

Beliebte Umzugstermine

Als weiterer Faktor, um den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf zu finden, sind die Umzugstermine zu betrachten. Denn der Einzug in das neue, schlüsselfertige Eigenheim stellt ein größeres Projekt dar und muss gründlich geplant werden.

Beliebte Umzugstermine sind während der Osterfeiertage oder den Sommerferien. Zu diesen Zeitpunkten haben die neuen Eigentümer meist ohnehin einige zusammenhängende Urlaubstage, sodass diese für den Einzug genutzt werden.

Zudem ist auch das Wetter für den Umzug vorteilhafter. Die Tage sind länger und die Temperaturen für die Arbeit angenehmer.

Dies spricht dafür, die Immobilie bereits zu Beginn des Jahres zum Verkauf anzubieten, damit die neuen Eigentümer über Ostern oder im Sommer den Umzug abschließen können. Nach diesen Terminen stellt der Umzug eine größere Herausforderung dar, weshalb das Kaufinteresse nachlässt.

Steuerliche Betrachtung

Um den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf zu finden, musst Du auch eine mögliche Belastung der Spekulationssteuer im Hinterkopf behalten. Denn erzielst Du mit dem Verkauf einen Gewinn, könnte dieser der Spekulationssteuer unterlegen, was den Erlös schmälert.

Wesentlich für die Steuerpflicht ist die Unterscheidung, ob Du das Haus selbst bewohnt oder vermietet hast. Dementsprechend sind folgende Szenarien zu unterscheiden.

Hast Du das Haus vom Kauf bis zum Verkauf stets selbst bewohnt, musst Du Dir um die Steuer keine Gedanken machen. Der Verkauf ist steuerfrei, sodass Du jeglichen Gewinn behalten^[3] darfst. Eine Mindestdauer für das Bewohnen der Immobilie gibt es nicht. So könntest Du auch ein erst kürzlich erworbenes Haus kaufen und direkt verkaufen.

Komplizierter ist es, wenn die Immobilie vermietet wird. Hier besteht die Einschränkung, dass diese bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb der Spekulationssteuer unterliegt. Vereinfach gesagt erhöht der Gewinn Dein zu versteuerndes Einkommen. Es ist mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz zu verrechnen und bei der Steuererklärung anzugeben.

Für die Berechnung der Spekulationssteuer betrachtest Du den Kaufpreis, den Verkaufspreis sowie die Kosten für den Verkauf. So darfst Du immerhin die Maklerkosten sowie weitere Nebenkosten beim Verkauf vom Gewinn abziehen.

Grob kannst Du damit schätzen, dass etwa 45 Prozent des Gewinns an das Finanzamt abzuführen sind. Behalte entsprechende Rücklagen, damit bei der Abgabe der Steuererklärung keine böse Überraschung auf Dich wartet.

Hast Du das Haus zunächst vermietet und bist danach selbst dort eingezogen, musst Du mindestens zwei Jahre darin gelebt haben, damit der Verkauf steuerfrei ist. Die genaue Formulierung hierfür lautet im Gesetzestext „Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter […], die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“

Wohnst Du in dem Haus und hat dieses eine hohe Wertsteigerung erfahren, lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten. So entgehst Du einer Steuerlast im sechsstelligen Bereich und darfst den Gewinn steuerfrei behalten.

Bester Zeitpunkt zum Verkauf von Immobilien

Beim Verkauf der Immobilie besteht der Wunsch, einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Schwankungen von wenigen Prozenten im Jahresverlauf könnten einen Unterschied von einigen tausend Euro darstellen.

In der Praxis ist der optimale Verkaufszeitpunkt von einigen Faktoren abhängig. Diese sind sowohl wirtschaftlicher Natur als auch auf die Jahreszeit zurückzuführen.

Angesichts langfristig sinkender Immobilienpreise lohnt sich derzeitig noch der Verkauf. Erst in einigen Jahren ist eine spürbare Erholung auf dem Immobilienmarkt zu erwarten. Bist Du nicht in der Lage diesen Zeitraum abzuwarten, solltest Du lieber zügig das Haus verkaufen.

Hinsichtlich der Jahreszeit besteht die Erkenntnis, dass im Frühling sowie Sommer die meisten Transaktionen stattfinden. Diese Zeiträume sind für Umzüge, insbesondere mit Kindern, beliebter. Zudem erscheint das Haus in einem besseren Licht und wirkt einladender.

Beachte zudem auch die Spekulationssteuer. Ein Verkauf innerhalb der gesetzlichen Frist könnte mit einer hohen Steuerbelastung einhergehen, insofern die Immobilie eine Wertsteigerung erfahren hat. Warte die Spekulationsfrist ab, damit der Gewinn steuerfrei ist.