Auf einen Blick

  • Der Verkauf des Hauses zu einem Euro bringt steuerlich keine Vorteile
  • Die Differenz zum eigentlichen Verkehrswert gilt als Schenkung
  • Dementsprechend könnte die Schenkungssteuer fällig sein, falls der Freibetrag überschritten wird

Innerhalb der Familie besteht der Wunsch, das Haus an die Kinder möglichst günstig weiterzugeben. Es besteht nicht das Ziel, einen möglichst hohen Verkaufsgewinn zu erzielen. Denkbar ist daher der Verkauf der Immobilie für einen symbolischen Euro.

Damit glaubst Du, findet ein gewöhnlicher Verkauf und keine Schenkung statt. Steuerlich müssten sich daraus Vorteile ergeben, sodass dies eine lohnenswerte Praxis darstellt.

Doch stimmt es, dass beim Hausverkauf für einen Euro keine Steuern anfallen und lohnt sich diese Vorgehensweise? Erfahre mehr, über den Immobilienverkauf unter Wert und welche Besonderheiten damit verbunden sind.

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Verkauf unter Wert gilt als Schenkung

In Deutschland unterliegen sowohl das Erbe als auch eine Schenkung der Steuer. Zwar gibt es hohe Freibeträge, doch eine Immobilie übersteigt diese regelmäßig. Um die Steuer zu umgehen, planst Du einen möglichst günstigen Verkauf. Dadurch versuchst Du die steuerliche Belastung zu vermeiden und überträgst die Immobilie an die Kinder[1]https://www.finanztip.de/haus-ueberschreiben .

Doch ganz so einfach macht es der Fiskus den Immobilieneigentümern nicht. Denn würde sich die Schenkungssteuer auf diese Weise vermeiden lassen, entgingen dem Staat jährlich einige Milliarden an Euro, da bereits vor dem Tod entsprechend günstig die Häuser verkauft werden würden.

Keine Möglichkeit Schenkungssteuer zu umgehen

Gibst Du die Immobilie für einen symbolischen Euro an die Kinder weiter, unterliegt diese Transaktion trotzdem der Schenkungssteuer. Die Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis gilt als Schenkung, weshalb dies keine Option darstellt, um die Schenkungssteuer zu vermeiden.

Dieses Schlupfloch ist so offensichtlich, dass der Staat sich diesem angenommen und entsprechende gesetzliche Regelungen getroffen hat. Demnach gilt der Grundsatz, dass bei einem Verkauf der Immobilie unter Wert, die Differenz als Schenkung gilt. Verkaufst Du Dein Haus tatsächlich für einen Euro, wobei der eigentliche Verkehrswert 600.000 Euro beträgt, entspräche dies einer Schenkung in Höhe von 599.999 Euro. Dieser Betrag unterliegt der Schenkungssteuer[2]https://www.weltsparen.de/steuer/schenkungssteuer/ , sodass finanziell es kaum einen Unterschied macht, ob Du die Immobilie für einen symbolischen Euro verkaufst oder sie komplett verschenkst.

Der Plan, das Haus unter Wert zu verkaufen und damit eine Schenkung zu umgehen, geht nicht auf. Die Differenz zum eigentlichen Verkehrswert gilt als Schenkung, sodass weiterhin die Steuer fällig ist.

Schenkungssteuer bei Verkauf unter Wert

Besteht nicht die Möglichkeit, die Immobilie zum regulären Preis an die Kinder oder andere Familienmitglieder zu verkaufen, ist die Frage, wie hoch die Schenkungssteuer ist. Gelingt es, das Haus innerhalb der Familie zu halten oder wäre die steuerliche Belastung zu hoch?

Zunächst sei gesagt, dass steuerlich die Erbschaft sowie eine Schenkung gleich behandelt werden. Die Steuersätze sind identisch, sodass eine Schenkung kurz vor dem Tod steuerlich keinen Vorteil bringt. Da die Freibeträge bei einer Schenkung jedoch innerhalb bestimmter Zeiträume laufen, ist diese Vorgehensweise mit Vorzügen verbunden. Zudem findet eine Regelung über die Immobilie bereits zu Lebzeiten statt, was möglichen Konflikten vorbeugt.

Konkret gewährt der Staat folgende Steuerfreibeträge. Diese sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad und beziehen sich sowohl auf die Erbschaft als auch die Schenkung:

  • Ehegatten und Lebenspartner: 500.000 Euro
  • Kinder oder Enkelkinder, Stiefkinder und Adoptivkinder: 400.000 Euro
  • Enkelkinder (falls die Eltern noch leben): 200.000 Euro
  • Sonstige Verwandte und Erben: 20.000 Euro

Für die Schenkungssteuer ist die 10-Jahres-Frist zu beachten. Ist eine Schenkung erfolgt, die den Freibetrag ausschöpft, ist für weitere Schenkungen innerhalb von 10 Jahren die Schenkungssteuer zu berücksichtigen. Erst nach Ablauf der 10 Jahre, „erneuert“ sich der Freibetrag, sodass eine steuerfreie Schenkung möglich ist.

Berechnung der Schenkungssteuer

Grundlage der Berechnung der Höhe der Schenkung ist der Verkehrswert der Immobilie. Dieser beschreibt den Marktwert des Hauses, falls dieses zum Verkauf angeboten würde. Zur Ermittlung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, wobei meist ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung stattfindet, die kürzlich verkauft wurden. Deren Verkaufspreis gilt dann als Orientierung, um den Verkehrswert der eigenen Immobilie festzulegen.

Als Schenkung wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert angesehen. Je größer die Abweichung, desto höher ist der Schenkungsbetrag. Konkret sieht dies etwa so aus.

Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro wird für einen symbolischen Euro an das eigene Kind verkauft. Daraus ergibt sich folgende Grundlage für die Schenkungssteuer.

  • Verkehrswert Immobilie: 800.000 Euro
  • – Verkaufspreis Immobilie: 1 Euro
  • = Schenkung i.H.v.: 799.999 Euro.

Auf die 799.999 Euro entfällt noch der gewährte Freibetrag von 400.000 Euro.

Daraus ergibt sich, dass der Betrag von 399.999 Euro der Schenkungssteuer unterliegt. Das Kind fällt zur Betrachtung der Schenkung in die Steuerklasse I, wobei bei der Summe von 399.999 Euro der Steuersatz von 15% gilt.

Demnach ist beim Verkauf der Immobilie für einen Euro mit einem realen Verkehrswert von 800.000 Euro eine Schenkungssteuer i.H.v. 399.999×0,15=60.000 Euro zu zahlen. Für den vermeintlich günstigen Immobilienverkauf muss das Kind demnach rund 60.000 Euro an Schenkungsteuer an den Fiskus abführen.

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Günstiger Verkauf der Immobilie mit Nießbrauch

Eine weitere Überlegung neben dem Verkauf für einen Euro ist die Veräußerung inklusive Nießbrauch. Kinder könnten etwa die Immobilie von Ihren Eltern abkaufen und diesen weiterhin das Recht einräumen, bis zum Lebensende im Haus leben zu dürfen. Dieser Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und schmälert den Wert.

Dieses Modell hat sich in der Praxis bewährt, da es für die Eltern eine höhere Sicherheit bietet. Der Nießbrauch gilt bis an das Lebensende und ist unkündbar. Selbst, wenn das Verhältnis zu den Kindern sich verschlechtern sollte, besteht für die Eltern jederzeit die Gewissheit, in der Immobilie weiterhin wohnen zu dürfen.

Günstige Weitergabe der Immobilie

Der Nießbrauch gewährt den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht sowie umfangreiche Nutzungsrechte. Dies reduziert den Verkehrswert, weshalb eine günstigere Weitergabe möglich ist. Nutze den Verkauf inkl. Nießbrauchsrecht, um die Immobilie innerhalb der Familie zu halten und die Nutzung frühzeitig zu regeln.

Der Nießbrauch bedeutet, dass die eigene Nutzung der Immobilie eingeschränkt ist. Dies reduziert den Verkehrswert erheblich. Die Berechnungsgrundlage für die Schenkungssteuer sinkt, sodass die steuerliche Belastung geringer ausfällt. Dies ist umso erheblicher, je höher die erwartete Lebensdauer der Eltern ist.

Der Verkauf der Immobilie an die Kinder, wobei den Eltern das Nießbrauchsrecht eingeräumt wird, ist sowohl aus steuerlicher Betrachtung als auch praktischen Gesichtspunkten die beste Option, um das Haus günstig innerhalb der Familie zu belassen. Die Wohnsituation der Eltern ist bis ans Lebensende stabil, wobei die Nachfolge für die Kinder bereits geregelt ist.

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Das Haus für 1 Euro verkaufen

Das eigene Haus an das Kind oder ein anderes Familienmitglied weiterzugeben, ist keinesfalls ein simples Unterfangen. Denn sowohl beim Erbe als auch einer Schenkung hält der Staat die Hand auf und möchte daran beteiligt werden.

Gleiches gilt für den Hausverkauf unter Wert. Die Idee, anstatt einer Schenkung lieber einen Verkauf für einen symbolischen Euro durchzuführen, geht in der Praxis nicht mit einer Steuerersparnis einher. Denn das Finanzamt sieht die Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert als Schenkung an, sodass darauf wieder die Steuer anfällt.

Möchtest Du möglichst steuergünstig die Immobilie innerhalb der Familie weitergeben, bietet sich ein Verkauf mit Einräumung eines Nießbrauchs an. Dies senkt den Verkehrswert der Immobilie erheblich, sodass ein günstigerer Verkaufspreis möglich ist, ohne dass dies gleich der Schenkungssteuer unterliegt.

Für die genaue Gestaltung bietet sich das Aufsuchen eines Steuerberaters an. Die Idee, das Haus für nur einen Euro zu verkaufen, erweist sich jedoch nicht als gewinnbringend und geht steuerlich mit keinem Vorteil einher.

Häufige Fragen

Du kannst Dein Haus nicht einfach für 1 Euro verkaufen, da Immobilienverkäufe rechtlich und wirtschaftlich komplex sind. Ein Verkauf zu einem derart niedrigen Preis ist in der Regel nicht möglich oder zu empfehlen, da dies verschiedene rechtliche und finanzielle Implikationen mit sich bringen würde. Der Verkaufspreis einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab, wie Marktlage, Zustand des Hauses, Lage und Nachfrage. Es ist ratsam, professionellen Rat von Immobilienexperten einzuholen, um den besten Preis für Deine Immobilie zu erzielen.

Du kannst den Verkaufspreis Deines Hauses frei festlegen, solange er innerhalb der rechtlichen Grenzen liegt. Es gibt keine feste Regel, wie billig Du es verkaufen musst. Allerdings solltest Du den aktuellen Immobilienmarkt, den Zustand Deines Hauses, die Lage und die Nachfrage berücksichtigen, um einen angemessenen Preis zu ermitteln. Ein zu niedriger Preis kann zu finanziellen Verlusten führen, während ein zu hoher Preis potenzielle Käufer abschrecken könnte. Es empfiehlt sich, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um den optimalen Verkaufspreis zu bestimmen.

Du kannst Dein Haus unter Wert verkaufen, wenn Du dies frei entscheidest. Es gibt keine zwingenden Vorschriften, die den Mindestpreis festlegen. Allerdings solltest Du die Konsequenzen bedenken, da ein Verkauf unter Wert zu finanziellen Verlusten führen kann. Es ist wichtig, den aktuellen Immobilienmarkt, den Zustand Deines Hauses, die Lage und die Nachfrage zu berücksichtigen, um einen angemessenen Verkaufspreis zu ermitteln. Eine professionelle Beratung kann dabei hilfreich sein, um die beste Entscheidung zu treffen.

Ein Haus kann steuerfrei verkauft werden, wenn Du es als Privatperson veräußerst und es Dein Hauptwohnsitz ist, den Du mindestens zwei Jahre lang selbst bewohnt hast. In diesem Fall fällt kein Steuerertrag an, da der Verkauf unter die sogenannte „Eigennutzungsklausel“ fällt. Allerdings können regionale und nationale Gesetze variieren, daher ist es ratsam, sich vor dem Verkauf über die aktuellen steuerlichen Bestimmungen und Freibeträge zu informieren oder einen Steuerberater zu konsultieren.

Sebastian Jacobitz

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