Haus für 1 Euro verkaufen: Juristische Grundlagen

Innerhalb der Familie besteht der Wunsch, das Haus an die Kinder möglichst günstig weiterzugeben. Es besteht nicht das Ziel, einen möglichst hohen Verkaufsgewinn zu erzielen. Denkbar ist daher der Verkauf der Immobilie für einen symbolischen Euro.

Damit glaubst Du, findet ein gewöhnlicher Verkauf und keine Schenkung statt. Steuerlich müssten sich daraus Vorteile ergeben, sodass dies eine lohnenswerte Praxis darstellt.

Doch stimmt es, dass beim Hausverkauf für einen Euro keine Steuern anfallen und lohnt sich diese Vorgehensweise? Erfahre mehr, über den Immobilienverkauf unter Wert und welche Besonderheiten damit verbunden sind.

Verkauf unter Wert gilt als Schenkung

In Deutschland unterliegen sowohl das Erbe als auch eine Schenkung der Steuer. Zwar gibt es hohe Freibeträge, doch eine Immobilie übersteigt diese regelmäßig. Um die Steuer zu umgehen, planst Du einen möglichst günstigen Verkauf. Dadurch versuchst Du die steuerliche Belastung zu vermeiden und überträgst die Immobilie an die Kinder^[1].

Doch ganz so einfach macht es der Fiskus den Immobilieneigentümern nicht. Denn würde sich die Schenkungssteuer auf diese Weise vermeiden lassen, entgingen dem Staat jährlich einige Milliarden an Euro, da bereits vor dem Tod entsprechend günstig die Häuser verkauft werden würden.

Dieses Schlupfloch ist so offensichtlich, dass der Staat sich diesem angenommen und entsprechende gesetzliche Regelungen getroffen hat. Demnach gilt der Grundsatz, dass bei einem Verkauf der Immobilie unter Wert, die Differenz als Schenkung gilt. Verkaufst Du Dein Haus tatsächlich für einen Euro, wobei der eigentliche Verkehrswert 600.000 Euro beträgt, entspräche dies einer Schenkung in Höhe von 599.999 Euro. Dieser Betrag unterliegt der Schenkungssteuer^[2], sodass finanziell es kaum einen Unterschied macht, ob Du die Immobilie für einen symbolischen Euro verkaufst oder sie komplett verschenkst.

Der Plan, das Haus unter Wert zu verkaufen und damit eine Schenkung zu umgehen, geht nicht auf. Die Differenz zum eigentlichen Verkehrswert gilt als Schenkung, sodass weiterhin die Steuer fällig ist.

Schenkungssteuer bei Verkauf unter Wert

Besteht nicht die Möglichkeit, die Immobilie zum regulären Preis an die Kinder oder andere Familienmitglieder zu verkaufen, ist die Frage, wie hoch die Schenkungssteuer ist. Gelingt es, das Haus innerhalb der Familie zu halten oder wäre die steuerliche Belastung zu hoch?

Zunächst sei gesagt, dass steuerlich die Erbschaft sowie eine Schenkung gleich behandelt werden. Die Steuersätze sind identisch, sodass eine Schenkung kurz vor dem Tod steuerlich keinen Vorteil bringt. Da die Freibeträge bei einer Schenkung jedoch innerhalb bestimmter Zeiträume laufen, ist diese Vorgehensweise mit Vorzügen verbunden. Zudem findet eine Regelung über die Immobilie bereits zu Lebzeiten statt, was möglichen Konflikten vorbeugt.

Konkret gewährt der Staat folgende Steuerfreibeträge. Diese sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad und beziehen sich sowohl auf die Erbschaft als auch die Schenkung:

Für die Schenkungssteuer ist die 10-Jahres-Frist zu beachten. Ist eine Schenkung erfolgt, die den Freibetrag ausschöpft, ist für weitere Schenkungen innerhalb von 10 Jahren die Schenkungssteuer zu berücksichtigen. Erst nach Ablauf der 10 Jahre, „erneuert“ sich der Freibetrag, sodass eine steuerfreie Schenkung möglich ist.

Berechnung der Schenkungssteuer

Grundlage der Berechnung der Höhe der Schenkung ist der Verkehrswert der Immobilie. Dieser beschreibt den Marktwert des Hauses, falls dieses zum Verkauf angeboten würde. Zur Ermittlung stehen verschiedene Verfahren zur Verfügung, wobei meist ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung stattfindet, die kürzlich verkauft wurden. Deren Verkaufspreis gilt dann als Orientierung, um den Verkehrswert der eigenen Immobilie festzulegen.

Als Schenkung wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert angesehen. Je größer die Abweichung, desto höher ist der Schenkungsbetrag. Konkret sieht dies etwa so aus.

Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro wird für einen symbolischen Euro an das eigene Kind verkauft. Daraus ergibt sich folgende Grundlage für die Schenkungssteuer.

Auf die 799.999 Euro entfällt noch der gewährte Freibetrag von 400.000 Euro.

Daraus ergibt sich, dass der Betrag von 399.999 Euro der Schenkungssteuer unterliegt. Das Kind fällt zur Betrachtung der Schenkung in die Steuerklasse I, wobei bei der Summe von 399.999 Euro der Steuersatz von 15% gilt.

Demnach ist beim Verkauf der Immobilie für einen Euro mit einem realen Verkehrswert von 800.000 Euro eine Schenkungssteuer i.H.v. 399.999×0,15=60.000 Euro zu zahlen. Für den vermeintlich günstigen Immobilienverkauf muss das Kind demnach rund 60.000 Euro an Schenkungsteuer an den Fiskus abführen.

Wert der Immobilie durch Nießbrauch reduzieren

Eine weitere Überlegung neben dem Verkauf für einen Euro ist die Veräußerung inklusive Nießbrauch. Kinder könnten etwa die Immobilie von Ihren Eltern abkaufen und diesen weiterhin das Recht einräumen, bis zum Lebensende im Haus leben zu dürfen. Dieser Nießbrauch ist im Grundbuch eingetragen und schmälert den Wert.

Dieses Modell hat sich in der Praxis bewährt, da es für die Eltern eine höhere Sicherheit bietet. Der Nießbrauch gilt bis an das Lebensende und ist unkündbar. Selbst, wenn das Verhältnis zu den Kindern sich verschlechtern sollte, besteht für die Eltern jederzeit die Gewissheit, in der Immobilie weiterhin wohnen zu dürfen.

Der Nießbrauch bedeutet, dass die eigene Nutzung der Immobilie eingeschränkt ist. Dies reduziert den Verkehrswert erheblich. Die Berechnungsgrundlage für die Schenkungssteuer sinkt, sodass die steuerliche Belastung geringer ausfällt. Dies ist umso erheblicher, je höher die erwartete Lebensdauer der Eltern ist.

Der Verkauf der Immobilie an die Kinder, wobei den Eltern das Nießbrauchsrecht eingeräumt wird, ist sowohl aus steuerlicher Betrachtung als auch praktischen Gesichtspunkten die beste Option, um das Haus günstig innerhalb der Familie zu belassen. Die Wohnsituation der Eltern ist bis ans Lebensende stabil, wobei die Nachfolge für die Kinder bereits geregelt ist.

Übliche Formvorschriften sind einzuhalten

Bei einem Verkauf des Hauses für einen symbolischen Euro könnte der Eindruck entstehen, dass dieser relativ formlos möglich sei. Schließlich ist die Transaktion überschaubar und bei anderen Geschäften dieser Höhe ist ebenfalls keine besondere Form erforderlich.

In Bezug auf die Immobilientransaktion ist dies jedoch ein Trugschlusss. Hierbei ist unerheblich, zu welchem Preis das Haus verkauft wird. Die üblichen Formvorschriften sind weiterhin einzuhalten.

Dies bedeutet, dass auch bei einem Verkauf für einen symbolischen Euro innerhalb der Familie der Notar den Kauf beurkunden muss. Es ist ein ordentlicher Kaufvertrag notwendig und die Änderungen im Grundbuch sind auszuführen.

Entsprechend sind die Notargebühren zu berücksichtigen. Hierbei fallen Mindestgebühren an, sodass die übliche Berechnung anteilig des Kaufpreises hier nicht greift.

Das Haus für 1 Euro verkaufen

Das eigene Haus an das Kind oder ein anderes Familienmitglied weiterzugeben, ist keinesfalls ein simples Unterfangen. Denn sowohl beim Erbe als auch einer Schenkung hält der Staat die Hand auf und möchte daran beteiligt werden.

Gleiches gilt für den Hausverkauf unter Wert. Die Idee, anstatt einer Schenkung lieber einen Verkauf für einen symbolischen Euro durchzuführen, geht in der Praxis nicht mit einer Steuerersparnis einher. Denn das Finanzamt sieht die Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert als Schenkung an, sodass darauf wieder die Steuer anfällt.

Möchtest Du möglichst steuergünstig die Immobilie innerhalb der Familie weitergeben, bietet sich ein Verkauf mit Einräumung eines Nießbrauchs an. Dies senkt den Verkehrswert der Immobilie erheblich, sodass ein günstigerer Verkaufspreis möglich ist, ohne dass dies gleich der Schenkungssteuer unterliegt.

Für die genaue Gestaltung bietet sich das Aufsuchen eines Steuerberaters an. Die Idee, das Haus für nur einen Euro zu verkaufen, erweist sich jedoch nicht als gewinnbringend und geht steuerlich mit keinem Vorteil einher.