Beim Verkauf Deiner Immobilie könntest Du angesichts der Wertsteigerungen der vergangenen Jahre einen hohen Gewinn erzielen. Dieser unterliegt möglicherweise der Spekulationssteuer, sodass Du einen Teil an das Finanzamt abführen musst.

Vorteilhafter ist es für Dich natürlich, wenn Du das Haus steuerfrei verkaufen kannst. Dann darfst Du den gesamten Gewinn für Dich behalten und musst nichts davon abgeben.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit beim Hausverkauf keinerlei Steuern fällig sind? Erfahre sämtliche Vorschriften zur Spekulationssteuer und welche Auswirkungen diese für Dich beim Verkauf Deiner Immobilie besitzen.

Steuerfreier Verkauf der selbstgenutzten Immobilie

Die Spekulationssteuer zielt in erster Linie auf Investoren ab, die mit dem Verkauf einer Immobilie einen Gewinn erzielen möchten. Sie kaufen die Objekte, vermieten diese für wenige Jahre und wenn der Zeitpunkt günstig erscheint, steht der Verkauf an. Dabei haben Sie die maximale Rendite im Blick, was sowohl die Mieten als auch die Preise der Immobilien in die Höhe treibt.

Durch die Belastung der Spekulationssteuer sind solch kurzfristige Investitionen weniger attraktiv. Denn einen Teil des Gewinns ist an das Finanzamt abzuführen, sodass die Rendite wesentlich niedriger ausfällt. Demzufolge sollen Immobilien weniger als Investitionsobjekt gelten, sondern vorwiegend dem eigenen Wohnzwecken dienen.

Daher besitzen private Eigentümer, die die Immobilie dauerhaft selbst bewohnt haben, deutlich bessere Karten. Sie dürfen beim Hausverkauf den kompletten Gewinn für sich behalten und müssen keinerlei Steuern an das Finanzamt abführen.

Der Gewinn ist eher zufällig entstanden und stand beim Kauf der Immobilie nicht im Vordergrund. Steht ein Umzug in ein neues Haus an, ist der Verkauf des bisherigen Eigenheims steuerfrei.

Es liegt weder eine Spekulation, noch ein gewerblicher Handel vor. Somit dürfen Eigentümer, die die Immobilie seit dem Kauf selbst bewohnt haben, steuerfrei verkaufen.

Als eigener Wohnzweck gilt sowohl die Nutzung als Erstwohnsitz als auch als Zweitwohnsitz. So ist auch der Verkauf des privaten Ferienhauses steuerfrei, insofern keine zwischenzeitliche Vermietung vorlag.

Spekulationsfrist beachten

Hast Du die Immobilie nicht dauerhaft selbst bewohnt, sondern zwischenzeitlich vermietet, sind die Vorschriften der Spekulationssteuer zu beachten. Es könnte ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG^[1]https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html vorliegen, sodass ein erzielter Gewinn der Einkommensteuer unterliegt.

Maßgeblich hierfür ist die genannte Spekulationsfrist. Hältst Du diese ein, ist der Hausverkauf selbst bei einer Vermietung steuerfrei möglich. Dabei sind folgende Szenarien zu unterscheiden.

Dauerhafte Vermietung

Immobilien gelten als beliebte Anlageobjekte. Als Eigentümer profitierst Du sowohl von der Wertsteigerung als auch der erzielten Miete. Die vergangenen Jahre waren besonders ertragreich, sodass Du mit dem Verkauf die Wertsteigerung realisieren möchtest.

Bei der Vermietung ist zu beachten, dass eine Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt. Ein Verkauf innerhalb der 10 Jahresfrist würde mit der Zahlung der Spekulationssteuer verbunden sein. Der erzielte Gewinn zählt als Einkommen und ist in der Steuererklärung anzugeben. Entsprechend des persönlichen Steuersatzes ist eine Belastung von bis zu 45 Prozent möglich.

Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Kauf der Immobilie. Bei einer geerbten Immobilie bezieht sich die Frist auf den Kaufzeitpunkt des Erblassers. Liegt bei diesem der Kauf mehr als 10 Jahre zurück, dürftest Du im Rahmen einer Erbschaft das Haus unverzüglich steuerfrei verkaufen.

Möchtest Du Deinen Gewinn maximieren und eine Steuerbelastung vermeiden, dann halte die festgelegte Spekulationsfrist ein. Die längere Wartezeit könnte sich aufgrund der günstigeren Steuersituation für Dich erheblich auszahlen.

Mischnutzung

Noch komplizierter wird es, falls zunächst eine Vermietung bestand und danach eine Selbstnutzung vorlag. Dann ist neben der Spekulationsfrist von 10 Jahren eine weitere Regelung maßgeblich, nach derer ein steuerfreier Verkauf möglich wäre.

Dies ist dann der Fall, falls die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Ist diese Voraussetzung erfüllt, ist ebenfalls ein Verkauf erlaubt, ohne dass darauf die Spekulationssteuer anfällt. Demnach ist ein Abwarten der 10 Jahresfrist nicht notwendig, sondern die angepassten Regeln erlauben eine Möglichkeit zum steuerfreien Verkauf.

Verkauf der Immobilie bei gewerblichem Handel

Bisher war rein von privaten Verkäufern die Rede. Dies hat gewöhnliche Eigentümer betroffen, die selbst die Immobilie bewohnen oder nur wenige Objekte vermieten.

Bei einem umfangreichen Handel mit Immobilien gelten nicht mehr die Vorschriften eines Privatverkaufs. Die gewerbliche Einstufung erfolgt bei drei oder mehr Verkäufen innerhalb von 5 Jahren. Dann nimmt der Fiskus automatisch an, dass ein Gewerbe vorliegt.

Entsprechend sind, wie bei Gewerben üblich, jetzt die Gewerbesteuer sowie die Umsatzsteuer zu zahlen. Die Gewerbesteuer ist abhängig vom Sitz, da der kommunale Hebesatz variiert.

Die Umsatzsteuer hingegen beträgt stets 19 Prozent des Kaufpreises, wobei begünstigend noch der Vorsteuerabzug^[2]https://www.sumup.com/de-de/rechnungen/lexikon/vorsteuer/ erlaubt ist. So müssen zwar bei einem Verkauf die vereinnahmten 19 Prozent abgeführt werden. Im gleichen Zug ist es aber auch erlaubt, die gezahlte Umsatzsteuer bei einem Immobilienkauf erstattet zu bekommen.

Neben den steuerlichen Folgen sind auch die Vorschriften zur Buchführung zu berücksichtigen. Private Verkäufer müssen sich der drei Objekt Grenze bewusst sein und darunter bleiben, damit nicht der Verdacht eines gewerblichen Handels entsteht.

Höhe der Steuerlast aus dem Hausverkauf

Du hast erfahren, welche Möglichkeiten bestehen, um die Steuern zu vermeiden. Bist Du jedoch auf das Geld angewiesen und musst daher innerhalb der Spekulationsfrist das vermietete Haus verkaufen, ist das weitere Abwarten keine Option. Die Frage ist nun, wie hoch die Steuer ausfällt, die beim Immobilienverkauf anfällt.

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass ausschließlich der Gewinn besteuert wird. Anders als oftmals fälschlich angenommen, unterliegt nicht der gesamte Verkaufspreis dem Steuersatz.

Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz des Kaufpreises und Verkaufspreises. Zudem darfst Du sämtliche Kosten, die mit dem Verkauf in Verbindung stehen, vom Verkaufserlös abziehen. Diese mindern den Gewinn, sodass die Steuerlast geringer ausfällt.

Um die zu zahlende Steuer zu ermitteln, multiplizierst Du den Gewinn mit Deinem persönlichen Einkommenssteuersatz. Letzterer ergibt sich aus Deinen regulären Einkünften des Jahres. Je mehr Du im Jahr des Verkaufs verdienst, desto höher ist der Steuersatz. Für eine präzise Berechnung verwendest Du am besten den BMF Rechner^[3]https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml.

Daraus resultiert, dass rund 42 bis 45 Prozent des Gewinns als Steuer an den Fiskus fließt. Lege also knapp die Hälfte des Gewinns zurück, um später die Nachzahlung der Einkommensteuer zuverlässig zahlen zu können.

Steuern beim Hausverkauf mindern

Ist es nicht möglich, die Spekulationssteuer zu umgehen, bleibt Dir wenigstens noch die Option, den Gewinn zu reduzieren. Dadurch sparst Du ebenfalls an Steuern und führst nicht zu viel an das Finanzamt ab.

Sei Dir bewusst, dass es erlaubt ist, sämtliche Kosten, die mit dem Hausverkauf in Verbindung stehen, abzusetzen. Hierzu zählen die üblichen Nebenkosten, wie die Notarkosten oder die Maklergebühren. Diese trägst Du zu einem Teil selbst, was den Gewinn schmälert.

Des Weiteren darfst Du auch andere Kostenpunkte, die direkt mit dem Verkauf zu tun haben, vom Gewinn abziehen. Hierzu zählen im engeren Sinne Sanierungsarbeiten kurz vor dem Immobilienverkauf. Diese dienen der Aufwertung und steigern den Verkaufspreis. Indem Du sie später wieder vom Gewinn abziehst, rentiert sich diese Investition im besten Fall, sodass es sich lohnt noch etwas Geld in die Sanierung zu stecken. Hilfreich hierfür könnte auch ein Umbaukredit sein, wenn Du gerade nicht über die liquiden Mittel verfügst.

Indem Du die legalen Möglichkeiten voll ausschöpfst, senkst Du den Gewinn deutlich. Lass Dich hierzu von einem Steuerberater unterstützen, um den Immobilienverkauf so profitabel wie möglich abzuschließen.

Möglichkeiten des steuerfreien Immobilienverkaufs

Die Wertsteigerungen der letzten Jahre ermöglicht es selbst privaten Eigentümern einen hohen Gewinn zu erzielen. Ohne es beabsichtigt zu haben, steht mit dem Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung ein Gewinn zu Buche.

Vermutet das Finanzamt, dass ein gewerblicher Handel vorliegt oder das Objekt rein der Spekulation diente, sind die Gewinne zu versteuern. Die Vorschriften hierzu sind in § 23 EStG zu finden.

Für rein private Eigentümer, die dauerhaft in der Immobilie gewohnt oder diese zumindest als Zweitwohnsitz genutzt haben, sind diese Vorgaben nicht zutreffend. Sie dürfen den gesamten Gewinn aus dem Immobilienverkauf behalten und müssen nicht befürchten, einen Teil an das Finanzamt abzuführen.

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