Das Vermieten einer Wohnung ist keinesfalls ein profitabler Selbstläufer, wie dies häufig beschrieben wird. Es besteht das Risiko, dass Schäden am Mietobjekt auftreten oder es zu einem Zahlungsverzug kommt.

Auch bei der Immobilienfinanzierung ist das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit zu berücksichtigen. Denn selbst mit einer gründlichen Prüfung der Bonität, könnte sich die Einkommenssituation verschlechtern, sodass die Kreditraten nicht mehr bedient werden.

Um einen größeren Schutz vor solchen Schäden zu erhalten, besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter oder Kreditgeber eine Bürgschaft verlangen. Wobei handelt es sich hierbei konkret und welche Personen kommen als Bürgen in Frage?

Erläuterung der Bürgschaft

Für die Vergabe eines Kredites sowie beim Vermieten bestehen verschiedene Möglichkeiten, sich vor auftretenden Schäden oder Zahlungsausfällen abzusichern. So wird mit einem Mietvertrag für gewöhnlich auch eine Kaution verlangt. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung sichert sich der Kreditgeber hingegen eine Grundschuld am Objekt. Dadurch ist im Ernstfall eine Zwangsversteigerung^[1] möglich, um Zahlungsausstände zu begleichen.

Eine weitere Form der Sicherheit stellt die Bürgschaft dar. Hierbei tritt eine dritte Person in den Vertrag ein und verpflichtet sich, bei Zahlungsschwierigkeiten einzuspringen. Der Bürge gilt dann als gleichberechtigter Ansprechpartner, um offene Forderungen zu begleichen. Fülle diese Online-Vorlage für die Bürgschaft aus, um einfach und unkompliziert das Dokument zu erstellen.

Konkret könnte dies bei einer Immobilienfinanzierung bedeuten, dass der Bürge in der Pflicht ist, offene Zahlungen zu bezahlen. Er haftet mit Seinem Privatvermögen, ohne jedoch eine Gegenleistung zu erhalten. Denn der Bürge ist nicht am Eigentum der Immobilie beteiligt. Daher handelt es sich um eine einseitige Verpflichtung, die ausschließlich für den Kreditnehmer von Vorteil ist.

Kreditgeber könnten eine Bürgschaft verlangen, falls die Bonität Schwächen aufweist. Wurden in der Vergangenheit Zahlungen versäumt, könnte dies zu einer Ablehnung der Finanzierung führen. Dank einer Bürgschaft, welche bei Zahlungsschwierigkeiten die Forderungen bedient, könnte der Kreditgeber die Immobilienfinanzierung bewilligen.

Gesetzlich sind die Pflichten des Bürgens in §765 ff. BGB^[2] festgehalten. Der Bürge steht für entstandene schuldrechtliche Ansprüche des Hauptschuldners ein und übernimmt die Verbindlichkeiten.

Für die Bürgschaftserklärung bestehen verschiedene Anforderungen an die Form und den Inhalt. Diese sind in §766 BGB^[3] beschrieben. Demnach muss die Bürgschaftserklärung schriftlich erfolgen. Eine mündliche Erklärung oder per E-Mail erweisen sich nicht als gültig. Konkret müssen folgende Punkte in der Bürgschaftserklärung enthalten sein:

Diese Punkte müssen bei der Erstellung der Bürgschaftserklärung berücksichtigt werden. Erst dann akzeptiert der Kreditgeber die Bürgschaft und die Finanzierung geht in die nächste Runde.

Nutzen der Bürgschaft

Das Ziel der Bürgschaft besteht darin, die Sicherheit des Kreditgebers zu erhöhen. Dieser geht mit der Vergabe der Immobilie oder dem Kredit ein Risiko ein, welches Er minimieren möchte. Neben der Hinterlegung einer Kaution sowie anderen Sachleistungen, ist die Bürgschaft ein weiteres Instrument, um das Finanzierungsrisiko auf mehrere Schultern zu verteilen.

Die Bürgschaft beeinflusst die Entscheidung des Kreditgebers und sorgt dafür, dass dieser einer Vergabe positiver gegenüber gestimmt ist. Dies erhöht die Chancen einer Kreditvergabe.

Zudem könnte die Bürgschaft für bessere Zinskonditionen sorgen. Denn die Zinsen beziehen sich unter anderem auf das Ausfallrisiko, worauf der Bürge einen positiven Einfluss nimmt. Dadurch könnte der Kredit zu günstigeren Konditionen vergeben werden, was langfristig zu einer Ersparnis führt.

Für den Bürgen hingegen entspringen keine Vorteile aus den Bürgschaften. Diese treten lediglich als gegenüber dem Gläubiger auf, um für die Verbindlichkeiten zu haften. Sie erhalten weder einen finanziellen Vorteil noch einen Anteil an der Immobilie.

Sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit kommen, haften die Bürgen beim Gläubiger für die noch ausstehende Darlehenssumme sowie den vereinbarten Zinsen. Weitere Kosten, wie die Mahn- oder Inkassogebühren, müssen Sie nicht übernehmen.

Die Bürgschaft endet erst, wenn der Kreditvertrag beendet ist. Demzufolge sind Laufzeiten von über 15 Jahren möglich, was mit einer langfristigen Verantwortung einhergeht.

Wer kann als Bürge auftreten?

Als Bürge aufzutreten, ist mit einem hohen Haftungsrisiko verbunden. Insbesondere bei einer Immobilie beträgt die Verbindlichkeit häufig eine Größenordnung, welche nicht als liquide Mittel zur Verfügung stehen. Da dem Risiko jedoch keine Vorteile gegenüberstehen, ist in der Praxis der Personenkreis stark eingeschränkt, welcher bereit ist, die Bürgschaft zu übernehmen.

Grundsätzlich kann jede voll geschäftsfähige Person als Bürge auftreten. Voraussetzung ist der formgerechte Bürgschaftsvertrag. So könnten auch Dritte als Bürge gegenüber dem Gläubiger in Erscheinung treten.

Da die Bürgschaft allerdings eine Entscheidung darstellt, welche nachhaltig das Leben beeinflussen könnte, sind üblicherweise nur die Eltern oder Ehegatten bereit, diese Verantwortung zu übernehmen. Es besteht bereits ein persönliches Vertrauensverhältnis und die Bürgschaft stellt einen außerordentlichen Gefallen dar.

Formen der Bürgschaft

In der Praxis kommen verschiedene Bürgschaftsarten zum Einsatz. Diese unterscheiden sich nach dem Zweck der Bürgschaft sowie dem Bürgen selbst. Dabei sind folgende Varianten am gebräuchlichsten.

Ausfallbürgschaft

Die Ausfallbürgschaft wird überwiegend als Standard-Variante einer Bürgschaft angesehen. Sie stellt den Normalfall dar. Bei dieser Variante tritt der Bürge gegenüber dem Gläubiger als Schuldner auf und haftet für die vereinbarte Darlehenssumme.

Zu beachten ist dabei, wann der Haftungsfall eintritt. Denn der Gläubiger besitzt bereits einen Anspruch gegenüber dem Bürgen, selbst wenn der eigentliche Schuldner noch zahlungsfähig ist. Weigert sich hingegen der Hauptschuldner, die Verbindlichkeiten zu zahlen, darf der Gläubiger sich umgehend an den Bürgen wenden.

In der Folge haftet der Bürge mit Seinem Privatvermögen und muss die offenen Forderungen begleichen. Ihm wiederum stehen Rechtsmittel zur Verfügung, um nicht unverzüglich die Zahlung leisten zu müssen. Er sollte anstreben, dass zunächst die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners festgestellt wird. Erst nach einer erfolglosen Zwangsvollstreckung^[4] muss der Bürge für die Erfüllung der Forderung einstehen.

Aufgrund dieser weitreichenden Haftungsrisiken ist die Bürgschaft nur für wenige Personen attraktiv. Sie findet vorwiegend zwischen Eltern und deren Kindern sowie Ehegatten statt.

Mietbürgschaft

Die Mietbürgschaft stellt eine Alternative dar, falls Mieter nicht in der Lage sind, die Kaution in Raten zu zahlen. Die drei Monatsmieten, die üblicherweise als Kaution verlangt werden, könnten das eigene Budget sprengen und dadurch das Mietverhältnis gefährden.

Um dennoch den Vermieter zu überzeugen, ist eine Mietbürgschaft denkbar. Hierbei tritt der Bürge anstelle der Kaution und haftet in Höhe der Kautionssumme.

Die Haftungssumme ist laut Gesetz auf die Höhe der Kaution begrenzt. Das Risiko ist dadurch deutlich einfacher abzusehen als bei einer Bürgschaft für einen Immobilienkredit.

Kommt es während des Mietverhältnisses zu Schäden oder Rückständen der Mietzahlungen, haften die Bürgen lediglich mit der Kautionssumme. Für darüber hinausgehende Forderungen muss der Vermieter sich weiterhin an den Mieter wenden und dort die Verbindlichkeiten eintreiben.

Ehegattenbürgschaft

Die Ehegattenbürgschaft hat den Zweck, dass ein Hauptschuldner sich nicht der Zwangsvollstreckung entziehen kann, indem Vermögenswerte auf den Ehepartner überschrieben werden. In der Praxis sind Fälle, in denen insolvente Unternehmer noch Fahrzeuge, Immobilien oder sonstige Wertgegenstände auf den Ehepartner überschreiben, nicht selten. Auf diese Weise verbleiben diese innerhalb der Familie, entziehen sich aber der Zwangsmaßnahme.

Kreditinstitute könnten eine Ehegattenbürgschaft verlangen, um solchen Handlungen vorzugreifen. Das Verschieben der Vermögenswerte würde dann nicht mehr vor dem Einfordern der Verbindlichkeiten schützen.

Allerdings ist hierbei Vorsicht geboten. Aufgrund der besonderen Beziehung könnte die Ehegattenbürgschaft sittenwidrig sein. Dies ist denkbar, falls ein emotionaler Druck bestand oder die wirtschaftlichen Verhältnisse eine Bürgschaft kaum zulassen.

Bürgschaft als Sicherheit des Kreditgebers

Die Kreditvergabe oder Bereitstellung einer Wohnung sind immer mit dem Risiko verbunden, dass die Gläubiger auf offenen Forderungen sitzen bleiben. Als Ausgleich dient zumindest die Kaution, welche bei Zahlungsverzügen oder Mängel greift.

Für die Immobilienfinanzierung könnte das Kreditinstitut allerdings noch nach weiteren Sicherheiten verlangen. Die Bürgschaft bietet sich dann an, um einen weiteren Schuldner in die Finanzierung einzubinden, welcher bei Zahlungsrückständen sich verpflichtet, die offenen Forderungen zu begleichen.

Häufige Fragen