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Auf einen Blick
In Deinem Haus fühlst Du Dich wohl und möchtest dort langfristig wohnen. Doch in den letzten Jahren haben sich kleinere oder größere Mängel gezeigt. Du möchtest nun Modernisierungsmaßnahmen durchführen, um Dich im Haus wieder wohlzufühlen. Getrieben von den steigenden Energiepreisen können sich Investitionen in die Dämmung oder die Heizungsanlage bereits nach wenigen Jahren auszahlen.
Doch die Finanzierung einer solch intensiven Umbaumaßnahme ist nicht immer leicht. Es könnten zunächst hohe Kosten entstehen, die sich erst in der Zukunft rentieren. Stehen derzeit nicht die liquiden Mittel zur Verfügung, ist ein Umbaukredit das richtige Mittel, um die baulichen Veränderungen durchzuführen.
Wie erhältst Du einen günstigen Umbaukredit und welche Voraussetzungen musst Du dafür erfüllen?
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Was ist ein Umbaukredit?
Kredite stehen für verschiedenste Zwecke zur Verfügung. Möchtest Du Dir einen neuen Fernseher anschaffen oder geht es um den Einbau einer neuen Küche, ist dafür ein Umbaukredit nicht die richtige Wahl. Dabei handelt es sich um den rein privaten Konsum, welcher keine Investition in die Bausubstanz darstellt. Daher ist in diesen Fällen ein Konsumkredit[1] die richtige Wahl.
Ein Umbaukredit ist ein Darlehen, welches an einen bestimmten Zweck gebunden ist. Dies sind in diesem Fall bestimmte Umbaumaßnahmen. Durch diese wird eine Wertsteigerung der Immobilie erzielt, weshalb es sich um eine nachhaltige Maßnahme handelt. Im Gegensatz zum Kauf eines Konsumproduktes ist das Geld also nicht „weg“, sondern in der Bausubstanz angelegt.
Zweckgebundener Kredit
Der Umbaukredit steht Dir nicht frei zur Verfügung, sondern ist an einen bestimmten Zweck gebunden. Mit diesem Darlehen finanzierst Du die Umbaumaßnahmen Deiner Immobilie. Dadurch erreichst Du nicht nur eine höhere Wohnqualität, sondern auch eine Wertsteigerung des Hauses.
Für den Kreditgeber bedeutet dies, dass eine größere Sicherheit vorhanden ist. Sollten Kreditnehmer die Zahlungen nicht mehr leisten können, steht die Immobilie als Garantie zur Verfügung. Damit droht dem Kreditgeber nicht der Totalausfall.
Demzufolge unterscheiden sich die Konditionen eines Umbaukredites und eines Konsumkredites deutlich. Für einen Umbaukredit erhältst Du günstigere Zinsen und die Finanzierung stellt eine geringere Belastung dar. Allerdings steht das Geld nicht frei zur Verfügung, sondern ist an die Umbaumaßnahmen gebunden.
Der Umbaukredit ist damit eine Form der Baufinanzierung. Entsprechend bestehen einige Ähnlichkeiten.
Typische Umbaumaßnahmen
Das Geld eines Umbaukredites darfst Du nicht frei verwenden. Es ist also nicht erlaubt, davon die Anzahlung für eine Immobilie zu leisten. Daher zählt der Geldbetrag nicht zum Eigenkapital.
Der Umbaukredit ist an die Sanierungsarbeiten gebunden. Dieser sieht die Investition in die Bausubstanz an, mit welcher eine Wertsteigerung erzielt wird. Somit profitiert der Kreditgeber von der Sicherheit der Immobilie, während Du eine höhere Wohnqualität erreichst. Die folgenden Maßnahmen sind im Rahmen eines Umbaukredites abgedeckt.
Abriss
Nicht immer lohnt sich die Investition in ein bestehendes Gebäude. Ist dieses vom Zustand nicht mehr haltbar, ist der Abriss der letzte Schritt, um das Grundstück wieder zu nutzen. Auch ein Teilabriss könnte hiermit gemeint sein. Für den Abriss ist häufig eine Genehmigung notwendig. Zudem ist besondere Vorsicht geboten, um keine tragenden Elemente zu entfernen.
Anbau
Einen direkten Einfluss nehmen nachträgliche Erweiterungen auf die Wohnqualität. Hierbei zählen etwa das Anbringen von Balkonen oder Vordächer. Auch eine neue Terrasse oder eine feste Garage werten als Anbau das Gebäude auf. Noch aufwendiger sind der Ausbau des Dachbodens oder etwa die Aufstockung des Gebäudes. Für solch umfangreiche Maßnahmen sind nicht nur hohe Investitionen notwendig, sondern es müssen auch Baugenehmigungen eingeholt werden.
Altersgerecht umbauen
In jungen Jahren scheint mit dem Bau des Hauses das Alter noch in weiter Ferne zu liegen. Doch eines Tages ist der Punkt gekommen, an denen die eigene Mobilität nachlässt und das Haus zur Gefahr werden könnte.
Höhere Sicherheit im Alter
Mit fortschreitendem Alter lässt die Mobilität nach. Ein altersgerechter Umbau könnte notwendig sein. Bei diesem werden etwa weitläufig Handläufe angebracht und Treppen sicherer gestaltet.
Bei einem altersgerechten Umbau werden zusätzliche Sicherheitsmaßnahmen durchgeführt. Dies könnte das Anbringen von Handläufen sein oder die Installation einer bodenebenen Dusche. Im Zuge des demografischen Wandels[2] werden solche Umbaumaßnahmen immer wichtiger, um auch zukünftig im Alter im Haus wohnen zu bleiben.
Barrierefreies umbauen
Nicht nur das Alter stellt eine Herausforderung dar. Auch andere gesundheitlichen Gründe können einen Umbau erforderlich machen.
Nach einem Unfall können bleibende Beeinträchtigungen zurückbleiben, die etwa das Treppensteigen erschweren oder die Mobilität einschränken.
Mit einem barrierefreien Umbau wird das Haus so umgestaltet, dass es auch mit einem Rollstuhl gut erreichbar ist. Die Flure sind weiter und kleinere Stufen werden durch Rampen ersetzt.
Das barrierefreie Modernisieren besitzt besondere Anforderungen und ist nicht mit einer altersgerechten Sanierung gleichzusetzen. Dennoch ist für beide Maßnahmen der Umbaukredit die richtige Wahl zur Finanzierung.
Modernisierung
Der Klimawandel ist allgegenwärtig. Für neue Häuser bestehen hohe energetische Anforderungen. Damit ist das Ziel verbunden, Energie einzusparen und die CO₂ Ausstöße zu verringern.
In älteren Gebäuden sind die energetischen Eigenschaften ungünstiger. Die Dämmung ist geringer ausgeprägt und auch die Heizungsanlage weniger effizient.
Im Rahmen der Modernisierung wird der neueste Stand der Technik im Haus verbaut und die Dämmung auf Grundlage der derzeitigen Standards aufgewertet. Damit ist nicht nur eine Energieeinsparung möglich, sondern es senkt die Betriebskosten wesentlich.
Da solche Umbaumaßnahmen aus Umweltgründen wünschenswert sind, bestehen verschiedene Förderungsmöglichkeiten. Prüfe, ob Du für Dein Vorhaben ebenfalls Fördermittel erhältst.
Finanzierungsmöglichkeiten
Der Umbaukredit bezieht sich auf die Verwendung des Darlehens. Es ist dabei keine bestimmte Form festgeschrieben, in welcher Weise der Kredit zu gewähren ist. Daher gibt es hierbei verschiedene Gestaltungsformen, die als Kreditnehmer interessant sind.
Hypothekenkredit
Ist die Immobilie bereits zu einem gewissen Anteil getilgt, besteht die Möglichkeit der Aufnahme einer neuen Grundschuld. Als Vorteil bei diesem Finanzierungsmodell sind die günstigeren Bauzinsen zu nennen. Der Kreditgeber erhält die Immobilie als Sicherheit und damit ist das wirtschaftliche Risiko geringer.
Der Aufwand für die Erteilung eines solchen Kredits ist jedoch höher. Es sind umfangreiche Dokumente beizubringen, die den Wert der Immobilie belegen. Zudem ist die Eintragung der Grundschuld mit einem Gang zum Notar verbunden. Die Gebühren und der zeitliche Aufwand lohnen sich nur, wenn der Finanzierungsbedarf höher ausfällt. Für eine geringe Darlehenssumme sind andere Finanzierungsmodelle günstiger.
Sanierungsdarlehen
Kommt der Hypothekenkredit nicht in Frage, weil der Kreditanteil kaum getilgt wurde und der Kauf erst kürzlich zurückliegt, könnte ein Sanierungsdarlehen die bessere Option sein. Hierbei handelt es sich um einen zweckgebundenen Konsumkredit. Die Finanzierungssumme steht nicht zur freien Verfügung, sondern ist lediglich auf die Umbaumaßnahmen anwendbar.
Zweckgebundener Konsumkredit
Das Sanierungsdarlehen geht mit einem geringeren Aufwand bei der Krediterteilung einher als das Hypothekendarlehen. Dafür sind die Konditionen etwas ungünstiger. Das Sanierungsdarlehen ist an den Zweck der Umbaumaßnahmen gebunden und auch für höhere Summen geeignet.
Auch bei dieser Variante sind Dokumente notwendig, um nachzuweisen, dass Du der Eigentümer der Immobilie bist. Ein Gang zum Notar entfällt allerdings, da die Bank sich nicht in das Grundbuch eintragen lässt.
Die Zinsen sind etwas höher als beim Hypothekendarlehen. Dafür ist dieser Kredit etwas unkomplizierter zu haben. Auch die Kreditsumme ist variabel. Summen von mehr als 50.000 Euro sind möglich, wenn die Bonität stimmt.
Konsumkredit
Die einfachste Variante, den Kredit zu erhalten, besteht in der Aufnahme eines freien Konsumkredites. Hierfür musst Du nicht belegen, wofür das Geld gedacht ist. Du kannst es frei für Deine Wohnung oder Immobilie verwenden. Neben den Umbaumaßnahmen könntest Du das Geld auch in die Möbel investieren.
Nachweise hinsichtlich der Immobilie sind nicht notwendig. Lediglich Deine Bonität ist entscheidend dafür, ob Du einen solchen Kredit erhältst.
Die Zinskonditionen sind am ungünstigsten, da der Kreditgeber über die geringste Sicherheit verfügt. Angesichts dessen ist auch die Darlehenssumme strengeren Grenzen gesetzt. Konsumkredite über 50.000 Euro wirst Du kaum erhalten. Daher ist diese Variante eher für kleinere Sanierungsarbeiten gedacht, wenn Du schnell und unbürokratisch an Geld gelangen möchtest.
Förderkredite
Eine besondere Kategorie stellen die Förderkredite dar. Denn der Staat bezuschusst solche Umbaumaßnahmen, die etwa die Energieeffizienz verbessern oder eine Barrierefreiheit zum Ziel haben.
Informiere Dich darüber, welche Förderprogramme angeboten werden. Diese ändern sich und dort auf dem Laufenden zu bleiben, ist selbst für Experten nicht immer einfach zu verfolgen. Wende Dich daher an eine der Partnerbanken und lasse Dich beraten, welche Förderprogramme zur Verfügung stehen. So erhältst Du die günstigsten Zinskonditionen und eventuell einen Zuschuss für Dein Bauvorhaben.
Ablauf der Finanzierung der Umbaumaßnahmen
Die richtige Wahl der Finanzierung ist nur ein Schritt, wenn der Umbau erfolgreich verlaufen soll. Im Folgenden erhältst Du eine kurze Zusammenfassung, wie der Umbau richtig geplant wird und die Finanzierung gelingt.
Umbaumaßnahmen bestimmen
Im ersten Schritt solltest Du klar definieren, welche Umbaumaßnahmen stattfinden sollen. Baue nicht einfach drauflos, sondern erstelle einen detaillierten Plan.
Damit einher geht auch das Einholen der Bewilligungen. Denn selbst kleinere Baumaßnahmen könnten bereits genehmigungspflichtig sein.
Mit einem klaren Plan fällt der weitere Ablauf wesentlich leichter. Dir fallen nicht zahlreiche Dinge ein, die Du eigentlich noch verändern möchtest, sondern hast direkt ein klares Ziel vor Augen und kannst abschätzen, welche Arbeiten dafür notwendig sind.
Kostenschätzung
Einer der wichtigsten Punkte ist die Schätzung der Kosten. Nimm Dir Deinen Plan zur Hand und schreibe sämtliche Materialien auf, die für den Umbau notwendig sind. Berücksichtige auch, dass die Preise steigen können oder Nacharbeiten anfallen. Eine gewisse Toleranz ist hilfreich, um nicht plötzlich von höheren Kosten überrascht zu sein.
Finanzierung der Umbaumaßnahme
Kalkuliere, welche Arbeiten Du selbst ausführen kannst und wo eine professionelle Unterstützung notwendig ist. Anhand dieses Plans lässt sich genauer einschätzen, wie hoch die Kosten ausfallen. Beziehe eine gewisse Toleranz ein, damit höhere Materialpreise nicht gleich mit einem Stopp der Umbautätigkeit einhergeht.
Neben den Materialkosten spielen auch die Personalkosten eine große Rolle. Welche Arbeiten kannst Du selbst ausführen und wo lässt Du lieber einen Handwerker die Umbaumaßnahmen durchführen?
Frage bei den Betrieben an und hole Dir einen Kostenvoranschlag. Mit den Material- und Personalkosten kannst Du ungefähr abschätzen, wie groß der Finanzierungsbedarf für die neue Heizung oder den altersgerechten Umbau sind.
Baufinanzierung
Nachdem die Kosten ungefähr bekannt sind, geht es an die eigentliche Finanzierung des Umbaus. Am günstigsten ist es, wenn Du Dich zunächst an Deine Partnerbank wendest, um dort nach einem Förderungskredit der KfW zu fragen. Ist eine Förderung möglich, ist dies wahrscheinlich die beste Finanzierungsoption.
Andernfalls stehen Dir noch die drei weiteren Varianten zur Verfügung. Bei kleineren Summen ist der Konsumkredit unkompliziert erhältlich, allerdings auch relativ teuer. Größere Umbaumaßnahmen finanzierst Du besser mit einem Sanierungsdarlehen oder einem Hypothekendarlehen. Der Aufwand ist zwar größer, aber dank der günstigeren Zinskonditionen lohnt sich diese zusätzliche Arbeit.
Plane bei der Finanzierung einen Sicherheitstoleranz von ca. 10% ein. Dann gerät der Umbau nicht direkt ins Stocken, wenn die Kosten höher sind als zunächst kalkuliert.
Das Umbauvorhaben finanzieren
Das eigene Haus steht, aber es drängt sich der Wunsch nach einer Veränderung auf. Sei es, weil aus gesundheitlichen Gründen die Immobilie umgebaut werden muss oder aus energetischen Gesichtspunkten. Es gibt einige sinnvolle Maßnahmen, die Du im Rahmen eines Umbaus verwirklichen kannst. Langfristig erweisen sich der Einbau einer neuen Heizung oder die Aufwertung der Dämmung nicht nur aus Gründen der Nachhaltigkeit als vorteilhaft, sondern zahlen sich auch finanziell aus. Im Idealfall steigert die Umbaumaßnahme nicht nur die Lebensqualität, sondern führt zu Kosteneinsparungen.
Der Aufwand für solche Maßnahmen ist höchst unterschiedlich. Sind die Instandhaltungsrücklagen begrenzt, bietet sich die Aufnahme eines Kredits hierfür an. Es stehen verschiedene Optionen zur Verfügung, die abhängig von der genauen Maßnahme sowie der Grundschuld sind.
Mit dem Umbau führst Du eine wertsteigernde Tätigkeit durch. Daher sind staatliche Fördermöglichkeiten der Kreditanstalt für Wiederaufbaus sowie weitere Kreditgeber hierfür offener und die Zinskonditionen günstiger als bei einem einfachen Konsumkredit. Vergleiche die verschiedenen Kreditangebote, um zügig Deinen Plan in die Tat umzusetzen und von der höheren Wohnqualität zu profitieren.
Häufige Fragen
Weiterführende Links
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Über den Autor
Sebastian Jacobitz
Seit Seinem Abschluss des Wirtschaftsingenieurwesens lebt Sebastian Jacobitz in Indonesien und hat dort den Bau zweier Häuser realisiert. Auf Wohnora teilt Er Sein Wissen und die persönlichen Erfahrungen rund um die Immobilienwelt.
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