Der Weg zum Vermieter ist beschwerlich und mit einigen Hürden verbunden. Der Kauf einer Eigentumswohnung setzt ein hohes Investitionskapital voraus und geht mit einem hohen Risiko einher.

Wesentlich unkomplizierter erscheint der Kauf eines Hotelzimmers. Diese sind günstiger zu haben und erlauben sogar, dass Du als Eigentümer dort kostenlos Dich aufhalten darfst. Nutzt Du das Zimmer nicht, wird dieses an Touristen vermietet.

Über die Mieteinnahmen oder den festen Pachtgebühren profitieren die Eigentümer des Hotelzimmers. Doch lohnt sich der Kauf eines Hotelzimmers überhaupt und wie läuft dies im Detail ab?

Verschiedene Modelle beim Kauf eines Hotelzimmers

Der genaue Ablauf des Kaufes hängt vom Investitionsmodell ab. Eine häufig genutzte Variante ist der Kauf mit anschließender Rückverpachtung.

Kauf und Rückverpachtung

Dies bedeutet, dass ein Investor ein neues Hotel errichtet, mit dem Ziel, die einzelnen Wohneinheiten zu verkaufen. Anschließend pachtet er die Wohnungen zurück und vermietet diese eigenständig. Die Mieteinnahmen verbleiben in diesem Fall beim Hotelbetreiber. Er vermietet Zimmer an die Gäste, die nicht dem Hotel, sondern den Käufern der Hotelzimmer gehören.

Für die Käufer des Hotelzimmers bedeutet dies, dass Sie keine schwankenden Einnahmen haben, sondern über ein geregeltes Einkommen verfügen. Die Pacht wird beim Kauf festgeschrieben. Je nach genauer Gestaltung können weitere Zahlungen in Abhängigkeit der Auslastung hinzukommen.

Hotelbetreiber wählen dieses Modell, um eine Finanzierung bei der Bank zu umgehen. Banken sehen neue Hotels als Risiko und gehen bei der Vergabe der Kredite immer strenger vor. Besonders ist dies in Regionen ausgeprägt, die überwiegend von einer Saison abhängen. Also etwa für Destinationen, die eher zum Winter- oder Sommerurlaub einladen. Durch den Verkauf der einzelnen Wohneinheiten ist die Finanzierung günstiger und es stehen direkt liquide Mittel zur Verfügung. Damit sich das Geschäft lohnt, müssen die Mieteinnahmen über der Pachtgebühr liegen. Dann profitieren sowohl Käufer als auch Hotelbetreiber von diesem Modell.

Kauf und Anteil der Mieteinnahmen

Ein anderes Modell besteht in der Form, dass Käufer Hotelzimmer bestehender Hotels kaufen. Diese werden Eigentümer und vereinbaren mit dem Hotel, dass sie einen Teil der Mieteinnahmen erhalten. Für das Hotel ist dies vorteilhaft, um direkt an liquide Mittel zu gelangen. So lassen sich auch wirtschaftlich schwierige Zeiten besser überstehen.

Käufer der Hotelzimmer erhalten ein Investitionsobjekt, welches mit möglichst geringem Aufwand Einnahmen erzielen soll. Denn die Hotels übernehmen die Vermietung an die Touristen und die Verwaltung. Daher ist der Aufwand für die Eigentümer der Wohnung übersichtlicher.

Eigentümer im Grundbuch

Grundsätzlich gilt, dass die Käufer des Hotelzimmers im Grundbuch eingetragen werden. Damit besteht kein Unterschied zu einer üblichen Eigentumswohnung.

Nützlich ist zudem, dass die Käufer die Wohnung auch selbst nutzen können. Meist bestehen zur Nutzungsdauer gesonderte Vereinbarungen mit dem Hotel. So lässt sich für ein bis zwei Wochen das Zimmer ohne Zusatzkosten nutzen.

Worauf müssen Käufer achten?

Diese Art der Investition in Immobilien ist noch relativ jung und mit einigen Risiken verbunden. Es gibt kaum Erfahrungswerte und es benötigt einer genauen Einschätzung, ob sich der Kauf des Hotelzimmers lohnt.

In erster Linie ist der Erfolg vom Betrieb des Hotels abhängig. Befindet sich dieses in einer guten Lage, weist eine hohe Auslastung auf und ist ordentlich geführt, besteht die Chance, dass der Kauf des Hotelzimmers mit einer hohen Rendite einhergeht. Zwar wird eine feste Pacht festgeschrieben, die kaum vom Erfolg des Hotelbetriebs abhängt, doch ist der wirtschaftliche Hintergrund natürlich auch für den Käufer grundlegend.

Denn ein Risiko ist, dass das Hotel den Betrieb aufgeben muss. Mit der Insolvenz verliert das Zimmer deutlich an Wert. Im schlimmsten Fall muss es komplett abgeschrieben werden, wenn eine Nutzung als normale Wohneinheiten nicht möglich ist.

Käufer müssen sich daher im Klaren darüber sein, dass ein hohes Ausfallrisiko droht. Banken sehen die Finanzierung kritisch und stellen nur selten Kapital für solch eine Anlage zur Verfügung. Interessenten müssen daher ein höheres Eigenkapital vorweisen.

Eigene Erfahrungen in der Hotelbranche sind vorteilhaft, um die Investition realistisch beurteilen zu können. Urlauber, die das Hotelzimmer nur aufgrund der romantischen Atmosphäre kaufen, könnten im wirtschaftlichen Sinne auf den Boden der Tatsachen geholt werden. Denn nicht jedes Hotel ist rentabel und so sind mit dem Kauf des Hotelzimmers große Risiken verbunden.

Sinnvoll ist der Kauf nur, wenn einschlägige Erfahrungen bestehen und das Zimmer auch selbst genutzt werden soll. Dann könnte es als risikobehafteter Teil im Immobilienportfolio interessant sein. Als alleinige Altersvorsorge sollten Anleger jedoch niemals auf das Hotelzimmer setzen. Das Risiko ist zu hoch und es ist keinesfalls mit dem Kauf einer einfachen Eigentumswohnung vergleichbar.

Vor- und Nachteile dieses Modells

Der Kauf eines Hotelzimmers weist eine eigene Form der Kapitalanlage auf. Welche Eigenschaften sind damit genau verbunden und welche Risiken ergeben sich daraus?

Vorteile

Die folgenden Vorteile sprechen für den Erwerb eines Hotelzimmers als Kapitalanlage.

Der Kauf einer vermieteten Wohnung ist keinesfalls der Selbstläufer, für den er häufig gehalten wird. Als Vermieter bestehen Rechte und Pflichten, die mit einem gewissen Verwaltungsaufwand^[1] einhergehen.

Beim Hotelzimmer entfällt dieser Aufwand weitestgehend. Das Hotel übernimmt jegliche Aufgaben, die mit der Vermietung einhergehen. Als Käufer stellst Du lediglich das Kapital zur Verfügung und erhältst am Ende die Einnahmen. Mit der eigentlichen Vermietung hast Du nichts zu tun und musst Dich um nichts Weiteres kümmern.

Je nach Modell werden Dir als Käufer feste Einnahmen zugesichert. Diese beruhen auf der vereinbarten Pachtgebühr, welche unabhängig von der Auslastung ist. Dadurch entfällt das Risiko eines Leerstandes^[2] und Du kannst auf ein geregeltes Einkommen vertrauen.

Vorteilhaft ist das Hotelzimmer zudem, wenn Du Dich selbst gerne am Urlaubsort aufhältst. Du kannst das Zimmer für eine festgelegte Dauer im Jahr nutzen und es fallen keine zusätzlichen Kosten an. Damit fallen die jährlichen Kosten für die Hotelbuchung weg und Dein Urlaubsbudget könnte höher ausfallen. Zudem darfst Du die Einrichtungen des Hotels nutzen und Dich dort verwöhnen lassen.

Nachteile

Der Kauf eines Hotelzimmers ist nicht nur mit Vorteilen verbunden. Beachte auch die nachstehenden Risiken und Nachteile.

Das größte Warnsignal ist das Risiko, das mit dem Hotelbetrieb in Verbindung steht. Geht das Hotel in Insolvenz, entfallen die Einnahmen komplett. Eine andere Nutzung ist selten möglich, sodass das Zimmer einfach leersteht und wirtschaftlich ein Totalausfall droht.

Verschiedene Faktoren sind für den Betrieb des Hotels entscheidend. Die Fähigkeiten des Betreibers, der Standort und die Nachfrage müssen stimmen, damit der Hotelbetrieb sich lohnt. Wie sich diese Faktoren in den nächsten Jahren oder Jahrzehnten entwickeln, ist kaum absehbar. Ein beliebter Touristenort könnte sich ins Negative entwickeln. Somit steht der Investition ein hohes Risiko gegenüber.

Des Weiteren besitzen die Käufer der Hotelzimmer kaum eine Kontrolle darüber. Sie können nicht entscheiden, wie die Einrichtung gestaltet ist und haben keinen Einfluss darüber, welche Personen dort einziehen. Sie geben jegliche Kontrolle an den Hotelbetreiber ab. Dieser könnte möglicherweise nicht im Interesse des Käufers handeln und ein Konflikt droht.

Ein Hotelzimmer zu kaufen, ist eine relativ neue und unbekannte Form der Kapitalanlage. Es stehen weit weniger Kaufinteressenten dafür zur Verfügung. Zudem ist die Nutzung stark auf den Hotelbetrieb zugeschnitten und Investoren können das Zimmer nicht nach den eigenen Vorstellungen gestalten. Der Verkauf ist dadurch erschwert und die Investition lohnt sich nur, wenn das Zimmer für einige Jahre oder Jahrzehnte gehalten wird.

Letztlich muss auch ein Vertrauensverhältnis zum Hotelbetreiber bestehen, dass dieser fair mit den Zimmern umgeht. Ist vereinbart, dass die Mieteinnahmen geteilt werden, kommt es in der Praxis häufig vor, dass die Zimmer des Hotelbetreibers gegenüber den externen Investoren bevorzugt werden. Die Auslastung der „echten“ Hotelzimmer ist dann wesentlich höher als die der restlichen Eigentümer. Zudem könnte es passieren, dass der Hotelbetreiber die Gäste auf eigene Rechnung in den Zimmern beherbergt. Ein Einblick in die Buchführung ist für die Investoren der Hotelzimmer selten möglich, sodass die Kontrollmöglichkeiten kaum gegeben sind. Es muss daher ein hohes Vertrauensverhältnis bestehen, damit alles ordnungsgemäß abläuft.

Hohes Risiko, geringe Rendite

Ein Hotelzimmer zu kaufen, mag verlockend klingen. Du verbringst ein bis zwei Wochen in Deinem persönlichen Zimmer und die restliche Zeit fließen die Einnahmen auf Dein Konto, ohne dass Du dafür einen hohen Aufwand betreiben musst.

Die Realität sieht oftmals aber anders aus. Die Alarmglocken sollten bereits schrillen, wenn Banken nicht bereit dazu sind, das Kapital zur Verfügung zu stellen. Wenn Banken sich weigern, dem Hotelunternehmen einen Kredit zu geben, spricht dies für ein hohes Ausfallrisiko und geringen Gewinnchancen. Der Hotelbetreiber muss nun auf private Käufer vertrauen, die mehr Potenzial darin sehen.

Als Privatanleger ist es jedoch kaum möglich, den Erfolg des Hotels einzuschätzen. Weder besitzt Du einen Einblick in die genauen Abläufe, noch hast Du die Möglichkeit einen Einfluss zu nehmen. Du stellst Dein Kapital einem Hotel zur Verfügung, welches bei Banken bereits abgelehnt wurde. Dies ist ein deutliches Zeichen dafür, dass das Investment sich in der Regel nicht lohnt.

Es besteht eine hohe Abhängigkeit und bei einem Misswirtschaften hast Du keine Perspektive, den Schaden abzuwenden. Im schlimmsten Fall droht der Totalausfall und Du musst die Investition komplett abschreiben. Damit ist ein wesentlich höheres Risiko verbunden als bei einer gewöhnlichen Eigentumswohnung.

Des Weiteren bist Du davon abhängig, dass der Hotelbetreiber ehrlich arbeitet. Sind Deine Einnahmen von der Auslastung abhängig, kannst Du davon ausgehen, dass die meisten Betreiber in Ihrem eigenen Interesse vorgehen. Dies bedeutet, dass Dein Zimmer eine geringere Auslastung erfährt und Deine Einnahmen weitaus geringer sind als erwartet oder vorher prognostiziert.

Zudem musst Du besonders vorsichtig sein, wenn ein bestehendes Hotel die Zimmer verkauft. Dies spricht bereits für eine wirtschaftliche Schieflage. Andernfalls würde das Hotel die Zimmer lieber im eigenen Eigentum behalten und dieses nicht verkaufen.

Daher lautet die Empfehlung, von einer Investition in das Hotelzimmer lieber Abstand zu nehmen. Es ist in erster Linie eine einfache Kapitalbeschaffung für den Hotelbetreiber. Als Käufer besteht jedoch ein hohes Risiko, eine totale Abhängigkeit und nur eine geringe Renditemöglichkeit. Eine einfache Eigentumswohnung ist wesentlich vielversprechender und als Kapitalanlage sicherer.

Gesteigertes Insolvenzrisiko

Die Corona-Jahre stellten für die Tourismusbranche ein besonderes Risiko dar. Ihre Geschäftsgrundlage ist praktisch vollkommen wegfallen, sodass plötzlich den Ausgaben keinerlei Einnahmen mehr gegenüberstanden.

Durch zahlreiche Maßnahmen und Förderungsprogrammen konnte eine größere Pleitewelle verhindert werden. Hotels und andere Betriebe im Gastgewerbe blieben zunächst von der Insolvenz verschont.

Seitdem jedoch die Lockerungen und Unterstützungen weggefallen sind, zeigt sich die Konsolidierung am Markt deutlich. Die Insolvenzen sind innerhalb der EU spürbar angestiegen. Die Investition in ein Hotelzimmer ist in solch einem Umfeld nicht zu empfehlen. Die Gefahr einer baldigen Insolvenz ist zu hoch und die Folgen der Corona-Krise nur schwer abzusehen. Erst in den kommenden Jahren wird sich zeigen, welche Betriebe langfristig solide aufgestellt sind und die Herausforderungen meistern.

Vorsicht vor dem Kauf eines Hotelzimmers

Auf dem Immobilienmarkt entstehen in regelmäßigen Abständen kreative Formen, um von Anlegern Kapital einzusammeln. Waren es vor einigen Jahren noch die geschlossenen Immobilienfonds, die oft einen zweifelhaften Ruf besaßen, geht dies nun zum Kauf von Hotelzimmern über.

Hotelbetreiber möchten das eigene Risiko minimieren und bieten daher die Zimmer zum Verkauf an. Anstatt einer teuren Finanzierung bei der Bank, sammeln sie das Geld lieber bei Privatanlegern ein.

Doch das Hotelzimmer ist als Kapitalanlage selten eine gute Idee. Anleger machen sich komplett abhängig vom Hotelbetreiber und die Rendite bleibt weit unter den Erwartungen. Daher gilt klar die Empfehlung, von dieser Investitionsform Abstand zu nehmen.

Möchtest Du mit wenig Aufwand eine Immobilie betreiben, dann investiere lieber in eine Eigentumswohnung und beauftrage eine externe Verwaltung. So behältst Du immerhin die wirtschaftliche Kontrolle und verhinderst das Risiko eines wirtschaftlichen Totalausfalls.

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