Steuern gehören im Rahmen der Vermietung wahrscheinlich nicht zu Deinen Lieblingsaufgaben. Doch die korrekte Beachtung der steuerlichen Grundlagen ist nicht nur aus rechtlicher Sicht wichtig. Mithilfe der Abschreibungen bei der Ferienwohnung etwa senkst Du die Steuerlast und erhöhst dadurch den verfügbaren Gewinn.

Dringend zu beachten ist die Umsatzsteuer. Diese ist Dir vielleicht auch unter dem Begriff der Mehrwertsteuer^[1]https://www.smartsteuer.de/online/steuerwissen/7-oder-19-mehrwertsteuer/ bekannt. Du zahlst sie als Privatperson bei jedem Kauf von Produkten sowie Dienstleistungen.

Was musst Du bei der Umsatzsteuer aus Sicht des Vermieters beachten? Im Folgenden erhältst Du eine erste Grundlage zur Erklärung, wie die Umsatzsteuer bei einer Ferienwohnung zu behandeln ist. Fühlst Du Dich mit diesem Thema allerdings noch unwohl, dann wende Dich lieber an einen Steuerberater.

Umsatzsteuer als Vermieter von Ferienwohnungen

Grundsätzlich triffst Du also die Entscheidung, ob Du Dich von der Umsatzsteuerpflicht befreien oder Dir der Vorsteuerabzug als Vorteil nutzen möchtest. Bist Du umsatzsteuerpflichtig, dann gelten folgende Grundsätze zu berücksichtigen.

Erhebung der Umsatzsteuer

Die Umsatzsteuer fällt bei jedem Geschäft mit dem Kunden an. Dies bezieht sich sowohl auf die eigentliche Vermietung als auch Zusatzgeschäfte. Dies könnten Transportleistungen oder Ausflüge sein.

Bei der Vermietung unterteilt sich der Gesamtpreis in eine Nettomiete + Umsatzsteuer. Insgesamt ergibt sich daraus die Bruttomiete. Diese ist vom Kunden komplett zu begleichen, wobei Du später die eingenommene Umsatzsteuer an das Finanzamt abführst.

Konkret sieht dies bei der Vermietung wie folgt aus:

Der Kunde muss die 53,5€ an Dich zahlen, während Dir jedoch nur die 50€ als Einnahmen zur Verfügung stehen. Für Dich zählt die Umsatzsteuer lediglich als Durchlaufposten. Am Ende jedes Monats oder Quartals erfolgt eine Gegenüberstellung der eingenommenen und ausgegebenen Umsatzsteuer. Daraus ergibt sich entweder die Zahllast oder die Erstattung, die an bzw. vom Finanzamt erfolgt.

Ersichtlich ist die Umsatzsteuer zudem immer auf der Rechnung. Dort erfolgt der Hinweis, dass der Preis inkl. MwSt. erfolgt. Dadurch ist für den Kunden klar, dass es sich um den Endpreis handelt und die Umsatzsteuer nicht noch zusätzlich erhoben wird.

Relevant ist diese Angabe zudem für gewerbliche Mieter. Also falls z.B. Monteure kurzzeitig die Wohnung mieten. Sind die Mieter vorsteuerabzugsberechtigt, können Sie wiederum eine Erstattung der Steuer erhalten.

Höhe der Umsatzsteuer

In Deutschland bestehen zwei unterschiedliche Umsatzsteuersätze. Während der Regelsteuersatz bei 19% liegt, beträgt der ermäßigte Umsatzsteuersatz lediglich 7%. Damit möchte der Gesetzgeber den Konsum etwas steuern, bzw. eine Entlastung verwirklichen. So gilt der ermäßigte Steuersatz zum Beispiel für Grundnahrungsmittel.

Doch im Detail musst Du selbst in Erfahrung bringen, wie hoch der Steuersatz letztlich ist. Denn die Abgrenzung ist nicht immer klar gesteckt und nachvollziehbar.

Nicht steuerbegünstigt und mit 19% versehen, sind etwa folgende Leistungen:

Zu den ermäßigten Leistungen mit 7% zählen:

Befasse Dich also mit dem Steuerrecht, um dort zu erfahren, welcher Steuersatz^[2]https://www.accountable.de/blog/umsatzsteuersaetze/ für Deine erbrachten Leistungen gelten. Denn würdest Du nur den ermäßigten Satz erheben, aber eigentlich der Regelsatz fällig sein, müsstest Du selbst den Differenzbetrag ausgleichen.

Kleinunternehmerregelung bei der Vermietung von Ferienwohnungen

Die Umsatzsteuer ist für Unternehmen bzw. bei der gewerblichen Vermietung ein Durchlaufposten. Dies bedeutet, dass ausschließlich Kunden die steuerliche Last tragen. Zunächst als Empfänger der Umsatzsteuer bist Du jedoch verpflichtet, diese an das Finanzamt abzuführen. Doch bist Du überhaupt umsatzsteuerpflichtig?

Möglichkeit der Kleinunternehmerregelung

Die Umsatzsteuer stellt Unternehmer regelmäßig vor Herausforderungen und geht mit einem zusätzlichen Aufwand einher. Du müsstest Meldungen an das Finanzamt senden und stets im Blick haben, wie hoch die Zahllast ist. Mitunter sind Vorauszahlungen zu leisten, die sich an die vergangenen Zahlungen orientieren.

Als kleiner Vermieter einer Ferienwohnung könnte die Möglichkeit bestehen, sich von dieser Pflicht zu befreien. Dies ist im Rahmen der Kleinunternehmerregelung^[3]https://www.buchhaltung-einfach-sicher.de/buchhaltung/kleinunternehmerregelung möglich. Diese bietet grundsätzlich Einzelunternehmern mit niedrigen Umsätzen die Option, sich von der Umsatzsteuerpflicht zu befreien. Dazu müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

Beträgt Dein Umsatz also weniger als 22.000 Euro aus der Vermietung einer oder mehrerer Ferienwohnungen, darfst Du von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen. Dies musst Du dem Finanzamt anzeigen. Hierzu gibt es einen entsprechenden Unterpunkt bei der steuerlichen Erfassung. Diese Entscheidung ist zunächst bindend, sodass Du Dir im Klaren sein solltest, welche Konsequenzen damit verbunden sind.

Vor- und Nachteile der Kleinunternehmerregelung

Zunächst mag es verlockend klingen, auf die Erhebung der Umsatzsteuer komplett zu verzichten. Der Verwaltungsaufwand sinkt und die Vermietung scheint deutlich weniger komplex abzulaufen.

Doch das Votieren für die Kleinunternehmerregelung ist nicht ausschließlich mit Vorteilen verbunden. Du musst genau abwägen, ob diese Entscheidung für Dich aus finanzieller Sicht sinnvoll ist.

Denn legst Du Dich auf die Kleinunternehmerregelung fest, bist Du nicht mehr vorsteuerabzugsberechtigt. Dies bedeutet, dass Du beim Kauf von Möbeln oder anderen Ausstattungsgegenständen, die Umsatzsteuer nicht mehr erstattet bekommst. Als Veranschaulichung dient folgendes Beispiel:

Du kaufst eine Küche zu einem Nettopreis von 10.000€ für Deine Ferienwohnung. In diesem Preis ist die Umsatzsteuer noch nicht enthalten.

Bist Du Kleinunternehmer, zahlst Du den üblichen Nettopreis zzgl. der Umsatzsteuer i.H.v. 19%. Somit liegt der Gesamtpreis für die Küche bei 11.900€. Diese kannst Du zwar über die Abschreibungen berücksichtigen, doch dieser Zahlbetrag fällt für Dich in jedem Fall an.

Machst Du von der Kleinunternehmerregelung nicht gebrauch, zahlst Du ebenfalls zunächst den Nettopreis von 10.000€ + die Umsatzsteuer mit 1.900€. Dies ergibt auch einen Gesamtpreis von 11.900€. Da Du jedoch vorsteuerabzugsberechtigt bist, darfst Du Dir die 1.900€ später vom Finanzamt erstatten lassen. Somit liegen die tatsächlichen Kosten lediglich bei 10.000€. Dies stellt eine deutliche Ersparnis dar.

Startest Du gerade mit der Vermietung der Ferienwohnung und sind einige Investitionen zu tätigen, lohnt es sich also umsatzsteuerpflichtig zu sein. Denn auf diese Weise erhältst Du die komplett gezahlte Umsatzsteuer zurück und die Anschaffungen der Möbel ist weniger kostspielig.

Die Umsatzsteuer im Rahmen einer Vermietung der Ferienwohnung

Das Steuerrecht ist nicht gerade ein beliebtes Thema und wartet mit einigen Komplexitäten auf Dich. Doch für die Vermietung von Ferienwohnungen musst Du Dich damit befassen und sicherstellen, dass alles ordnungsgemäß abläuft.

Erhebe die korrekte Umsatzsteuer und führe diese an das Finanzamt ab. Durch die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs^[4]https://www.steuertipps.de/lexikon/v/vorsteuerabzug könntest Du sogar einiges an Geld sparen, falls eine neue Ausstattung notwendig ist.

Sollte dieses Gebiet zu kompliziert für Dich erscheinen, dann wende Dich an einen Steuerberater oder überlasse diese Aufgaben der Verwaltung. Dadurch sinkt der Aufwand, allerdings auch der Gewinn, der mit der Vermietung einhergeht.

Häufige Fragen