Ferienhaus finanzieren – So gelingt der Traum

Der Urlaub im Hotel erscheint Dir zu unpersönlich und Du würdest gerne an Deinem Lieblingsort eine feste Bleibe besitzen, die Dir immer zur Verfügung steht? Dann ist der Kauf einer Ferienimmobilie naheliegend, um dort regelmäßig Zeit zu verbringen und Dich vom Alltag zu erholen. Die eigene Immobilie kannst Du nach Deinen Wünschen gestalten und die Urlaubsqualität profitiert davon maßgeblich.

Ebenso ist das Ferienhaus als Kapitalanlage geeignet. Du trittst als Vermieter auf und erzielst dadurch ein beachtliches Nebeneinkommen.

Die klassische Immobilienfinanzierung lässt sich beim Ferienhaus nicht immer anwenden. Kompliziert wird es insbesondere, wenn das Haus im Ausland steht. Dann sind größere Herausforderungen bei der Finanzierung zu überwinden, da Banken vor einem ungewissen Risiko stehen und einen Kredit nur in den seltensten Fällen vergeben.

Damit Du Dir dennoch den Traum vom Ferienhaus erfüllen kannst, stehen Dir die folgenden Optionen zur Verfügung. Dann kannst Du die Immobilie entweder selbst regelmäßig nutzen oder sie zur Vermietung anbieten.

Vorzüge eines Ferienhauses

Welcher Nutzen bietet das Ferienhaus und erfüllen sich Deine Erwartungen? Die nachstehenden Faktoren zeigen Dir, weshalb der Kauf eines Ferienhauses sinnvoll ist.

Hohe Urlaubsqualität

Du hast einen bestimmten Lieblingsort, den Du immer wieder aufsuchst und für Deine Urlaube nutzt. Anstatt jedes Jahr verschieden Städte oder Länder zu erkunden, zieht es Dich immer an den gleichen Ort, da Du Dich dort wohlfühlst und dieser Deinen Vorstellungen entspricht.

So erholsam ein Urlaub auch sein soll, erfüllen sich die Erwartungen nicht immer. Es könnte vorkommen, dass das Hotel heruntergekommen ist oder der Zielort nicht die Eigenschaften erfüllt, die für Deinen Urlaub von Bedeutung sind.

Um diesen Reiseärger zu umgehen, könntest Du regelmäßig im gleichen Ort den Urlaub verbringen. Dort kennst Du bereits die besten Restaurants und Du kannst mit Sicherheit sagen, dass sich Deine Erwartungen erfüllen.

Ist dies der Fall und Du verbringst gerne Zeit am gleichen Ort, bietet sich der Kauf einer Ferienimmobilie zur Selbstnutzung dort an. Die Immobilie richtest Du nach Deinem persönlichen Geschmack ein und die Ausstattung entspricht genau Deinen Vorstellungen. So musst Du nicht mit einem kargen Hotelzimmer vorliebnehmen. Zudem hast Du die Gewissheit, dass Du auch spontan zum Urlaubsdomizil fahren kannst und keine Gefahr besteht, dass sämtliche Zimmer ausgebucht sind.

Somit bietet das Ferienhaus Dir eine wesentlich höhere Urlaubsqualität und Sicherheit. Hast Du einen Lieblingsort gefunden, den Du regelmäßig aufsuchst, dann ist der Kauf einer Ferienwohnung oder eines Hauses dort für die persönliche Lebensqualität sinnvoll.

Kapitalanlage

Ferienimmobilien dienen nicht nur der Selbstnutzung. Du verbringst dort wahrscheinlich nur wenige Wochen im Jahr und hältst Dich ansonsten an Deinem Wohnort auf.

Doch während dieser Zeit muss das Ferienhaus nicht leer stehen. Du kannst es vermieten und dadurch ein beachtliches Nebeneinkommen erwirtschaften^[1]https://www.belvilla.de/mein-ferienhaus-vermieten/einkommenspotenzial . In beliebten Feriengebieten ist die Nachfrage hoch und so sind Renditen möglich, die weit über einfachen Wohnungen liegen.

Allerdings ist die Vermietung mit einem höheren Aufwand verbunden, da ständig die Gäste wechseln. Ebenso besteht auch das Risiko, dass die Nachfrage nachlässt und dadurch ein längerer Leerstand droht.

Somit ist das Ferienhaus als Kapitalanlage im Allgemeinen mit einem höheren Risiko, aber auch Chancen verbunden. Nutzt Du die Immobilie ohnehin selbst, kannst Du es nebenbei auch als Kapitalanlage betrachten. Damit steigerst Du nicht nur die Qualität des Urlaubs, sondern kannst mit etwas Aufwand auch langfristige Einnahmen erzielen.

Zu beachten sind zudem die steuerlichen Aspekte. So musst Du sowohl die Umsatzsteuer als auch Abschreibungen der Ferienwohnung berücksichtigen.

Darauf musst Du beim Kauf einer Ferienimmobilie achten

Bevor Du Dich für den Kauf des Ferienhauses entscheidest, musst Du sicherstellen, dass es bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Andernfalls wird es weder Deine persönlichen Erwartungen entsprechen, noch die Renditeerwartungen erfüllen. Wie beim gewöhnlichen Immobilienkauf ist daher eine gründliche Vorbetrachtung notwendig.

Lage

Ähnlich wie bei einer gewöhnlichen Wohnimmobilie ist auch beim Ferienhaus die Lage bedeutsam. Hierbei ist zu beachten, dass das Haus Deinen Erwartungen des Urlaubs entspricht. Steht Dir die Erholung im Vordergrund und die Immobilie kann etwas weiter vom Zentrum entfernt stehen oder bist Du längeren Abenden an den belebteren Orten nicht abgeneigt?

Wichtig ist, dass eine Anbindung zur Infrastruktur besteht oder andere Transportmöglichkeiten vorhanden sind. Die wenigsten Gäste möchten am Urlaubsort ein teures Fahrzeug mieten, sondern lieber günstig und schnell an den wichtigsten Zielen ankommen.

Beachte hierbei mit der Mikrolage sowohl die direkte Umgebung als mit der Makrolage auch die großräumige Region. Je besser die Anbindung und positiver der zukünftige Ausblick, desto eher lohnt sich die Investition.

Nachfrage des Urlaubsdomizils

Ob das Ferienhaus als Kapitalanlage rentabel ist, steht und fällt im Wesentlichen mit der Nachfrage. Für den eigenen Urlaub mag dies weniger entscheidend sein, aber planst Du mit dem Kauf eine Rendite zu erzielen, musst Du genauer die Nachfrage beobachten.

Beachte nicht nur die zurückliegenden Jahre, sondern wage auch eine Prognose, wie sich das Feriengebiet zukünftig entwickelt. Es könnten bereits klare Anzeichen vorhanden sein, dass die Nachfrage in den kommen Jahren zurückgeht und daher die Investition sich nicht lohnt. Dies ist etwa bei Skigebieten der Fall, in denen immer weniger Schnee auftritt und daher die Attraktivität sinkt.

Zustand der Immobilie

Entscheidest Du Dich nicht für den Bau eines neuen Ferienhauses, sondern kaufst eine vorhandene Immobilie, musst Du die Verhältnismäßigkeit des Preises einschätzen. Befindet sich das Haus in einem guten Zustand oder sind einige Sanierungsarbeiten durchzuführen?

Verfügst Du selbst nicht über das Fachwissen, dann beauftrage einen Sachverständigen^[2]https://www.vermietet.de/blog/gutachter-hauskauf/ , welcher vor dem Kauf die Immobilie gründlich untersucht. Dadurch erhältst Du eine größere Gewissheit, welche Arbeiten in Zukunft anstehen. So könntest Du direkt einen Sanierungskredit einplanen, um diese Kosten zu stemmen.

Gesetzliche Rahmenbedingungen

Wesentlich ist auch, ob Deine Pläne mit der Gesetzgebung in Einklang stehen. Womöglich ist der Kauf der Immobilie mit dem Ziel, diese als Ferienhaus zu nutzen, nicht erlaubt. Denn ist der Wohnraum knapp, verbieten einige Gemeinden diese Art der Verwendung. Sie könnten darauf bestehen, dass die Immobilie lediglich zur langfristigen Nutzung für die Bewohner zur Verfügung stehen darf.

Noch komplizierter wird es, wenn Du versuchst, im Ausland ein Ferienhaus zu erwerben. Hier weicht die Gesetzgebung teils erheblich von Deutschland ab. Zudem ist auch die Frage, inwiefern eine Rechtssicherheit im Zielland geboten ist.

Plane den Kauf nur, wenn Du Dich gründlich über die gesetzlichen Rahmenbedingungen informiert hast. Hierfür lohnt es sich, mit einem Anwalt das Vorhaben durchzugehen und dadurch eine Sicherheit zu erhalten, ob die Finanzierung einer Ferienimmobilie überhaupt sinnvoll ist.

Kosten des Ferienhauses

Hast Du für Dich die Entscheidung getroffen, dass Du ein Ferienhaus am Urlaubsort kaufen möchtest, geht es jetzt an die genauere Umsetzung der Finanzierung. Hierfür musst Du Dir zunächst im Klaren darüber sein, welche Kosten auf Dich zukommen. Denn der Kaufpreis ist lediglich ein Faktor, den Du berücksichtigen musst. Beachte die nachstehenden Kostenpunkte, um einen genauen Überblick über das Budget der Finanzierung zu erhalten.

Kaufpreis

Den größten Posten stellt in der Regel der Kaufpreis dar. Dieser orientiert sich am üblichen Marktwert der Immobilie. Je nach Lage und Land bewegen sich die Immobilienpreise üblicherweise im fünf- bis sechsstelligen Bereich. Im Ausland profitierst Du häufig von der größeren Kaufkraft^[3]https://www.sparkasse.de/themen/urlaub-und-reise/kaufkraft-euro-im-reiseland.html , sodass dort noch einige Schnäppchen zu finden sind. Dafür sind dort aber auch die Verdienstmöglichkeiten geringer, sodass das Ferienhaus am besten der Selbstnutzung dient.

Kaufnebenkosten

Direkt beim Kauf fallen weitere Kosten an, die Du ebenfalls einschließen musst. Die Kaufnebenkosten betragen überschlagen etwa 10% der Gesamtkaufsumme. Im Rahmen einer 110% Finanzierung erhältst Du sowohl für den Kaufpreis als auch die Kaufnebenkosten einen Kredit, sodass zunächst keinerlei Eigenkapital eingebracht wird. Dies ist möglich, wenn Deine Bonität ausreichend sicher ist.

Zu den üblichen Kaufnebenkosten gehören:

Auch hier gilt, dass im Ausland größere Abweichungen möglich sind. Informiere Dich zuvor über die lokalen Gegebenheiten, um überhaupt abschätzen zu können, ob der Kauf realistisch ist.

Versicherung

Mit dem Kauf des Ferienhauses solltest Du auch eine Gebäudeversicherung abschließen. Diese deckt in der Regel Schäden durch Feuer, Wasser oder Stürmen ab. Um die Einrichtung abzusichern, dient die Hausratsversicherung. In Kombination sind die Gebäude- und Hausratsversicherung sinnvoll^[4]https://www.gev-versicherung.de/ratgeber/hausrat-und-gebaeudeversicherung-aus-einer-hand/ , um sämtliche Schäden abzudecken.

Allerdings sind auch hier die Besonderheiten des Urlaubsdomizils zu beachten. So könnten bestimmte Risiken bestehen, die nur unter einer hohen Prämie versicherbar sind. Ist der Abschluss der Versicherung nicht möglich oder mit immensen Kosten verbunden, solltest Du beim Kauf der Immobilie lieber konservativer vorgehen. Investiere dort nicht all Deine Ersparnisse, sondern rechne damit, dass ein Totalverlust droht.

Unterhalt

Die Ferienimmobilie verursacht stetig Kosten. Selbst wenn Du sie nicht bewohnst, sind bestimmte Kostenpunkte zu beachten, die Du monatlich bedienen musst.

Hierzu gehören neben den Versicherungen auch sonstige Gebühren, die von der Gemeinde erhoben werden. Kannst Du Dich nicht selbst um das Ferienhaus kümmern, sind meist noch ein Reinigungsdienst sowie ein Gärtner zu beschäftigen, die sich um die Immobilie kümmern.

Bietest Du das Ferienhaus über einen externen Anbieter zur Vermietung an, möchte dieser ebenfalls seinen Anteil im Monat erhalten. Die Kosten für die Verwaltung treten auch in der Nebensaison auf und stellen eine Belastung dar.

Auf diese Weise kommen schnell mehrere hundert Euro im Monat zusammen. Diese Fixkosten treten auch dann auf, wenn das Ferienhaus leer steht. Steht Dir dieser Raum in Deinem monatlichen Budget nicht zur Verfügung, solltest Du vom Kauf einer Ferienimmobilie lieber absehen.

Finanzierungsmöglichkeiten

Das Ferienhaus komplett mit Eigenkapital zu erwerben, ist nur in den seltensten Fällen praktikabel. Denn die wenigsten Käufer haben so viel Geld auf einmal herumliegen und sind daher auf die Finanzierung angewiesen.

Grundsätzlich stehen die gleichen Finanzierungsmöglichkeiten des Ferienhauses zur Verfügung, wie bei einem gewöhnlichen Haus. Du nimmst einen Kredit zur Immobilienfinanzierung auf, welcher den üblichen Gegebenheiten entspricht. Meist handelt es sich hierbei um ein Annuitätendarlehen, bei welchem die monatlichen Finanzierungskosten konstant bleiben. Dadurch erhältst Du eine bessere Planbarkeit und kannst leichter abschätzen, ob Du die finanzielle Belastung stemmen kannst.

Banken vermuten bei dem Kauf einer Immobilie, die nicht zur Eigennutzung geplant ist, ein höheres Finanzierungsrisiko. Schließlich fällt die persönliche Bindung geringer aus und damit ist auch der Druck geringer, die laufenden Kreditraten zu erfüllen.

Zur Absicherung verlangen Banken daher einen höheren Eigenkapitalanteil. Dieser liegt bei mindestens 20 bis 30 Prozent der Finanzierungssumme. Eine Vollfinanzierung eines Ferienhauses ist unüblich und wirst Du kaum bewilligt bekommen.

Sei Dir bewusst, dass Du zunächst eine gewisse Summe ansparen musst, um das Ferienhaus finanzieren zu können. Banken sehen darin ein größeres Risiko und verlangen eine höhere Sicherheit. Sei zudem nicht überrascht, wenn Deine Hausbank eine Finanzierung nicht übernimmt. Einige Kreditinstitute sehen von der Finanzierung eines Ferienhauses ganz ab, da das Risiko nur schwer überschaubar ist.

Finanzierung des Ferienhauses im Ausland

Stellt die Finanzierung der Ferienhäuser in Deutschland bereits eine Herausforderung dar, wird das Vorhaben wesentlich komplexer, wenn dies im Ausland stattfinden soll. Dann sind die bisher bekannten Finanzierungsmöglichkeiten keine gangbaren Optionen mehr. Denn die Kreditinstitute in Deutschland sehen die Immobilie nicht als Sicherheit an. Eine Immobilienfinanzierung ist deshalb nicht möglich.

Daher ist es beim Ferienhaus im Ausland nicht unüblich, dass diese komplett aus dem Eigenkapital erworben wird. Ganz ohne Kredit geht der Kauf am einfachsten über die Bühne. Realistisch ist dieses Vorhaben, wenn die Immobilienpreise im Zielland deutlich niedriger sind. Dies ist meist der Fall, wenn das Lohnniveau wesentlich geringer ausfällt als im Vergleich zu Deutschland.

Kannst Du das Ferienhaus nicht komplett aus Deinem Eigenkapital erwerben, ist dennoch eine Finanzierung erforderlich. Hierfür stehen verschiedene Optionen zur Verfügung:

Lokale Bank nutzen

Planst Du nicht nur gelegentlich im Ferienhaus zu wohnen, sondern möchtest Du dort einen wesentlichen Teil Deines Lebens verbringen, könnte die Finanzierung über eine lokale Bank gangbar sein. Voraussetzung ist mehrheitlich ein eigenes Bankkonto sowie ein Langzeitvisum. Außerhalb der EU wird die Finanzierung daher kaum umsetzbar sein, wenn Du lediglich die Möglichkeit hast, ein typisches Touristenvisum über einen kurzen Zeitraum zu erhalten. Dann ist auch für die ausländische Bank das Risiko zu hoch, dass Du als Kreditnehmer sämtliche Verbindungen abbrichst und Schulden hinterlässt.

Bestehen aber persönliche Verbindungen zum Zielland und sind bereits Kontakte vorhanden, könntest Du dort einen Kredit erhalten. Sei Dir aber bewusst, dass die Konditionen häufig wesentlich schlechter ausfallen als in Deutschland. Zinsen von mehr als 8% sind keine Seltenheit. Zudem musst Du auch das Risiko der Währungsschwankungen^[5]https://www.sparkasse.de/themen/mittelstand/waehrungsrisiken.html berücksichtigen.

Konsumkredit in Deutschland

Eine Immobilienfinanzierung ist über eine Bank in Deutschland für das Ferienhaus im Ausland nicht realisierbar. Als Alternative bleibt Dir aber noch ein Konsumkredit. Bei diesem steht das Haus nicht als Sicherheit zur Verfügung. Dementsprechend schlechter sind die Konditionen und der maximale Kreditrahmen fällt geringer aus. Die so erhaltene Summe könnte aber ausreichen, um die Ferienimmobilie zu erwerben. Da das Geld zur freien Verfügung steht, ist dies eine Option, die Du in Betracht ziehen könntest. Voraussetzung hierfür ist eine einwandfreie Schufa sowie ein ausreichend hohes Einkommen.

Privatkredit

Sind die Wege bei sämtlichen Kreditinstituten verschlossen, könntest Du bei der Familie sowie Freunden nach einem Privatkredit fragen. Diese ermöglichen Dir den Traum vom eigenen Ferienhaus zu erfüllen und stellen Kapital bereit, falls Du als vertrauenswürdig giltst.

Um eine höhere Sicherheit zu erhalten, sollte dieser Vorgang auch bei der Familie oder den Freunden schriftlich festgehalten werden. Ein Kreditvertrag bietet allen Parteien eine höhere Sicherheit und die Konditionen sind verbindlich.

Allerdings solltest Du bedenken, dass bei Geld bekanntlich die Freundschaft aufhört. Nutze den Privatkredit nur, wenn Du das Geld sicher zurückzahlen kannst. Andernfalls droht nicht nur der finanzielle Ruin, sondern auch ein Zerwürfnis mit der Familie oder den Freunden.

Das Ferienhaus oder eine Ferienwohnung finanzieren

Es mag nach einem Luxus klingen, doch ein Ferienhaus dient nicht nur für einen netten Urlaubsaufenthalt. Du kannst es auch gewinnbringend vermieten und daher als Geldanlage betrachten.

Im Rahmen der Altersvorsorge könntest Du Dir vorstellen, später einmal in dem Haus zu leben und dort den Lebensabend zu verbringen. Für die eigenen Urlaube bietet es zuvor bereits eine höhere Lebensqualität und bietet eine gewisse Sicherheit.

Die Finanzierung ist jedoch mit größeren Hürden verbunden. Denn Banken vermuten, dass Du eine geringere persönliche Bindung zum Ferienhaus besitzt und daher ein höheres Ausfallrisiko droht. Auch könnte das Vorhaben als Kapitalanlage scheitern und die gewünschte Rendite nicht eintreten.

Eine Finanzierung des Ferienhauses im Inland ist nicht sonderlich komplizierter als bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf. Es wird lediglich ein höherer Eigenkapitalanteil verlangt, welcher in der Regel bei zwischen 20 und 30 Prozent liegt.

Befindet sich die Ferienimmobilie im Ausland, ist die Finanzierung wesentlich komplexer. Kreditinstitute in Deutschland nehmen sich dieser Aufgabe selten an und verzichten auf das unkalkulierbare Risiko. Wende Dich daher an Banken im Zielland, verzichte ganz auf das Fremdkapital oder nutze einen Konsumkredit, um die Ferienimmobilie kaufen zu können.

Berücksichtige sämtliche Kosten und sei Dir im Klaren darüber, dass das Ferienhaus monatlich mit einer finanziellen Belastung von mindestens wenigen hundert Euro einhergeht. Nimmst Du Dir diese Tipps zu Herzen, lässt sich der Wunsch nach einem eigenen Ferienhaus sicherlich realisieren und der nächste Urlaub findet bereits in der eigenen Immobilie statt.

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