Besenrein – Definition & korrekte Wohnungsübergabe

Beim Auszug besteht der Grundsatz, dass Du die Wohnung so verlassen musst, wie Du sie vorgefunden hast. Dazu gehört, dass Du sämtliche Einrichtungsgegenstände mitnimmst und diese nicht in der Wohnung zurücklässt. Zwar ist die unmittelbare Entsorgung durch den Vermieter nicht erlaubt, doch die Lagerung ist auch mit Kosten verbunden, die von der Kaution abgezogen werden.

Als weiteres Merkmal wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Wohnung besenrein zu übergeben ist. Was genau ist damit gemeint und welche Anforderungen sind nach dieser Formulierung zu erfüllen?

Definition der besenreinen Übergabe

Mit der Frage, was denn genau mit besenrein gemeint sei, hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) befasst. Dieser hat dazu folgende Definition beschrieben: „Die Verpflichtung zur ‚besenreinen‘ Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.“ Dies wurde im Urteil vom 28. Juni 2006^[1]http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=37334&pos=0&anz=1 (Az.: VIII ZR 124/05) so festgehalten.

Diese Formulierung bedeutet, dass Mieter im Rahmen der besenreinen Übergabe keine zusätzlichen Schönheitsreparaturen oder gar Renovierungsarbeiten durchführen müssen. Sind die Wände im üblichen Rahmen abgewohnt und keine Schäden zu erkennen, musst Du etwa nicht streichen, nur weil dies im Mietvertrag so festgehalten ist.

Vermieter versuchen gerne, mit solchen Klauseln die eigenen Verantwortlichkeiten auf den Mieter zu übertragen. Ist es doch praktisch, wenn der Mieter Zeit und Geld in die Mietsache investiert, sodass dies nicht mehr beim Vermieter anfällt. Doch solche Klauseln, die generell eine Renovierung vor der Übergabe fordern, sind regelmäßig ungültig. Vielmehr kommt es auf den Zustand der Wohnung an und ob diese im üblichen Rahmen abgenutzt wurde.

Renovierungsarbeiten könnten dann notwendig sein, wenn im Haushalt Raucher vorhanden waren, die zu einer deutlichen Verfärbung der Wände führten. Dann ist die Forderungen nach einem Streichen der Wände vor dem Auszug angemessen.

Die Formulierung „besenrein“ gilt jedoch als weniger streng. Hierbei musst Du nur grobe Verschmutzungen beseitigen. Eine Grundreinigung der gesamten Wohnung oder Einrichtung ist nicht notwendig. Zu den groben Verschmutzungen gehören etwa Spinnenweben im Keller oder die Beseitigung des Mülls.

Welche Aufgaben sind zu absolvieren?

Eine genaue Definition, was nun zu den groben Verschmutzungen zählt und welche Reinigungsarbeiten Du durchführen musst, ist nicht klar gegeben. „Besenrein“ bedeutet im Grunde, dass die Wohnung mit dem Besen grob gereinigt werden muss. Um Dir bei der Wohnungsübergabe einen Ärger mit dem Vermieter zu ersparen, solltest Du die folgenden Tätigkeiten durchführen.

Im ersten Schritt bietet es sich an, sämtlichen Müll aus der Wohnung zu entfernen und aufzuräumen. Hast Du noch keine Vorbereitungen für den Umzug getroffen, musst Du zunächst Ordnung in die Wohnung bringen. Danach sortierst Du die Dinge aus, die Du ohnehin nicht mehr mitnehmen möchtest. Verkaufe alte Einrichtungsgegenstände oder gibt diese kostenlos ab, damit diese beim Umzug nicht zur Last werden.

Danach ist eine detaillierte Reinigung notwendig. Hast Du bereits die Möbel von den Wänden gerückt, werden einige Ecken zum Vorschein kommen, die vielleicht in der Vergangenheit beim Putzen weniger Beachtung gefunden haben. Stelle sicher, dass es in der gesamten Wohnung sauber und kein Dreck mehr vorhanden ist.

Bei der Küche stellt sich die Frage, ob diese vom Nachmieter übernommen wird oder diese dem Eigentümer der Wohnung gehört. In jedem Fall solltest Du diese oberflächlich putzen und dabei die Verkalkungen beseitigen. Hast Du einige Jahre in der Wohnung gelebt, werden kleinere Rückstände kaum zu vermeiden sein. Dies ist bei einer gewöhnlichen Nutzung kein Problem und zählt zum Verantwortungsbereich des Vermieters. Sollten dort kleine optische Mängel auftreten, muss der Vermieter entscheiden, ob er den Wasserhahn auf eigene Kosten austauscht oder es dabei belässt.

Warst Du in der Vergangenheit gründlich und hast auch die Fenster regelmäßig gereinigt, ist ein erneutes Putzen vor dem Auszug nicht notwendig. Anders sieht es hingegen aus, wenn Fensterbilder daran klebten oder anderweitig Kleberückstände sich am Rahmen oder den Scheiben befinden. Diese musst Du tatsächlich entfernen.

Etwas aufwendiger könnte es werden, wenn Dir neben der Wohnung auch eine Terrasse oder ein Balkon zur Verfügung standen. Diese sind der Witterung ausgesetzt und mit der Zeit treten dort deutliche Veränderungen der Oberflächen auf. Moos, Algen oder andere Schichten bilden sich auf den Terrassenplatten oder dem Balkonboden. Hier könnte neben dem Besen auch andere Gerätschaften nützlich sein, um die Oberfläche wieder sauber zu bekommen. Ein Hochdruckreiniger leistet hierbei eine große Unterstützung.

Welche Tätigkeiten musst Du nicht durchführen?

Im Mietvertrag sind oftmals Klauseln enthalten, die den Mieter dazu auffordern, zusätzliche Arbeiten zu verrichten. Natürlich ist es für den Vermieter praktisch, wenn der Mieter diese durchführt und damit den Aufwand abnimmt. Doch nur weil die Klauseln im Mietvertrag stehen, besitzen diese nicht automatisch eine Gültigkeit.

Ein häufiges Missverständnis besteht etwa beim Zustand der Wände. Vermieter verlangen häufig, dass vor dem Auszug die Wände neu, in Weiß gestrichen werden müssen. Diese pauschalen Klauseln sind in der Regel nichtig. Hast Du die Wände nicht farbig gestrichen und befinden sich diese noch in einem guten Zustand, musst Du diese nicht neu streichen. Die üblichen Abnutzungserscheinungen befinden sich im Verantwortungsbereich des Vermieters. Daher müssen die Wände auch nicht original weiß erstrahlen, wie am ersten Tag, sondern es ist völlig normal, dass diese leicht abgewohnt erscheinen.

Ebenso musst Du auch keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag festgehalten wurde. Laut §535 Abs. 1 BGB obliegen die Schönheitsreparaturen zunächst dem Vermieter. Dieser kann diese Pflicht aber mit einer Klausel an den Mieter abtreten. Doch auch hier bist Du nur dazu verpflichtet, die Schäden zu beheben, die Du auch tatsächlich verursacht hast. Dazu gehört etwa, dass Du die Dübellöcher schließt, die Du selbst herbeigeführt hast.

Auch das Verlegen eines neuen Teppichbodens ist nicht Deine Aufgabe. Es reicht aus, wenn Du mit dem Staubsauger die Verschmutzungen aufnimmst und der Teppich wieder einigermaßen sauber erscheint. Einen neuen Boden^[2]https://www.immobilienscout24.de/wissen/mieten/bodenbelag.html musst Du dem Vermieter aber nicht spendieren.

Die besenreine Übergabe

Zum Ende des Mietverhältnisses besteht in der Regel die Forderung, dass die Wohnung besenrein zu übergeben ist. Damit möchte der Vermieter sicherstellen, dass schnellstmöglich und mit wenig Aufwand der Nachmieter einziehen kann.

Doch häufig gehen die Vorstellungen, welche Aufgaben der Vermieter fordert und welche Tätigkeiten tatsächlich vom Mieter zu erledigen sind, weit auseinander. Denn besenrein bedeutet zunächst nur, dass eine einfache Reinigung der Wohnung ausreicht. Diese muss nicht in einen perfekten Zustand versetzt werden.

Generell gilt der Grundsatz, dass der Vermieter für die üblichen Abnutzungserscheinungen zuständig ist. Diese werden mit der Bezahlung des Mietzins abgegolten. Lediglich, was über die gewöhnliche Abnutzung hinausgeht, ist vom Mieter zu ersetzen. Hat sich der Mieter ordentlich in der Wohnung verhalten und keinen Schaden verursacht, kann er nicht dazu gezwungen werden, eine komplette Renovierung durchzuführen.

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