Wohnung unrenoviert übernommen – Welche Pflichten gelten?

Beim Auszug bestehen einige Vermieter darauf, dass Mieter eine vollständige Renovierung durchführen. Sie sollen nicht nur kleinere Makel ausbessern, sondern die Wände streichen und größere Arbeiten durchführen.

Für den Vermieter kommt diese Forderung natürlich gelegen. Spart Er sich dadurch selbst die Kosten für die Beauftragung der Handwerker und überträgt die Arbeiten an den Mieter.

Doch musst Du als Mieter tatsächlich vor dem Auszug eine unrenovierte Wohnung umfangreich renovieren? Sei Dir Deiner Rechte bewusst und lasse Dich nicht zu Arbeiten überreden, zu denen Du nicht verpflichtet bist. Dadurch sparst Du Dir beim Umzug einige Kosten und Mühen.

Renovierung nur mit finanziellem Ausgleich

In einigen Mietverträgen ist festgehalten, dass Mieter beim Auszug die Wohnung renovieren und sämtliche Schönheitsreparaturen^[1]https://www.allianz.de/recht-und-eigentum/rechtsschutzversicherung/mietrecht/schoenheitsreparaturen/ durchführen müssen. Erst danach gilt die Wohnungsübergabe als abgeschlossen und die Auszahlung der Kaution erfolgt.

Doch die Rechtsprechung sagt, dass solch eine Forderung gegenüber dem Mieter unverhältnismäßig sei. Dies hat das BGH aus dem Urteil im Jahre 2015 (AZ: VIII ZR 185/14) ^[2]http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=70978&pos=0&anz=1 bestätigt, sodass folgende Regelungen bestehen.

Sind Klauseln im Mietvertrag vorhanden, die entweder Schönheitsreparaturen oder eine Renovierung bei Auszug verlangen, müssen Mieter einen finanziellen Ausgleich erhalten, insofern die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. Der Vermieter muss demnach einen gewissen Teil der Kosten übernehmen, wobei verschiedene Modelle des finanziellen Ausgleichs möglich sind.

Besteht eine Renovierungspflicht oder ist eine Schönheitsreparaturklausel enthalten, müssen Vermieter sich finanziell daran beteiligen. Die gängigste Form ist hierfür, dass die Miete gekürzt oder für einen festgelegten Zeitraum komplett erlassen wird. Dadurch sind keine wechselseitigen Zahlungen notwendig und Mieter überweisen lediglich einen geringeren Betrag. Auf diese Weise findet keine Benachteiligung des Mieters statt, weshalb diese Art der Klauseln wirksam sind.

Wie hoch die Entschädigung ist, die der Mieter erhält, ist nicht genau festgeschrieben. Es besteht lediglich die Aussage, dass der Ausgleich angemessen sein muss. Ist der Geldbetrag zu niedrig, führt dies zu einer Unwirksamkeit der Klauseln für die Schönheitsreparaturen oder Renovierungspflicht. Mieter müssen bei einer unrenovierten Wohnung eine finanzielle Entschädigung enthalten, wenn Vermieter Sie zum Renovieren verpflichten möchten.

Vereinbarung mit Vormieter unwesentlich

Bei Einzug könnte eine Vereinbarung mit dem Vormieter getroffen werden, dass die eigentlich unrenovierte Wohnung renoviert wird. Im Gegenzug könnte die Ablöse für die Küche geringer ausfallen und der Vermieter zeigt sich bei der Wohnungsübergabe wohlwollender, da dieser erwartet, dass der neue Mieter die Wohnung renoviert.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 22.08.2018 (VII ZR 277/16^[3]https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&az=VIII%20ZR%20277/16&nr=87673 ) klargestellt, dass der Vermieter dem Mieter keine Pflicht zur Renovierung auferlegen darf. Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, aber gegenüber dem Vormieter versprochen, die Wohnung zu renovieren, besteht darauf kein Anspruch seitens des Vermieters. Es handele sich um eine Vereinbarung, die nicht das Mietverhältnis betreffe, sodass der Vermieter keine Renovierung verlangen darf.

Eine solche Renovierung sei wiederum nur zu verlangen, wenn der Vermieter einen finanziellen Ausgleich anbietet. Dann entsteht dem Mieter kein Nachteil daraus, dass dieser die Wohnung vollständig renoviert, obwohl Er sie selbst kaum „abgewohnt“ hat.

Für Vermieter besteht daher die Besonderheit, dass Sie sich nicht auf die Vereinbarungen zwischen Vormieter und Nachmieter verlassen dürfen. War die Wohnung beim Einzug renoviert, sollten Sie auch beim Auszug darauf bestehen, dass dieser Zustand wiederhergestellt wird.

Beteiligung an Kosten, wenn Mieter Renovierung fordert

Zudem könnte auch der Fall eintreten, dass ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat und nach einigen Jahren eine Renovierung durchführen möchte und dabei einen Kostenersatz vom Vermieter verlangt. Für den Mieter wäre dies natürlich günstig, sämtliche Kosten auf den Vermieter zu übertragen und anschließend selbst in einer renovierten Wohnung zu leben.

Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung unrenoviert im Jahr 1992 übernommen. Mehr als 20 Jahre später sei der Zustand der Wohnung kaum mehr zumutbar und der Vermieter solle doch für die Renovierung verantwortlich sein.

Eine solche einseitige Übertragung sei jedoch nicht zulässig. Zwar sei der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich, doch würde sich dies allein auf den Anfangszustand beziehen. Da die Wohnung unrenoviert übernommen wurde, würde eine Renovierung zu einer Aufwertung führen.

Entsprechend gilt, dass sowohl Mieter als auch Vermieter sich an den Kosten beteiligen müssen. In der Praxis findet eine hälftige Teilung der Kosten statt, sodass beide Seiten gleichermaßen von der Renovierung profitieren. Der Mieter erhält eine komplett neu renovierte Wohnung, die sich in einem besseren Zustand als beim Einzug befindet und der Vermieter kommt Seiner Instandhaltungspflicht nach.

So hat es der Bundesgerichtshof im Urteil vom 08.07.2020 (VIII ZR 163/18^[4]https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=08.07.2020&Aktenzeichen=VIII%20ZR%20163%2F18 & VIII ZR 270/18^[5]https://openjur.de/u/2271186.html )bewertet. Der Mieter darf also selbst im Rahmen der Erhaltungspflicht des Vermieters nicht verlangen, dass dieser allein die Kosten für die Renovierung übernimmt.

Unrenovierte Wohnung bei Einzug

Welche Rechte und Pflichte für Dich als Mieter mit der Wohnung einhergehen, hängt maßgeblich vom Zustand beim Einzug ab. Hast Du die Wohnung unrenoviert vom Vormieter übernommen, darf der Vermieter nicht von Dir verlangen, dass Du bei Auszug selbst renovierst.

Grundsätzlich besteht nur der Anspruch des Vermieters, dass die Wohnung bei Auszug sich in einem vergleichbaren Zustand wie beim Einzug befindet. War diese also bereits leicht abgewohnt, musst Du sie nicht in einen perfekten Zustand versetzen.

Verlangt der Vermieter dennoch, dass Du Schönheitsreparaturen durchführst oder beim Auszug die Wohnung renovierst, muss dieser einen finanziellen Ausgleich anbieten. Dies bedeutet zum Beispiel, dass Du für wenige Monate die Miete erlassen bekommst. Dir darf kein Nachteil aus der Renovierung entstehen.

Bist Du Dir unsicher und hast Angst, dass das Streichen bei Auszug zu fleckigen Wänden führt, dann lasse die Arbeit lieber von Profis übernehmen. Einen entsprechenden Kostenvoranschlag übersendest Du dem Vermieter und dieser muss entscheiden, ob Er weiterhin auf die Renovierung besteht oder davon lieber absieht.

Häufige Fragen