Bis wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Für Dich als Mieter ist es vorteilhaft, wenn Du die geleistete Kaution nach dem Auszug so schnell wie möglich erhältst. Schließlich ist es rechtlich weiterhin Dein Geld und Du möchtest darüber frei verfügen.

Doch nicht immer sind Vermieter zügig bei der Sache und leisten die Zahlung unverzüglich. Aus verschiedenen Gründen könnten Sie die Mietkaution zunächst einbehalten und keine Rückzahlung veranlassen.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten und welche Fristen gelten hierfür?

Gründe für den Einbehalt der Kaution

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Mit dieser Rücklage schützt Er sich vor möglichen Schäden, die an der Wohnung verursacht wurden. Da Beschädigungen schnell mit Kosten im vierstelligen Bereich einhergehen und eine geringe Kaution übersteigen könnten, beträgt die Mietkaution üblicherweise das Dreifache der Bruttokaltmiete.

Kommt es nicht sofort zu einer Rückzahlung der Mietkaution nach dem Auszug, könnten dafür nachvollziehbare Gründe die Ursache sein. Dazu zählen im Wesentlichen die beiden nachstehenden Faktoren.

Mögliche Schäden

Auf den ersten Blick sah mit der Wohnung beim Rundgang alles in Ordnung aus. Es wurde die Übergabe durchgeführt und dabei waren keine Auffälligkeiten feststellbar.

Doch nicht immer lassen sich die Schäden offen erkennen. Insbesondere bei einer längeren Mietdauer könnte der Vermieter zunächst einen Sachverständigen beauftragen, welcher die Wohnung begutachtet. Dieser prüft nicht nur oberflächlich den Zustand, sondern auch, ob Schäden der Bausubstanz vorliegen.

Speziell im Badezimmer könnte tieferliegende Feuchtigkeit einen Schaden hinterlassen^[1], welcher vom Vermieter zunächst nicht zu erkennen ist. Um sich vor dem finanziellen Risiko zu schützen, behält Er die Mietkaution ein, bis der Zustand der Wohnung komplett überprüft ist.

Erstellung der finalen Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung wird für gewöhnlich ein Mal im Jahr durchgeführt. Diese bezieht sich auf die tatsächlich anfallenden Kosten und nicht auf die Vorauszahlungen. Liegt die Rechnung des Versorgers noch nicht vor und ist der Vermieter nicht in der Lage endgültig die Betriebskosten abzuschließen, darf Er die Mietkaution einbehalten.

Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass die Vorauszahlungen niedriger sein könnten als der tatsächliche Kostenbetrag. Um nicht auf der Nachzahlung^[2] sitzenzubleiben, ist vorübergehend das Einbehalten der Kaution erlaubt.

Frist zur Rückzahlung

Es mag ärgerlich sein, wenn der Betrag der Kaution nicht zur Verfügung steht und weiterhin vom ehemaligen Vermieter kontrolliert wird. Doch dieses Vorgehen wird vom Gesetzgeber für eine bestimmte Dauer geschützt.

Drei Monatsfrist

Im Allgemeinen gilt eine Frist von drei Monaten als gerechtfertigt, um die Kaution zurückzuzahlen. In diesem Zeitraum sollte eine genaue Prüfung möglicher Schäden durchführbar sein und es wird auch geklärt, ob noch Mietschulden vorliegen. Idealerweise ist auch die endgültige Nebenkostenabrechnung erfolgt. Demnach liegen keine offenen Forderungen vor, sodass die Rückzahlung der Mietkaution innerhalb von drei Monaten stattfinden sollte.

Verjährung der Ansprüche nach 6 Monaten

Lässt sich der Vermieter mehr Zeit, muss Er dies begründen. Er muss Seinen Anspruch auf die Kaution geltend machen, falls mögliche Forderungen bestehen. Kümmert Er sich schlichtweg nicht um die Kaution, verjährt der Anspruch nach 6 Monaten. Dann ist Er in jedem Fall zur Rückzahlung der Mietkaution verpflichtet. Stellt Er erst danach Schäden fest, dürfen diese nicht mehr aus der Kaution beglichen werden.

Maximal 12 Monate

In begründeten Fällen ist das Einbehalten der Kaution auch für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten möglich. Hauptgrund hierfür ist die fehlende Betriebskostenabrechnung. Da diese regelmäßig zum Jahresanfang durchgeführt wird, könnte es bei einem Auszug zur ersten Jahreshälfte entsprechend lange dauern, bis die genaue Kostenaufstellung vorliegt.

Könnten noch Ansprüche auf die Betriebskosten bestehen, darf der Vermieter jedoch nicht die gesamte Kaution einbehalten. Es muss eine Verhältnismäßigkeit bestehen, sodass Er lediglich berechtigt ist, einen Teil zurückzubehalten. Die Höhe orientiert sich an der üblichen Nachzahlung. Liegt hierfür kein Erfahrungswert vor, gilt das Dreifache der monatlichen Vorauszahlung als angemessen.

Der Vermieter darf demnach bis zu einem Jahr zumindest einen Teil der Mietkaution einbehalten. Grund hierfür ist eine mögliche Nachzahlung der Betriebskosten.

Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution durchsetzen

Das Mietverhältnis wurde beendet und Du möchtest endlich das Geld, welches Dir zusteht, wieder erhalten. Doch der Vermieter kümmert sich nicht um Dein Anliegen und die Kaution scheint ungenutzt auf dem Konto zu liegen. Wie kannst Du den Vermieter dazu bewegen, doch endlich den Dir zustehenden Betrag zu überweisen?

Zunächst musst Du die allgemeine Frist von drei Monaten abwarten. Innerhalb dieses Zeitraums darf der Vermieter die Kaution ohne Angabe von Gründen einbehalten. Er ist dort nicht verpflichtet, die Rücklagen an Dich auszuzahlen.

Sind die drei Monate vergangen und der Vermieter hat keinerlei Ansprüche gestellt, sollte die erste Kontaktaufnahme erfolgen. Je nach bisherigem Verhältnis kannst Du Ihn telefonisch oder schriftlich auf die Rückzahlung der Mietkaution hinweisen.

Ist in den nächsten Tagen keine Zahlung der Mietkaution erfolgt, ist jetzt etwas mehr Nachdruck angebracht. Auf den freundlichen Hinweis hat der Vermieter nicht reagiert, sodass im nächsten Schritt eine dringlichere Forderung gerechtfertigt ist.

Setze eine schriftliche Rückforderung auf, in welcher Du eine angemessene Frist angibst. Dadurch erhält der Vermieter eine klare Aufforderung zum Handeln. Lässt Er die Frist einfach verstreichen, besteht ein gültiger Anspruch auf die Kaution, den Du durchsetzen kannst.

Lässt der Vermieter die Frist einfach verstreichen und bleibt untätig, bleibt Dir nur die gesetzliche Durchsetzung. Hierzu wendest Du Dich am besten an einen Anwalt, um notfalls per Klage die Kaution zu erhalten.

Rückzahlungsfristen der Mietkaution

Die Kaution verbleibt während der Mietdauer auf einem speziellen Konto, auf welches lediglich der Vermieter einen Zugriff besitzt. Frei verfügen darf Er über das Geld allerdings nicht. Es muss auf dem Konto stets in voller Höhe vorhanden sein. Auf Nachfrage muss der Vermieter nachweisen, dass die Kaution weiterhin auf Konto liegt.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses besteht für Dich das Ziel, schnellstmöglich die Kaution zu erhalten. Schließlich handelt es sich um Dein Geld, welches Du im Zuge des Umzuges oder zur Hinterlegung der neuen Kaution gut gebrauchen kannst.

Sofort ist der Vermieter allerdings nicht zur Rückzahlung verpflichtet. Er darf die Mietkaution bis zu 3 Monate ohne Angabe von Gründen einbehalten. Ursächlich sind hierfür mögliche Schadensansprüche, falls Du als Mieter nicht pfleglich mit der Wohnung umgegangen bist.

Möchte der Vermieter die Mietkaution über einen längeren Zeitraum einbehalten, ist dies nur unter Angaben von Gründen erlaubt. Dann gilt eine Frist von 6 Monaten als angemessen.

Ferner ist das Einbehalten eines Teils der Kaution für eventuelle Nachzahlungen der Betriebskosten legitim. Da die Nebenkostenrechnung jährlich erstellt wird, kann dieser Vorgang bis zu 12 Monate dauern. Jedoch betrifft dies nicht die komplette Mietkaution, sondern nur einen verhältnismäßigen Teil, welcher im Rahmen der möglichen Nachzahlung liegt.

Wende Dich an Deinen Vermieter, um die Kaution schnellstmöglich zu erhalten. Das Einbehalten der Kaution über einen Zeitraum von mehr als 3 Monaten nach der Kündigung, ohne Angabe von Gründen ist unzulässig. Berate Dich notfalls mit einem Anwalt, um die Kautionssumme einzufordern.