Mieterhöhungen kommen für Mieter meist unerwartet und stellen eine größere Belastung für das Haushaltsbudget dar. Um eine bessere Planbarkeit zu erreichen, etablieren sich immer mehr Modelle, in denen die Mieterhöhungen bereits fester Bestandteil des Mietvertrags sind.

So kommen etwa Indexmietverträge zum Einsatz, deren Erhöhungen an die Inflation gekoppelt sind. Auch Staffelmietverträge bieten eine zuverlässigere Planungssicherheit, da dort die Mieterhöhungen bereits mit einem festen Betrag vorgeschrieben sind.

Doch wie hoch dürfen die Steigerungen bei einem Staffelmietvertrag ausfallen und welche rechtlichen Vorgaben bestehen hierbei? Besteht die Vermutung, dass Deine Staffelmiete nicht mit geltendem Recht vereinbar ist, dann informiere Dich über die erlaubten Rahmenbedingungen eines solchen Mietvertrags.

Eigenschaften der Staffelmiete

Die Gestaltung des Mietverhältnisses bleibt im Detail dem Vermieter sowie Mieter überlassen. Diese einigen sich auf einen Vertrag und kommen den darin enthaltenen Pflichten nach.

Zumeist laufen Mietverträge unbefristet und regelmäßige Mieterhöhungen^[1] sind darin noch nicht festgelegt. Der Vermieter orientiert sich dabei an die gültige Vergleichsmiete und passt entsprechend die Miethöhe an. Dabei besteht jedoch kaum eine Planungssicherheit und die Erhöhungen sind selten vorhersehbar.

Als Alternative könnte ein Staffelmietvertrag abgeschlossen werden. Wesentlich ist hierbei, dass Mieterhöhungen bereits mit einem konkreten Wert im Vertrag ausgewiesen sind. Dies schafft für die Laufzeit des Mietvertrags Klarheit und es tritt keinerlei Unsicherheit hinsichtlich der Miethöhe auf.

Für den Vermieter ergibt sich zudem der Vorteil, dass Er das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren ausschließen darf. Der Mieter bindet sich somit langfristig an die Wohnung, sodass ein Leerstand kein Risiko mehr darstellt.

Die Laufzeit des Staffelmietvertrages ist nicht begrenzt. Vermieter und Mieter könnten bereits für die nächsten 15 bis 20 Jahre die Miete in festen Werten vorgeben. Nach Auslaufen der vereinbarten Staffelmiete, kommt entweder das Vergleichsmietverfahren^[2] zum Einsatz, um die Mieterhöhungen festzulegen oder es wird ein neuer Staffelmietvertrag abgeschlossen.

Während des Zeitraums der vereinbarten Staffelmiete sind weitere Mieterhöhungen, selbst bei Eigentümerwechsel, unzulässig. Lediglich die Betriebskosten sind variabel, sodass die Warmmiete in der Höhe leicht variiert. Eine Erhöhung der Kaltmiete ist jedoch nicht erlaubt.

Wirksamkeit des Staffelmietvertrags

Die Vorschriften des Staffelmietvertrags ergeben sich aus § 557a BGB. Dort ist festgehalten, dass die Erhöhung des Mietbetrags nur durch die Festlegung der Euro-Beträge erlaubt ist. Es ist demnach nicht zulässig, die Veränderungen prozentual zu beschreiben. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass die prozentuale Steigerungen für Mieter schwerer nachvollziehbar sind. Durch die klare Regelung mit den Euro-Beträgen entsteht eine bessere Transparenz, sodass auf den ersten Blick sichtbar ist, wie sich die Miethöhe entwickelt.

Zudem ist der Abschluss an weitere Vorschriften gebunden. Hierzu gehören:

Vor- und Nachteile der Staffelmiete

Die Staffelmiete bietet einige Vorzüge, allerdings auch Nachteile, die sowohl den Vermieter als auch Mieter betreffen. Die folgende Gegenüberstellung hilft dabei einzuschätzen, ob es im konkreten Fall sinnvoll ist, diese Variante anzuwenden.

Vorteile

Einer der größten Vorteile für beide Seiten ist, dass die Miethöhe bereits für die nächsten Jahren festgelegt ist. Es besteht keinerlei Unsicherheit darüber, in welchem Ausmaß die Anpassungen erfolgen.

Dies bedeutet für den Mieter, dass er unmittelbar erkennt, ob das Budget für die Mietwohnung genügt oder die Erhöhungen zu finanziellen Schwierigkeiten führen könnten. Auch der Vermieter profitiert von den festen Mieterhöhungen, da Er mit den Mehreinnahmen planen kann.

Die Kappungsgrenze legt Einschränkungen hinsichtlich der erlaubten Mieterhöhungen fest. Diese darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent steigen. In einigen Städten liegt die Grenze sogar nur bei 15 Prozent. Dadurch wird einem Mietwucher vorgebeugt und die Erhöhungen dürfen nur innerhalb des gesetzlichen Rahmens erfolgen.

Bei einer Staffelmiete gilt die Kappungsgrenze nicht. Hier sind Vermieter freier in der Gestaltung der Erhöhungen. Auch der örtliche Mietspiegel ist nicht als Referenz für die Mieterhöhung hinzuzuziehen. Dadurch ergibt sich ein größerer Gestaltungsspielraum für den Vermieter.

Dennoch sind auch beim Staffelmietvertrag die Erhöhungen nur bis zu einer gewissen Grenze zulässig. So schützt der Gesetzgeber die Mieter, was insbesondere in Städten mit einer vorherrschenden Wohnungsknappheit, von Bedeutung ist.

Ein weiterer Vorteil ist, dass beide Parteien sich im Mietvertrag bereits auf die Mieterhöhungen einigen. Sie erkennen die vereinbarte Staffelmiete an und der Mieter verpflichtet sich, die Beiträge zu zahlen.

Dadurch ist weniger das Risiko eines Rechtsstreits gegeben. Denn bei gewöhnlichen Mieterhöhungen könnte der Mieter versuchen, die Steigerungen anzufechten. Dies könnte einen längeren Rechtsstreit nach sich ziehen sowie zu einer Unsicherheit der Mietzahlungen führen.

Nachteile

Die Miethöhen werden bereits für die nächsten Jahre festgeschrieben. Dies mag zu einer Sicherheit führen, könnte für den Vermieter aber auch mit geringeren Einnahmen verbunden sein. Denn steigt die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als die Staffelmiete, entgehen dem Vermieter die möglichen Mieteinnahmen. Der Wohnraum ist dann vergleichsweise günstig.

Für den Mieter mag dies von Vorteil sein, da die Kosten für eine vergleichbare Wohnung höher wären. Allerdings könnte auch das Gegenteil eintreten und die Steigerungen der Staffelmiete sind höher als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Je nach Laufzeit sind Abweichungen in diese Richtung wahrscheinlicher, da sich schwer die Entwicklung am Wohnungsmarkt voraussagen lässt. So ist die Staffelmiete entweder für den Vermieter oder Mieter besonders günstiger bzw. teurer, da die vereinbarte Miete von den marktüblichen Miethöhen divergiert.

Ist der Staffelmietvertrag einmal abgeschlossen, ist eine nachträgliche Änderung der Erhöhungen nicht zulässig. Die Miethöhe ist dann über die Laufzeit festgeschrieben. Lediglich die Nebenkosten sind in der Höhe variabel.

Dies kann bei besonders langen Staffelmietverträgen dazu führen, dass diese enorm von der Entwicklung am Wohnungsmarkt abweichen. Die Miete entspricht dann kaum mehr der örtlichen Gegebenheiten.

Da eine langfristige Prognose schwierig ist, empfiehlt es sich, den Staffelmietvertrag nicht für eine Laufzeit von mehr als 10 Jahren abzuschließen. Innerhalb der kürzeren Zeiträume sind die vorgegebenen Mieterhöhungen realistischer und entsprechen eher den Marktvoraussetzungen.

Zulässige Erhöhungen der Miete

Der Gesetzgeber erlaubt mit Hilfe der Kappungsgrenze^[3] Mieterhöhungen nur in einem bestimmten Umfang. Diese darf einen Wert von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nicht überschreiten.

Im Staffelmietvertrag gilt diese Grenze nicht. Denn der Mieter wird bereits über die Erhöhungen informiert und erfordert keinen besonderen Schutz. Mit dem Abschluss des Mietvertrags ist Er sich der Miethöhen sicher und es treten keine Überraschungen auf.

Daher greift die Kappungsgrenze bei der Staffelmiete nicht. Im Mietvertrag dürfen die Miethöhen frei festgelegt werden. Diese können dadurch höher als die eigentlich vorgegebenen 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren sein.

Zu beachten ist jedoch, dass eine mögliche Mietpreisbremse weiterhin Gültigkeit behält. Diese besagt, dass die Miete nicht höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dies gilt auch für den Staffelmietvertrag und den dort vereinbarten Mieten.

Besteht eine Mietpreisbremse und weicht die Miete zu stark von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, muss der Mieter dies nicht einfach hinnehmen. So können auch trotz Staffelmiete geringere Mietzahlungen als vereinbart erfolgen.

Übliche Höhe der Staffelmiete

Staffelmietverträge bieten eine Sicherheit, indem dort bereits für die nächsten Jahre fest die Miethöhe vereinbart ist. Diese wird im Mietvertrag von beiden Parteien unterschrieben, sodass Klarheit über die Entwicklung der Miethöhe besteht.

Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete frei festlegen. Er muss sich dabei nicht an die Kappungsgrenze halten, sodass intensivere Mieterhöhungen möglich sind.

Allerdings gelten weiterhin die Bestimmungen der Mietpreisbremse. Diese greift in einigen Städten, in denen der Wohnraum knapp ist. Dann darf selbst die Staffelmiete nicht um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Üblich sind innerhalb der Staffelmiete Erhöhungen von wenigen Prozent pro Jahr. Damit sind die Steigerungen vergleichbar mit der Indexmiete. Eine nachträgliche Anpassung ist jedoch nicht vorgesehen, sodass größere Abweichungen während der Laufzeit möglich sind.

Häufige Fragen