Die Schlüsselübergabe ist sicherlich einer der emotionaleren Momente, wenn der Umzug in eine neue Wohnung ansteht. Der Mietvertrag ist unterschrieben und mit voller Vorfreude warten die Mieter auf den Termin, bis Sie endlich den Zugang zur Wohnung erhalten.

Für den Mieter ist es praktisch, bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses die Schlüssel zu erhalten. So ist mehr Zeit für den Umzug und für einen kurzen Zeitraum steht noch die alte Wohnung zur Verfügung.

Können Mieter jedoch eine Schlüsselübergabe vor dem Mietbeginn verlangen und welche Konsequenzen gehen damit einher, wenn die Übergabe der Schlüssel vorher erfolgt?

Kein Recht auf vorherige Herausgabe der Schlüssel

Im Mietvertrag ist festgehalten, wann das Mietverhältnis beginnt. Spätestens zu diesem Zeitpunkt muss der Mieter die Schlüssel erhalten, um die Wohnung nutzen zu können.

Oftmals besteht jedoch der Wunsch nach einer vorzeitigen Schlüsselübergabe. Dies ist für den Mieter praktisch, um mehr Zeit für den Umzug zu erhalten. So kann er noch wenige Tage in der alten Wohnung verbringen, während die neue Wohnung eingerichtet wird.

Eine Pflicht zur Schlüsselübergabe vor dem Mietbeginn besteht allerdings nicht. Der Vermieter darf die Schlüssel bis zum Beginn des Mietverhältnisses einbehalten. Dies könnte etwa sinnvoll sein, wenn noch kleinere Renovierungsarbeiten anstehen. Dann ist die Wohnung zwar leer, aber der Einzug des neuen Mieters noch nicht erwünscht.

Schlüsselübergabe vor Beginn des Mietverhältnisses

Abweichend vom Inhalt des Mietvertrages ist eine Übergabe der Schlüssel auch vor Beginn des offiziellen Einzugtermins möglich. Dies ist für Mieter praktisch, um die Wohnung zu gestalten oder Wände nach den eigenen Vorstellungen zu streichen.

Vermieter könnten davon profitieren, dass die Wohnung nicht leer steht. Denn während des Leerstands ist es aufwendig, die Wohnung korrekt zu heizen oder zu lüften. So ist auch die leere Wohnung mit einem gewissen Risiko verbunden.

Die meisten Vermieter zeigen sich kulant, wenn es um die Wohnungsübergabe^[1] geht. Sind die Vormieter bereits ausgezogen, stellt ein frühzeitiger Einzug um wenige Tage kein Problem dar.

Diese Vereinbarung wird meist mündlich getroffen. Der Mieter trifft sich entweder persönlich mit dem Vermieter oder holt die Schlüssel wie vereinbart ab. Ein gesonderter Vertrag wird nicht aufgesetzt, sodass hier rechtlich ein konkludentes Handeln vorliegt. Beide Parteien einigen sich auf die Schlüsselübergabe und gehen entsprechend vor. Damit ist in den meisten Fällen der Vorgang abgeschlossen.

Folgen der vorzeitigen Schlüsselübergabe

Den wenigsten Mietern ist bewusst, dass mit der Schlüsselübergabe bereits einige Pflichten verbunden sind. Die Wohnung muss sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden und gleichzeitig begründet die Schlüsselübergabe die Zahlungspflicht.

Streng genommen bedeutet dies, dass für die wenigen Tage, in welchen die Wohnung zur Verfügung stand, bereits Miete zu zahlen ist. Den wenigsten Mietern wird dies bewusst sein und diese gehen wahrscheinlich davon aus, dass die Schlüsselübergabe aus Kulanz erfolgte und noch keine Miete zu zahlen ist.

Doch das Recht steht auf der Seite des Vermieters. Dieser könnte die Miete einfordern und mit der Zahlungsaufforderung den Mieter überraschen. Komplizierter wird es hingegen, wenn der Mieter Renovierungsarbeiten durchführen möchte. Dann können diese als Ausgleich der Mietzahlung gelten.

Das Mietrecht ist kompliziert und daher stellt auch die vorzeitige Schlüsselübergabe einen Stolperstein dar. Damit das Mietverhältnis nicht direkt von Beginn an belastet ist und keine überraschenden Kosten auftreten, sollten die nachstehenden Punkte beachtet werden.

Sicherheit bei der Schlüsselübergabe

Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren davon, wenn die Schlüsselübergabe nicht nur mit einer mündlichen Vereinbarung getroffen wird. Sicherer ist es, wenn schriftlich der Vorgang festgehalten wird, damit im Nachhinein keine offenen Fragen mehr bestehen.

Vereinbarung mit der Schlüsselübergabe

Um Ärger und Probleme zu vermeiden, sollten beide Parteien sich Gedanken darüber machen, in welchem Rahmen die Schlüsselübergabe erfolgt. Hierzu könnte die Entscheidung getroffen werden, dass mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel das Mietverhältnis beginnt. Damit wird der Termin, welcher zunächst im Mietvertrag stand, vorgezogen. Dies begründet zugleich den Anspruch auf die laufende Mietzahlung. Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch die Betrachtung der Nebenkosten. Diese werden ab dem Zeitpunkt des Einzugs auf den Mieter umgelegt.

Möchte der Mieter noch Arbeiten in der Wohnung vornehmen und der Einzug ist erst zu einem späteren Termin vorgesehen, muss dies ebenso festgehalten werden. So können sich beide Seiten auch darauf einigen, dass die Überlassung zunächst unentgeltlich erfolgt und das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt beginnt.

Übergabeprotokoll mit Schlüsselübergabe anfertigen

Wird keine Vereinbarung getroffen, ist ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe der Mieter dafür verantwortlich, dass sich die Wohnung in einem ordentlichen Zustand befindet. Liegen Schäden vor, könnte dies auf den neuen Mieter zurückfallen und die Nachweisbarkeit, dass die Mängel auf den Vormieter zurückzuführen sind, erweisen sich als kompliziert.

Um solch einen Ärger zu vermeiden, sollte mit der Schlüsselübergabe auch die Begehung der Wohnung samt Übergabeprotokoll erfolgen. In diesem werden sämtliche Mängel festgehalten, die vor dem Einzug des neuen Mieters bestanden. So kann dieser nicht für diese verantwortlich gemacht werden.

Ebenfalls bietet es sich an, die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser zu dokumentieren. Damit beugen Mieter einer fehlerhaften Abrechnung der Nebenkosten vor.

Der vorzeitige Einzug

Im Mietvertrag ist klar geregelt, zu welchem Zeitpunkt die Wohnungsübergabe erfolgt. An diesem Datum erhält der Mieter die Schlüssel und er kann frei über die Mietsache verfügen.

In einigen Situationen bietet es sich an, wenn die Schlüsselübergabe vorzeitig erfolgt. Denn verlässt der Mieter etwa zum Monatsende die alte Wohnung und beginnt der neue Mietvertrag erst mit dem Monatsbeginn, könnte dies zu Problemen führen. Entspannter ist es, wenn wenige Tage vorher bereits die Schlüsselübergabe stattfindet und der Mieter sich in der Wohnung aufhalten darf. Ist die Wohnung ohnehin leer, zeigen sich die meisten Vermieter kulant und gehen auf den Wunsch des Mieters ein.

Wenigen ist jedoch bewusst, welche Folgen damit verbunden sind. Wird keine weitere Vereinbarung getroffen, begründet die Schlüsselübergabe den Beginn der Mietzeit. Damit ist rechtlich auch der Zahlungsanspruch verbunden. Vermieter könnten demnach anteilig die Miete verlangen oder das Mietverhältnis beginnt zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Ebenso sind die neuen Mieter bereits für Mängel in der Wohnung verantwortlich, selbst wenn der eigentliche Umzug noch nicht stattgefunden hat.

Um diesen Problemen vorzubeugen, sollte eine schriftliche Vereinbarung über die Schlüsselübergabe erfolgen. Dort ist festgehalten, ob diese unentgeltlich erfolgt. Ebenso ist ein Übergabeprotokoll anzufertigen, damit die vorhandenen Mängel nicht auf die neuen Mieter abgewälzt werden. Mit der schriftlichen Vereinbarung sind beide Parteien auf der sicheren Seite und verhindern, dass es zu offenen Rechtsfragen und Streitigkeiten kommt.

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