Als Vermieter besteht die Vorstellung und berechtigte Hoffnung, dass Mieter pünktlich die Miete überweisen und Du ein beständiges Einkommen erwirtschaftest. Du hast die Wohnung oder das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage gekauft und möchtest damit einen langfristigen Gewinn erzielen.

Diesen Plan könnten Mietnomaden durchkreuzen. Sie leben in der Wohnung, überweisen aber nicht vie vereinbart die Miete. Da die Rechte für Mieter in Deutschland ausgeprägt und die Gerichte überlastet^[1] sind, dauert es einige Monate bis die Zwangsräumung durchgesetzt wird.

In diesem Zeitraum entsteht für Vermieter nicht selten ein Schaden im fünfstelligen Bereich. Denn neben den Mietausfällen gehen die Mietnomaden wenig sorgsam mit dem Objekt um.

Wie schützt Du Dich vor Mietnomaden und welche Maßnahmen bleiben Dir, um die Personen aus der Wohnung zu befördern?

Was sind Mietnomaden?

Bei Mietnomaden handelt es sich um Personen, die von Anfang die Absicht haben den Mietvertrag zu unterschreiben, ohne die vereinbarten Zahlungen zu leisten. Es handelt sich dementsprechend um Betrüger, die nicht mit Mieter zu verwechseln sind, die unvermittelt in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.

Denn die Mietnomaden verweigern von Anfang an jegliche Zahlungen an den Vermieter. Nach der Schlüsselübergabe profitieren Sie allerdings von dem ausgeprägten Schutz für Mieter. Rechtlich sind hohe Hürden an eine Zwangsräumung gebunden. Denn selbst wenn nach zwei verpassten Monatsmieten die fristlose Kündigung der Wohnung erfolgt, vergehen meist noch einige Monate, bis die Mietnomaden tatsächlich ausziehen.

Die Bezeichnung der Mietnomaden kommt daher, dass die Betrüger über keinen festen Wohnsitz verfügen. Sie leben in unsteten Verhältnissen, ziehen von Wohnung zu Wohnung, wo Sie erneut bis zur Zwangsräumung verbleiben.

Mietnomaden sind speziell in Deutschland ein Problem, da Sie das Rechtssystem bewusst ausnutzen. Besitzen Mieter einen umfassenden Schutz, um nicht bei einem Zahlungsverzug direkt auf der Straße zu sitzen, machen sich Mietnomaden diesen Umstand zunutze.

Ist die Schlüsselübergabe erfolgt und die Mietnomaden sind eingezogen, dürfen Vermieter nicht einmal die Wohnung ohne Erlaubnis betreten. Sie sind dem betrügerischen Vorhaben ausgesetzt und bis ein vollstreckbares Urteil ergeht, kann bis zu ein Jahr vergehen.

Anzahl der Mietnomaden in Deutschland

Die Schätzungen der Anzahl an Mietnomaden in Deutschland reicht von 10.000 bis 15.000 Fällen pro Jahr. Wichtig ist hierbei zu differenzieren, dass es sich nicht um sämtliche Zahlungsausfälle von Mietern handelt. Mietnomaden handeln besonders dreist, indem Sie nicht einmal die erste Mietzahlung überweisen und hinterlassen meist deutliche Schäden am Mietobjekt.

Eine zentrale Liste über die Mietnomaden besteht nicht. Sie treten oftmals unter falscher Identität auf und verhalten sich bei der Wohnungsbesichtigung unauffällig. Da Sie Ihr Vorgehen geradezu professionalisiert haben, ist es für Vermieter schwer diese auf den ersten Blick zu erkennen.

Verursachte Schäden

Leben Mietnomaden in Deiner Wohnung, sind damit gleich mehrere Schadensfälle verbunden. Zum einen sind natürlich die Mietausfälle zu beklagen. Über den gesamten Zeitraum erhältst Du keinerlei Miete, musst aber weiterhin für die Kosten des Objekts aufkommen. Dies belastet Dein Budget und die Finanzierung ist bedroht. Insbesondere, wenn es sich um Deine einzige Mietwohnung handelt, deren Mieteinnahmen Du fest zur Altersvorsorge eingeplant hast, wiegt der Mietausfall schwer.

Zum anderen sind Schäden am Objekt selbst zu erwarten. Die Mietnomaden besitzen nicht die Absicht über einen längeren Zeitraum in der Wohnung zu leben. Sie gehen wenig rücksichtsvoll mit der Einrichtung um, sodass nach dem Auszug hohe Sanierungskosten fällig sind.

Teuer wird es vor allem, wenn die Wohnung teilweise eingerichtet vermietet wurde. Also zum Beispiel eine neue Einbauküche installiert wurde. Die Einrichtung ist nach der Benutzung durch die Mietnomaden kaum mehr zu retten und vollständig abzuschreiben.

In Summe betragen die Mietschulden, Gerichtskosten sowie Sanierungskosten oftmals mehr als 50.000 Euro. Diese dürftest Du zwar theoretisch von den Mietnomaden eintreiben, doch diese erweisen sich offiziell als mittellos. Du bleibst auf dem Schaden sitzen und musst selbst die Kosten tragen.

Vor Mietnomaden schützen

Die Schäden, die Mietnomaden verursachen können existenzbedrohend sein. Insbesondere für private Vermieter, die lediglich ein Objekt besitzen, droht die Privatinsolvenz. Das eigentliche Vorhaben, das Eigentum für die Altersvorsorge zu nutzen, scheitert.

Um solch einem Risiko vorzubeugen, ist eine umfangreiche Prüfung der Mietinteressenten notwendig. Trotz der zahlreichen Bewerber ist dieser Aufwand zu betreiben, um nicht auf die charismatischen Mietnomaden hineinzufallen.

Die folgenden Maßnahmen helfen Dir, Dich vor den Mietnomaden zu schützen. Du durchleuchtest die Historie, verlangst Nachweise über das Einkommen und stellst sicher, dass die Personalien echt sind. Auf diese Weise gelingt es Dir, jegliche Zweifel auszuräumen und Mieter zu finden, die pünktlich zahlen.

Schufa-Auskunft

In Deutschland gilt die Schufa als größte Wirtschaftsauskunftei. Sie versucht sämtliche Informationen, die im Zusammenhang mit der Kreditwürdigkeit stehen, zu sammeln.

Im Mittelpunkt stehen hierbei Zahlungsversäumnisse in der Vergangenheit sowie der Schufa-Score^[2]. Anhand negativer Einträge erkennst Du, ob die Person Ihre Rechnungen pünktlich bezahlt oder es häufiger zu Problemen kommt.

Der Schufa-Score stellt einen Gesamtüberblick dar. Dieser bezieht sich auf das Einkommen sowie die Zahlungsflüsse. Je höher der Score, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass es zu Mietrückständen kommt.

Stelle bei der Schufa-Auskunft sicher, dass diese echt ist und sich auf den Mietinteressenten bezieht. Da dieses Dokument als Grundlage für die Wohnungsbewerbung gilt, sind Fälschungen leider keine Seltenheit.

Vertraue daher nicht nur den beigefügten Dokumenten, sondern überprüfe selbst die Schufa-Auskunft. Dies mag zwar mit Kosten verbunden sein, doch ist dies im Hinblick auf die Mietnomaden eine sinnvolle Investition.

Einkommensnachweise

Als Hinweis darauf, ob die Wohnung mit dem Budget des Interessenten vereinbar ist, gilt der Einkommensnachweis. Diesen holen Arbeitnehmer bei Ihrem Arbeitgeber ein, welcher die Höhe des monatlichen Lohns bestätigt.

Galt in der Vergangenheit die Faustformel, dass die Miete nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens betragen sollte, wurde diese Grenze heutzutage bis auf rund die Hälfte angehoben. Angesichts der steigenden Mietpreise ist der höhere Anteil hinzunehmen.

Mietnomaden verfügen in der Regel über keinerlei Einkommen. Sie können keinen gültigen Einkommensnachweis vorlegen. So vertrösten Sie Vermieter oder versuchen eine Fälschung anzufertigen. Da der Einkommensnachweis formlos ist, solltest Du selbst überprüfen, ob die Angaben plausibel erscheinen.

Neben der reinen Höhe des Einkommens ist auch die Sicherheit des Arbeitsplatzes zu bewerten. So müssen Arbeitnehmer mit einem befristeten Arbeitsvertrag Abstriche hinsichtlich der eigenen Kreditwürdigkeit hinnehmen.

Selbstständige legen statt des Einkommensnachweises den letzten Steuerbescheid vor. Aus diesem lassen sich die Einkünfte entnehmen und ableiten, ob die Miete mit dem Budget in Einklang steht.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Als weiteres Dokument bietet die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einen Schutz vor Mietnomaden. Dabei handelt es sich um eine Bestätigung des ehemaligen Vermieters, dass keinerlei Mietrückstände vorhanden sind. Bestenfalls handelt es sich also um Mieter, die pünktlich die Zahlungen geleistet haben.

Auch bei diesem Punkt ist zu befürchten, dass Mietnomaden um keine Ausrede verlegen sind. Sie könnten angeben, zum ersten Mal bei den Eltern ausgezogen zu sein oder dass der Vermieter nicht erreichbar sei.

Auf diese Weise versuchen Sie Zeit zu gewinnen und vertrösten Vermieter, um von diesem Dokument abzulenken. Lasse Dich nicht auf solche Vorwände ein, sondern bestehe auf die Bestätigung.

Kontakt zum ehemaligen Vermieter

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein Hinweis, wie das ehemalige Mietverhältnis verlaufen ist. Diese bezieht sich allerdings exklusiv auf die finanzielle Seite.

Um zu erfahren, wie die Mieter mit der ehemaligen Wohnung umgegangen sind, ist ein Gespräch mit dem letzten Vermieter nützlich. In einem persönlichen Telefonat holst Du Dir Informationen bezüglich des Verhaltens ein und erfährst, ob Konflikte bestanden oder es anderweitig zu Problemen kam.

Sollten es zu Schäden am Mietobjekt gekommen sein, gab es häufiger Ruhestörungen oder Streitigkeiten mit Nachbarn, ist dies im Gespräch zu klären. Dieses ist wesentlich aufschlussreicher als ein einfaches Dokument.

Persönliche Identität bestätigen

Mietnomaden bewegen sich außerhalb des Rechtssystems und oftmals am Rande der Gesellschaft. Für Sie gelten andere Regeln und daher scheuen Sie auch nicht davor zurück, unter falscher Identität die Wohnung anzumieten.

Im Rahmen der Überprüfung ist auch festzustellen, ob die Ausweise echt sind oder es sich um Kopien handelt. Denn stellen sich die Mietnomaden unter anderer Identität vor, bringen die Schufa-Auskunft sowie die weiteren Dokumente kaum etwas. Du erhältst einen Schufa-Score, der nicht mit den Interessenten in Verbindung steht, sondern einer völlig fremden Person gehört.

Schließe daher nicht aus, dass die Mietnomaden versuchen unter anderer Identität aufzutreten. Sei daher auch bei der Vorlage der Ausweise skeptisch und überprüfe die gängigen Sicherheitsmerkmale.

Schlüsselübergabe erst nach Kaution

Der wichtigste Moment für die Mietnomaden ist die Schlüsselübergabe. Einmal im Besitz der Schlüssel, profitieren Sie vom umfangreichen Schutz für Mieter. Sind Sie in der Wohnung, ist es mit einem hohen Aufwand verbunden, Sie wieder hinauszubefördern.

Im Mietvertrag ist daher die Zahlung einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten obligatorisch. Diese ist vor dem Einzug zu erbringen, um als Pfand bei Schäden oder Zahlungsrückständen zu dienen.

Gesetzlich besteht immerhin der Anspruch für Mieter, die Kaution in drei Raten zu zahlen. So genügt die Teilzahlung, um die Bedingung zu erfüllen.

Keinesfalls darfst Du Dich allerdings bei der Kaution vertrösten lassen. Sollte keine Zahlung nachweislich eingehen, werden die Schlüssel nicht ausgehändigt.

Mietnomaden loswerden

Trotz gründlicher Vorbereitung und weil das Vertrauen in die Bewerber zu hoch war, haben sich Mietnomaden in Deiner Wohnung eingefunden. Als Vermieter besitzt Du keine direkte Handhabe dagegen. Du darfst nicht einfach die Wohnung betreten oder gar das Schloss austauschen.

Die Mietnomaden genießen die gleichen Rechte, wie alle übrigen Mieter auch. Dies bewahrt Sie davor, dass Du Sie bei Zahlungsschwierigkeiten einfach vor die Tür setzen darfst.

Doch Mietnomaden verpassen nicht nur vereinzelte Mietzahlungen. Sie haben es von Anfang an darauf angelegt, keinerlei Miete an Dich zu überweisen.

Wie kannst Du gegen Mietnomaden vorgehen, um einen höheren Schaden abzuwenden?

Zahlungsrückstände

Mieter und Vermieter gehen verschiedene Verpflichtungen mit dem Mietvertrag ein. Als Vermieter stellst Du sicher, dass das Objekt sich im vereinbarten Zustand befindet und nutzbar ist. Der Mieter hingegen überweist die monatlichen Zahlungen.

Bereits bei einem Rückstand von einer Monatsmiete ist die Abmahnung des Mieters gerechtfertigt. Diese ist ein Hinweis darauf, dass die Zahlung ausgeblieben ist und weitere Konsequenzen drohen. Es liegt jetzt an dem Mieter, schnellstmöglich die Mietzahlung zu leisten.

Kommt der Mieter der Aufforderung nicht nach und wird nichtmal eine Ratenzahlung vereinbart, ist zu erwarten, dass auch die zukünftigen Mietzahlungen nicht erfolgen. Ist die Frist nach der Abmahnung abgelaufen, ist eine ordentliche Kündigung möglich. Dabei ist die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten.

Ist der Mietnomade insgesamt zwei Monatsmieten im Rückstand, ist laut Gesetz eine fristlose Kündigung erlaubt. Du musst nicht mehr die vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten, sondern darfst unverzüglich den Mietvertrag beenden.

In der Kündigung ist festzuhalten, dass die Wohnung innerhalb von 14 Tagen zu verlassen sei. Diese Frist gibt dem Mieter genügend Zeit, um sich eine neue Bleibe zu suchen und die Möbel auszuräumen.

Räumungsklage gegen Mietnomaden einleiten

Bei Mietnomaden ist zu erwarten, dass diese auf keinerlei Abmahnung oder Kündigung reagieren. Sie ignorieren diese Schreiben einfach und setzen darauf, dass das Justizsystem überlastet ist. So gewinnen Sie einige Zeit, die Sie weiter in der Wohnung verbleiben.

Im nächsten Schritt ist die Räumungsklage einzuleiten, um die Mieter unter Zwang aus der Wohnung zu räumen. Denn selbst darfst Du diese nicht vor die Tür setzen, obwohl die Miete ausbleibt.

Die Räumungsklage ist nach Verstreichen der Frist der außerordentlichen Kündigung beim Amtsgericht einzuleiten. Der gesamte Prozess ist für Vermieter jedoch äußerst frustrierend und mit einem erheblichen Aufwand verbunden.

Denn nutzen die Mietnomaden jede Möglichkeit des Einspruchs, zieht sich die Räumungsklage in die Länge. Gerichte müssen prüfen, ob die Klage gerechtfertigt ist und den Fall prüfen. Dieser Vorgang kann bis zu einem Jahr dauern, wenn die Mietnomaden mit dem Rechtssystem vertraut sind.

Was einerseits vor unberechtigten Räumungen schützt, spielt den Mietnomaden in die Hände. Bis zur Zwangsräumung könnte auf diese Weise bis zu ein Jahr vergehen.

Vollstreckung des Räumungstitels

Ist die Prüfung durch das Gericht abgeschlossen, steht am Ende endlich der ersehnte Räumungstitel. Dieser bestätigt, dass die Zwangsräumung gerechtfertigt ist.

Zwischen dem endgültigen Urteil bis zur Räumung vergehen oftmals abermals wenige Wochen. Dies gibt den Mietnomaden Zeit, sich eine neue Unterkunft zu suchen. Häufig nutzen Sie diesen Zeitraum aber auch, um Ihren Frust am Mietobjekt auszulassen. So treten deutlich höhere Schäden in Erscheinung.

Die Zwangsräumung an sich ist ein aufwendiger Vorgang. Gerichtsvollzieher, Schlosser sowie ein Umzugsunternehmen müssen anwesend sein. Die Kosten hierfür trägt zunächst der Vermieter. Diese betragen in der Praxis meist wenige tausend Euro. Zwar dürfen Vermieter gemäß § 788 ZPO^[3] diese Aufwendungen vom Mietnomaden einklagen, doch ist selten etwas zu holen. So bleiben Vermieter auf diese Kostenpunkte sitzen.

Die zurückgelassenen Gegenstände der Mieter dürfen Vermieter nicht entsorgen. Sind Möbel oder andere Wertgegenstände vorhanden, sind diese einzulagern. Der ehemalige Mieter muss die Möglichkeit erhalten, innerhalb eines Monats die Gegenstände abzuholen. Die Lagerkosten trägt ebenfalls zunächst der Vermieter.

Selbst ohne Einbeziehung der Sanierung und Renovierung kostet die Räumung allein schon mehr als 3.000 Euro. Der rechtliche Anspruch gegenüber dem Mietnomaden ist kaum durchsetzbar.

Berliner Räumung

Das Problem der Mietnomaden ist auch dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben. Die Schäden sind kontinuierlich gestiegen, sodass Gesetzesänderungen nötig waren.

Eine Erleichterung stellt die Berliner Räumung dar. Hierbei entfällt die Beauftragung des Umzugsunternehmens und der Hausrat verbleibt zunächst in der Wohnung. Der Vermieter darf nach § 562 BGB^[4] von Seinem Pfandrecht Gebrauch machen.

Für rund einen Monat müssen die Möbel und sonstigen Gegenstände in der Wohnung verbleiben, damit der Mieter die Möglichkeit erhält, diese selbst abzuholen. Verstreicht die Frist, darfst Du als Vermieter die Wertgegenstände im Rahmen einer öffentlichen Zwangsversteigerung verwerten. Die erzielten Einnahmen dienen zur Deckung der entstandenen Kosten.

Da lediglich der Gerichtsvollzieher kommt, betragen die Kosten durchschnittlich nur 300 bis 500 Euro. Der Erlös aus der Verwertung der Gegenstände bleibt allerdings meist unter den Erwartungen. So ist der Schaden beim Berliner Modell zwar etwas gedämpft, doch bleiben unterm Strich weiterhin hohe Kosten für den Vermieter bestehen.

Halblegale Optionen

Praktisch hilflos ansehen zu müssen, wie Mietnomaden Schäden am Objekt zurücklassen und die Miete nicht zahlen, ist für Vermieter nur schwer zu ertragen. Da liegt der Gedanke nahe, nicht das langwierige Urteil der Räumungsklage abzuwarten, sondern selbst durchzugreifen.

So unerträglich es auch scheint, sind das Betreten der Wohnung oder das Abstellen von Wasser sowie Strom keine Lösung. Sie gehen mit einer Anzeige für den Vermieter einher und die Mietnomaden besitzen einen Anspruch auf die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung.

Auch mit der Beauftragung von Personen aus dem zwielichtigen Milieu, die die Mietnomaden unter Androhung von Gewalt zum Auszug bewegen wollen, ist Vorsicht geboten. Du machst Dich hierbei als Auftraggeber strafbar und wendest Dich an Leute, die auch für Dich mit Risiken verbunden sein könnten.

Lassen sich Mietnomaden erkennen?

Als Vermieter ist bei der Auswahl der Mieter eine besondere Sorgfalt geboten. Du möchtest Dich für Kandidaten entscheiden, die zuverlässig die Miete zahlen und sorgsam mit dem Objekt umgehen. Heben sich die Bewerber bei diesem Auswahlprozess von den anderen Mietern ab und lassen sich die Mietnomaden erkennen?

Sympathisches Auftreten

Mietnomaden begehen den Betrug meist über einige Jahre. In dieser Zeit haben Sie gelernt, bei Bewerbungen und Besichtigungen zu überzeugen. Sie treten sympathisch, gepflegt und seriös auf. Sie haben es perfektioniert, andere Menschen zu täuschen.

Glaube daher nicht, dass unter den Bewerben die Mietnomaden negativ hervorstechen. Sie bewahren oberflächlich den positiven Schein und erst nach dem Einzug zeigen sich die wahren Seiten.

Begehrte Wohnungen

Anders als oftmals vermutet haben es Mietnomaden nicht auf günstige Mietwohnungen abgesehen. Sie wählen bevorzugt höherpreisige Objekte, da dort die Konkurrenz geringer ist. Es gibt weniger Interessenten und so steigen die Chancen, den Zuschlag für den Mietvertrag zu erhalten.

Daher müssen sich gerade Vermieter im gehobenen Segmenten vor den Betrügern schützen. Die Mietausfälle sowie Schäden sind existenzbedrohend, sodass eine gründliche Prüfung erforderlich ist.

Keine zentrale Datenbank über Mietnomaden

Obwohl Mietnomaden von Wohnung zu Wohnung ziehen, besteht keine einheitliche Information über Sie. Eine Datenbank oder Liste ist, aufgrund des strengen Datenschutzes in Deutschland, nicht vorhanden.

Zudem wäre solch eine Mietnomaden Datenbank wahrscheinlich wenig verlässlich. Die Einmietbetrüger bewerben sich meist unter falschem Namen, sodass die Einträge in der Liste keinen Mehrwert bieten würden. Dementsprechend musst Du selbst dafür sorgen, dass sich erst keine Mietnomaden bei Dir einfinden.

Albtraum Mietnomaden

Eigentlich bestand für Dich als Eigentümer die Vorstellung, dass das Vermieten ein möglichst passives Einkommen darstellt. Du hast eine Hausverwaltung beauftragt oder kümmerst Dich selbst um das Objekt in der Hoffnung, dass keine Probleme auftreten.

Die wohl größte Angst für Vermieter besteht in dem Einzug von Mietnomaden. Diese handeln nach Vorsatz und möchten von Vornherein die verbindliche Miete nicht zahlen. Zwar stellt dies rechtlich einen Betrug dar, doch ist die Handhabe schwierig und langwierig.

Bis zur Zwangsräumung kann bis zu einem Jahr vergehen und Schäden im fünfstelligen Bereich sind die Folge. Selbst mit der Hilfe von Anwälten und einer professionellen Unterstützung sind keine besseren Chancen in Aussicht.

Denn obwohl ein Anspruch auf Ersatz des Schadens besteht, ist dieser bei Mietnomaden nicht einzutreiben. Prüfe den Hintergrund der Interessenten gründlich und schließe eine Mietschutzversicherung ab, um jegliches Restrisiko zu beseitigen. So musst Du keine Sorge mehr davor haben, dass Mietnomaden Deine Existenz bedrohen.

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