Mit dem Ende des Mietverhältnisses besteht der Anspruch, dass der Mieter die Schlüssel zurückgibt. Denn oftmals ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter sämtliche Schlüssel herausgibt, sodass Er auf die Rückgabe angewiesen ist. Würde der Mieter gegen diese Vereinbarung verstoßen, stellt dies eine schwerwiegende Pflichtverletzung dar.

Umso ärgerlicher ist es, wenn der Mieter zwar auszieht, aber nicht die Schlüssel zurückgibt. So besteht für den Vermieter keine Möglichkeit, die eigene Wohnung zu betreten. Wie können Vermieter in dieser Situation vorgehen, um die Schlüssel zu erhalten und nicht auf dem Schaden sitzenzubleiben?

Keine Rückgabe der Wohnung ohne Schlüsselübergabe

Die Rückgabe der Wohnung ist an einige Voraussetzungen geknüpft. Dazu zählt nicht nur, dass der Mieter die eigenen Gegenstände räumt und die Wohnung besenrein zurücklässt, sondern auch die Anfertigung des gemeinsamen Übergabeprotokolls. Daraus lassen sich entstandene Schäden ableiten, welche zunächst zu einem Einbehalt der Kaution führen.

Ebenso ist der Mieter verpflichtet sowohl den Erstschlüssel als auch sämtliche Duplikate an den Vermieter zurückzugeben. Geschieht dies nicht, gilt die Wohnung nicht als übergaben, sodass sich daraus verschiedene Ansprüche des Vermieters ableiten. Denn dieser kann das Objekt nicht unverzüglich weitervermieten, sondern muss warten, bis Er die Schlüssel erhält.

Daraus ergibt sich der Anspruch einer Nutzungsentschädigung. Der Mieter muss selbst nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Teil der Miete weiterzahlen, da diese dem Vermieter durch das eigene schuldhafte Verhalten entgeht. Zudem könnte ein Schadensersatzanspruch bestehen. Dieser ist auf den Austausch des Schlosses zurückzuführen, damit die Wohnung wieder vermietbar ist. Denn fehlt der alte Schlüssel, ist die Angst berechtigt, dass sich der ehemalige Mieter einen Zutritt zur Wohnung verschaffen möchte. Ein Austausch des Schlosses^[1] ist daher die erste Handlung, falls die Schlüssel nicht eingegangen sind.

Vorgaben zur Übergabe der Schlüssel

Zu beachten ist, wie die Aushändigung der Schlüssel zu erfolgen hat. Denn hier bestehen verschiedene Rechtsvorschriften, die der eigenen Intuition entgegenstehen könnten.

So ist es nicht ausreichend, den Schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters oder der Hausverwaltung zu werfen. Dieser würde als nicht zugegangen gelten, weshalb als Folge die Ansprüche des Vermieters bestehen.

Ebenfalls genügt es nicht, den Schlüssel einem anderen Mieter anzuvertrauen, welcher ihn an den Hausmeister oder den Vermieter weiterleitet. Auch solche eine solche Abgabe bedeutet, dass die Schlüsselrückgabe nicht erfolgt ist. Sie ist daher mit einer großen Unsicherheit verbunden und stets zu vermeiden.

Grundsätzlich besteht die Vorgabe, dass der Schlüssel persönlich zu übergeben ist. Als Empfänger gelten entweder der Vermieter oder der Verwalter. Eine Rückgabe an den Hausmeister ist nur dann zulässig, wenn Er bevollmächtigt wurde. Somit könnte selbst die Übergabe an den Hausmeister nicht ausreichend sein.

Damit keine Zweifel an der Übergabe bestehen und das Mietverhältnis korrekt abgeschlossen wird, sollten Mieter die Schlüssel stets persönlich abgeben. Dadurch ist die Wohnungsrückgabe erfolgt und der Vermieter kann keine rechtlichen Ansprüche geltend machen.

Erfolgreiche Wohnungsrückgabe trotz fehlender Aushändigung der Schlüssel

Gehen die Schlüssel dem Vermieter nicht zu, kann dies für den Mieter teuer werden. Denn Er muss für einen Übergangszeitraum weiterhin einen Teil der Miete zahlen, ohne tatsächlich die Wohnung zu nutzen.

Ein Anspruch auf die Nutzungsentschädigung^[2] entfällt, falls die Wohnungsrückgabe erfolgt ist. Dies kann in Ausnahmefällen auch eintreten, ohne dass die Schlüssel ausgehändigt wurden. Denn eine Voraussetzung für eine nicht erfolgte Wohnungsrückgabe liegt in der Mutwilligkeit des Mieters. Es muss erkennbar sein, dass es dem Mieter möglich war, die Schlüssel zurückzugeben, Er diese aber absichtlich einbehält.

Ist dem Mieter die Schlüsselrückgabe unmöglich, entfällt dieser Vorsatz. Dann gilt die Wohnung auch ohne Wohnungsschlüssel als übergeben, sodass keine Nutzungsentschädigung fällig ist. Dies ist beispielsweise in den folgenden Situationen denkbar:

Verlust des Schlüssels

Der Mieter könnte einen Schlüssel verloren haben, welcher entsprechend nicht mehr zurückzugeben ist. Insofern jedoch alle weiteren Schlüssel an den Vermieter gehen, gilt die Wohnung als erfolgreich übergeben.

Versicherung des Mieters

Mit dem Übergabeprotokoll könnte der Mieter schriftlich erklären, dass Er nicht mehr an der Wohnung interessiert ist und über keinen Schlüssel verfügt. Somit ist die Voraussetzung, dass der Mieter das Objekt nicht aufgeben möchte, nicht erfüllt. Die Wohnungsübergabe ist daher abgeschlossen. (OLG Köln, 27.01.2006 – 1 U 6/05)

Kopie eines Schlüssels nicht herausgegeben

Während des Mietverhältnisses ist es sinnvoll, Zweitschlüssel anzufertigen. So besteht weniger das Risiko, sich auszusperren und Mitbewohner erhalten ebenfalls einen uneingeschränkten Zugang. Gehen dem Vermieter nicht sämtliche Schlüssel zu und akzeptiert dieser die Wohnungsrückgabe in der Form, besteht ebenfalls kein Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung.

Bei allen drei Fällen ist zu beachten, dass zwar keine Nutzungsentschädigung fällig, allerdings ein Austausch des Schlosses weiterhin erforderlich ist. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Mieter weiterhin über einen Schlüssel verfügt. Die Kosten für den Austausch des Schlosses sind vom ehemaligen Mieter zu tragen.

Ansprüche des Vermieters

Der Vermieter ist daran interessiert, den Leerstand so gering wie möglich zu halten. Er möchte die Wohnung nahtlos weitervermieten, um kontinuierlich Einnahmen zu erhalten.

Erfolgt die Schlüsselrückgabe nicht, geht dies jedoch mit einer Verzögerung des neuen Mietverhältnisses einher. Denn zunächst muss eine Klärung der Situation erfolgen. Da es sich um eine Pflichtverletzung des Mieters handelt, muss dieser einen Ersatz leisten.

Nutzungsentschädigung

Erfolgt keine Herausgabe sämtlicher Schlüssel, gilt die Wohnung noch nicht als zurückgegeben. Daraus folgt, dass der Vermieter einen Räumungsanspruch besitzt. Weigert sich der Mieter zur Herausgabe der Schlüssel, muss eine Räumungsklage erfolgen. Aufgrund der hohen Auslastung der Gerichte kann sich dieser Prozess einige Monate hinziehen.

Für diesen Zeitraum besteht ein Entschädigungsanspruch gegen den Mieter. Denn die Wohnung lässt sich nicht erneut vermieten, weshalb dem Vermieter Einnahmen entgehen. Als Höhe der Nutzungsentschädigung gilt die bisherige Miete oder eine ortsübliche vergleichbare Miete.

Schadenersatz

Des Weiteren entstehen dem Vermieter weitere Schäden. Denn Er muss die Schließanlage austauschen sowie neue Schlüssel anfertigen. Der Wechsel des Schlosses ist dem ehemaligen Mieter in Rechnung zu stellen. Er muss für die entstandenen Kosten aufkommen, sodass dem Vermieter kein Schaden entsteht und neue Mieter nicht Gefahr laufen, dass vormalige Mieter noch eine Zugangsmöglichkeit besitzen.

Verantwortungsvolle Rückgabe der Wohnungsschlüssel

Wesentlich für das Mietverhältnis sind die Aushändigung sowie Rückgabe der Wohnungsschlüssel. Denn dies beschreibt den Zeitpunkt, an welchem der Mieter über die Wohnung frei verfügt und der Vermieter sich keinen Zutritt mehr verschaffen darf.

Hält der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel zurück und übergibt diese nicht, gilt die Wohnung nicht als erfolgreich zurückgegeben. Somit ist eine direkte Neuvermietung nicht möglich, was zu einem Mietausfall führen könnte.

Gibt der Mieter nicht sämtliche Schlüssel heraus, muss der Vermieter schriftlich zur Herausgabe auffordern. Im Schreiben sind eine angemessene Frist zu setzen und die entstehenden Ansprüche zu erwähnen. Dies sollte genügend Druck ausüben, damit der Mieter die Schlüssel doch noch übergibt.

Behält Er dennoch die Wohnungsschlüssel, ist Er verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung aufgrund der entgangenen Mieteinnahmen zu zahlen. Zudem muss Er die Kosten für den Wechsel des Schlosses tragen.

Häufige Fragen