Als Vermieter besteht das Ziel, eine maximale Rendite zu erzielen. Die Investition soll sich auszahlen und Dich im Alter absichern oder die Haushaltskasse aufbessern. Um diese Ziele zu verwirklichen, sind möglichst hohe Mieteinnahmen notwendig. Doch der Gesetzgeber hat klare Grenzen gezogen, wenn es um Mieterhöhungen geht. Als Vermieter darfst Du daher nicht beliebig die Miete erhöhen.

Möchtest Du dennoch die Mieteinnahmen steigern, stehen Dir hierfür verschiedene Optionen zur Verfügung. Erfahre nachstehend, welche Maßnahmen Dir erlauben, die Miete zu erhöhen und nutze die Tipps, um maximale Mieteinnahmen zu generieren.

Gesetzlich zulässige Mieterhöhungen

Die Gesetze sind in Deutschland sehr auf den Schutz des Mieters bedacht. Es soll verhindert werden, dass Vermieter eine angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt ausnutzen und die Miete nach Belieben erhöhen. Daher ist die Mieterhöhung nur in einem gewissen Rahmen zulässig.

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Die Nachfrage nach Wohnungen ist je nach Lage unterschiedlichen Schwankungen unterlegen. Es könnte sein, dass eine Nachbarschaft durch Baumaßnahmen an Attraktivität gewinn und somit die Nachfrage zunimmt. Neu vermietete Wohnungen erzielen einen wesentlich höheren Mietpreis und dies wirkt sich auch auf die Bestandsmieten aus.

Denn Vermieter müssen dieser Entwicklung nicht tatenlos zusehen. Ihnen ist es erlaubt, die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Berücksichtigt werden im Rahmen der Vergleichsmiete^[1] Wohnungen, die in den letzten sechs Jahren neu vermietet oder in denen die Bestandsmieten Veränderungen unterlagen. Blieb die Bestandsmiete seit sechs Jahren unverändert, fließt diese nicht zur Berechnung der Vergleichsmiete ein.

Der Mietspiegel stellt eine Orientierung dar, wie hoch die übliche Miete vor Ort ist. Dem Vermieter ist es dann erlaubt, die Miete auf das Niveau des Mietspiegels anzuheben, wenn entsprechende Anpassungen bisher nicht vorgenommen wurden. Hierbei sind Erhöhungen der Kaltmiete von 15 bis 20% innerhalb der letzten drei Jahre zulässig.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen besitzen meist das Ziel, nachhaltig Einsparungen zu erzielen. Dies betrifft häufig den energetischen Bereichen, kann sich aber auch auf den Wasserverbrauch beziehen.

Unter Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen sparen die Mieter Kosten und es steigt die Wohnqualität. Als beliebte Maßnahmen erweisen sich die Verbesserung der Dämmung sowie der Einbau eines Fahrstuhls oder neuer Fenster.

Zwar wird mit der Modernisierung eine langfristige Verbesserung verfolgt, doch zunächst entsteht eine zusätzliche Belastung. Denn Baulärm sowie Verschmutzungen belasten die Wohnsituation. Daher müssen die Baumaßnahmen mindestens drei Monate vorher angekündigt werden und begründet sein.

Ist die Modernisierung rechtens, darf der Vermieter acht Prozent der anteilig entstandenen Kosten auf die Jahresmiete des Mieters umlegen. Dies bedarf nicht der Zustimmung, sodass der Mieter diese Erhöhung hinnehmen muss.

Staffel- oder Indexmietverträge

Eine Mieterhöhung muss nicht aus heiterem Himmel erfolgen. Bereits mit Abschluss des Mietvertrages kann dort festgelegt sein, dass die Miete sich nach bestimmten Kriterien richtet und diese wird entsprechend umgesetzt.

Bei einem Staffelmietvertrag^[2] ist etwa vorher genau bestimmt, um welchen Betrag sich die Miete jedes Jahr erhöht. Dies wird automatisch umgesetzt und eine Ankündigung vor der Mieterhöhung ist nicht notwendig.

Der Indexmietvertrag richtet sich hingegen an den Verbraucherpreisindex. Damit steigt die Miete gleichsam mit der Inflation. So ist vorab zwar kein fester Betrag bestimmt, um welchen sich die Miete erhöht, doch ist die Anpassung vorhersehbar. Jedes Jahr steigt die Miete damit um wenige Prozent.

Vorgaben für die Mieterhöhung

Bezüglich der maximalen Höhe hat der Gesetzgeber einige Einschränkungen auf den Weg gebracht, um Mieter vor einer Preisspirale zu bewahren. Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt hierbei als wichtigster Indikator für die erlaubten Mieterhöhungen.

Um diese rechtsgültig umzusetzen, sind weitere Vorschriften und Vorgaben zu beachten. Andernfalls machen sich Vermieter angreifbar und können die Mieterhöhung nicht wie gewünscht durchsetzen.

Fristen

Die Mieterhöhung darf nicht plötzlich für den nächsten Monat erfolgen. Vermieter müssen diese frühzeitig ankündigen und dem Mieter eine Bedenkzeit von zwei bis drei Monaten einräumen. Erst ab dem dritten Monat nach dem Zugang der Ankündigung der Mieterhöhung ist tatsächlich die erhöhte Miete zu zahlen.

Hierfür ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Diese erfolgt entweder schriftlich oder per konkludentes Handeln, indem Er die höhere Miete überweist. Lässt der Mieter die Frist einfach verstreichen, muss der Vermieter diesen auf Zustimmung verklagen.

Ist die Mieterhöhung erfolgt, beginnt eine 12-monatige Sperrfrist. Während dieser ist eine erneute Erhöhung nicht erlaubt. Dadurch erhält der Mieter immerhin die Sicherheit, dass während des Zeitraums die Miethöhe stabil bleibt.

Kappungsgrenze

Als weitere Einschränkung hat der Gesetzgeber in (§ 558 Abs. 3 BGB)^[3] festgelegt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. Abweichend davon sind engere Grenzen möglich.

So gilt in einigen Großstädten und Gemeinden Begrenzungen der Mieterhöhung von maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Dies stellt eine weitere Maßnahme dar, um eine Aufheizung des Wohnungsmarktes zu verhindern.

Als Grundlage der Kappungsgrenze gilt die Nettokaltmiete. Die Nebenkosten finden demnach keine Berücksichtigung.

Mietpreisbremse

Im Rahmen der Neuvermietung bestehen lockerere Regelungen als bei der Mieterhöhung eines laufenden Mietverhältnisses. Häufig sind hierbei höhere Steigerungen möglich, weshalb Vermieter teilweise versucht haben, Mieter zum Auszug zu bewegen.

Um dieses Verhalten zu unterbinden, gilt die Mietpreisbremse in einigen Gemeinden und Städten. Diese besagt, dass die Miete bei Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dadurch sind auch bei neuen Mietverträgen gewisse Grenzen gesetzt und die Nettokaltmiete ist nicht frei festlegbar.

Maßnahmen, um die Mieteinnahmen zu erhöhen

Als Vermieter stehen Dir noch weitere Wege offen, um die Mieteinnahmen zu erhöhen. Folgend erhältst Du Tipps, um die Wohnungen attraktiver zu gestalten und gleichzeitig höhere Einnahmen zu erzielen.

Einbauküche vermieten

Die Küche stellt ein häufiges Hindernis bei Wohnungen dar. Ist keine Küche vorhanden, muss der neue Mieter viel Geld in die Hand nehmen, um eine neue Einbauküche zu installieren. Ist er dazu nicht bereit, sind die weiteren Küchengeräte dennoch mit Kosten verbunden.

Beim Auszug erweist sich die Küche zudem als ernsthaftes Problem. Denn in den wenigsten Fällen ist es möglich, diese auszubauen und mitzunehmen. Ist der Nachmieter mit einer Ablöse zum fairen Preis einverstanden, stellt dies noch die beste Lösung dar. Doch ohne Einigung bleibt nichts anderes übrig, als die Einbauküche zu entsorgen, wenn sich keine Abnehmer dafür finden. Gerne stellt dies einen Kostenpunkt von mehreren tausend Euro dar.

Als Vermieter könntest Du Deinem Mieter diesen Stress ersparen und selbst in eine neue Einbauküche investieren. Diese hebt die Wohnqualität und ermöglicht eine teurere Neuvermietung. Zudem lässt sich die Küche über die Nutzungsdauer abschreiben, sodass die realen Kosten wesentlich geringer sind. Je nach Qualität und Verwendung ist sie erst nach 10 bis 25 Jahren verwohnt, sodass ein Austausch notwendig wird.

Möblierte Vermietung

Die Küche gibt Dir bereits einen Anhaltspunkt dafür, dass es sich lohnen könnte in die Einrichtung zu investieren. Die Kosten sind von den Mieteinnahmen absetzbar, sodass dies eine Möglichkeit darstellt, die Rendite zu steigern.

Insbesondere in Zeiten der Mietendeckel und sonstigen Regelungen, um das Anheben der Mietpreise zu blockieren, bietet sich die möblierte Vermietung an. Denn diese sind von solchen Regelungen häufig ausgenommen.

Als Zielgruppe bieten sich Studenten, Pendler oder andere eher kurz angebundene Mieter an. Diese möchten die Wohnung nicht für viele Jahre mieten, sondern es ist absehbar, dass zu einem gewissen Zeitpunkt der Auszug folgt. Um nicht für eine kürzere Mietdauer viel Geld für Möbel in die Hand zu nehmen, erweist sich eine möblierte Wohnung als komfortabel.

Statte die Wohnung vollständig aus und Du darfst die Anschaffungskosten zu einem gewissen Teil auf die Miete aufschlagen. Behalte sämtliche Rechnungen, um Deine Investitionen nachzuweisen und später die Kosten von der Steuer abzusetzen. Findest Du die passende Zielgruppe, lohnen sich solch möblierte, vorübergehenden Wohnungen besonders.

Wohnung renovieren

Hat der vorherige Mieter die Wohnung für einige Jahre genutzt, erweist sich diese nicht mehr als sonderlich einladend. Die Wände könnten etwas dunkler wirken und kleinere Mängel sind in allen Teilen der Wohnung festzustellen. Diese zu beseitigen ist nicht die Aufgabe des Mieters, wenn diese zu den typischen Abnutzungserscheinungen gehören.

Als Vermieter solltest Du Dich also darum kümmern, dass die Wohnung wieder in einem erstklassigen Zustand erscheint. Investiere einmalig in die Renovierung und präsentiere die Immobilie in ihrer schönsten Pracht. Dann sprichst Du wesentlich mehr Interessenten an und darfst eine höhere Miete verlangen.

Stellplatz vermieten

Die Parkplätze in Ballungsgebieten sind rar, doch ein Auto gehört für viele Haushalte weiterhin zur Grundausstattung. Bestehen keine anderweitigen Parkmöglichkeiten, dann nimm für den PKW-Stellpatz eine monatliche Gebühr.

Die Höhe der Gebühr ist abhängig von der Lage des Stellplatzes. Ein einfacher Außenstellplatz in einer wenig nachgefragten Gegend könnte immerhin Mehreinnahmen von 30€ im Monat bedeuten.

Lukrativer sieht es hingegen aus, wenn eine Tiefgarage vorhanden ist. Dort sind monatliche Beträge zwischen 100 und 150€ üblich. Damit besserst Du wesentlich die Mieteinnahmen auf.

Zu beachten ist hierbei, dass Du den Stellplatz nicht zwingend an den Mieter der Wohnung vermieten musst. Nutzt der Mieter den Stellplatz nicht, kannst Du diesen freien Parkplatz einer dritten Person zur Miete anbieten.

Als WG vermieten

Ist die Wohnung so geschnitten, dass dort problemlos mehrere Mieter ein eigenes Zimmer beziehen können, stellt dies eine Chance dar, die Mieteinnahmen zu erhöhen. Du vermietest die Wohnung an mehrere Interessenten, sodass ein deutlich höherer Gewinn möglich ist.

Dabei trägst Du allerdings das Risiko, dass Zimmer in der Mietwohnung über einen gewissen Zeitraum leer stehen. Dies ist zumindest dann ein Problem, wenn Du die Zimmer einzeln vermietest. Etwas sicherer ist es, wenn alternative Mietverträge angeboten werden. Etwa, indem alle Mieter Hauptmieter sind oder es einen Hauptmieter gibt, während die anderen Bewohner zur Untermiete einziehen. Die zusätzliche Sicherheit dieser Modelle bezahlt der Vermieter allerdings durch geringere Mieteinnahmen, die damit verbunden sind.

Biete die Eigentumswohnung als WG an, wenn eine Universität im Einzugsbereich liegt oder Unternehmen nach Werkswohnungen suchen. Dann ist dies eine vielversprechende Option, höhere Mieteinnahmen zu erzielen.

Die Mieteinnahmen erhöhen

Als Vermieter klingt es natürlich verlockend, höhere Mieteinnahmen zu generieren. Doch trotz großer Nachfrage hat der Gesetzgeber Grenzen gesetzt, wenn es um die Mieterhöhungen geht. Du hast nun die Möglichkeiten aufgezeigt bekommen, wie Du es schaffst, im legalen Rahmen höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Meist zahlen sich die vorgestellten Investitionen aus, da neben den höheren Einnahmen auch eine Absetzbarkeit der Aufwendungen möglich ist. Lote daher alle Optionen genau aus, um eine maximale Rendite zu erzielen.

Häufige Fragen