Die meisten Vermieter bevorzugen langfristig Mieter zu finden, die stabile Einnahmen bescheren. Doch auch die Vermietung für einen kürzeren Zeitraum ist attraktiv. Höhere Renditen locken und Investitionen zahlen sich mit etwas Aufwand deutlich früher aus.

Die Kurzzeitvermietung könnte ein interessantes Geschäftsmodell darstellen. Welche Unterschiede bestehen zur Langzeitvermietung und lohnt es sich für Dich die Unterkünfte für eine Kurzzeitmiete anzubieten?

Beachte nicht nur die Rendite, sondern auch die rechtlichen Grundlagen. Denn die Kurzzeitvermietung ist einigen Städten ein Dorn im Auge, weshalb Du Dich vorab genau darüber informieren musst, welche Vorschriften bestehen. Erfahre in meinem Ratgeber alles über diese besondere Form der Vermietung.

Kurzzeitvermietung erklärt

Für gewöhnlich suchen Mieter eine Wohnung, in welcher Sie die nächsten Jahre verbringen. Zwar bietet das Mieten eine gewisse Flexibilität, doch besteht auch der Wunsch nach einer Stabilität. Denn jeder Umzug geht mit Kosten einher und der Ungewissheit, ob die neue Wohnung eine höhere Lebensqualität bietet.

Demgegenüber steht die Kurzzeitvermietung. Hierbei besteht eine Vermietung über einen kürzeren Zeitraum, welcher in der Regel von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen reicht. Es stellt demnach keine langfristige Lösung dar, sondern dient als vorübergehende Unterkunft.

Aufgrund der kurzen Mietdauer sind die Wohnungen möbliert und voll ausgestattet. Denn wer nur wenige Tage darin verbringt, möchte keine Investitionen in neue Möbel tätigen und einen größeren Umzug vollziehen.

Als Zielgruppe gelten Touristen, Geschäftsreisende oder Handwerker, die sich nur über einen begrenzten Zeitraum im Ort aufhalten. Die Wohnung stellt nicht den Hauptwohnsitz dar und es besteht keine Meldepflicht.

Da die Kurzzeitvermietung bis zu einer maximalen Dauer von 6 Monaten definiert ist, greifen einige Regelungen der Langzeitvermietung nicht. So müssen sich Mieter nicht ummelden und die Miethöhe unterliegt nicht den gewohnten Einschränkungen.

Bist Du Vermieter, ergeben sich daraus höhere Renditechancen. Denn die möblierte Wohnung ist mit deutlichen Mehreinnahmen verbunden. Allerdings bringt diese Form der Vermietung andere Risiken mit sich, die Du abwägen musst.

Wirtschaftliche Bedeutung der Kurzzeitvermietung

Das Vermieten von Zimmern oder Wohnungen über einen kurzen Zeitraum von nur wenigen Tagen ist kein neues Phänomen. Monteurzimmer und ähnliche Modelle sind ein fester Bestandteil des „traditionellen“ Gastgewerbes.

Eine immer größere Bedeutung hat die Kurzzeitvermietung speziell durch Online-Angebote eingenommen. Kunden können flexibel per App aus einer Vielzahl von Übernachtungsmöglichkeiten die Unterkunft buchen, die genau den eigenen Vorstellungen entspricht. So haben Touristen die Wahl aus günstigen Hostels oder eher hochpreisigen Apartments, die Platz für die ganze Familie bieten.

Aufgrund der einfachen Buchungsmöglichkeiten per App und der Option, direkt im Stadtzentrum in einer geräumigen, möblierten Wohnung, zu übernachten, anstatt in einem beengten Hotelzimmer, ist der wirtschaftliche Einfluss der Kurzzeitvermietung deutlich gestiegen. Einen Marktanteil von bis zu 15 Prozent^[1] sollen Hotels und das etablierte Gastgewerbe abgegeben haben.

Die Kurzzeitvermietung ist dementsprechend kein Nischenphänomen. Prognosen gehen davon aus, dass das Interesse zukünftig weiter steigt und der Bedarf an bereitgestellten Wohnungen zunimmt. Daher sehen sich einige Städte gezwungen, durch regulatorische Einschränkungen, die Kurzzeitvermietung auszubremsen.

Gesetzliche Voraussetzungen für die legale Kurzzeitvermietung

Die gesetzlichen Vorschriften hinsichtlich der Langzeit- und Kurzzeitvermietung variieren. Dies betrifft im Wesentlichen die Miethöhe sowie den Mieterschutz. Daher ist eine klare Abgrenzung erforderlich, welche in § 549 BGB^[2] definiert ist. Demnach kommen Regelungen der Langzeitvermietung nicht zum Einsatz, wenn die folgenden drei Punkte vorliegen.

Vorübergehender Gebrauch der Wohnung

Die Wohnung wird nicht mit dem Ziel angemietet, diese langfristig zu bewohnen. Mit dem Mietbeginn ist bereits ein Ende des Mietzeitraums vereinbart.

Dadurch stellt die Unterkunft nicht den Lebensmittelpunkt dar. Es steht eine andere Wohnung zur Verfügung, die als Hauptwohnsitz dient^[3] (LG Hannover MDR 71, 762).

Mietdauer von maximal 6 Monaten

Der Mietzeitraum ist bereits mit der Anmietung klar definiert. Dieser darf nicht länger als 6 Monate betragen. Durch die kürzere Aufenthaltsdauer kommen nicht die Vorschriften der Langzeitvermietung zum Tragen.

Zweck der Vermietung

Die kurze Dauer der Vermietung muss begründet sein. Der Grund ist im Mietvertrag anzugeben. Hierzu zählen zumeist berufliche Aufenthalte oder ein Urlaub. Im Gegensatz dazu, muss bei einer Langzeitvermietung keine Begründung vorliegen.

Rechtliche Vorgaben

Der Wohnungsmarkt ist in den Ballungsräumen angespannt. Die aufgerufenen Mieten sind für die wenigsten Mieter bezahlbar und politisch wird eine Entlastung angestrebt.

Neben dem Bau neuer Wohnungen sowie der Mietpreisbremse besteht auch die Vorgabe, dass sämtliche Wohnungen als Wohnraum zur Verfügung stehen müssen. Ein bewusster Leerstand oder eine anderweitige Nutzung sind daher an den meisten Orten nicht erlaubt.

Dies betrifft auch die Kurzzeitvermietung von gewöhnlichen Wohnungen. Bevor Du Dich näher mit der Rendite beschäftigst und tiefer in das Thema einsteigst, solltest Du zunächst die gesetzlichen Rahmenbedingungen prüfen. Denn mitunter könnten die bestehenden Vorschriften bereits Dein Vorhaben verhindern, sodass die Kurzzeitvermietung nicht umsetzbar ist.

Beispielhaft sind die folgenden Vorgaben aufgelistet. Die Regelungen sind jedoch je nach Ort individuell. Daher musst Du Dich selbst über die Gesetzeslage zur Kurzzeitvermietung, informieren.

Berlin und andere Großstädte

In Berlin sowie anderen Großstädten ist der Wohnungsmarkt besonders prekär. Es besteht eine Nachfrage nach Wohnraum, die zu einem Großteil unerfüllt bleibt. Interessenten ziehen daher vermehrt in die äußeren Bezirke oder in das Umland.

Für die Kurzzeitvermietung in Berlin und anderen Großstädten ist eine Erlaubnis notwendig. Zudem dürfen keine Wohnungen speziell für die Kurzzeitvermietung gekauft und bereitgestellt werden.

Die temporäre Vermietung ist nur dann erlaubt, wenn Eigentümer selbst die Wohnung nutzen und diese bei Abwesenheit an Touristen oder Geschäftsreisende vermieten. Demzufolge ist nicht zulässig, eigens Wohnungen zu kaufen, um diese das gesamte Jahr über zur Kurzzeitvermietung anzubieten.

NRW

Wer in NRW oder anderen Bundesländern Wohnraum kurzzeitig vermieten will, benötigt dafür eine Wohnraum-ID. Dies dient nicht nur der Entlastung des Wohnungsmarktes, sondern soll auch vor Ausbeutung schützen. Denn Handwerker oder Leiharbeiter sollen nicht mehr in heruntergekommenen Wohnungen leben, sondern eine adäquate Unterkunft bereitgestellt bekommen.

Die Wohnraum-ID^[4] dient der einfacheren Identifizierung des Vermieters. Im Inserat ist die Nummer anzugeben, sodass Interessenten leicht herausfinden können, wer für die Vermietung verantwortlich ist.

Zudem sind weitere Dokumentationspflichten vorhanden. So müssen Vermieter einen Belegungskalender führen, welcher klar aufzeigt, in welchen Zeiträumen die Wohnung vermietet wurde.

Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz

In Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz sowie einigen weiteren Ballungsräumen, in denen ein Mangel an Wohnungen herrscht, besteht ein Vorgehen gegen die „Zweckentfremdung“. Darunter fällt jegliche Verwendung, die zu einem Entzug des Wohnraums für den freien Markt führt.

Neben der Kurzzeitvermietung, sind damit auch absichtliche Leerstände oder Abrisse von Immobilien gemeint. Diese dienen dem Zweck, langfristig Gewinne durch die Schaffung teurer Wohnungen und Neuvermietungen zu erzielen.

Um solchen Spekulationen vorzubeugen, greift die Vorgabe der Zweckentfremdung. Wohnungen müssen dem freien Markt zur Verfügung stehen und dürfen diesem nicht entzogen werden. Neben der Spekulationssteuer dienen auch Bußgelder als weitere Abschreckung, damit sich solche „Investitionen“ nicht rentieren.

Bayern

Ähnliche Regelungen bestehen auch in Bayern, insbesondere in den Gebieten, in denen ein Wohnungsmangel vorherrscht. Dort drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro, falls Wohnungen dauerhaft dem Markt entzogen werden. Dies würde den Mangel an Wohnraum verschärfen, weshalb die Kurzzeitvermietung nur unter bestimmten Auflagen zulässig ist.

Vor- und Nachteile

Die gesetzlichen Vorgaben schrecken Dich nicht ab und die Kurzzeitvermietung stellt weiterhin ein interessantes Mittel dar, um die eigene Wohnung bei Abwesenheit gewinnbringend zu vermieten. Beziehe die folgenden Vor- und Nachteile in der Entscheidung ein, ob sich die Vermietung lohnt.

Vorteile

Die Miethöhe ist bei Langzeitvermietungen stark reguliert. Vermieter müssen sich an der örtliche Vergleichsmiete orientieren und dürfen Erhöhungen nur in einem bestimmten Rahmen durchführen.

Bei der Kurzzeitvermietung gilt die häufig vorliegende Mietpreisbremse nicht (§§ 556d^[5] ff. BGB). Dies bedeutet, dass die Miete wesentlich höher ausfallen darf. Als Vermieter erzielst Du höhere Einnahmen und bist freier in der Wahl, wie hoch die Miete ausfällt.

Zu unterscheiden ist, ob die Wohnung als gewöhnliche Ferienunterkunft dient oder sich in einer Großstadt befindet und für Geschäftsreisende bzw. Touristen gedacht ist. Bei letzterem besteht in der Regel die Vorschrift, dass Du selbst die Wohnung überwiegend nutzen musst. Die Vermietung ist dann nur während Deiner Abwesenheit erlaubt.

Bei einer Ferienwohnung in einer Urlaubsregion sind die Vorschriften entspannter. Du darfst die Unterkunft selbst nutzen, bist aber nicht dazu verpflichtet. Kaufst Du das Objekt an einem Ort, an dem Du gerne Deinen Urlaub verbringst, ist damit ein doppelter Nutzen verbunden.

Auch für die Kurzzeitvermietung benötigst Du einen Mietvertrag. In diesem sind die Miethöhe, die Kaution sowie das Mietende festgehalten. Die Ausgestaltung der einzelnen Konditionen sind wesentlich flexibler als bei einer Langzeitvermietung. So kannst Du diese eher Deinen Bedürfnissen anpassen.

Nachteile

Befindet sich ein Mieter über einige Jahre in der Wohnung, ist der Aufwand vergleichsweise gering. Der Mieter überweist die Zahlungen pünktlich und kümmert sich selbst um Schönheitsreparaturen sowie kleinere Instandsetzungen.

Die Kurzzeitvermietung geht jedoch mit wechselnden Mietern einher. Du musst sicherstellen, dass die Wohnung sich in einem guten Zustand befindet und musst einigen Aufwand betreiben, um eine möglichst hohe Auslastung zu erzielen. Daher gilt der Grundsatz, dass Du selbst vor Ort sein solltest, damit Du Dich um die Wohnung kümmern kannst.

Obwohl eine hohe Nachfrage nach Unterkünften besteht, könnte es vorkommen, dass Du keine geeigneten Mieter findest. Insbesondere bei saisonalen Schwankungen musst Du damit rechnen, dass außerhalb des Ferienzeitraums kaum Gäste die Wohnung nutzen.

Die Einnahmen sind unsicherer und es besteht eine geringere Planungssicherheit. Zudem ist langfristig auch zu berücksichtigen, dass die gesetzlichen Regelungen die Kurzzeitvermietung unterbinden könnten.

Steuerliche Behandlung der Kurzzeitvermietung

Die Vermietung einer Immobilie ist keinesfalls als „passives Einkommen“ anzusehen. Zwar wird dies gerne so dargestellt, dass die Einnahmen für Vermieter praktisch wie von selbst zufließen, doch ist einiger Aufwand mit dieser Tätigkeit verbunden.

Du musst das Marketing übernehmen, bist für den Zustand der Wohnung verantwortlich und musst Dich mit den gesetzlichen Regelungen auseinandersetzen. Dazu gestellt sich ein nicht unerheblicher Aufwand bezüglich der Steuern.

Denn bist Du als Vermieter tätig und erzielst daraus einen Gewinn, beansprucht das Finanzamt, dass Du einen Teil abführst. Wie genau sieht die steuerliche Behandlung bei der Kurzzeitvermietung aus?

Gewinn ist zu versteuern

Als Grundlage der Versteuerung gilt der Gewinn. Dies bedeutet, dass Du sämtliche Einnahmen und Ausgaben, die mit der Vermietung verbunden sind, gegenüberstellen musst.

Zu den Einnahmen zählt im Wesentlichen die Miete. Mitunter bietest Du weitere Dienstleistungen, wie einen Wäscheservice an, die ebenfalls Einkünfte generieren.

Abziehbar sind Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Also etwa Handwerkerkosten, Abschreibungen, Zinsen der Finanzierung. Wichtig hierbei ist, dass die Ausgaben teilweise nur anteilig der vermieteten Tage abzugsfähig sind. Da dies ein relativ komplexes Thema ist, lohnt sich der Gang zum Steuerberater.

Den Gewinn aus der Kurzzeitvermietung musst Du in Deiner Steuererklärung angeben. Dieser erhöht entweder direkt Dein zu versteuerndes Einkommen oder zählt als Gewinn aus einem Gewerbebetrieb.

Umsatzsteuer

Relativ simpel ist es, wenn Du für die Vermietung die Kleinunternehmerregelung wählst. Dann fällt bei einem Bruttoumsatz von weniger als 22.000 Euro keine Umsatzsteuer an. Du darfst sie weder auf der Rechnung bei der Vermietung ausweisen, noch bist Du vorsteuerabzugsfähig.

Übersteigt Dein Umsatz diese Grenze, darfst Du diese Vereinfachung für das folgende Jahr nicht mehr nutzen. Für die Vermietung der Ferienwohnung fällt die Umsatzsteuer an, welche von den Gästen zu tragen und an das Finanzamt abzuführen ist.

Pflicht zur Vorlage des Energieausweises

Der Gesetzgeber möchte darauf einwirken, dass Gebäude eine höhere Energieeffizienz aufweisen. Dies komme nicht nur der Umwelt zugute, sondern senke auch die Unterhaltskosten für Mieter und Käufer.

Um diesem Ziel Nachdruck zu verleihen, wurde die Energieeinsparverordnung^[6] (EnEV) verabschiedet. Demnach sind Verkäufer und Vermieter einer Immobilie jetzt dazu verpflichtet, einen Energieausweis des Objekts anzufertigen.

Im Energieausweis ist neben den allgemeinen Angaben zum Objekt auch der Energieverbrauch aufgeführt. Dadurch besteht eine bessere Einordnung und Eigentümer besitzen einen Anreiz, die Energieeffizienz zu verbessern.

Im Rahmen der Kurzzeitvermietung ist die Bereitstellung eines Energieausweises ebenfalls relevant. Eine Befreiung besteht nur, falls das Objekt weniger als 25 Prozent der üblichen Energie verbraucht oder weniger als 4 Monate im Jahr genutzt wird (§ 1 Abs. 3 EnEV^[7]).

Treffen diese Ausnahmeregelungen nicht zu, musst Du als Vermieter einen Energieausweis für das Objekt erstellen lassen und diesen auf Nachfrage vorlegen. Je nach Variante, also ob ein Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis anzufertigen ist, betragen die Kosten mehrere hundert Euro, die einmalig bei Beginn der Kurzzeitvermietung anfallen würden.

Lohnenswerte Kurzzeitvermietung mit einigen Hürden

Möchtest Du mit der Investition in Immobilien eine ordentliche Rendite erwirtschaften, ist die Kurzzeitvermietung eine interessante Option. Hierbei stellst Du eine Unterkunft für einen begrenzten Zeitraum zur Verfügung. Die Mietdauer beträgt maximal 6 Monate und richtet sich an Touristen, Geschäftsreisende oder Monteure.

Zwar sind die Gewinnaussichten verlockend, doch bestehen einige gesetzliche Einschränkungen. Eigenes eine Wohnung zu kaufen, um diese ausschließlich für die Kurzzeitvermietung anzubieten, verstößt gegen die lokalen Vorschriften. Daher ist genau zu prüfen, ob Dein Vorhaben überhaupt legal ist oder ein teures Bußgeld droht.

Demzufolge ist die Kurzzeitvermietung eher für Vermieter eine Option, die selbst regelmäßig auf Reisen sind und während der Abwesenheit die eigene Wohnung vermieten möchten. So lässt sich zumindest etwas Kapital aus der Vermietung schlagen.

Häufige Fragen