Tilgungsfreie Jahre – Auswirkungen & Mehrkosten für die Baufinanzierung

Die monatliche Kreditrate setzt sich aus den Zinsen sowie der Tilgung zusammen. Während die Zinsen als reiner Aufwand gelten und für den Darlehensgeber den Gewinn darstellen, dient der Tilgungsanteil zur Reduzierung der Restschuld.

Im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung bedeuten die tilgungsfreie Jahre, dass während dieses Zeitraums lediglich die Zinsen zu zahlen sind. Eine Tilgung erfolgt nicht, sodass die Restschuld konstant bleibt.

Ist die Vereinbarung der tilgungsfreien Jahre bei Vertragsschluss sinnvoll oder solltest Du darauf lieber verzichten?

Auswirkungen der tilgungsfreien Jahre

Im ersten Moment mag es für Dich wie ein großer Vorteil klingen, wenn die monatliche Rate wesentlich niedriger ausfällt. Denn bei einer Baufinanzierung ohne Tilgung zahlst Du lediglich die Zinsen, weshalb ein größerer finanzieller Spielraum besteht.

Doch die Auswirkungen sind deutlich spürbar. Da keinerlei Tilgung erfolgt, zieht sich der Kredit entsprechend in die Länge. Für den Darlehensgeber mag dies positiv sein, da er auf diese Weise von den Zinszahlungen profitiert. Als Kreditnehmer bedeutet dies allerdings einen deutlich höheren finanziellen Aufwand.

Würde bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil sinken, geschieht dies während der tilgungsfreien Jahre nicht. In diesem Zeitraum bleiben sowohl die Zinskosten als auch die Restschuld konstant.

Dadurch kommst Du Deinem Ziel, eines Tages eine abbezahlte Immobilie zu besitzen, keinen Schritt näher. Die tilgungsfreien Jahre stellen daher eine Verzögerung des Kredits dar, welche mit hohen Mehrkosten einhergeht.

Tilgungsfreie Jahre bei Beginn der Baufinanzierung

Die Baufinanzierung stellt ein teures Unterfangen dar. Sind die eigenen Reserven aufgezehrt und das Eigenkapital ist in die Finanzierung geflossen, könnte die Sorge bestehen, dass die Kosten beim Bezug des Hauses nicht mehr zu stemmen seien. Denn nicht nur die Immobilie, sondern auch die Einrichtung sowie weitere Arbeiten müssen finanziert werden.

Daher scheint es für einige Bauherren eine Erleichterung darzustellen, wenn mit Beginn des Darlehens ein tilgungsfreier Zeitraum besteht. Diese werden auch als Anlaufjahre bezeichnet, welche eine Entlastung darstellen.

Zwar findet keine Tilgung statt, doch ist wieder genügend Kapital vorhanden, um die Möbel zu kaufen und das Haus wohnlich einzurichten^[1]. Bestehen kaum mehr Rücklagen, könnten die tilgungsfreien Jahre zu Beginn der Baufinanzierung verlockend sein.

Tilgungsaussetzung während der Baufinanzierung

Während die tilgungsfreien Anlaufjahre bereits bei Vertragsabschluss fest stehen, ist dies bei einer Tilgungsaussetzung nicht der Fall. Gerätst Du während der Finanzierungsphase in Zahlungsschwierigkeiten, stehen verschiedene Optionen offen, um damit umzugehen. Andernfalls droht die Zwangsversteigerung, die Du um jeden Preis verhindern möchtest.

Eine Möglichkeit zur Fortführung des Kredits besteht in der Aussetzung der Rate bei der Baufinanzierung. Hierfür musst Du Dich mit Deiner Bank absprechen und eine Einigung treffen. Gemeinsam vereinbart Ihr, wie lange die Tilgung ausgesetzt wird. Dies ist abhängig davon, wie bedrohlich die finanzielle Lage ist und ob eine Aussicht auf eine Verbesserung besteht.

Während des Zeitraums bedienst Du wiederum ausschließlich die Zinsen. Dies bedeutet, dass je früher Du die Raten aussetzt, desto teurer dies für Dich ist. Denn zu Beginn der Kreditlaufzeit ist die Restschuld noch am höchsten, was sich in einer teureren Zinsbelastung niederschlägt.

Nutze dieses Instrument nur, wenn Alternativen, wie eine günstigere Anschlussfinanzierung oder die Umschuldung des Immobilienkredits keine Option darstellen. Durch die tilgungsfreien Jahre nehmen die Gesamtkosten deutlich zu und das Abbezahlen der Immobilie verzögert sich.

Tilgungsfreie Jahre bei der Baufinanzierung

Üblicherweise setzen sich die monatlichen Raten aus den Zinsen sowie der Tilgung zusammen. Der Tilgungsbetrag dient der Reduzierung der Restschuld, sodass Du dem Ziel näherkommst, die Immobilie komplett abzubezahlen.

Aus verschiedenen Gründen könntest Du Dich für tilgungsfreie Jahre entscheiden, während derer keinerlei Tilgung erfolgt. Dies könnte etwa fest zu Beginn der Laufzeit vereinbart sein, um etwas Kapital für den Bezug der Immobilie anzusparen oder Du könntest die Rate aussetzen, falls es zu Zahlungsengpässen kommt.

Sei Dir bewusst, dass der tilgungsfreie Zeitraum mit deutlichen Mehrkosten verbunden ist. Du zahlst weiterhin die Zinsen, ohne dass sich die Restschuld reduziert. Je nach Zeitpunkt der Inanspruchnahme der tilgungsfreien Jahre variiert die Belastung. Zu Beginn der Kreditlaufzeit sind die Zinsen maximal, sodass die Aufwendungen wesentlich höher sind. Entscheidest Du Dich für eine tilgungsfreie Zeit zu einem späteren Zeitpunkt, ist bereits Kapital in die Tilgung geflossen, sodass die Zinskosten geringer ausfallen.

Nutze die tilgungsfreien Jahre nur, wenn andernfalls ein Zahlungsausfall droht. Es sollte das letzte Mittel sein, um eine Zwangsversteigerung abzuwenden und stellt keinesfalls eine günstige „Pause“ der Kreditzahlungen dar.