In den vergangenen Jahren war kaum ein Thema in den Medien so präsent wie die Inflation. Die Preissteigerungen betrafen vorwiegend die Energiepreise, haben sich aber auch in alltäglichen Gütern wie Lebensmitteln^[1] niedergeschlagen.

Ebenso ist der weiter anhaltende Trend zu beobachten, dass die Mieten kontinuierlich steigen. Scheint das Plateau bei der Wertentwicklung der Immobilien erreicht, ist ein Ende der Mietsteigerungen nicht absehbar. In Ballungsgebieten herrscht weiterhin eine so hohe Nachfrage nach Wohnungen, die dazu führt, dass Vermieter höhere Mietpreise aufrufen können, ohne dass ein Leerstand^[2] droht.

Angesichts dieser Entwicklung stellt sich die Frage, in welchen Regionen Deutschlands die Mieten noch bezahlbar sind. Bestätigt sich das Gefühl, dass der Wohnraum im Osten Deutschlands günstiger ist, während Metropolen zunehmend unbezahlbar werden?

Auf Grundlage einer Auswertung öffentlicher Daten bezüglich der Mietpreise und des Einkommens findet eine Berechnung des Mietindexes sowie des Residualeinkommens für über 400 Regionen in Deutschland statt. Dadurch zeigt sich, wo Menschen noch bezahlbaren Wohnraum vorfinden und wie hoch die Belastung des Einkommens durch Mieten ist.

Übersicht der bezahlbaren Regionen für Mieter in Deutschland

Die Datenanalyse erfolgt auf Grundlage der Betrachtung des Mietindexes. Dieser berechnet sich aus dem durchschnittlichen Mietpreis pro m² und dem durchschnittlichen Einkommen. Daraus lässt sich ableiten, welchen Anteil die Miete am monatlichen Verdienst einnimmt. Je größer der Anteil, desto stärker fällt die Belastung aus. Mieter müssen tendenziell mehr für das Wohnen ausgeben und es steht weniger Geld für andere Lebensbereiche zur Verfügung.

Anhand dieser Berechnungslage erfolgt die Einteilung der 401 Regionen in Deutschland. Als Basis des Index dient der Mittelwert, welcher einen Wert von 100 annimmt. Befindet sich der Mietindex über 100 bedeutet dies, dass der Anteil der Miete am Einkommen höher ist. Dementsprechend sind die Wohnkosten teurer und weniger erschwinglich. Ein Wert von weniger als 100 bedeutet, dass die Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen geringer sind.

Von grün nach rot bildet das Diagramm die erschwinglichsten Regionen für Mieter anhand des Mietindexes ab. Dabei lässt sich kein bestimmter regionaler Trend beobachten. Anders als vermutet, grenzt sich der Osten nicht vom Westen ab, sondern weist ein relativ inhomogenes Bild auf.

Deutliche Unterschiede sind lediglich im Bereich der Großstädte und Metropolregionen zu erkennen. Wie vermutet, sind die Mieten in dichter besiedelten Regionen tendenziell höher und nehmen einen größeren Anteil am Einkommen ein. Mieter in Berlin oder München müssen entsprechend mehr für Ihre Wohnungen ausgeben als Bewohner in ländlichen Regionen. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main sowie Köln finden sich auf den hinteren Plätzen wieder.

Anders sieht hingegen die Wohnsituation in weniger dicht besiedelten Regionen aus. Hier zeigt sich, dass die Mieten im Vergleich zum Einkommen noch relativ günstig sind. Die Nachfrage ist geringer und was in den Medien in den vergangenen Jahren als „Landflucht^[3]“ beschrieben wird, spiegelt sich im Mietindex wider.

Die Nachfrage in ländlichen Gebieten ist deutlich geringer, sodass Mieter eine bessere Verhandlungsposition besitzen. Um einen Leerstand zu verhindern, müssen Vermieter die Miete vergleichsweise niedrig halten.

Als günstigste Regionen schneiden Wunsiedel im Fichtelgebirge, der Hochsauerlandkreis sowie Erlangen-Höchstadt ab. Mit einer maximalen Bevölkerungsdichte von nur 250 Einwohnern pro km² ist der Druck auf dem Wohnungsmarkt deutlich geringer als in Großstädten. Dementsprechend entspannter ist die Situation für Mieter.

Residualeinkommen der Mieter

Neben dem prozentualen Anteil der Mieten am Einkommen ist auch die Frage entscheidend, wie viel Geld den Haushalten monatlich nach Abzug der Wohnkosten noch zur Verfügung steht. Diese Messgröße wird als Residualeinkommen(PDF)^[4] bezeichnet. Sie ergibt sich aus dem Einkommen abzüglich der Wohnkosten.

Im Folgenden findet eine Betrachtung der Residualeinkommen einmal für einen Single-Haushalt sowie einen zwei-Personen-Haushalt statt. Anhand dieser Karten lässt sich ablesen, wie viel Geld den Haushalten nach Abzug der Wohnkosten zur Verfügung steht.

Hinsichtlich des Residualeinkommens ist in der Tat ein deutliches West-Ost-Gefälle sichtbar. Im Osten Deutschlands steht den Haushalten nach Abzug der Miete weniger Geld zur Verfügung, um den eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten.

Zeichnete sich beim reinen Mietindex noch ein inhomogenes Bild ab, sind die Unterschiede beim Residualeinkommen wesentlich größer. Zurückzuführen ist dies im Wesentlichen auf das niedrigere Lohnniveau in den ostdeutschen Bundesländern. So mögen zwar die Mieten vergleichsweise günstiger sein, doch zum Leben steht den Bewohnern absolut betrachtet weniger Geld zur Verfügung.

Anders als beim Mietindex sind die Unterschiede zwischen Großstädten und ländlicheren Regionen kaum sichtbar. So mögen zwar die Mieten in den Metropolen höher^[5] sein, doch passt sich das Einkommen entsprechend an. Demzufolge befindet sich das Residualeinkommen auf einem ähnlichen Niveau.

Entwicklung der Mietpreise in Berlin & München

Anhand der vorhandenen Daten scheint der Anteil der Mieten am Einkommen in Großstädten höher zu sein, doch zeigt das Residualeinkommen, dass den Einwohnern noch ein komfortableres Polster zur Verfügung steht. Ist daher die mediale Aufbereitung, dass speziell in den Metropolregionen die Mieten kaum mehr bezahlbar seien, unberechtigt?

Zur Bewertung der Lage in den Großstädten ist nicht nur die Ist-Situation relevant. Vielmehr ist die Entwicklung der vergangenen Jahre wichtig, um die Veränderungen hinsichtlich der Mietpreise besser einzuordnen.

Exemplarisch stellen die folgenden beiden Diagramme die Entwicklung der Mietpreise zum Einkommen dar. So lässt sich ablesen, ob die Mietbelastung zunehmend erdrückender wird.

Tatsächlich zeigt sich, dass die Mietpreise den Einkommenssteigerungen davonlaufen. Die Mieten sind deutlich höheren Steigerungen unterlegen als das Einkommen. Die Abkopplung der Mieten und Einkommen schien im Jahr 2021 ihren Höhepunkt erreicht zu haben.

So haben sich im Vergleich zum Jahr 2012 die Mieten mehr als verdoppelt, während die durchschnittlichen Einkommen um gerade einmal 40 Prozent gestiegen sind. Im Ergebnis zeichnet sich daraus eine deutlich höhere Mietbelastung ab. Waren die Mieten insbesondere in Berlin noch relativ günstig^[6], hat sich die Hauptstadt zu einer der attraktivsten Gegenden in Deutschland entwickelt.

Zwar sind die Mieten leicht rückläufig, doch erscheint es unrealistisch, dass der ursprüngliche geringe Abstand wiederhergestellt wird. Demnach müssen Mieter in den Großstädten auch langfristig befürchten, dass die Mieten stärker steigen als das Einkommen.

Die derzeitige Verdrängung von einkommensschwächeren Haushalten aus den zentralen Lagen hin in die Randbezirke wird sich entsprechend fortsetzen. Wer in der Großstadt auf der Suche nach einer attraktiven Wohnung ist, muss über ein weit überdurchschnittliches Einkommen verfügen und zudem kontinuierliche Einkommenssteigerungen erfahren.

Die bezahlbarsten Regionen für Mieter in Deutschland

Die individuelle Situation von Mietern auf der Suche nach einer Wohnung ist höchst unterschiedlich. Insbesondere durch die Zunahme an ortsungebundenen Arbeitsstellen besteht eine größere Freiheit bei der Wahl des Ortes.

Geht es rein um die Bezahlbarkeit der Wohnungen und möchten Mieter möglichst günstige Wohnungen finden, um mehr Rücklagen zu bilden, sind dafür die südwestlichen Regionen attraktiver. Um die Metropolregionen herum liegt das höchste Residualeinkommen vor, sodass Mieter dort mehr Geld ansparen können.

Wer jedoch ortsungebunden arbeitet, findet im Osten Deutschlands die günstigsten Wohnungen vor. So können Mieter dort von niedrigen Wohnkosten profitieren und gleichzeitig im Homeoffice ein vergleichsweise hohes Einkommen erzielen. Dementsprechend sollten Personen, die in ganz Deutschland auf die Wohnungssuche gehen können, speziell die östlichen Regionen im Blick haben.

Zur ganzen Wahrheit gehört aber auch, dass die Lebenshaltungskosten sich je nach eigener Haushaltssituation sowie den örtlichen Gegebenheiten unterscheiden. So können Großstädte durch einen besser ausgebauten ÖPNV punkten und ein eigenes Fahrzeug ist nicht zwingend notwendig. Demgegenüber ist in ländlichen Regionen das Auto unverzichtbar im Alltag.

Familien mit Kindern müssen zudem die Kosten für den Kindergarten berücksichtigen. Während in Berlin grundsätzlich keine Kita-Gebühren^[7] anfallen, betragen diese in Baden-Württemberg häufig mehrere hundert Euro im Monat.

Demzufolge lässt sich pauschal kaum eine Aussage darüber treffen, welche Region am „besten“ für Mieter abschneidet. So sind ländlichere Regionen zwar von den Wohnungskosten günstiger, doch gleicht die Mehrbelastung der Mobilitätskosten diesen Vorteil häufig aus.

Wer auf der Suche nach einem Arbeitsplatz mit möglichst hohem Einkommen und bezahlbaren Mieten ist, ist eher in den westlichen oder südlichen Metropolregionen besser aufgehoben. Dort liegen die höchsten Residualeinkommen vor, was dafür spricht, dass die Haushalte monatlich einen größeren finanziellen Spielraum besitzen. Im Osten hingegen müssen die Einwohner trotz der niedrigeren Mieten deutlich strenger haushalten, da die Einkommen sich auf einem deutlich niedrigeren Niveau befinden.

Ein wahrer „Geheimtipp“ ist also nicht dabei, um möglichst günstig zu wohnen und gleichzeitig gut zu verdienen. In der Regel unterliegen die Mietpreise und Einkommen einer ähnlichen Entwicklung, sodass größere Abweichungen nicht zu erwarten sind. Lediglich in Großstädten haben sich die Mietpreise und Einkommen entkoppelt, was in deutlich stärkeren Mietsteigerungen resultiert.

Überblick zur Lage auf dem Wohnungsmarkt

Folgend findet eine ausführlichere Betrachtung der Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt sowie der Ursachen der vergangenen Jahre statt. Speziell die Corona-Jahre haben eine bedenkliche Entwicklung für Mieter angestoßen. Dabei sind folgende Grundlagen für die Einschätzung, weshalb die Mieten in der Form gestiegen sind und welche Lösungsmöglichkeiten sich anbieten, zu betrachten.

Inflation

Als Inflation^[8] wird die Preissteigerung von Gütern und Dienstleistungen bezeichnet. Diese bemisst sich anhand eines festgelegten Warenkorbes, der einen zeitlichen Vergleich ermöglicht.

War die Inflation zu Beginn der 2020er Jahre noch minimal, schürte die Angst vor einer Rezession die Handlungsbereitschaft der EZB^[9]. Diese sah sich gezwungen, einzugreifen und mithilfe von Senkungen des Leitzinses das Wirtschaftswachstum zu befeuern. Auf diese Weise sollten Einschränkungen und Mehraufwendungen aufgrund der Corona-Pandemie begegnet werden.

Zunächst sahen die Maßnahmen erfolgversprechend aus. Der befürchtete Wirtschaftseinbruch blieb aus. Auch die Inflation blieb unterhalb des Zielwertes von 2 Prozent, sodass die Anpassung des Leitzinses den gewünschten Erfolg erzielt hatte.

Mit anhaltender Dauer der Niedrigzinspolitik zeigten sich jedoch die negativen Seiten. Das günstige Geld führte zu einem wahren Boom auf dem Immobilienmarkt. Käufer konnten eine Finanzierung zu minimalen Zinssätzen abschließen, was die Nachfrage enorm erhöht hat. Selbst Interessenten ohne Eigenkapital konnten in dieser Marktumgebung eine Vollfinanzierung abschließen.

Auf den ersten Blick schienen sowohl Verkäufer als auch Käufer von der Niedrigzinspolitik zu profitieren. Verkäufer erzielen einen höheren Preis und Käufer konnten eine langwierige Ansparphase des Eigenkapitals überspringen.

Doch die Schattenseite der Niedrigzinspolitik rückte vermehrt in den Vorgrund. Die vom Kapital befeuerte Nachfrage stand einem immer knapper werdenden Angebot gegenüber. Die Ursachen der Angebotsknappheit sind vielfältig. Sowohl die Auswirkungen der Corona-Pandemie^[10] als auch geopolitische Konflikte gelten als Hauptfaktoren, weshalb ein Großteil der Nachfrage unbefriedigt blieb. In der Folge stellte sich ein wesentlich höherer Gleichgewichtspreis^[11] ein, was sich anhand der Inflation nachverfolgen lässt.

Steigerung der Mieten

Die Inflation machte sich bei den Haushalten überwiegend anhand der Energiepreise und den Steigerungen der Lebensmittelpreise bemerkbar. Denn insbesondere bei Waren des täglichen Bedarfes, schlagen sich die gesteigerten Erzeugerpreise direkt auf die Preise der Endprodukte nieder.

Auch auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich eine Steigerung der durchschnittlichen Mietpreise. Speziell in Ballungsgebieten sind die Mietpreisentwicklungen so immens, dass die Politik mit verschiedenen Instrumenten versuchte, die Erhöhungen zu bremsen.

So zeigt sich, dass die Mieten einen immer höheren Anteil am Haushaltsbudget einnehmen. Die Einkommenssteigerungen gleichen somit nicht die Mietpreissteigerungen aus. Die anteiligen Wohnkosten nehmen in Deutschland zu, sodass bezahlbarer Wohnraum knapper scheint.

Dies lässt sich anhand des Residualeinkommens veranschaulichen. Es stellt das verfügbare Einkommen nach Abzug der Wohnkosten dar. Dabei ist insbesondere die Entwicklung der vergangenen beiden Jahren dramatisch. Die Mieten steigen wesentlich stärker als das Einkommen, sodass den Haushalten insgesamt weniger Geld zur Verfügung steht.

Ursachen der Mietsteigerungen

Die Ursachen für die Mietsteigerungen sind vielfältig^[12]. Sie sind sowohl auf demografische, wirtschaftliche als auch geopolitische Faktoren zurückzuführen. Demzufolge ist das Erreichen einer Entspannung des Wohnungsmarktes ebenfalls nur mit umfangreichen Maßnahmen möglich, die auf diese Faktoren einwirken. Eindimensionale Mittel sind wenig effektiv, um der hohen Komplexität gerecht zu werden.

Landflucht

Dass speziell die jüngere Generation das Elternhaus verlässt, um das eigene Glück in der Stadt zu finden, ist keinesfalls nur eine anekdotische Evidenz. Zahlreiche Daten belegen^[13], dass in ländlicheren Regionen die Bevölkerungszahl rückläufig ist. Die Jobaussichten sind in den Metropolregionen besser, weshalb sich dort junge Menschen nach der schulischen Ausbildung häufig niederlassen.

Zurück bleibt vornehmlich die ältere Generation. In der Folge nimmt das Angebot der Infrastruktur ab, weshalb die Regionen immer unattraktiver werden. Gleichzeitig führt die höhere Nachfrage in den Städten zu höheren Mieten, während auf dem Land ein größerer Leerstand droht.

Nachfragedruck

Die höhere Nachfrage nach Wohnungen ist der immer ungleicheren Verteilung der Bevölkerung sowie dem sprunghaften Anstieg der Einwohner geschuldet. Aufgrund der geopolitisch angespannten Lage^[14] hat sich innerhalb kürzester Zeit die Nachfrage nach Wohnungen erhöht. Dabei stehen wiederum die Städte im Vordergrund, da diese über eine besser ausgebaute Infrastruktur verfügen.

Wenige Bauvorhaben

Zudem befinden sich die Bauvorhaben auf einem äußerst niedrigen Niveau^[15]. Der bürokratische Aufwand, die hohen Materialkosten sowie fehlende Baugrundstücke führen dazu, dass nur wenige Unternehmen noch diese Investitionen tätigen. Den zusätzlich auf den Markt drängenden Mietern stehen nicht genügend Neubauten zur Verfügung, sodass sich hier immer mehr ein Ungleichgewicht ergibt.

Kleinere Haushalte

Zu beachten ist auch die Entwicklung hin zu kleineren Haushalten^[16]. Die Anzahl an Single-Haushalten nimmt zu, während Wohngemeinschaften oder Mehrgenerationen-Haushalte immer seltener werden. Dadurch steigt der Bedarf an Wohnungen, während die Wohnfläche pro Person zunimmt. Dies mag zwar für die Lebensqualität zuträglich sein, doch führt dieser Wunsch zu einem größeren Bedarf an Wohnungen.

Entspannung auf dem Wohnungsmarkt?

Während Immobilienpreise den Scheitelpunkt überschritten haben und ein deutlicher Abwärtstrend zu beobachten ist, ist dies bei den Mieten nicht der Fall. Die Steigerungen liegen über der durchschnittlichen Inflation und die Einkommenssteigerungen können nicht mithalten^[17], was bedeutet, dass Mietern immer weniger Geld zum Bestreiten der Lebenshaltungskosten übrig bleibt. Immer mehr Menschen sind von der Armut bedroht und können sich die Wohnkosten kaum mehr leisten.

Welche Ansätze gibt es, um die Situation für Mieter zu verbessern? Folgende Maßnahmen können eine Lösung darstellen, um den Druck vom Mietmarkt zu nehmen.

Während Menschen von ländlichen Regionen in die Städte drängen und sich dort die Nachfrage konzentriert, hält der Neubau von Wohnungen dieser Steigerung nicht stand. Es werden deutlich zu wenige Wohnungen gebaut, um die höhere Nachfrage zu befriedigen.

Dementsprechend wäre es notwendig, die Prozesse zu beschleunigen und zu vereinfachen, um den Wohnungsbau zu fördern. Der Verwaltungsaufwand muss deutlich abnehmen, um schneller die notwendigen Wohnungen bereitzustellen.

So löblich die Regelungen beim Neubau sind, um diese möglichst energieeffizient zu bauen, gehen die Auflagen jedoch mit deutlichen Kostensteigerungen einher. Der Bau ist insgesamt deutlich komplexer, dauert länger und es ist fraglich, ob diese Nachteile die Einsparungen rechtfertigen.

Angesichts der prekären Lage für Mieter wäre es sinnvoll, die Auflagen vorübergehend zu lockern und dadurch das Bauen attraktiver zu gestalten. Hat sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt entspannt, ist eine Wiedereinführung der strengeren Bestimmungen ratsam.

Ein wesentlicher Teil der Steigerung der Mietpreise beruht auf dem Wunsch von immer mehr Menschen, in die Städte zu ziehen. Für Sie ist das Landleben unattraktiv und ein negativer Kreislauf setzt ein, in welchem die Infrastruktur in den ländlichen Regionen zurückgeht. Die Makro– und Mikrolage verlieren an Attraktivität.

Grundsätzlich ist es als positiv anzusehen, wenn sich Menschen vornehmlich in den Metropolregionen bündeln. Dies ermöglicht es, die Angebote der Infrastruktur effizienter bereitzustellen.

Dennoch besteht derzeit eine zu starke Nachfrage nach den Zentren in Städten. Hier ist es anzuraten, die Attraktivität des direkten Umlandes zu steigern. Maßgeblich führt der Ausbau des ÖPNVs dazu, dass der Speckgürtel von Städten nicht nur für Familien interessant ist, sondern auch für Arbeitnehmer. Die bessere Anbindung verkürzt die Pendelzeiten, sodass eine Entzerrung stattfindet. Die Nachfrage verteilt sich auf eine größere Fläche, in denen es einfacher ist, das Wohnungsangebot auszubauen.

Eigentlich im Sinne der Mieter, ist die Mietpreisbremse kein effektives Instrument^[18], um eine Entlastung herbeizuführen. Sie bewirkt lediglich, dass die Bestandsmieten nur noch in einem gewissen Rahmen steigen dürfen. Eine Entlastung bewirkt sie allerdings nicht, da der Neubau gehemmt wird. Das Bauen ist weniger attraktiv, da die Investition kaum mehr wirtschaftlich ist.

Entsprechend ist es für Mieter vorteilhafter, wenn die Mieten zwar kurzfristig stärker steigen, aber durch die größere Anzahl an Neubauten der Nachfrageüberschuss abnimmt. Dies kommt auch den Bestandsmieten zugute, da Vermieter einer gestiegenen Konkurrenz ausgesetzt sind und nicht mehr Mondpreise aufrufen können.

Schwierige Zeiten für Mieter

Während Kaufinteressenten für Häuser die berechtigte Hoffnung darauf besitzen, dass die Immobilienpreise fallen, sind die Zukunftsaussichten für Mieter weniger rosig. Es ist davon auszugehen, dass Sie einen immer größeren Anteil des Einkommens für die Wohnkosten ausgeben^[19] müssen. Insbesondere im Osten Deutschlands bleibt nach der Zahlung der Miete sowie den Nebenkosten kaum noch Geld zur Deckung des Lebensunterhaltes übrig.

Wer auf der Suche nach einem neuen Arbeitsplatz ist, und dabei die Mieten als wichtigen Faktor ansieht, ist im Süden Deutschlands noch am besten aufgehoben. Dort sind die Mieten zwar teurer, aber das höhere Einkommen gleicht dies mehr als aus. Selbst unter Betrachtung der etwas höheren Lebenshaltungskosten im Vergleich zu Ostdeutschland, bleibt den Mietern dort mehr Geld übrig.

Der Osten ist demnach nur für Mieter interessant, die ortsungebunden arbeiten und von den günstigen Mieten profitieren können. Andernfalls sind die Mieter dort eher dem Armutsrisiko ausgesetzt.