Planst Du den Verkauf Deines Hauses, könnte dies mit der Zahlung der Spekulationssteuer einhergehen. Diese ist unter bestimmten Voraussetzungen fällig, falls Du einen Gewinn erzielst.

Verwende diesen Spekulationssteuer Rechner, um zu erfahren, ob Du von der Steuer betroffen bist und in welcher Höhe sie anfällt. Auf diese Weise stehst Du nicht vor der Überraschung, dass das Finanzamt plötzlich die Spekulationssteuer einfordert. Lege die kalkulierte Summe zurück, um der Zahlungsverpflichtung nachzugehen.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist fällig, wenn Du das Haus bereits nach einer kurzen Zeit verkaufst oder als gewerblicher Händler giltst. Entsteht aus dem Verkauf Deiner Immobilie ein Gewinn, unterliegt dieser der Spekulationssteuer. In der Steuererklärung musst Du den Gewinn angeben, welcher Dein zu versteuerndes Einkommen erhöht. Dein Steuersatz erhöht sich und Du musst entsprechend die Einkommensteuer abführen.

Es mag sich zwar für Dich unfair anfühlen, doch dient die Spekulationssteuer als Bremse für den gewerblichen Immobilienhandel. Der Gesetzgeber möchte verhindern, dass kurzfristig Immobilien gekauft werden, diese leer stehen und nach kurzer Zeit ein Verkauf zu einem höheren Preis stattfindet.

Vielmehr soll der ursprüngliche Zweck der Immobilien, nämlich Personen ein Zuhause zu bieten, bewahrt bleiben. Spekulationen mit Immobilien lohnen sich weniger, sodass am Ende Privatpersonen von günstigeren Preisen am Markt profitieren.

Wann ist die Spekulationssteuer zu zahlen?

Nicht bei jedem Verkauf der Immobilie ist die Spekulationssteuer fällig. In einigen Fällen ist der Gewinn steuerfrei, sodass Dir das gewonnene Kapital vollständig zur Investition in ein neues Haus zur Verfügung steht.

Immobilie weniger als 10 Jahre im Eigentum

Die Spekulationssteuer zielt in erster Linie auf einen kurzfristigen Handel hin. Der Gesetzgeber möchte diesen unterbinden und dadurch Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt eindämmen.

Dies hat zur Festlegung geführt, dass die Spekulationssteuer grundsätzlich beim Verkauf einer Immobilie anfällt, wenn diese weniger als 10 Jahre in Deinem Eigentum ist. Nachzulesen sind die Vorschriften in §23 EStG^[1].

Die Steuer bezieht sich hierbei nicht ausschließlich auf Immobilien, sondern umfasst auch weitere Wirtschaftsgüter, Kunstgegenstände oder Oldtimer. Hier ist ebenfalls von Interesse, den spekulativen Handel zu unterbinden.

Haus weniger als zwei Jahre selbst bewohnt

Eine Ausnahme von der 10-Jahres Frist besteht, falls Du die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt hast. Dann geht der Gesetzgeber auch bei einem schnelleren Verkauf der Immobilie nicht davon aus, dass dies rein auf der Gewinnerzielung basiert.

Hast Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren zu Wohnzwecken genutzt, unterliegt der Gewinn nicht der Spekulationssteuer. Es könnten sich Umstände im Leben ergeben, die einen relativ schnellen Verkauf erzwingen. Erzielst Du dabei einen Gewinn, darfst Du diesen komplett behalten.

In diesen Fällen ist keine Spekulationssteuer fällig

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gewinn nicht der Spekulationssteuer unterliegt, wenn Du die Immobilie selbst mindestens 2 Jahre zu Wohnzwecken genutzt hast oder sie länger als 10 Jahre in Deinem Eigentum ist.

Bist Du mehr als 10 Jahre Eigentümer und hast das Haus nicht selbst genutzt, sondern vermietet, ist demnach ein Verkauf ohne Spekulationssteuer möglich. Beachte diese Fristen, um nicht unerwartet von der Steuerlast überrascht zu werden.

Berechnung der Spekulationssteuer

Am günstigsten ist es, wenn Du die genannten Fristen einhältst. Womöglich lohnt es sich also, das Haus nicht innerhalb der ersten zwei Jahre zu verkaufen, sondern noch etwas abzuwarten.

Möchtest Du die Frist nicht abwarten, dann benutze den hier bereitgestellten Spekulationssteuer Rechner. Du gibst den Verkaufspreis, den ursprünglichen Immobilienpreis sowie die Abschreibungen ein und erhältst unter Abzug der Kosten für den Hausverkauf den erzielten Gewinn.

Der Gewinn wiederum zählt zu Deinem Einkommen. Dementsprechend unterliegt er Deinem persönlichen Steuersatz. Je höher Dein Einkommen, desto größer fällt Deine Steuerlast aus.

Informiere Dich frühzeitig darüber, um entsprechend das Geld zurückzulegen. Denn gibst Du das Geld einfach aus, könnte es Dich vor große Probleme stellen, plötzlich die Nachforderungen zu begleichen.

Erklärung für den Spekulationssteuer Rechner

Im Spekulationssteuer Rechner musst Du verschiedene Angaben hinsichtlich der Immobilie sowie der Wohnsituation treffen. Daraus leitet sich ab, ob die Spekulationssteuer in Deinem Fall überhaupt fällig ist und in welcher Höhe sie ausfällt.

Fülle diese Angaben gewissenhaft aus, für die Spekulationssteuer Berechnung.

Die Grundlage für die Berechnung des Gewinns, stellt der ursprüngliche Kaufpreis dar, welchen Du für die Immobilie bezahlt hast. Dieser ist exklusive der Nebenkosten beim Hauskauf einzutragen. Es handelt sich also um den reinen Preis für das Haus.

Hier trägst Du den Preis für die Immobilie ein, den Du jetzt beim Verkauf erzielst. Auf den Preis hast Du Dich mit dem Käufer geeinigt oder erwartest zumindest, dass Du diesen Erlös erhältst.

Ob der Verkauf sich noch innerhalb der Spekulationsfrist befindet, hängt vom Jahr des Kaufes sowie der Nutzung ab. Wesentlich ist nicht das genaue Datum, sondern ausschließlich das Jahr.

Hier gibst Du an, ob Du die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt hast. Dabei muss das Haus nicht als dauerhafter Wohnsitz gelten. Es ist ausreichend, wenn Du es nur gelegentlich selbst genutzt, aber nicht vermietet hast.

Sind beim Verkauf Kosten entstanden, darfst Du diese vom Verkaufspreis abziehen. Hierzu zählen z.B. Sanierungsarbeiten oder Werbemaßnahmen, die mit dem Hausverkauf in Zusammenhang stehen.

Dein persönlicher Einkommensteuersatz ergibt sich aus der Höhe des zu versteuernden Einkommens. Dieser wird jährlich angepasst, sodass Du am besten den offiziellen Rechner^[2] verwendest, um die genaue Höhe zu erfahren.

Spekulationssteuer berechnen beim Immobilienverkauf

Mitunter ist der Verkauf Deiner Immobilie steuerpflichtig. Dies ist dann der Fall, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist geschieht. Diese beträgt für selbst bewohnte Immobilien mindestens 2 Jahre und bei vermieteten Objekten 10 Jahre.

Verkaufst Du die Immobilie innerhalb des Zeitraums und erzielst dabei einen Gewinn, unterliegt das Veräußerungsgeschäft der Spekulationssteuer. Wie hoch die Spekulationssteuer ist, erfährst Du mit dem hier bereitgestellten Rechner.

Gib die notwendigen Informationen, wie den Kaufpreis, Verkaufspreis sowie die Haltedauer ein, um die Spekulationssteuer zu berechnen. Gib den Gewinn in Deiner Steuererklärung an und Du erhältst vom Finanzamt den Steuerbescheid mit der entsprechenden Nachzahlung.

Lege den kalkulierten Teil des Spekulationsgewinns zurück, um nicht von der Forderung überrascht zu sein. So stehst Du nicht plötzlich vor einer hohen Steuerschuld, welche Du nicht begleichen kannst.

Häufige Fragen