Bei der Immobilienfinanzierung möchtest Du nichts dem Zufall überlassen. Die Kreditsumme stellt eine beachtliche Herausforderung dar und es ist hilfreich, wenn Du Dir selbst einen Überblick über die Zahlungen verschaffst.

Damit Du dabei nicht vollständig dem Bankberater vertrauen musst, kannst Du mit diesem Annuitätenrechner selbst die monatliche Rate berechnen. Ebenso erfährst Du, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist.

So wartet keine Überraschung mehr auf Dich und es besteht weniger das Risiko eines Zahlungsausfalls. Überlege Dir vorab genau, wie hoch Dein monatliches Budget ist. Dank dieses Rechners erhältst Du die Antwort darauf, ob Du Dir die Immobilie leisten kannst oder sie Deinen finanziellen Rahmen sprengten würde.

Das Annuitätendarlehen erläutert

Für die Finanzierung einer Immobilie stehen verschiedene Darlehensformen zur Verfügung. Am häufigsten wird hierbei das Annuitätendarlehen^[1] genutzt. Dieses besitzt die Eigenschaft, dass die monatliche Rate über die Kreditlaufzeit konstant bleibt.

Als Kreditnehmer besteht der Vorteil der einfacheren Planbarkeit. Während der Phase der Zinsbindung treten keinerlei Schwankungen der Rate auf, sodass Du genau weißt, wie hoch die finanzielle Belastung ist.

Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zinsanteil sowie dem Tilgungsanteil zusammen. Während die Zinsen lediglich den Finanzierungsaufwand darstellen, reduziert die Tilgung die noch offene Kreditsumme.

Da zu Beginn der Finanzierung die Kreditsumme am höchsten ist, besitzt der Zinsanteil ein höheres Gewicht. Denn dieser bezieht sich stets prozentual auf die noch offene Summe. Mit fortschreitender Tilgung sinkt der geschuldete Betrag.

Dies hat zur Folge, dass während der Laufzeit sich die Verhältnisse des Zinsanteils sowie des Tilgungsanteils verschieben. Am Anfang besitzt der Zinsanteil in der monatlichen Rate ein höheres Gewicht, während der Tilgungsanteil relativ gering ausfällt. Mit dem Fortschreiten der Zahlungen steigt der Tilgungsanteil und die Zinsbelastung reduziert sich.

Auf den ersten Blick mag diese Kreditform kompliziert klingen. Doch für Dich als Kreditnehmer bietet sie den Vorteil der konstanten monatlichen Rate. Die Zahlungen laufen vorausschauend ab und sind keinen Schwankungen unterlegen.

Annuität

Kern des Annuitätendarlehens ist die Annuität. Diese beschreibt die gleichbleibende monatliche Rate. Mit dem Annuitätenrechner erhältst Du daher die Antwort darauf, wie hoch die Zahlungen denn ausfallen, wenn Du das Darlehen in der vorgegebenen Zeit zurückzahlen möchtest.

Die Annuität setzt sich aus dem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Wie bereits erläutert, sinkt mit jeder Rückzahlungsrate der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil zunimmt. Die Annuität, also die letztliche Rate, bleibt jedoch gleich hoch.

Berechnungsgrundlage der jährlichen Annuität ist folgende Formel:

Jahres-Annuität= Kreditsumme x ((1+Zinssatz)^Laufzeit x Zinssatz)/((1+Zinssatz)^Laufzeit-1)

Trägst Du hier die Konditionen Deines Darlehens ein, erhältst Du als Ergebnis die Annuität. Anhand der Formel lässt sich bereits erkennen, dass die Annuität steigt, je höher der Zinssatz oder die Kreditsumme sind. Eine längere Laufzeit, bei geringem Zinssatz hingegen führt zu einer Verringerung der Annuität.

Zinsanteil

Bestandteil der Annuität ist der Zinsanteil. Dieser bezieht sich jeweils auf die Restschuld. Der Zinssatz ist maßgeblich abhängig vom aktuellen Bauzinssatz sowie Deiner persönlichen Bonität. Bringst Du gewisse Sicherheiten mit und erhöhst den Eigenkapitalanteil der Finanzierung, reduzierst Du in geringem Maße den Zinssatz.

Da der Zinsanteil sich auf die Restschuld bezieht, ist dieser zu Beginn der Finanzierung noch am höchsten. Mit jeder Rate sinkt die Zinsbelastung zugunsten der Tilgung.

Tilgungsanteil

Der Tilgungsanteil beschreibt die Rückzahlung der offenen Kreditschuld. Mithilfe der Tilgung sinkt der noch offene Betrag. Entscheidest Du Dich für eine Volltilgung, sollten die Zahlungen so erfolgen, dass zum Ende kein offener Betrag mehr verbleibt. Somit hast Du über die Kreditlaufzeit die aufgenommene Summe komplett zurückgezahlt.

Beim Annuitätendarlehen ist der Tilgungsanteil zunächst gering. Ein größerer Teil wird für die Zinsbelastung aufgewendet. Sinkt die Restschuld, nimmt der Anteil der Tilgungen an der monatlichen Rate zu. Somit fließen in den späteren Jahren die Rückzahlungen zu einem größeren Anteil der offenen Darlehenssumme zu und sind weniger für die Zinsaufwendungen erforderlich.

Restschuld

Der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung variiert über einen längeren Zeitraum. Dies ist auf die Schwankungen des Bauzinssatzes am Markt zurückzuführen. Ist der Leitzins^[2] gering, sinken die Zinsen und die Finanzierung ist für Dich als Kreditnehmer günstiger. Steigen die Zinsen hingegen, nimmt die Zinsbelastung zu.

Um Dich davor zu schützen, wird meist eine Sollzinsbindung vereinbart. Diese liegt üblicherweise bei einem Zeitrahmen von 5 bis 15 Jahren. Innerhalb dieses Zeitraums sind die Zinsen festgeschrieben und unveränderlich.

Läuft die Zinsbindung aus, ist dies mit dem Ende des Kredits zu vergleichen. Du könntest nun eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank verhandeln oder die laufende Finanzierung zu veränderten Konditionen weiterführen.

Wichtig hierbei ist, wie hoch die Restschuld ist. Denn dies gibt die Darlehenssumme an, welche Du bei einem neuen Kreditgeber benötigst, um den derzeitigen Kredit abzulösen. Je höher der Tilgungsanteil, desto niedriger fällt die Restschuld aus.

Hinweise zur Nutzung des Annuitätenrechners

Mithilfe des Annuitätenrechners kannst Du entweder die Annuität berechnen oder die Dauer, die notwendig ist, um das Darlehen vollständig zu tilgen. Einzutragen sind hierbei lediglich die Kreditsumme sowie der Zinssatz.

Der Annuitätenrechner errechnet dann anhand dieser Angaben die Annuität sowie die Restschuld mit Ablauf der Zinsbindung. Dank der Daten erfährst Du genau, wie hoch die monatliche Rate ausfällt und ob Du Dir die Finanzierung leisten kannst.

Probiere verschiedene Szenarien aus, bei denen Du das Eigenkapital oder die Laufzeit veränderst. So erhältst Du eher ein Gefühl dafür, mit welchen Konditionen Du Dich am wohlsten fühlst und diese in Deinen finanziellen Rahmen passen.

Der Annuitätenrechner für einen genauen Überblick der Finanzierung

Das Annuitätendarlehen gilt als häufigste Finanzierungsform für die Immobilienfinanzierung. Für den Kreditnehmer ist diese Variante besonders simpel, da die monatliche Rate konstant bleibt. Dadurch ist die finanzielle Belastung leicht vorhersehbar und Du kannst besser einschätzen, ob die monatliche Annuität in Dein Budget passt.

Nutze den hier präsentierten Annuitätenrechner, um verschiedene Szenarien bei der Finanzierung durchzuspielen. So bewegt sich die monatliche Kreditbelastung genau in Deinem persönlichen Rahmen. Dadurch stellt er eine praktische Ergänzung zum Baufinanzierungsrechner sowie dem Tilgungsrechner dar.

Häufige Fragen