Auf einen Blick

  • Ohne Einspruch ist die Räumungsklage nach etwas mehr als einen Monat durchsetzbar
  • Bei Ausschöpfung sämtlicher Rechtsmittel dauert das Verfahren oftmals mehr als ein Jahr
  • Ursächlich hierfür ist die Überlastung der Gerichte, sodass hohe Einnahmeverluste drohen

Als Vermieter besteht der Anspruch darauf, dass der Mieter die Zahlungen pünktlich leistet und pfleglich mit der Wohnung umgeht. Verstößt Er jedoch gegen die Inhalte des Mietvertrags oder erfolgt die Zahlung nicht pünktlich, ist eine Kündigung der Wohnung legitim.

Weigert sich der Mieter, die Wohnung selbstständig zu räumen, gilt es als Vermieter zunächst die Ruhe zu bewahren. Denn eigenständig zu versuchen, den Mieter zum Gehen zu bewegen, könnte zu Problemen führen.

Eine Räumungsklage ist der richtige Weg, um nach dem Ende des Mietverhältnisses wieder eine freie Wohnung zu erhalten. Doch wie lange dauert die Räumungsklage in der Praxis und was für Fristen gilt es zu beachten?

Wohnungsübergabe nach Ende des Mietverhältnisses

Das Mietverhältnis könnte nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer oder durch eine Kündigung beendet werden. Je nach Verstoß des Mieters ist eine fristgerechte oder eine fristlose Kündigung möglich, falls ein Fortbestand der Miete nicht hinzunehmen ist.

Dann ist der Mieter dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten an den Vermieter zu übergeben. Dazu gehört, dass Er sämtliche Schlüssel aushändigt und Gegenstände entfernt. Grundlage ist hierfür der § 546 Abs. 1 BGB[1]https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html , welcher besagt, dass die Wohnung in einem vergleichbaren Zustand, wie bei der Anmietung zurückzugeben ist. Während die übliche Abnutzung vom Vermieter zu tragen ist, muss der Mieter sich darum kümmern, jegliche Veränderungen zurückzusetzen. Dies trifft etwa auf farbige Wände oder einen Austausch der Einrichtung zu.

Rechtliche Vorgehensweise
Rechtliche Vorgehensweise

Es mag zwar eine Versuchung darstellen, doch einfach in die Wohnung zu gehen und den Mieter förmlich hinauszuschmeißen, ist nicht erlaubt. Dies würde mit einem Hausfriedensbruch einhergehen und der Vermieter macht sich dadurch strafbar.

Widersetzt sich der Mieter der Kündigung und verbleibt auch nach dem vereinbarten Zeitpunkt der Übergabe in der Wohnung, stellt dies den Vermieter vor ein Problem. Denn zwar handelt es sich um Sein Eigentum, doch einfach die Räumlichkeiten zu betreten, ist nicht erlaubt. Dies würde einen Hausfriedensbruch[2]https://www.klugo.de/rechtsgebiete/strafrecht/hausfriedensbruch darstellen, sodass der Mieter nicht einfach vor die Tür gesetzt werden kann.

Eigenmächtig das Schloss zu tauschen oder die Gegenstände auf die Straße zu stellen, ist für den Vermieter nicht erlaubt. Er macht sich dadurch selbst angreifbar und strafbar.

Räumungsklage gegen den Mieter

Weigert sich der Mieter die Wohnung zu verlassen, ist als Vermieter der Rechtsweg zu bestreiten. Dies bedeutet, dass eine erfolgreiche Räumungsklage durchzuführen ist. An deren Ende erhält der Vermieter den Räumungstitel, womit die Räumung der Wohnung legal durchsetzbar ist.

Der Weg der Räumungsklage ist in § 24 ZPO beschrieben. Der Vermieter muss sich dabei an den Mieter sowie alle erwachsene Mitbewohner wenden und die Räumung sowie Herausgabe verlangen.

Wichtig ist hierbei, dass der Vermieter zügig die Klage einreicht. Denn erfahrungsgemäß kann sich der Prozess in die Länge ziehen. Leistet der Mieter bereits keinerlei Zahlungen mehr, drohen Monate des Einnahmeverlustes. Als Vermieter erweist sich ein zögerliches Handeln daher als Risiko und bereits beim ersten Zahlungsverzug ist eine Abmahnung auszusprechen.

Neben der Dauer sind auch die Kosten nicht zu unterschätzen. Diese ergeben sich aus dem Streitwert, welcher abhängig von der Jahresnettomiete ist. Je höher die Miete, desto teurer ist auch die Räumungsklage für den Vermieter. Schnell können dabei Aufwendungen von mehr als 2.000 Euro anfallen.

Dauer der Räumungsklage

Angesichts der hohen Kosten und der verpassten Einnahmen besteht das Ziel, die Räumungsklage so schnell wie möglich abzuschließen. Dann hat der Mieter endlich die Wohnung verlassen und hat keine Möglichkeit mehr weitere Schäden anzurichten.

Zwei Wochen Frist nach Zugang

Zunächst scheint die Klage noch zügig voranzuschreiten. Du reichst den Antrag ein und der Mieter hat jetzt die Möglichkeit innerhalb von zwei Wochen auf die Beschuldigung zu reagieren. Bleibt Er untätig, ergeht ein Versäumnisurteil. Damit ist die Räumungsklage abgeschlossen und die Vollstreckung des Urteils ist möglich.

Solch ein schnelles Verfahren stellt jedoch die Ausnahme dar. Denn der Mieter kann dem Gericht anzeigen, dass Er der Kündigung widerspricht. Er nimmt diese nicht einfach hin, sondern möchte sie anfechten. Denn möglicherweise erweist sich die Kündigung als unzulässig, sodass das Mietverhältnis weiterhin besteht.

Macht der Mieter diese Absicht innerhalb der zwei Wochen deutlich, erhält Er weitere zwei Wochen, um inhaltlich auf die Klage zu reagieren. So ist eine umfangreiche Stellungnahme und eine Begründung zu liefern, weshalb Er der Kündigung widerspricht.

Verfahrensdauer

Nimmt der Mieter die Räumungsklage nicht einfach hin, sondern widerspricht der Kündigung, kommt es zur Verfahrensaufnahme. Im gerichtlichen Verfahren ist zu klären, ob eine rechtsgültige Kündigung erfolgt ist. Hierbei sind Zeugen zu hören und das Gericht muss umfassend beide Parteien anhören.

Der Rechtsstreit ist vor dem Amtsgericht auszutragen. Diese sind in Deutschland jedoch durch eine Vielzahl von Verfahren überlastet. Daher ist nicht zu erwarten, dass es kurzfristig zu einem Gerichtstermin kommt.

Langwieriges Verfahren
Langwieriges Verfahren

Im besten Fall kommt es zu einem Versäumnisurteil, wenn der Mieter nicht auf die Räumungsklage reagiert. Dann ist die Zwangsräumung innerhalb von zwei Wochen möglich. Wehrt sich der Mieter jedoch mit allen verfügbaren Rechtsmitteln, sind Verfahrensdauern von einem bis zwei Jahren zu erwarten. Ursächlich ist hierfür die Überlastung der Amtsgerichte.

Je nach örtlichen Kapazitäten beträgt die Verfahrensdauer häufig mehr als ein halbes Jahr. Innerhalb dieses Zeitraums verbleibt der Mieter in der Wohnung, ohne dass Er eine Räumung befürchten muss. Somit häufen sich die Mietausfälle weiter an.

Ist das Verfahren abgeschlossen, ergeht das Urteil. Das Gericht kommt zur Entscheidung, ob die Kündigung rechtmäßig und der Mieter zum Auszug verpflichtet ist.

Rechtsmittel gegen Urteil

Mit dem Urteil ist das Verfahren womöglich nicht abgeschlossen. Denn der Mieter besitzt die Möglichkeiten, gegen das Urteil Berufung einzulegen. Dies dient zur Sicherstellung, dass dem Gericht im Verfahren keine Fehler unterlaufen sind.

Kommt es zu einem wiederholten Verfahren, wird die Verhandlung erneut aufgenommen. Somit tritt eine weitere Verzögerung ein, welche in der Dauer dem ersten Verfahren gleicht.

Rechtskräftiges Urteil

Bis ein rechtskräftiges Urteil ergeht, könnte es in Summe bis zu zwei Jahre dauern. Erst dann sind sämtliche Rechtsmittel erschöpft, sodass der Mieter keine weitere Möglichkeiten hat, das Verfahren hinauszuzögern. Erst nach Ablauf dieser Zeit ist die Räumungsklage abgeschlossen und durchsetzbar.

Dauer einer Räumungsklage über mehr als ein Jahr

Befinden sich Vermieter und Mieter in einem Konflikt, könnte dies ein langwieriges und teures Verfahren nach sich ziehen. Denn durch die Überlastung der Amtsgerichte ist es möglich, dass bis zu einer Zwangsräumung mehr als ein Jahr vergeht.

Solch eine lange Verfahrensdauer ist zu erwarten, wenn der Mieter die Kündigung nicht akzeptiert und dagegen vorgeht. Während des Verfahrens darf der Vermieter weiterhin nicht den Wohnraum betreten und die Mietschulden könnten sich Monat für Monat anhäufen.

Häufige Fragen

Die Dauer von einer Räumungsklage bis zur Zwangsräumung variiert je nach Einzelfall. Dabei spielen Faktoren wie Gerichtsauslastung und Einspruch des Mieters eine Rolle. Im Regelfall beträgt die Zeit zwischen Klageerhebung und Durchführung der Zwangsräumung mehrere Monate, oft bis zu einem Jahr.

Von der Einreichung bis zum Inkrafttreten einer Räumungsklage vergehen normalerweise mindestens zwei bis drei Monate. Diese Zeit setzt sich aus dem Gerichtsverfahren und dem folgenden Vollstreckungsverfahren zusammen.

Die Chancen bei einer Räumungsklage hängen von den Umständen des jeweiligen Falles ab. Sind die Gründe für die Kündigung eindeutig und berechtigt, wie z.B. Mietrückstände, sind die Erfolgsaussichten für den Vermieter in der Regel gut.

Die Zeit von der fristlosen Kündigung bis zur Einreichung einer Räumungsklage ist stark abhängig vom Einzelfall. In der Regel wartet ein Vermieter etwa vier Wochen, um dem Mieter Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Bleibt diese aus, kann die Räumungsklage eingereicht werden.

Sebastian Jacobitz

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