Auf einen Blick

  • Als Vermieter bist Du zur ordentlichen Versorgung des Mieters mit Strom, Wasser und Heizung verpflichtet
  • Auch bei ausbleibenden Mietzahlungen ist das Zurückhalten von Strom und Wasser rechtlich unzulässig
  • Nach Beendigung des Mietverhältnisses erlischt grundsätzlich die Versorgungspflicht, doch sind Mieterinteressen zu berücksichtigen
  • Mietnomaden können bei Unterbrechung der Versorgungsleistungen Ansprüche wie Mietminderung oder Ersatz auswärtiger Unterbringung geltend machen

Leben Mietnomaden in Deiner Wohnung, möchtest Du Sie so schnell wie möglich loswerden. Der übliche Weg der Räumungsklage erscheint Dir zu lang und daher greifst Du lieber zu eigenen Mitteln, um es den Mietnomaden unbequem zu machen.

Als Vermieter fällt es nicht schwer, einfach das Wasser oder den Strom in der betreffenden Wohnung abzustellen. So bewegst Du die Mietnomaden zwar zum Auszug, doch handelst Du Dir auch einigen Ärger ein.

Welche Konsequenzen drohen, wenn Vermieter das Wasser oder den Strom abstellen, um auf diese Weise lästige Mieter aus der Wohnung zu befördern?

Pflicht zur ordentlichen Versorgung des Mieters

Während des Mietverhältnisses besteht für den Vermieter die Pflicht, eine ordnungsgemäße Versorgung der Räume sicherzustellen. Dies bedeutet, dass sowohl Strom als auch Heizung sowie Wasser zur Verfügung stehen müssen.

Tritt ein Schaden auf, sodass die Versorgung unmöglich ist, müssen Vermieter unverzüglich handeln. Denn ohne diese grundlegenden Mitteln ist die Wohnqualität starken Mängeln unterworfen. Insbesondere im Winter ist der Ausfall der Heizung schwerwiegend, da die kalte Wohnung die Gesundheit beeinträchtigt.

Kommen Mietnomaden Ihrerseits der Verpflichtung der Mietzahlungen nicht nach, könnten Vermieter sich auf das Zurückbehaltungsrecht[1]https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/zurueckbehaltungsrecht-50008 nach § 273 BGB berufen. Daraus ergebe sich, dass der Vermieter nicht zur Leistung verpflichtet ist, wenn die Gegenseite Ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. So besteht die Idee, dass der Vermieter Strom und Wasser abstellt, bis der Mieter schuldenfrei ist.

Versorgungspflicht Vermieter
Versorgungspflicht des Vermieters

Die Pflicht zur Grundversorgung besteht auch, wenn Mieter keinerlei Zahlungen leisten. Hier überwiegt das Interesse der Mieter, sodass Gerichte zügig entscheiden, um den Vermieter zur Weiterversorgung zu zwingen.

In der Praxis ist das Zurückbehalten von Strom und Wasser jedoch nicht zulässig. Denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung. Würde der Mieter Seine Schulden begleichen, könnte der Vermieter nicht im Gegenzug den zurückbehaltenen Strom und Wasser wieder zur Verfügung stellen (vgl. KG, Urteil vom 23.10.2014– 8 U 178/14[2]https://openjur.de/u/749144.html).

Dementsprechend ist das Abstellen des Stroms und des Wassers unzulässig, obwohl Mieter keinerlei Mietzahlungen leisten. Die Versorgung darf nicht eingeschränkt werden und verstoßen Vermieter dagegen, machen Sie sich selbst angreifbar.

Versorgungspflicht bei beendetem Mietverhältnis

Ist noch keine fristlose Kündigung der Wohnung erfolgt, ist die Rechtslage eindeutig. Vermieter müssen weiterhin die Versorgung mit Strom und Wasser aufrechterhalten. Ein Abschalten der Heizung oder ähnliche Maßnahmen stellen einen groben Rechtsverstoß dar.

Differenzierter ist die Lage zu betrachten, wenn das Mietverhältnis seitens des Vermieters beendet wurde. Die fristlose Kündigung ist dem Mieter zugegangen und das Verfahren der Räumungsklage eingeleitet.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erlischt auch die Versorgungspflicht des Vermieters. Dieser muss demnach streng genommen nicht mehr den Strom sowie das Wasser bereitstellen.

Das Abstellen von Strom und Wasser könnte rechtmäßig sein, wenn der Vermieter selbst die Versorgung übernimmt. Durch die Versorgungssperre würde Er einen weiteren Schaden abwenden und die Mietnomaden nicht noch höhere Schulden anhäufen (Kammergericht Berlin, Urteil vom 28.11.2006, Az. 65 S 220/06)[3]https://www.kostenlose-urteile.de/KG-Berlin_65-S-22006_Kalte-Wohnungsraeumung-Vermieter-darf-Mieter-Wasser-abstellen.news4644.htm.

In der Praxis sind im Rahmen der Versorgung auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Durch die fehlende Versorgung könnte die Gesundheit angegriffen werden und ein schwerer Schaden entstehen.

Daher sprechen sich Gerichte überwiegend zugunsten der Mieter aus. Selbst, wenn Mietnomaden keinerlei Zahlungen leisten und die fristlose Kündigung bereits erfolgt ist, dürfen Vermieter nicht eigenmächtig die Versorgung mit Strom und Wasser einstellen.

Ansprüche der Mieter

Für Mietnomaden erweist sich das Mietrecht in dieser Situation als nützlich. Denn selbst, ohne jemals die Miete bezahlt zu haben, dürfen Sie von Ihren Rechten Gebrauch machen.

Stellt der Vermieter noch vor der Räumung die Versorgungsleistungen ein, bestehen folgende Ansprüche seitens der Mieter:

  • Mietminderung

Findet keinerlei Versorgung statt, stellt dies einen schweren Mangel dar. Mietnomaden dürften eine Mietminderung wegen des Stromausfalls durchsetzen, welche mitunter bis zu 100 Prozent beträgt.

Da Mietnomaden ohnehin nicht an der Zahlung der Miete interessiert sind und auch die Schulden für Sie wenig Relevanz besitzen, ist die Mietminderung für Sie vernachlässigbar. Dies ist kein geeignetes Instrument, um Druck auf den Vermieter auszuüben.

  • Weiterversorgung

Anders sieht es hingegen mit der Weiterversorgung aus. Mietnomaden können gerichtlich die Versorgungsleistungen erzwingen. Hierbei sind aufgrund der Dringlichkeit schnelle Urteile zu erwarten, sodass die Einschränkungen nur für wenige Tage spürbar waren.

  • Ersatz auswärtiger Unterbringung

Kühlt die Wohnung im Winter deutlich aus, dürfen Mietnomaden sich in einem Hotel auf Kosten des Vermieters einquartieren. Die entstandene Hotelrechnung ist jedoch mit den Mietschulden anrechenbar. So müssen Mietnomaden die Hotelkosten häufig selbst tragen.

Darf der Vermieter Strom und Heizung abstellen?

Ob der Vermieter den Strom oder die Heizung abstellen darf, lässt sich grundlegend mit einem „Nein“ beantworten. Selbst, wenn der Mieter keinerlei Zahlungen leistet, besteht die Pflicht, die Versorgungsleistungen aufrechtzuerhalten.

Hier wiegt das Interesse des Mieters höher als des Vermieters. Selbst nach erfolgreicher Kündigung sind Strom und Wasser bereitzustellen.

Häufige Fragen

Ein Vermieter hat nicht das Recht, den Strom oder das Wasser eigenmächtig abzustellen. Der Mieter hat ein gesetzlich verankertes Recht auf eine angemessene Wohnqualität, zu der auch die kontinuierliche Versorgung mit Strom und Wasser zählt.

Die Abschaltung der Wasserversorgung durch den Vermieter ist nur unter speziellen Bedingungen erlaubt. Beispielsweise, wenn dringende Reparatur- oder Wartungsarbeiten notwendig sind. In solchen Fällen sollte der Vermieter den Mieter vorab informieren und die Dauer der Unterbrechung so gering wie möglich halten.

Stellt ein Vermieter ohne triftigen Grund den Strom ab, zieht das ernsthafte Konsequenzen nach sich. Der Mieter erleidet dadurch einen Wohnwertverlust und kann unter Umständen eine Mietminderung fordern oder Schadensersatzansprüche geltend machen.

Das eigenmächtige Abstellen der Wasserversorgung durch den Vermieter gilt als Pflichtverletzung und kann strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Allerdings ist es in der Regel keine Straftat im Sinne des Strafgesetzbuches, sondern wird zivilrechtlich behandelt. Bei wiederholter oder schwerwiegender Pflichtverletzung kann jedoch eine Straftat vorliegen.